خرج‌های پیدا و پنهان
۱- هزینه پروانه و سایر هزینه‌های قانونی: هر چند نمی‌توان عدد دقیقی در این خصوص داد، اما به نظر می‌رسد هزینه‌های قانونی و انواع عوارض، حداقل معادل ۳۰ درصد بهای تمام شده (به جز هزینه زمین) است. در جلسه‌ای که با حضور یکی از معاونان سابق وزیر راه و شهرسازی برگزار می‌شد، ایشان نیز این هزینه را حدود ۳۵ درصد اظهار کردند. در یادداشتی که سال گذشته برای مجله تجارت فردا نوشتم، تاکید کردم که با آغاز سال ۱۳۹۸، مبالغ این بخش از بهای تمام شده نیز افزایش خواهد داشت. به نظر می‌رسد با آغاز سال جدید، این مبلغ با افزایش ارزش معاملاتی املاک از ۴ درصد ارزش میانگین روز به ۶ درصد این ارزش، هزینه پروانه ساختمان افزایش چشمگیری خواهد داشت. از سوی دیگر، سایر هزینه‌های قانونی نیز افزایش یافته یا به زودی خواهند یافت و به نظر می‌رسد سهم ۳۰ درصدی این دسته از هزینه‌ها، همچنان حفظ شود.
۲-هزینه‌های اجرایی (شامل مصالح و تجهیزات و دستمزد اجرا): بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، نرخ مصالح ساختمانی در سال ۱۳۹۷ نسبت به سال ۱۳۹۶، تورم ۸/ ۴۷ درصدی داشته است. این در حالی است که در همین مدت، گروه «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره» با ۸۱ درصد و گروه چوب با ۹۹ درصد افزایش قیمت مواجه بوده‌اند. بررسی دقیق‌تر گزارش نشان می‌دهد تجهیزاتی مانند آسانسور، سیستم‌های سرمایش و... در این گزارش مورد بررسی قرار نگرفته‌اند که از جمله موارد با بیشترین افزایش قیمت هستند. به نظر می‌رسد در آینده همچنان هزینه‌های اجرا رو به افزایش باشد؛ زیرا هنوز بهای مصالح غیر وارداتی و غیر مرتبط با دلار، افزایش متناسب با دیگر نهاده‌ها نداشته و همچنین تغییر در نرخ حقوق و دستمزد یا تغییر در بهای انرژی، می‌تواند این افزایش را بیشتر نیز کند.
با آغاز سال ۹۸، به نظر می‌رسد افزایش دستمزدها، هزینه‌های حمل و نقل، افزایش بهای تمام شده مواد اولیه وارداتی، حذف ارزهای با نرخ یارانه‌ای درخصوص عمده کالاها و نیز افزایش احتمالی بهای حامل‌های انرژی، بهای تمام شده مصالح تولید داخل را افزایش خواهد داد. همچنین این موارد مستقیما روی هزینه‌های اجرا نیز موثر خواهد بود و این هزینه‌ها را افزایش خواهد داد. ضمن اینکه ذهنیت موجود در جامعه، مبنی بر افزایش بهای کالاها در انطباق با افزایش قیمت دلار، باعث تشدید این موضوع خواهد شد. بنابراین افزایش روزافزون هزینه‌های اجرا، کاملا محتمل بوده و به نظر می‌رسد اظهار نظرهای برخی مسوولان درخصوص کاهش آتی بهای تمام شده مسکن، بیشتر به منظور آرام کردن جو حاکم بر جامعه باشد تا مبتنی بر واقعیت‌های بازار.
فارغ از موارد فوق و پیش‌بینی افزایش این نرخ، در حال حاضر نیز بهای ساخت نسبت به گذشته افزایش چشمگیری داشته است. آخرین برآوردهای انجام شده در یک شرکت انبوه‌ساز نشان می‌دهد با مصالح مرسوم در مناطق متوسط تهران (نظیر منطقه ۴ تا ۶)، بهای تمام شده هر متر مربع ساخت با احتساب کابینت و تاسیسات، حداقل مبلغ ۲۵ میلیون ریال خواهد بود. با فرض اینکه ۶۵ درصد بنای احداثی مفید و قابل فروش باشد و الباقی به مشاعات اختصاص یابد، هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان مفید به ۴۰ میلیون ریال می‌رسد. این نرخ در ساختمان‌های لوکس بسیار می‌تواند بالاتر نیز باشد.
۳-زمین: هر چند این نسبت در مناطق مختلف، متغیر است، اما در شهر تهران، عرف نسبت مشارکت، حدود ۶۰ درصد برای مالک زمین و ۴۰ درصد برای سازنده است. علاوه بر آن، در برخی مناطق، سازنده مبلغی را به ازای هر متر مربع زمین به مالک زمین می‌پردازد که عملا قدرالسهم مالک زمین را بالاتر نیز می‌برد. این نرخ در مناطق مختلف تهران، بین ۱۰ میلیون تا ۱۰۰ میلیون ریال است که بین ۵ تا ۲۰ درصد از بهای زمین است. به عبارت دیگر، سهم زمین در تهران از بهای تمام شده، بین ۵۵ تا ۷۵ درصد در مناطق مختلف شهر تهران است. به عبارت دیگر، سازنده ساختمان با ساخت ۱۰ متر آپارتمان مسکونی، مالک حدود ۵/ ۲ تا ۵/ ۵ متر مربع واحد مسکونی خواهد بود. ترکیب نکات فوق، ما را به این جمع‌بندی می‌رساند که با فرض:
• مفید بودن ۶۵ درصد از کل بنای احداثی
• آورده مالک زمین شامل زمین و آورده سازنده شامل کلیه هزینه‌های دیگر
• مشارکت در ساخت بین مالک زمین و سازنده با سهم ۶۵ درصد برای مالک
و با در نظر داشتن بهای ۲۵ میلیون ریال برای بهای ساخت هر متر مربع (۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع مفید) و ۱۰ میلیون ریال برای هزینه‌های قانونی و انواع عوارض به ازای هر متر مفید، بهای تمام شده هر متر مربع واحد مسکونی حدود ۱۴۳ میلیون ریال خواهد بود. به عبارت دیگر، بهای تمام شده هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق متوسط تهران، بیش از ۱۴ میلیون تومان است. هر چند محاسبات فوق کاملا کلی و سرانگشتی است، اما به روشنی نشان می‌دهد در این شرایط، بهای فروش میانگین ۳/ ۱۱ میلیون تومانی در این شهر (برای واحدهای مسکونی در تمام سنین) به هیچ عنوان دور از ذهن نیست.
این مبلغ در شهرها و مناطق مختلف، بسته به ارزش زمین و کیفیت ساخت، متفاوت است؛ اما یک نکته قابل توجه اینکه بسیاری از فعالان بازار می‌دانند که همین حالا نیز هزینه ساخت بسیاری از واحدهای مسکونی ارائه شده برای فروش در سراسر کشور (و به ویژه در شهرهای دیگر به جز تهران که تغییرات با یک فاصله زمانی نسبت به تهران در قیمت‌ها مشخص می‌شود)، بیشتر از بهایی است که باید بابت ساخت آن طی دوره ساخت پرداخت شود. همان طور که در محاسبات سرانگشتی فوق مشخص بود، بخش مهمی از این بهای تمام شده شامل ارزش زمین و پروانه است که عملا به نظر می‌رسد در بازار فعلی نیز سهم آن از بهای تمام شده، کاهش نیافته است.
در آخر اینکه چند روز پیش تصویری در شبکه‌های اجتماعی دست به دست می‌شد که در آن، قیمت فعلی خودروی پراید با قیمت بهترین خودروی شاسی‌بلند کره‌ای در سال ۱۳۸۹ مقایسه شده بود و قیمت فعلی پراید گران‌تر بود و قیمت قبلی این خودروها شبیه به خاطره‌ای دور بود. به نظر می‌رسد واحدهای مسکونی با بهای کمتر از پنج میلیون تومان به ازای هر متر مربع، به سرعت در تمام کشور تبدیل به خاطره‌ای باورنکردنی و دور شود.
ارسال نظر