صدیقه نژادقربان: در دور جدید تحرک معاملات مسکن پایتخت که در آذر ماه با افزایش محدود قیمت همراه بوده، فاصله «قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران» که در تابستان به کمتر از میزان متعارف خود رسیده بود، اکنون افزایش پیدا کرده است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، نسبت میانگین قیمت مسکن مناطق شمالی تهران به مناطق جنوبی در حال حاضر و در مقایسه با تابستان با تغییراتی همراه شده است و باعث شده تا «اختلاف تورمی» در بازار مسکن 22 منطقه تهران بار دیگر خود را نشان بدهد.

شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» بر اساس فایل‌‌‌های ارائه‌شده در بازار مسکن نشان می‌دهد، میانگین قیمت پیشنهادی در مناطق شمالی پایتخت یعنی مناطق یک تا 5، در آذر ماه، 3.6درصد نسبت به آبان ماه افزایش یافته است. این افزایش قیمت بیش از همه در دو منطقه شاخص شمالی یعنی 4 و 5 خود را نشان داده که نسبت به ماه آبان رشد 6 درصدی را تجربه کرده است. بخشی از این رشد می‌تواند ناشی از تغییر جنس فایل‌‌‌ها به لحاظ سن و... باشد. این در حالی است که میانگین قیمت پیشنهادی مناطق جنوبی تهران، یعنی مناطق 9 تا 20، در آذر ماه تغییرات ماهانه نداشته و با «رشد صفر» همراه بوده است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، روند اختلاف تورم مسکن در مناطق 22گانه تهران در تابستان امسال به گونه‌‌‌ای شد که نسبت میانگین قیمت مسکن شمال به جنوب به پایین‌‌‌ترین حد خود رسیده بود. این نسبت در آن زمان حتی از سطح نرمال سال 96 هم پایین‌‌‌تر رفت. اما در پایان آذر ماه به سطح نرمال نزدیک شده است و از 2.27 واحد در مرداد به 2.4 واحد در ابتدای زمستان افزایش یافته است. یکی از عمده دلایلی که می‌توان برای اختلاف تورم ماهانه مسکن بین مناطق بالا و پایین تهران در ابتدای زمستان مطرح کرد، «تحرک نسبی خریداران مسکن در ماه آذر» است. البته اگرچه در ظاهر این موضوع می‌تواند به‌‌‌دلیل فراوانی عرضه برای فروش در آذر ماه در مناطق جنوبی نظیر مناطق عمدتا پرتقاضا یعنی 11، 12، 17، 19 و 20 بیشتر از مناطق شمالی به‌‌‌ویژه 4 و 5 بوده باشد، اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از فایل‌‌‌های ارائه‌شده آپارتمان‌‌‌ها در 22 منطقه تهران حاکی از کمبود عرضه در مناطق جنوبی در مقایسه با مناطق شمالی به‌‌‌ویژه در دو منطقه 4 و 5 است.

p07 copy

برآیند بازار مسکن طی یکی دو سال گذشته نشان می‌دهد، تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای عمدتا به سمت پایین شهر گرایش پیدا کرده بود، زیرا قیمت‌ها در این مناطق کمتر از مناطق شمالی است و این باعث «اضافه پرش» قیمت جنوب نسبت به مناطق بالای شهر شده بود. در سال 96 یعنی پیش از شروع عصر جهش قیمت مسکن، فاصله مناطق شمالی به جنوبی تهران در یک سطح مشخص قرار داشت، اما از زمان شروع جهش قیمت‌ها در سال 97 با خروج ترامپ از برجام و جهش دلار و سپس انتظارات تورمی، تورم ملکی در مناطق بالا نسبت به مناطق پایین با رشد قابل‌توجهی همراه بوده است، اما پس از شکسته شدن این جهش قیمتی در سال 1400، سطح قیمت آپارتمان‌‌‌ها در مناطق جنوبی به مناطق شمال تهران نزدیک‌‌‌تر شد و تا مرداد ماه امسال «اضافه پرش» قیمت آپارتمان‌‌‌های مناطق جنوب شهر نسبت به مناطق یک تا 5 محرز بوده است. در این دوره، بازار مسکن در یک ثبات نسبی توام با افت قیمت واقعی قرار داشته‌، اما در آذر ماه، این بازار پس از یک دوره رکود سنگین، با تحرک نسبی خریداران همراه شده است و اختلاف تورمی مسکن به‌‌‌وجود آمده در مناطق 22گانه تهران، باعث تغییر نسبت میانگین قیمت مسکن مناطق شمال به مناطق جنوبی شد.