پشت صحنه مخالفت با «تراکم‌فروشی اضافی»/ نگرانی از «قیمت مسکن» است یا «درآمد شهرداری»؟
رصدخانه بازار مسکن : مطالعات متعدد نشان داده است، فروش تراکم مازاد فراتر از چارچوب طرح تفصیلی باعث افزایش تصاعدی قیمت زمین در محله و سرایت آن به محله‌های مجاور و در نتیجه دیگر مناطق شهر می‌شود.
صبح امروز دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مهمان شورای‌شهر تهران شد تا درباره «سوءبرداشت بزرگ برخی افراد از مصوبه هیاتدولت برای تهران‌والبرز» روشنگری کند.
حدود یک ماه پیش هیاتدولت با پذیرش پیش‌مصوبه شورای‌عالی شهرسازی، تصویب کرد:
«صدور پروانه‌ساختمانی در تهران و کرج با مشخصات (امتیاز) فراتر از سقف و چارچوب طرح تفصیلی شهر ممنوع است و عوامل مجوز‌دهنده ساخت‌وساز از تغییرکاربری اراضی باغی منع هستند».
مرکز آمار ایران داده‌های «هزینه مسکن» خانوارهای شهری را به‌روز کرد که در آن عنوان شده ۴۱.۷ درصد از «مخارج زندگی» مستاجرهای ایرانی صرف اجاره‌بها می‌شود.
این مصوبه اما طی این مدت توسط برخی کارشناسان اقتصادی همسو با «دوره فعلی مدیریت‌شهری» مورد نقد و ایراد قرار گرفت.
استدلال مخالفان مصوبه هیاتدولت که به شکل طبیعی، «تجاوز از خط‌قرمز طرح تفصیلی تهران» را غیرمجاز اعلام کرده، حول محور «تحریک قیمت مسکن با ممنوعیت تراکم‌فروشی» می‌چرخد.
این در حالی است که پایبندی شهرداری‌ها به «طرح تفصیلی شهرها»، در حالت طبیعی هیچ نیازی به مصوبه هیاتدولت ندارد چراکه در چارچوب مقررات شهرسازی، طرح تفصیلی یعنی سند بالادست اداره شهرها.
اما مخالفان این مصوبه با برداشت انحرافی از اصل تصویب‌نامه هیاتدولت، «منع فروش تراکم اضافه‌تر از حد مجاز طرح تفصیلی» را به «ممنوعیت هر نوع ساخت‌وساز در تهران» تعبیر کرده‌اند.
مدافعان وضع موجود با چنین ادعایی تلاش می‌کنند آن را زیرسوال ببرند.
اما غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی صبح امروز در صحن شورا توضیح داد که «هیچ ساخت‌وسازی ممنوع نشده است بلکه، بارگذاری ساختمانی و جمعیتی بیشتر از طرح تفصیلی ممنوع است. با این حال، ظرفیت بارگذاری ساختمانی تهران هنوز بیش از یک میلیون نفر تا سقف طرح تفصیلی جا دارد و مشکلی برای تولید مسکن نیست.»
مشکل مصوبه «تحدید درآمد شهرداری» است
بخشی از نقدها و مخالفت‌های برخی مدیران شهر و کارشناسان آنها را می‌توان ناشی از موضوعی دانست که صبح امروز یک عضو شورای شهر به صراحت درباره آن سخن گفت.
سید محمد آقامیری رئیس کمیته عمران شورای شهر تهران: این مصوبه هیاتدولت به تعطیلی کمیسیون ماده ۵ می‌انجامد و به درآمدهای شهر آسیب می‌زند. این موضوع باعث افزایش قیمت مسکن در تهران و دیگر شهرها خواهد شد.
قیمت مسکن به تراکم وابسته است؟
ادعای «تحریک قیمت مسکن با کاهش فروش تراکم»، به ۲ دلیل، یک استدلال غیرقابل قبول است.
دلیل اول/
نه تنها پایبندی ساخت‌وسازها به ضوابط طرح تفصیلی باعث تحریک قیمت مسکن نمی‌شود که حتی عکس آن طی این سال‌ها در پایتخت صادق بوده است.
مطالعات متعدد نشان داده است، فروش تراکم مازاد فراتر از چارچوب طرح تفصیلی باعث افزایش تصاعدی قیمت زمین در محله و سرایت آن به محله‌های مجاور و در نتیجه دیگر مناطق شهر می‌شود.
مجوز تراکم اضافه‌تر از سقف طرح تفصیلی برای طبقات بالاتر با چند برابر بهای فروش تراکم در طبقات میانی ساختمان، همین باعث تحریک قیمت ملک است، «نه» کنترل آن.
دلیل دوم/
اگر ادعای «جهش قیمت مسکن با کنترل عرضه تراکم ساختمانی» درست باشد در این صورت «قیمت مسکن در شهرهای متوسط و کوچک» که تراکم ساختمانی در آنها معنای آنچنانی ندارد باید در سال‌های اخیر «ثابت» مانده بود.
اما در طول همه دهه‌های گذشته، بازار مسکن در همه شهرهای ایران به دلائل مشخص افزایش پیدا کرده است.
ریشه اصلی جهش قیمت مسکن، «شرایط تورمی» و نیروی بنیادین تورم نیز در این سال‌ها «نقدینگی» بوده است.
همچنین «انتظارات تورمی» ناشی از عدم قطعیت‌ها نیز به تحریک قیمت ملک انجامیده است.
تورم ساخت نیز عنصر دیگر «تورم‌ساز» در بازار مسکن است.
بخش سایت‌خوان، صرفا بازتاب‌دهنده اخبار رسانه‌های رسمی کشور است.
