معمولا همه قراردادهایی که از گذشته تاکنون برای اجاره یا خرید مسکن نوشته شده‌اند دربردارنده این بند بوده و هستند که براساس با قواعدی، ضرر و زیانی که فرد در صورت اقدام برای فسخ قرارداد باید به طرف دیگر معامله پرداخت کند، تعیین می‌شود.توافق وعرف بازار در تعیین نرخ ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد معمولا دو روش یا دو اصل اساسی در تعیین نرخ خسارتی است که در صورت اقدام به فسخ باید از طرف فسخ‌کننده به طرف مقابل معامله پرداخت شود.

با این حال، همانند سایر مبالغی که در انجام برخی معاملات در بازار معاملات مسکن به‌عنوان عرف تعیین می‌شود و به‌صورت نانوشته مبنای نرخ‌گذاری قرار می‌گیرد در تعیین ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد نیز می‌توان چنین عرفی را مشاهده کرد؛ هرچند توافق بر عرف ارجحیت دارد و در نهایت مبلغ مربوط به ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد بر مبنای توافق دو سمت معامله مسکن اعم از فروشنده و خریدار یا موجر و مستاجر تعیین می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد مبالغی که در متن عمده قراردادهای خرید وفروش مسکن به‌عنوان خسارت وارد بر یکی از طرفین معامله در صورت فسخ قرارداد از سوی طرف دیگر تعیین می‌شود، معمولا حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از ارزش کل معامله صورت گرفته را در بر می‌گیرد. به‌طور مثال اگر ارزش ملک معامله شده یک میلیارد تومان باشد و خریدار بدون توجیه قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند باید حداقل مبلغی معادل ۱۰۰ میلیون تومان به‌عنوان ضرر و زیان به فرد فروشنده پرداخت کند. در حالت معکوس نیز مبلغ به همین میزان خواهد بود؛ یعنی اگر فروشنده نیز بدون دلیل و توجیه قانونی اقدام به فسخ مبایعه‌نامه تنظیم‌شده کند و از انتقال سند به نام خریدار سر باز بزند بر مبنای این عرف دست‌کم مکلف به پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان به‌عنوان ضرر و زیان به وی است. در معاملات اجاره نیز در عمده قراردادها عرف تعیین ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد معمولا معادل یک تا دو برابر اجاره روزانه ملک است. در این مورد نیز کل اجاره‌بها به اجاره ماهانه تبدیل شده و دست‌کم معادل یک روز از رقم کل اجاره ماهانه به‌عنوان ضرر وزیان تعیین می‌شود؛هر چند در برخی از موارد به رغم قید شدن مبلغ و فرمول محاسبه ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد طرف مقابل اقدام به دریافت ضرر وزیان نکرده یا مبلغ کمتری از بابت ضرر و زیان دریافت می‌کند؛ اما کارشناسان حقوقی توصیه می‌کنند متعاملین در هنگام عقد هر نوع قرارداد ملکی مبنای تعیین خسارت در صورت فسخ قرارداد را تعیین و در قرارداد درج کنند.

 

اخبار مرتبط