چاره بیپارکینگها در مجتمع‌های مسکونی چیست؟ - ۵ مرداد ۹۱
یکی از انواع دعواهایی که به وفور در مجتمع‌های مسکونی دیده می‌شود جدل بر سر تصاحب «پارکینگ» است. در خیلی از ساختمان‌های مسکونی به خاطر کوتاهی یا زرنگی سازنده ساختمان، تعداد واحدهای مسکونی با تعداد پارکینگ همخوانی ندارد طوری که سازنده یا از سر کم‌عقلی، پارکینگ کمتری نسبت به واحدهای مسکونی تدارک دیده یا اینکه بخاطر سود بیشتر، در محل تعبیه پارکینگ‌ها هم یکی دو واحدمسکونی اضافه‌تر ساخته است! این بی‌تدبیری سازنده‌ها که طی سال‌های اخیر به دلیل عدم نظارت جدی مسوولان شهرداری و کوتاهی آنها در ممانعت از صدور پاپان‌کار برای ساختمان‌هایی که با کسری پارکینگ روبه‌رو هستند، اتفاق افتاده است هم‌اکنون مصیبت جدی ساکنان و مالکان چنین ساختمان‌هایی را رقم زده است.
یکی از انواع دعواهایی که به وفور در مجتمع‌های مسکونی دیده می‌شود جدل بر سر تصاحب «پارکینگ» است. در خیلی از ساختمان‌های مسکونی به خاطر کوتاهی یا زرنگی سازنده ساختمان، تعداد واحدهای مسکونی با تعداد پارکینگ همخوانی ندارد طوری که سازنده یا از سر کم‌عقلی، پارکینگ کمتری نسبت به واحدهای مسکونی تدارک دیده یا اینکه بخاطر سود بیشتر، در محل تعبیه پارکینگ‌ها هم یکی دو واحدمسکونی اضافه‌تر ساخته است! این بی‌تدبیری سازنده‌ها که طی سال‌های اخیر به دلیل عدم نظارت جدی مسوولان شهرداری و کوتاهی آنها در ممانعت از صدور پاپان‌کار برای ساختمان‌هایی که با کسری پارکینگ روبه‌رو هستند، اتفاق افتاده است هم‌اکنون مصیبت جدی ساکنان و مالکان چنین ساختمان‌هایی را رقم زده است.
این روزها خریداران واحدهای مسکونی بدون پارکینگ بعد از مشاهده فضای پارکینگ در مجتمع، از اینکه چرا در سند واحدی که صاحب آن شده‌اند اسمی از پارکینگ برده نشده است متعجب می‌شوند و شروع به مجادله با همسایه‌ها برای تصاحب پارکینگ می‌کنند. معمولا دعوا بر سر پارکینگ به دو شکل در ساختمان‌ها شروع می‌شود: در حالت اول ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها دارای پارکینگ هستند و مابقی فاقد پارکینک. حال تعدادی از افراد فاقد پارکینگ چونکه در هیات‌مدیره ساختمان هستند اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهایی که مالک پارکینگ مشاعی‌اند، متوقف می‌کنند و چون مالکان دارای پارکینگ مدیر ساختمان نیستند و نمی‌توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکینگ نظرات خود را به تصویب برسانند، امکان پارک خودرو خود را ندارند. در نتیجه مالکانی که فاقد پارکینگ‌اند (اکثریت) از این موقعیت سوءاستفاده نموده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می‌کنند. در این حالت مالکان دارای پارکینگ می‌توانند منفردا یا متفقا با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند.
دادگاه با رویت مدارک و اسناد مالکیت دو طرف، مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم می‌نماید. زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی‌تواند به طور غیرقانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. حتی تصمیماتی هم که از سوی اکثریت در مورد استفاده از پارکینگ علیه اقلیت به طور غیرقانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است. در حالت دوم، در یک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می‌باشند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمت‌های مشترک ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده است، اما به عنوان پارکینگ خودرو می‌توان از آن استفاده کرد. لذا بعضی از مالکان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. متاسفانه تقریبا همه بیپارکینگها در مجتمع‌های مسکونی در نهایت یک راه را انتخاب می‌کنند: «خرید پارکینگ از واحدی که مالکش خودرو ندارد.»
در تهران امتیاز مالکیت پارکینگ از ۵ میلیون تومان از مناطق جنوبی شهر شروع می‌شود و به ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در مرکز شهر می‌رسد. در مناطق شمالی تهران نیز پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان خریدوفروش می‌شود و در برج‌های مسکونی نیز این رقم به ۳۰ میلیون تومان هم می‌رسد. به‌رغم قیمت‌های گزاف برای خریدوفروش پارکینگ، اما مقررات حقوقی ثبت اسناد چنین معامله‌ای را برای ساختمان‌هایی که تعداد پارکینگ در آنها با تعداد واحدهای مسکونی برابری نمی‌کند، ممنوع اعلام کرده و آن را غیرقانونی می‌داند. مطابق ماده ۱۶ دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها «انتقال انباری و پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین ۲واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال پارکینگ در مجموعه‌ای که تعداد واحدهای آن بیشتر از تعداد پارکینگ‌های موجود آن است نیز صحیح نیست.»
بنابراین از نظر قوانین ثبت املاک، کسی که در یک مجتمع مسکونی دارای کسری پارکینگ، اقدام به خرید پارکینگ می‌کند مالک رسمی آن محسوب نمی‌شود!
در نتیجه این نوع خریدوفروش در صورتی که منجر به اختلاف حقوقی شود قابل اثبات نیست. توصیه‌‌ای که به این افراد می‌شود این است که قبل از خرید آپارتمان جدید حتما از دارا بودن پارکینگ مطمئن شوند. در سند رسمی مربوط به مالکیت واحدهای مسکونی دارای پارکینگ به صراحت «داشتن پارکینگ» قید شده است و حتی آدرس یا شماره پارکینگ نیز در سند نوشته شده است. بنابراین صاحبان واحدهای مسکونی فاقد پارکینگ جز اینکه واحد را فروخته و نسبت به خرید واحدی پارکینگ‌دار اقدام کنند، چاره دیگری برای تامین خانه مخصوص خودرو خود ندارند.
این روزها خریداران واحدهای مسکونی بدون پارکینگ بعد از مشاهده فضای پارکینگ در مجتمع، از اینکه چرا در سند واحدی که صاحب آن شده‌اند اسمی از پارکینگ برده نشده است متعجب می‌شوند و شروع به مجادله با همسایه‌ها برای تصاحب پارکینگ می‌کنند. معمولا دعوا بر سر پارکینگ به دو شکل در ساختمان‌ها شروع می‌شود: در حالت اول ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها دارای پارکینگ هستند و مابقی فاقد پارکینک. حال تعدادی از افراد فاقد پارکینگ چونکه در هیات‌مدیره ساختمان هستند اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهایی که مالک پارکینگ مشاعی‌اند، متوقف می‌کنند و چون مالکان دارای پارکینگ مدیر ساختمان نیستند و نمی‌توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکینگ نظرات خود را به تصویب برسانند، امکان پارک خودرو خود را ندارند. در نتیجه مالکانی که فاقد پارکینگ‌اند (اکثریت) از این موقعیت سوءاستفاده نموده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می‌کنند. در این حالت مالکان دارای پارکینگ می‌توانند منفردا یا متفقا با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند.
دادگاه با رویت مدارک و اسناد مالکیت دو طرف، مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم می‌نماید. زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی‌تواند به طور غیرقانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. حتی تصمیماتی هم که از سوی اکثریت در مورد استفاده از پارکینگ علیه اقلیت به طور غیرقانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است. در حالت دوم، در یک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می‌باشند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمت‌های مشترک ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده است، اما به عنوان پارکینگ خودرو می‌توان از آن استفاده کرد. لذا بعضی از مالکان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. متاسفانه تقریبا همه بیپارکینگها در مجتمع‌های مسکونی در نهایت یک راه را انتخاب می‌کنند: «خرید پارکینگ از واحدی که مالکش خودرو ندارد.»
در تهران امتیاز مالکیت پارکینگ از ۵ میلیون تومان از مناطق جنوبی شهر شروع می‌شود و به ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در مرکز شهر می‌رسد. در مناطق شمالی تهران نیز پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان خریدوفروش می‌شود و در برج‌های مسکونی نیز این رقم به ۳۰ میلیون تومان هم می‌رسد. به‌رغم قیمت‌های گزاف برای خریدوفروش پارکینگ، اما مقررات حقوقی ثبت اسناد چنین معامله‌ای را برای ساختمان‌هایی که تعداد پارکینگ در آنها با تعداد واحدهای مسکونی برابری نمی‌کند، ممنوع اعلام کرده و آن را غیرقانونی می‌داند. مطابق ماده ۱۶ دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها «انتقال انباری و پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین ۲واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال پارکینگ در مجموعه‌ای که تعداد واحدهای آن بیشتر از تعداد پارکینگ‌های موجود آن است نیز صحیح نیست.»
بنابراین از نظر قوانین ثبت املاک، کسی که در یک مجتمع مسکونی دارای کسری پارکینگ، اقدام به خرید پارکینگ می‌کند مالک رسمی آن محسوب نمی‌شود!
در نتیجه این نوع خریدوفروش در صورتی که منجر به اختلاف حقوقی شود قابل اثبات نیست. توصیه‌‌ای که به این افراد می‌شود این است که قبل از خرید آپارتمان جدید حتما از دارا بودن پارکینگ مطمئن شوند. در سند رسمی مربوط به مالکیت واحدهای مسکونی دارای پارکینگ به صراحت «داشتن پارکینگ» قید شده است و حتی آدرس یا شماره پارکینگ نیز در سند نوشته شده است. بنابراین صاحبان واحدهای مسکونی فاقد پارکینگ جز اینکه واحد را فروخته و نسبت به خرید واحدی پارکینگ‌دار اقدام کنند، چاره دیگری برای تامین خانه مخصوص خودرو خود ندارند.
ارسال نظر