امروز حتی یک پزشک متخصص (به‌جز چند رشته خاص) برای خرید یک مسکن معمولی نوساز حتی در یک شهر زیر۱۰۰هزارنفر نیز باید چند سال درآمد خود را پس‌انداز کند، تکلیف سایر اقشار نیز مشخص است. اما سوال این است که این عدم توازن چگونه باید رفع شود، آیا قرار است رفع شود و فضای جدید سیاسی جهان و به‌‌ویژه ایران (با تغییر رئیس‌جمهور ایالات‌متحده آمریکا) تاثیری بر آن دارد.تناقض بزرگ اینجاست که از یک طرف با ناترازی عظیمی بین نرخ رشد قیمت مسکن (به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین طبقات دارایی در اقتصاد ایران و هر اقتصاد دیگری) و نرخ رشد سایر طبقات دارایی مواجه هستیم و از طرف دیگر جامعه و مصرف‌کنندگان واقعی توان پذیرش حتی این رشد نسبی اندک را نیز ندارند.

در ذیل در قالب چند گزاره وضعیت بازار مسکن را بررسی می‌کنیم:

  اجاره در تعقیب قیمت

یک استراتژی سنتی در حوزه مسکن که شخصا نیز به آن توجه و از آن استفاده می‌کردم بحث رابطه نرخ اجاره و قیمت مسکن بوده است، در بلندمدت همواره شاهد جهش در قیمت مسکن بوده سپس به تدریج اجاره رشد کرده و وقتی نسبت قیمت به اجاره به میانگین‌های تاریخی خود نزدیک می‌شد می‌توانستیم منتظر جهشی جدید در قیمت مسکن باشیم و عملا بهترین زمان برای خرید مسکن ایجاد می‌شد. در دوره فعلی فاصله نرخ اجاره و قیمت مسکن به حدی زیاد شده است که عملا یا باید انتظار داشته باشیم برای مدت‌های مدید رابطه سنتی بین نرخ اجاره و قیمت مسکن برقرار نشود و نرخ تعادلی جدیدی در بازار جایگزین شود یا شاهد افت قابل‌توجه قیمت مسکن یا ترکیبی از هر دو حالت باشیم (ورود به یک دوره شکوفایی اقتصادی که همراه باشد با رشد سریع درآمدها و تطبیق سریع نرخ اجاره با قیمت‌های فعلی مسکن و رسیدن به نسبت‌های تاریخی خود احتمال کمتری دارد). حالت اول یعنی ورود به دوره ثبات و رکود قیمت مسکن همراه با رشد تدریجی نرخ اجاره (بدون وجود چشم‌اندازی در مسیر دستیابی به میانگین تاریخی نسبت قیمت به اجاره) محتمل‌تر به‌نظر می‌رسد.

قسمت بدتر ماجرا مربوط به شهرهای کوچک است که مانند شهرهای بزرگ و حتی بدتر نسبت قیمت به اجاره به ارقام بسیار بالایی رسیده است. در تمامی دنیا این نسبت برای شهرهای کوچک معمولا بسیار پایین‌تر از شهرهای بزرگ است، در شهرهای بزرگ و پررونق به‌دلیل برخی مزیت‌ها، از جمله رشد قیمت مسکن به‌واسطه رشد جمعیت و رشد اقتصاد، علاوه بر کسب بازدهی ناشی از دریافت اجاره، بازدهی ناشی از رشد تدریجی قیمت مسکن مهم است. همچنین در این شهرها خانه‌ها سریع‌تر و راحت‌تر قابل خرید و فروش هستند و خیلی راحت‌تر از شهرهای کوچک قابل اجاره دادن هستند و بازار خرید و فروش و حتی اجاره در همه فصول داغ است.

  چشم‌انداز اقتصادی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

یکی از چند ناترازی عمده در بخش مسکن ناشی از وجود فاصله قابل‌توجه بین عرضه مسکن و تقاضای تئوریک آن است که به رشد مسکن منجر شده و در آینده نیز این رشد را تقویت می‌کند. عرضه مسکن نیازمند سرمایه‌گذاری قابل‌توجه و بلندمدت است که در شرایط عدم ثبات اقتصادی مورد اقبال سرمایه‌گذار قرار نمی‌گیرد (سرمایه‌گذار سنتی این بخش را با سرمایه‌گذار در حوزه‌های دانش‌بنیان و نوپا کاملا متفاوت بوده و قطعا محافظه‌کار و ریسک‌گریز است). اما در صورتی‌که چشم‌انداز فعلی با عمل واقعی مقامات ایران و آمریکا تثبیت شود با تزریق سرمایه‌های جدید به این بخش و با عنایت به ظرفیت‌های بالای موجود در حوزه نهاده‌ها می‌توان به رفع سریع ناترازی مذکور در بخش عرضه امیدوار بود. بنابراین از این بعد به‌صورت بالقوه می‌توان شاهد کنترل قیمت مسکن در میان‌مدت بود و در کوتاه‌مدت نیز انتظار وقوع چنین فرآیندی می‌تواند پیش‌بینی‌های موجود در مورد قیمت مسکن را به سمت پایین تعدیل کند.

  چسبندگی قیمت و نگاه تکنیکی به روندهای قیمتی مسکن

سوابق تاریخی طی چنددهه اخیر شواهد اندکی برای نزول قیمت مسکن و پتانسیل ریزش آن به دست می‌دهد؛ هر چند هیچ‌گاه نمی‌توان با اطمینان وقوع یا عدم وقوع رخدادی را پیش‌بینی کرد؛ به‌‌ویژه پس از این رشد شدید و سریع در قیمت مسکن طی ماه‌ها و سال‌های اخیر. اما اگر بخواهیم براساس تجربه‌های تاریخی و با تعمیم گذشته به آینده صحبت کنیم، به زبان تحلیل تکنیکال، در بازار مسکن بیش از آنکه منتظر اصلاح قیمتی باشیم، باید شاهد اصلاح زمانی (به زمان عامیانه رکود و سکون طولانی‌مدت قیمت‌ها) باشیم. 

  پناهگاه امن دارایی

به‌نظر می‌رسد با توجه به نتیجه انتخابات آمریکا و بالا بودن احتمال حصول مجدد توافق، تورم انتظاری جامعه سقوط کرده و در کنار آن با توجه به چشم‌انداز آزاد شدن دارایی‌های ارزی ایران (با اثرات کوتاه‌مدت قابل‌توجه)، بهبود صادرات نفتی و غیرنفتی (دارای اثرات میان‌مدت)، ریال نسبت به سایر ارزها تقویت نیز شود، در چنین شرایطی بحث یافتن پناهگاه امن برای سرمایه‌ها و نقدینگی حداقل در کوتاه‌مدت تا حد زیادی بی‌معنی شده و حتی احتمال افزایش سپرده‌های بلندمدت بانکی نیز وجود دارد (در واقع به همین دلیل است که مقامات با اعتماد به نفس بیشتری از عدم افزایش نرخ سود بانکی صحبت می‌کنند.) بنابراین نتیجه تا حد زیادی روشن است، سرمایه‌های سرگردان دیگر به مانند قبل، اقبالی به مسکن نخواهند داشت؛ هرچند بعید است مسکن خاصیت ضدتورمی خود را در کوتاه‌مدت از دست دهد، اما وقتی انتظاری برای تورم در کار نباشد، این خاصیت ضدتورمی مسکن نیز اهمیت خود را ازدست خواهد داد.

p31-01 copy

 

این مطلب برایم مفید است
28 نفر این پست را پسندیده اند