هاجر شادمانی
h.shadmani.۶۶@gmail.com
پس از آنکه موضوع «مشارکت در ساخت» با محورهای وضعیت کنونی بازار این نوع ساخت‌وسازها، موارد حقوقی، توصیه‌های انبوه‌سازی و... در ضمیمه دو شماره قبل «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، برخی مخاطبان با ارسال ایمیل‌هایی مواردی را در این زمینه مطرح کردند که در این شماره قصد داریم به یکی از رایج‌ترین پرسش‌ها بپردازیم و به آن پاسخ دهیم. پرسشی که شاید در پرونده‌ای که در قالب موضوع ساخت‌وسازهای مشارکتی به آن اشاره شد کمتر مورد توجه قرار گرفته بود و شاید بتوان گفت که این پرسش مساله‌ای است که یک گام قبل از آغاز مشارکت در ساخت باید به آن توجه اکید کرد. اگر پرونده مشارکت در ساخت را خوانده باشید، حتما به یاد دارید که مهم‌ترین دغدغه‌ای که برای سازندگان مطرح شد دغدغه انتقال سند در زمان تعیین شده در قرارداد مشارکت بود؛ به این ترتیب به سازندگان توصیه شد حتما در قراردادی که بابت مشارکت در ساخت با مالک زمین منعقد می‌کنند زمان دقیق انتقال سند سهم سازنده را مشخص کنند و با تضمین‌هایی همچون چک و... از اینکه در این زمینه به مشکل نخواهند خورد، اطمینان حاصل کنند.
اما، برخی از خوانندگان با طرح سوالاتی در مورد زمین‌های قولنامه‌ای باعث شدند ما در این شماره نیز موضوع را پیگیری کنیم. اینکه اگر زمین مورد نظر سند نداشت و قولنامه‌ای بود و سازنده در چنین زمینی مشارکت کرد و به مشکل برخورد، باید چه کار کند؟در این زمینه یکی از مخاطبان دنیای‌اقتصاد، در ایمیل خود آورده است: «بنده به عنوان سازنده، ملکی قولنامه‌ای را با شخص دیگری قرارداد مشارکت بستیم و مشخص کردیم که از تعداد واحدهایی که قرار است ساخته شود کدام متعلق به سازنده است و کدام متعلق به مالک. الان کار به اتمام رسیده و مالک بنا به دلیلی برای گرفتن سند ملکش اقدام نمی‌کند. آیا بنده می‌توانم سهم مشخص شده خود را با استناد به قرارداد مشارکت به صورت قولنامه‌ای بفروشم؟ فروش مال غیر نمی‌شود؟»
در زمین قولنامه‌ای مشارکت نکنید!
قبل از پاسخ دادن به این سوال لازم است تاکید شود که اصولا مشارکت با مالکانی که ملک آنها سند رسمی ندارد یا به اصطلاح قولنامه‌ای هستند مانند راه رفتن با چشمان بسته است. به این خاطر که هیچ زمانی نمی‌توان از صحت مالکیت فردی که مدعی است قولنامه به نام وی است مطمئن شد؛ مگر اینکه به واسطه آشنایی‌های نزدیک، مالکیت فرد مدعی برای ما محرز باشد. به این ترتیب نه کارشناسان حقوقی و نه سازندگان باتجربه، توصیه نمی‌کنند که بر روی زمین‌های قولنامه‌ای ساخت و ساز مشارکتی انجام شود.
به این ترتیب، در بسیاری موارد دیده می‌شود فردی که خود را براساس قولنامه‌ای مالک معرفی کرده، مالک حقیقی یا تنها مالک ملک موردنظر نباشد و به اصطلاح زمین، معارض داشته باشد. این مساله مشکلات بعدی بسیاری برای سازنده در پی دارد و به همین خاطر اصلا توصیه نمی‌شود که سازنده‌ای در زمین بدون سند مشارکت کند، مگر آنکه مالک را به صورت دقیق بشناسد و به وی اعتماد داشته باشد و همچنین در قرارداد مشارکت با تضمین‌هایی مستحکم، مالک را ملزم به دریافت سند تفکیکی بعد از ساخت کند.
اگر مرتکب خطا شدید...
اما زمانی است که سازنده مرتکب چنین خطایی شده و در زمینی قولنامه‌ای مشارکت کرده است، مانند سوالی که در بالا مطرح شد. بر مبنای تحقیقات حقوقی صورت گرفته برای پاسخ دادن به این سوال تاکید می‌شود که سازنده می‌تواند سهم خود را از واحدهای مشارکتی به فروش برساند؛ البته در صورتی که در زمان فروش، مالک به عنوان یکی از طرفین مشارکت حضور داشته باشد و وی نیز قرارداد فروش را تایید و امضا کند.
اما در برخی موارد دیده می‌شود مالک حاضر به امضای قرارداد فروش نمی‌شود؛ در این صورت سازنده باید در وهله اول به قرارداد مشارکت رجوع کند. اگر مشخص شود که اظهار مالک مبنی بر مالکیت وی بر زمین مورد نظر صحت دارد و به اصطلاح زمین معارض ندارد، سازنده می‌تواند با استناد به قولنامه و همچنین قرارداد مشارکت در صورتی که در متن قرارداد اجازه فروش سهم خود را داشته باشد، سهم خود را به صورت قولنامه‌ای به فروش برساند. در غیر این صورت سازنده می‌تواند با استناد به بندی از مفاد قرارداد مشارکت که در آن سازنده ملزم شده است پس از ساخت یا در زمانی معین نسبت به دریافت اسناد تفکیکی ملک مورد نظر اقدام کند، با ارسال اظهارنامه حقوقی، وی را ملزم به این کار کند.
همچنین سازنده باید پس از ارسال اظهارنامه طی دادخواستی خطاب به دادگستری محل وقوع ملک، مالک را ملزم به دریافت سند تفکیکی و انتقال سهم سازنده کند.
البته بهتر است در صورتی که سازنده با چنین مشکلی مواجه شود، حتما با مراجعه به وکلای مورد تایید دادگستری، پیگیری موضوع را از طریق این افراد انجام دهند تا متحمل زیان و صرف وقت زیادی نشوند.