حسابکشی از تسهیلات بخشمسکن ۴ پیام مخابره میکند
مسکن حمایتی بدون «وام بانکی»؟
- از هر ۴واحد مسکونی که دولت برای «خانهندارها» ساخته است؛ یک خانه «فاقد قرارداد تسهیلات ساخت» است
- پشتصحنه «مقاومت» شبکهبانکی برابر وام «مسکنملی» چیست؟
گزارش «دنیایاقتصاد» از دستخالی پیمانکاران پروژههای دولتی ساخت مسکن در طرح مسکنملی بهرغم «وعده پرداخت وام ساخت»، حاکی است: طبق یک آمار رسمی تا اواخر بهار امسال، درحالیکه ساخت ۷۰۰ هزار واحدمسکونی طرح «مسکنملی» در کشور شروع شده و کار احداث ۵۸۰ هزار واحد از آنها به مرحله «بعد از فونداسیون» رسیده، اما تعداد قراردادهای مشارکتمدنی که بانکها با سازندگان این پروژهها منعقد کردند، فقط ۵۳۰ هزار واحد مسکونی بوده است. این یعنی، از هر ۴واحد مسکونی که در «مسکنملی» احداث میشود، تامین مالی تولید یک واحد مسکونی بدون دسترسی به وام ساخت صورت میگیرد؛ روی دوش سازنده و جیب متقاضی.آمارهای تکمیلی نیز حکایت از آن دارد که تعداد قابلتوجهی پروژه ساخت مسکنحمایتی از مرحله ۸۰درصد پیشرفت فیزیکی عبور کرده اما هنوز قرارداد پرداخت تسهیلات بانکی برای آنها امضا نشده است.تاخیر و نپرداختن به موقع «تسهیلات ساخت مسکن»، با توجه به «روند فزاینده تورم مصالحساختمانی»، پروژههای حمایتی را «مشمول قیمت تمامشده بیشتر از رقم توافقشده با سازندهها و متقاضیان» میکند.
راز بیمیلی بانکها به پرداخت وام ساخت مسکن
پشتصحنه «نارسایی تسهیلاتی در پروژههای مسکنملی» به نوع وام بانکی مصوب برای این طرح مربوط است؛ وام تکلیفی.
بانکها دستکم به یک علت اصلی، تقریبا هیچ تمایلی به تامین مالی مسکنحمایتی و پروژههایی از نوع مسکنملی ندارند و پرداخت این مدل تسهیلات را سبب «ناترازتر شدن منابع و مصارف» خود ارزیابی میکنند.نرخ سود وام مسکنملی ۱۸درصد است و دوره بازپرداخت آن با احتساب دوره مشارکتمدنی (ساخت) ۳ ساله، در کل، ۲۰ ساله است.این در حالی است که نرخ سود اسمی سایر تسهیلات بانکی ۲۳درصد و در عمده مواقع، بیش از این است و در عین حال، بانکها تسهیلات «سرمایه در گردش» مورد نیاز بنگاهها را در حالتهای بازپرداخت ۶ ماه تا حداکثر یکسال پرداخت میکنند. بانکها حتی در موضوع وام ساخت مسکن، به پروژههای بخشخصوصی، غیر از مسکنحمایتی، تسهیلات را به صورت مشارکتمدتی ۱۸ماهه و بازپرداخت در کل ۱۰ تا ۱۲ سال در مرحله فروشاقساطی، ارائه میکنند. به این ترتیب، در شرایطی که «قیمت تمامشده منابع برای پرداخت اعتبار» بالای ۵۰ درصد برآورد میشود، «توقف طولانیمدت منابع پرداختشده در مسیر بازپرداخت»، از نگاه بانکها باعث زیاندهتر شدن آنها میشود.
در این میان، سبد «تکمحصولی» تسهیلات مسکن نیز قدرت مانور بانکها برای «تعادلسازی منابع» را بسیار محدود کرده است. در اواسط دهه۹۰، این سبد تاحدودی متنوع شد؛ از جمله راهاندازی صندوق پسانداز مسکن یکم که امکان دریافت وام خرید مسکن بعد از دورهای مشخص از پسانداز را برای زوجها فراهم کرده بود. پیشاز آن نیز برخی بانکها محصولاتی برای پرداخت وام ساخت مسکن طراحی کرده بودند. اما با اجرای قانون جهش تولید مسکن، این سبد به تنها «وام مسکن ملی» محدود شد. بانکها در شرایط طبیعی میتوانند با پرداخت تسهیلات با نرخ سود بازارپذیر، منابعی ویژه پرداخت تسهیلات حمایتی تامین کنند. مکانیسم دهه۵۰ برای تامین مالی خریداران مسکن که از کانال پسانداز بانکی پیاده میشد، از اواخر دهه۸۰ با طراحی مسکنمهر، برچیده شد.گفته میشود، بانکها در چندراهی «تسهیلات تکلیفی»، حتی پرداخت وام ودیعه را به مسکنملی ترجیح میدهند؛ چون طول دوره بازپرداخت این تسهیلات ۵ساله است.
حمایت «قطرهچکانی» از مسکنحمایتی
استدلال بانکها درباره «عواقب تندادن به تسهیلات تکلیفی بسیار بلندمدت با نرخ سود پایینتر از نرخ مصوب بانک مرکزی برای پروژههای مسکنحمایتی» موجب شده سهم مسکنحمایتی از کل تسهیلات پرداختی همه بانکها طی ۵سال گذشته به ۰.۵درصد خلاصه شود. از سال۹۹ تا پایان ۱۴۰۴، چیزی حدود ۱۷۰ همت تسهیلات ساخت مسکنحمایتی پرداخت شده است، اما در همین مدت کل تسهیلاتی که همه بانکها به بخشهای مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن ارائه کردهاند، ۳۲هزار همت بوده است.
پارادوکس «وام مسکن» چگونه برطرف میشود؟
بخش مسکن و ساختمان با یک پارادوکس بانکی مواجه است؛ مبلغ وام خرید و وام ساخت بسیار پایین است؛ اما افزایش آن با خطر «اقساط ماهانه خارج از استطاعت پرداخت وامگیرندهها» روبهرو است. از طرف دیگر، در پروژههای ساخت مسکنحمایتی، هزینه این تسهیلات برای بانکها صرفه اقتصادی ندارد؛ ضمن آنکه ارزش واقعی این تسهیلات در مقایسه با «قیمت تمامشده ساخت مسکن» کمتر از ۴۰درصد برآورد میشود. این در حالی است که در طرح مسکنمهر که دهه۸۰ به اجرا گذاشته شد، قدرت پوششی وام ساخت در آن زمان حدود ۸۲درصد قیمت تمامشده واحدها بود.
این پارادوکس از نگاه کارشناسان اقتصادی، فقط و فقط در یک صورت قابل حل است؛ دستیابی به رشد اقتصادی سالانه ۵درصد به صورت پایدار طی ۱۰سال توام با کاهش یا حذف ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی تورمساز. رشد اقتصادی پایدار در سطح بالا باعث تقویت درآمد سرانه میشود و همزمان کاهش ریسکهای تورمساز باعث کاهش تورم تولید و در نتیجه «امکان تولید با قیمت تمامشده متناسب» خواهد شد. ضمن آنکه، هر اندازه سرعت افزایش قیمتها افت کند، خانوارها از طریق پسانداز بخشی از درآمد خود میتوانند از پس اقساط تسهیلات کلیدی همچون وام مسکن بربیایند.
