کلید رونق مسکن
اما آیا با تحقق این شرط (همکاری دستگاه‌‌‌ها)، بخش مسکن واقعا رونق خواهد گرفت و مردمِ بدون خانه، صاحب مسکن خواهند شد؟
قبل از پاسخگویی به این پرسش، برای درک بهتر موضع وزیر جدید به طرح مسکن میلیونی لازم است یک‌‌‌‌پاراگراف از متن برنامه وزیر جدید مسکن را با هم مرور کنیم؛ «طرح نهضت ملی مسکن مردمی در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن به‌عنوان مهم‌ترین وعده دولت مردمی سیزدهم به شمار می‌رود. تحقق این وعده در موعد مقرر می‌‌‌تواند در بازسازی اعتماد اجتماعی که طی سال‌های اخیر با وعده‌‌‌های محقق‌نشده مسوولان آسیب دیده است تاثیر زیادی داشته باشد. به همین میزان عدم‌توفیق در این وعده صدمه بزرگی به اعتماد مردم و مسوولان وارد می‌‌‌سازد. بنابراین لازم است موضوع نهضت ملی مسکن مردمی، به‌عنوان اولویت ملی، در صدر برنامه‌‌‌های تمام دستگاه‌‌‌های اجرایی ذی‌ربط قرار گیرد.»
به این ترتیب، به نظر می‌رسد از نگاه وزیر، طرح دولت، هم می‌‌‌تواند سکوی نجات باشد و هم در صورت عمل‌نکردن دستگاه‌‌‌ها به وظایف مرتبط، «زمین باخت» مشترک دولت و مردم شود. پس با چنین نگاهی، برای پاسخگویی به آن پرسش، باید واقعیت طرح مسکن میلیونی و تابلویی که علائم حیاتی بازار مسکن را به نمایش گذاشته است، به شکل دقیق مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد. این دو مشخص می‌کنند که راه نجات بخش مسکن مسیر بهتری دارد که طرح مسکن میلیونی در آن نیست.در این طرح، به‌خاطر دست‌‌‌کم دو‌‌‌مساله بزرگ شامل «نامعادله قیمت دولتی ساخت مسکن و هزینه واقعی تولید» و «عدم‌استطاعت پیش‌‌‌خریداران در تامین آورده نقدی»، دو ضلع اصلی طرح قادر به حرکت نیستند؛ سازندگان و خریداران.از یک‌میلیون برنامه مصوب سال اول، تاکنون ساخت حدود ۳۰۰هزار واحد مسکونی آغاز شده است و حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰هزار نفر از مشمولان واگذاری خانه دولتی، بخش اول آورده نقدی را پرداخت کرده‌‌‌اند.
این در حالی است که طرح عملا وارد سال دوم خود شده است و باید «یک‌میلیون دوم» شروع شود. بنابراین حتی اگر همه دستگاه‌‌‌های مرتبط با خانه‌‌‌سازی، پای کار باشند و مثلا بانک‌های عامل همه اعتبارات مربوط به وام ساخت ۳۰۰ تا ۴۵۰میلیون تومانی را تامین کرده باشند، اکنون روی زمین‌‌‌های 99ساله، سازندگانی وجود ندارند که همه یک‌میلیون واحد سال اول برنامه را کلنگ زده باشند و در عین حال یک‌میلیون متقاضی موثر نیز تاکنون اعلام حضور نکرده‌اند. تقاضای موثر به معنای آن است که یک‌میلیون واجدشرایط، با واریز 100میلیون تومان به‌عنوان اولین مرحله پرداخت آورده نقدی، «استطاعت» خود را برای همراه‌شدن با پروژه مسکن دولتی در طول ساخت، اعلام کرده باشند. میانگین پرداخت اولیه جمعیت محدود متقاضیان اما چیزی در حدود 40میلیون تومان برآورد می‌شود که از «ناتوانی مالی» متقاضیان مسکن حکایت دارد.
سازندگان نیز با «قیمت مصوب دولت» مشکل جدی دارند. از نظر دولت، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن 4میلیون تا حدود 6میلیون تومان است؛ اما هزینه‌‌‌هایی که سازندگان براساس خرید مصالح ساختمانی، دستمزدها و پارامترهای دیگر برآورد می‌کنند، ارقامی در حدود 9 تا 10میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع را نشان می‌دهد. این دو چالش بزرگ جلوی راه وزیر جدید راهوشهرسازی برای هدایت «مسکن میلیونی» به مقصد قرار دارد؛ چالش‌‌‌هایی که ریشه آنها به هزار و یک مساله همچون «تامین زمین آماده ساخت از سوی دولت»، «نامعادله قیمت ساخت مدنظر دولت با هزینه واقعی تولید مسکن»، «ناپایداری قیمت مصالح ساختمانی» از یک‌‌‌سو (مسایل سمت عرضه مسکن دولتی) و «پس‌انداز تقریبا صفر خانوارهای کم‌‌‌درآمد»، «تورم عمومی بالا و اثر آن بر هزینه‌‌‌های ضروری خانوارها از جمله غذا و اجاره‌‌‌بها» از سوی دیگر (مسائل سمت تقاضای مسکن دولتی) برمی‌‌‌گردد. بنابراین، تصویر وضع موجود طرح مسکن دولتی مشخص می‌کند که با اوضاع فعلی اقتصاد ایران، این مسائل بعید است در بازه زمانی مناسب اجرای طرح دولت (کوتاه‌‌‌مدت)، حل و فصل شوند.
از طرفی تابلوی به‌‌‌روز از نبض بازارهای ساخت و معاملات مسکن تصاویر بسیار ناامیدکننده‌ای از اوضاع منعکس می‌کند؛ تصاویر ویرانی‌‌‌های سریالی ناشی از جهش قیمت‌ها. ساخت‌وساز رکود ۶ساله را تجربه می‌کند و تیراژ ساخت مسکن در این مدت به نصف شرایط طبیعی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی سقوط کرده است. قدرت خرید مسکن در تهران با وام بانکی به زیر ۵مترمربع نزول کرده است که این یعنی ناکارآمدی بازار ملک برای مصرف‌کنندگان. رشد ۵۰درصدی اجاره‌‌‌بهای مسکن طی دوسال پیاپی در شرایطی است که توان اقتصادی مستاجرها در همین مدت تضعیف شده و نتیجه این دوگانگی، کاهش سهم کالری‌‌‌ها در سبد هزینه خانوارهای اجاره‌‌‌نشین است. این تابلو عملا می‌‌‌گوید که نه طرح دولت برای تامین یک‌میلیون مسکن در سال با شرایط فعلی، قادر به حل مشکل خانه‌‌‌دار شدن مردم است و نه بازار طبیعی مسکن و ساختمان، درست کار می‌کند. بنابراین تغییر محتوای تابلو به نفع رونق غیرتورمی مسکن به دو حرکت بیرونی و سپس یک اقدام درونی نیاز دارد.
در بیرون بازار مسکن، موتور تورمی پرقدرت عامل تمام ویرانی‌‌‌های این بخش بوده است؛ «انتظارات تورمی.» بدبینی به آینده قیمت‌ها، بازار مسکن را به پناهگاه دارایی‌‌‌ها تبدیل کرده و باعث وضع موجود شده است. بنابراین سیاستگذار برای هدایت بازار مسکن به مسیر کاهش قیمت، رونق ساخت و احیای قدرت خرید چاره‌‌‌ای جز خاموش‌کردن موتور تورم‌‌‌ساز ندارد. چنین حرکتی تنها توسط یک‌وزارتخانه امکان‌‌‌پذیر نیست، بلکه مجموعه دولت و شرایط موثر بر تصمیمات دولت است که می‌‌‌تواند موتور انتظارات را خاموش کند. بازگشت قیمت مسکن به سطح طبیعی، شرایط را برای رونق ساخت فراهم می‌کند. دومین اقدام بیرونی نیز طبق آخرین توصیه مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس، مقابله مالیاتی با سوداگری و سفته‌‌‌بازی مسکن است. بخش زیادی از معاملات خرید آپارتمان در دو، سه سال اخیر توسط گروه‌‌‌های غیرمصرف‌کننده انجام شده است. این خانه‌‌‌ها باید از حالت انجماد خارج و به بازار مصرف عرضه شوند. این راه کوتاه‌‌‌تر و موثرتر از تدارک دولتی ساخت یک‌میلیون مسکن است.
این نکته مهم است که موجودی مسکن در کشور حدود ۱۰درصد بیشتر از خانواده‌‌‌هاست؛ اما بخش زیادی از این خانه‌‌‌ها بدون استفاده هستند. بنابراین، اگر شرایط در بازار ملک به سمتی تغییر کند که معادله هزینه صفر در مقابل عایدی بالای «ملک‌‌‌بازی» به‌هم بخورد، بخشی از خانه‌‌‌های بدون استفاده روانه بازار اجاره یا بازار فروش می‌شوند. در درون بازار مسکن نیز سیاست تشویق ساخت‌وساز در بافت‌‌‌های فرسوده می‌‌‌تواند قفل عرضه طبیعی را باز کند. در کنار این مشوق‌‌‌ها، ترمیم قدرت خرید مصرف‌کننده نیز مکمل خواهد بود. این دو البته به شکل ترکیبی قابل پیاده‌سازی هستند. به قول محققان گزارش اخیر مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس که به چالش‌‌‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی پرداخته بودند، سازندگان تحت‌تاثیر شوک‌‌‌های قیمتی، «بی‌‌‌انگیزه، ناتوان و ناامید» شده‌‌‌اند. احیای قدرت خرید تقاضای مصرفی باعث انگیزه بازگشت آنها به بازار ساخت‌وساز خواهد شد.
