ساخت‌وساز با پول مردم
اغلب سازندگان واحدهای مسکونی که در هر یک از مراحل ساخت (از قبل از شروع عملیات ساختمانی گرفته تا زمانی پس از انجام درصد قابل توجهی از پروژه) برای پیدا کردن مشتری مناسب واحدهایشان آگهی پیش‌فروش منتظر می‌کنند، کسانی هستند که عمدتا به دو دلیل اقدام به فروش واحدها قبل از اتمام کل فرآیند ساخت‌وساز می‌کنند.
در اولین دلیل قابل توجیه برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی از سوی سازندگان، این افراد به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی برای اتمام ساختمان‌های در دست احداث، تلاش می‌کنند ساخت‌وساز مورد نظر را با بودجه خریداران به انجام برسانند و به این ترتیب نگرانی‌های خود را در مورد چگونگی تامین مالی پروژه از این طریق برطرف می‌کنند.
در اولین دلیل قابل توجیه برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی از سوی سازندگان، این افراد به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی برای اتمام ساختمان‌های در دست احداث، تلاش می‌کنند ساخت‌وساز مورد نظر را با بودجه خریداران به انجام برسانند و به این ترتیب نگرانی‌های خود را در مورد چگونگی تامین مالی پروژه از این طریق برطرف می‌کنند.
اغلب سازندگان واحدهای مسکونی که در هر یک از مراحل ساخت (از قبل از شروع عملیات ساختمانی گرفته تا زمانی پس از انجام درصد قابل توجهی از پروژه) برای پیدا کردن مشتری مناسب واحدهایشان آگهی پیش‌فروش منتظر می‌کنند، کسانی هستند که عمدتا به دو دلیل اقدام به فروش واحدها قبل از اتمام کل فرآیند ساخت‌وساز می‌کنند.
در اولین دلیل قابل توجیه برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی از سوی سازندگان، این افراد به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی برای اتمام ساختمان‌های در دست احداث، تلاش می‌کنند ساخت‌وساز مورد نظر را با بودجه خریداران به انجام برسانند و به این ترتیب نگرانی‌های خود را در مورد چگونگی تامین مالی پروژه از این طریق برطرف می‌کنند.
در دلیل دوم، سازندگان به منظور اطمینان از وجود مشتری مناسب و دست به نقد، واحدهای هنوز ساخته نشده یا نیمه تمام خود را به بازار پیش‌فروش عرضه می‌کنند تا از این طریق نگرانی‌های خود را در مورد یافتن مشتری مناسب پس از تکمیل واحدها کاهش داده یا به صفر برسانند.
اما، مهم‌ترین دغدغه سازندگان در این دسته از پروژه‌ها برمی‌گردد به روش‌ها و زمانبندی مربوط به تامین مالی و تزریق پول به پروژه!
اینکه سازنده از ابتدا که قصد ساخت‌وساز در قالب واحدهای پیش‌فروشی می‌کند باید چه میزان سرمایه در اختیار داشته باشد؟ در چه مرحله از ساخت می‌تواند دست به پیش‌فروش بزند؟ واحدها را با چه شرایطی و به چه افرادی پیش‌فروش کند؟ تعداد مراحل دریافت پول از پیش خریداران چند مرحله باشد و در هر مرحله درصد معقول دریافت‌ها از پیش خریداران به چه صورتی باشد؟ و در نهایت مهم‌ترین سوالی که در این زمینه از سوی تمام سازندگان مطرح است اینکه از چه روش‌هایی می‌توان برای این دسته از ساخت‌وسازها تامین مالی کرد؟
۳۰ درصد پول پروژه را داشته باشید!
هرچند پیش‌فروش، در مدل‌های اقتصادی تامین مالی، خود به عنوان یکی از شیوه‌ها و روش‌های تزریق پول به پروژه محسوب می‌شود اما، حتی زمانی که سازنده برای اطمینان بیشتر از بدست آوردن بازار فروش قبل از اتمام فرآیند ساخت و همچنین اطمینان از اینکه در تمام طول پروژه منبع مالی مورد نیاز در قالب وجوه دریافتی از پیش‌خریداران مانع از توقف کار به دلیل مشکلات مالی می‌شود، اقدام به پیش‌فروش می‌کند، تکیه صرف بر منابع مالی مشتریان نمی‌تواند کافی باشد.
به این ترتیب، علاوه بر اینکه لازم است سازندگان از همان ابتدای پروژه حداقل ۳۰ درصد هزینه کل ساخت را از منابع مالی شخصی خود در اختیار داشته باشند، در کنار وجوه دریافتی از پیش خریداران، با تلفیق دیگر روش‌های تامین مالی مناسب برای این دسته از ساخت‌وسازها، کیفیت و زمان تحویل واحدها را طبق برنامه‌ریزی اولیه، مدیریت کنند.
به عبارت دیگر، با اتکای صرف به مبالغی که پیش‌خریداران در هر مرحله از انجام پروژه به سازنده می‌پردازند نمی‌توان برنامه‌ریزی صورت‌گرفته در خصوص زمان‌بندی‌های صورت گرفته (زمان ساخت و تحویل) را به صورت 100 درصد تضمین کند.
بنابراین لازم است سازندگان، به خصوص آنهایی که در ساخت‌وساز تجربه کمتری دارند علاوه بر منابع مالی احتمالی که در طول پروژه به آنها می‌رسد، روش‌های دیگری نیز برای این منظور پیش‌بینی کنند.
نوع متفاوت سرمایه‌گذاری
در میان تعاریفی که در مورد سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت، کوتاه مدت و میان مدت وجود دارد، پیش‌فروش مسکن را می‌توان به عنوان نوعی سرمایه‌گذاری میان مدت - بیش از یک سال و کمتر از ۱۰ سال - معرفی کرد.
به این ترتیب، در قالب سرمایه‌گذاری‌های میان مدت، پیش‌فروش، خود یکی از موثرترین و موفق‌ترین روش‌های تامین مالی محسوب می‌شود که ظرف سال‌های گذشته چه در حوزه املاک و مسکن و چه در دیگر بازارهای سرمایه‌گذاری مشابه، همواره روشی مطمئن محسوب می‌شود.
مهم‌ترین مزایای این روش در مدل‌های اقتصادی مربوط به سرمایه‌گذاری و تامین مالی، دسترسی سریع به پول نقد و تزریق مرحله‌ای سرمایه به پروژه، متناسب با پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز است.
اما، در کنار این مزیت شاخص، پیش‌فروش زمانی می‌تواند به عنوان روشی مناسب برای بازاریابی و فروش واحدهای مسکونی مورد توجه قرار گیرد که بازار موردنظر پرمتقاضی و از رونق کافی برخوردار باشد.
همچنین، استفاده‌کنندگان این شیوه واحدهای اقتصادی هستند که محصولات پرمتقاضی دارند و همچنین از نظر کیفیت و قیمت در بازار، دارای مزیت نسبی هستند، (مانند مسکن).
به این ترتیب، پیش‌فروش همواره یکی از شیوه‌های مطمئن و مورد تاکید در بازار مسکن محسوب می‌شود؛ شدت و ضعف موفقیت این شیوه در ساخت‌وسازها به رونق و رکود در بازار مسکن در زمان موردنظر بستگی دارد.
مهم‌ترین فاکتورهای تامین مالی
به طور کلی، در مباحث تامین مالی فاکتورهای مهم و تقریبا ثابتی وجود دارد که با توجه به بازاری که تمایل به سرمایه‌گذاری در آن وجود دارد، هرکدام از این فاکتورها قابل تعریف، تامل و برنامه‌ریزی است.
به این ترتیب، مدیران مالی در تامین راهبردهای تامین مالی بر حسب منبع و مقدار وجوه، در ساخت‌وسازها، باید به مواردی که در زیر مطرح می‌شود توجه کنند.
1. هزینه و ریسک راهبردهای تامین مالی
در این فاکتور، سازنده باید ابتدا تخمین مناسب و دقیقی از هزینه‌های پروژه‌ای که تمایل به ساخت آن دارد به عمل آورد.
از سوی دیگر، سازنده باید به ریسک‌های احتمالی پیش‌فروش- مانند هرگونه علتی که باعث شود منابع مالی به موقع به پروژه تزریق نشود یا پروژه به علت وجود نوسانات اقتصادی درگیر افزایش غیرقابل پیش‌بینی هزینه‌ها شود- واقف بوده و آنها را از همان ابتدا مورد ارزیابی قرار دهد.
۲. پیش‌بینی مورد اطمینان از روند آینده شرایط بازار سرمایه
اینکه اصولا سازنده باید با داشتن چشم‌اندازی درست و نسبتا دقیق از تغییرات، تحولات و نوسانات بازار سرمایه در ماه‌های آتی، این توانایی را داشته باشد که آیا در مدت مورد نظر اساسا سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن آن هم با ابزار مالی پیش‌فروش، مناسب است یا خیر؟
۳. توجه به تاریخ سررسیدهای بدهی
ممکن است سازنده برای تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت واحدها از بانک وام گرفته باشد یا به علت کمبود نقدینگی اقدام به خرید نسیه‌ای مصالح ساختمانی کرده باشد. در برآوردهای مالی اولیه، سازنده زمانبندی تامین مالی را به گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که تمام سررسیدهای بدهی به دقت در آن ذکر شده باشد و توان تامین هزینه‌ها قبل از موعد بازپرداخت بدهی‌ها حاصل شود.
۴. توانایی تغییر راهبردهای تامین مالی متناسب با تغییر شرایط اقتصادی
ممکن است به هر دلیل، نوسانات اقتصادی در بازار مسکن یا بازارهای همجوار پر تاثیر مانند طلا و ارز، شرایط ساخت‌وساز و میزان هزینه‌ها را به شدت تغییر دهد.
سازندگان باید از همان ابتدا با در نظر گرفتن احتمالات پیش رو در روزها و ماه‌های آتی، به گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند که توان تغییر روش‌های تامین مالی متناسب با تغییر شرایط اقتصادی را داشته باشند تا تحت هیچ شرایطی زیان نکنند و کار تعطیل نشود.
5. پیش‌فروش مسکن با در نظر گرفتن نرخ تورم آتی
با توجه به اینکه هر ساله و گاهی به صورت ماهانه، نرخ تورم عمومی هزینه‌های ساخت را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، سازندگان باید در هنگام تعیین قیمت‌های پیش‌فروش، با درنظر گرفتن نرخ تورم احتمالی اقدام به فروش واحدها کنند.
در برخی قراردادها، سازندگان، از تعیین قیمت ثابت خودداری می‌کنند و با خریداران به توافق می‌رسند که در صورت گران‌تر تمام شدن هزینه‌های ساخت، درصدهای افزایشی را در قیمت نهایی اعمال کنند. این امر در واقع پاسخی است به مساله احتمال افزایش قیمت‌ها در نتیجه نرخ تورم.
علاوه بر موارد ذکر شده، اصولی مانند قدرت سودآوری و وضعیت نقدینگی سازندگان، نرخ‌های مربوط به بیمه و مالیات، محدودیت‌های احتمالی در نتیجه وام‌های دریافتی، میزان وثیقه مورد نیاز برای دریافت وجوه مورد نیاز از بانک‌ها و... مواردی است که سازندگان واحدهای پیش‌فروشی برای تامین مالی پروژه‌های خود باید به آن توجه کنند.
همچنین باید این نکته را مورد توجه قرارداد که به‌رغم تمام آنچه گفته شد، برآورد دقیق هزینه تامین مالی هر واحد اقتصادی از جمله شرکت‌های ساختمانی، با وجود برخی فرمول‌های موجود، در اغلب موارد دشوار است و به همین علت سازنده باید با درنظر گرفتن و رعایت تمام فاکتورهای مورد نیاز اقدام به برنامه‌ریزی و ساخت‌وساز کند.
رایج ترین روش‌های تامین مالی برای ساخت مسکن پیش‌فروشی
همانطور که گفته شد، علاوه بر اینکه پیش‌فروش، خود یکی از رایج‌ترین و مطمئن‌ترین روش‌های تامین مالی برای ساخت مسکن است، اما در کنار این شیوه می‌توان از روش‌های دیگری هم استفاده کرد.
۱.وام‌های بانکی
در این شیوه سازندگان می‌توانند با وثیقه یا بدون وثیقه تمام یا بخشی از وجوه مورد نیاز خود را برای ساخت‌وساز تامین کنند.
۲. استفاده از اعتبار تجاری
شامل خرید نسیه‌ای مصالح با استفاده از اعتبار حقیقی یا حقوقی سازنده است.
سهولت دسترسی، نداشتن هزینه، عدم نیاز به وثیقه و عدم سخت‌گیری طلبکاران مهم‌ترین مزیت‌های این شیوه محسوب می‌شود.
3. تامین مالی از طریق وثیقه گذاری
برخی موسسات تامین مالی وجود دارند که با دریافت وثیقه ملکی یا تضمین‌هایی از قبیل چک و سفته، منابع مالی مورد نیاز سازندگان را برای مدتی مشخص و با درصد سود توافقی در اختیار آنها قرار می‌دهند.
این شیوه معمولا مورد توجه و استقبال سازندگانی است که توان مالی ضعیفی دارند و امکان دریافت وام از موسسات اعتباری و بانک‌ها هم برای آنها وجود ندارد.
از سوی دیگر، دسترسی سریع به وجه نقد مورد نیاز برای تامین مالی پروژه در مقایسه با دیگر روش‌ها و توافقی بودن میزان سود و زمان بازپرداخت از دیگر مزایای این روش محسوب می‌شود. اما، این شیوه در مقایسه با دیگر روش‌ها مستلزم تحمل هزینه‌های اضافی و سود تضمین‌شده در این روش هم بیش از وام‌های بانکی است. لازم به یادآوری است، هرچند برخی سازندگان، بدون در اختیار داشتن سرمایه کافی شروع به ساخت‌وساز و پیش‌فروش می‌کنند، اما معمولا اغلب خریداران این دسته از واحدهای مسکونی، همواره به دنبال واحدهایی هستند که بخش قابل‌توجهی از پیشرفت فیزیکی خود را پشت سر گذاشته باشد. به این ترتیب، ساخت‌وساز واحدهای مسکونی حتی در صورتی که سازندگان ایده پیش‌فروش داشته باشند، بدون در اختیار داشتن حداقل 30 درصد از سرمایه موردنیاز برای ساخت‌وساز و برنامه‌ریزی دقیق و موشکافانه در خصوص تامین وجوه باقی مانده، از دیگر منابع مالی، ریسک بزرگی است که در اغلب موارد منجر به ورشکستگی سازنده می‌شود.
در اولین دلیل قابل توجیه برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی از سوی سازندگان، این افراد به دلیل نداشتن بنیه مالی کافی برای اتمام ساختمان‌های در دست احداث، تلاش می‌کنند ساخت‌وساز مورد نظر را با بودجه خریداران به انجام برسانند و به این ترتیب نگرانی‌های خود را در مورد چگونگی تامین مالی پروژه از این طریق برطرف می‌کنند.
در دلیل دوم، سازندگان به منظور اطمینان از وجود مشتری مناسب و دست به نقد، واحدهای هنوز ساخته نشده یا نیمه تمام خود را به بازار پیش‌فروش عرضه می‌کنند تا از این طریق نگرانی‌های خود را در مورد یافتن مشتری مناسب پس از تکمیل واحدها کاهش داده یا به صفر برسانند.
اما، مهم‌ترین دغدغه سازندگان در این دسته از پروژه‌ها برمی‌گردد به روش‌ها و زمانبندی مربوط به تامین مالی و تزریق پول به پروژه!
اینکه سازنده از ابتدا که قصد ساخت‌وساز در قالب واحدهای پیش‌فروشی می‌کند باید چه میزان سرمایه در اختیار داشته باشد؟ در چه مرحله از ساخت می‌تواند دست به پیش‌فروش بزند؟ واحدها را با چه شرایطی و به چه افرادی پیش‌فروش کند؟ تعداد مراحل دریافت پول از پیش خریداران چند مرحله باشد و در هر مرحله درصد معقول دریافت‌ها از پیش خریداران به چه صورتی باشد؟ و در نهایت مهم‌ترین سوالی که در این زمینه از سوی تمام سازندگان مطرح است اینکه از چه روش‌هایی می‌توان برای این دسته از ساخت‌وسازها تامین مالی کرد؟
۳۰ درصد پول پروژه را داشته باشید!
هرچند پیش‌فروش، در مدل‌های اقتصادی تامین مالی، خود به عنوان یکی از شیوه‌ها و روش‌های تزریق پول به پروژه محسوب می‌شود اما، حتی زمانی که سازنده برای اطمینان بیشتر از بدست آوردن بازار فروش قبل از اتمام فرآیند ساخت و همچنین اطمینان از اینکه در تمام طول پروژه منبع مالی مورد نیاز در قالب وجوه دریافتی از پیش‌خریداران مانع از توقف کار به دلیل مشکلات مالی می‌شود، اقدام به پیش‌فروش می‌کند، تکیه صرف بر منابع مالی مشتریان نمی‌تواند کافی باشد.
به این ترتیب، علاوه بر اینکه لازم است سازندگان از همان ابتدای پروژه حداقل ۳۰ درصد هزینه کل ساخت را از منابع مالی شخصی خود در اختیار داشته باشند، در کنار وجوه دریافتی از پیش خریداران، با تلفیق دیگر روش‌های تامین مالی مناسب برای این دسته از ساخت‌وسازها، کیفیت و زمان تحویل واحدها را طبق برنامه‌ریزی اولیه، مدیریت کنند.
به عبارت دیگر، با اتکای صرف به مبالغی که پیش‌خریداران در هر مرحله از انجام پروژه به سازنده می‌پردازند نمی‌توان برنامه‌ریزی صورت‌گرفته در خصوص زمان‌بندی‌های صورت گرفته (زمان ساخت و تحویل) را به صورت 100 درصد تضمین کند.
بنابراین لازم است سازندگان، به خصوص آنهایی که در ساخت‌وساز تجربه کمتری دارند علاوه بر منابع مالی احتمالی که در طول پروژه به آنها می‌رسد، روش‌های دیگری نیز برای این منظور پیش‌بینی کنند.
نوع متفاوت سرمایه‌گذاری
در میان تعاریفی که در مورد سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت، کوتاه مدت و میان مدت وجود دارد، پیش‌فروش مسکن را می‌توان به عنوان نوعی سرمایه‌گذاری میان مدت - بیش از یک سال و کمتر از ۱۰ سال - معرفی کرد.
به این ترتیب، در قالب سرمایه‌گذاری‌های میان مدت، پیش‌فروش، خود یکی از موثرترین و موفق‌ترین روش‌های تامین مالی محسوب می‌شود که ظرف سال‌های گذشته چه در حوزه املاک و مسکن و چه در دیگر بازارهای سرمایه‌گذاری مشابه، همواره روشی مطمئن محسوب می‌شود.
مهم‌ترین مزایای این روش در مدل‌های اقتصادی مربوط به سرمایه‌گذاری و تامین مالی، دسترسی سریع به پول نقد و تزریق مرحله‌ای سرمایه به پروژه، متناسب با پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز است.
اما، در کنار این مزیت شاخص، پیش‌فروش زمانی می‌تواند به عنوان روشی مناسب برای بازاریابی و فروش واحدهای مسکونی مورد توجه قرار گیرد که بازار موردنظر پرمتقاضی و از رونق کافی برخوردار باشد.
همچنین، استفاده‌کنندگان این شیوه واحدهای اقتصادی هستند که محصولات پرمتقاضی دارند و همچنین از نظر کیفیت و قیمت در بازار، دارای مزیت نسبی هستند، (مانند مسکن).
به این ترتیب، پیش‌فروش همواره یکی از شیوه‌های مطمئن و مورد تاکید در بازار مسکن محسوب می‌شود؛ شدت و ضعف موفقیت این شیوه در ساخت‌وسازها به رونق و رکود در بازار مسکن در زمان موردنظر بستگی دارد.
مهم‌ترین فاکتورهای تامین مالی
به طور کلی، در مباحث تامین مالی فاکتورهای مهم و تقریبا ثابتی وجود دارد که با توجه به بازاری که تمایل به سرمایه‌گذاری در آن وجود دارد، هرکدام از این فاکتورها قابل تعریف، تامل و برنامه‌ریزی است.
به این ترتیب، مدیران مالی در تامین راهبردهای تامین مالی بر حسب منبع و مقدار وجوه، در ساخت‌وسازها، باید به مواردی که در زیر مطرح می‌شود توجه کنند.
1. هزینه و ریسک راهبردهای تامین مالی
در این فاکتور، سازنده باید ابتدا تخمین مناسب و دقیقی از هزینه‌های پروژه‌ای که تمایل به ساخت آن دارد به عمل آورد.
از سوی دیگر، سازنده باید به ریسک‌های احتمالی پیش‌فروش- مانند هرگونه علتی که باعث شود منابع مالی به موقع به پروژه تزریق نشود یا پروژه به علت وجود نوسانات اقتصادی درگیر افزایش غیرقابل پیش‌بینی هزینه‌ها شود- واقف بوده و آنها را از همان ابتدا مورد ارزیابی قرار دهد.
۲. پیش‌بینی مورد اطمینان از روند آینده شرایط بازار سرمایه
اینکه اصولا سازنده باید با داشتن چشم‌اندازی درست و نسبتا دقیق از تغییرات، تحولات و نوسانات بازار سرمایه در ماه‌های آتی، این توانایی را داشته باشد که آیا در مدت مورد نظر اساسا سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن آن هم با ابزار مالی پیش‌فروش، مناسب است یا خیر؟
۳. توجه به تاریخ سررسیدهای بدهی
ممکن است سازنده برای تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت واحدها از بانک وام گرفته باشد یا به علت کمبود نقدینگی اقدام به خرید نسیه‌ای مصالح ساختمانی کرده باشد. در برآوردهای مالی اولیه، سازنده زمانبندی تامین مالی را به گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که تمام سررسیدهای بدهی به دقت در آن ذکر شده باشد و توان تامین هزینه‌ها قبل از موعد بازپرداخت بدهی‌ها حاصل شود.
۴. توانایی تغییر راهبردهای تامین مالی متناسب با تغییر شرایط اقتصادی
ممکن است به هر دلیل، نوسانات اقتصادی در بازار مسکن یا بازارهای همجوار پر تاثیر مانند طلا و ارز، شرایط ساخت‌وساز و میزان هزینه‌ها را به شدت تغییر دهد.
سازندگان باید از همان ابتدا با در نظر گرفتن احتمالات پیش رو در روزها و ماه‌های آتی، به گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند که توان تغییر روش‌های تامین مالی متناسب با تغییر شرایط اقتصادی را داشته باشند تا تحت هیچ شرایطی زیان نکنند و کار تعطیل نشود.
5. پیش‌فروش مسکن با در نظر گرفتن نرخ تورم آتی
با توجه به اینکه هر ساله و گاهی به صورت ماهانه، نرخ تورم عمومی هزینه‌های ساخت را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، سازندگان باید در هنگام تعیین قیمت‌های پیش‌فروش، با درنظر گرفتن نرخ تورم احتمالی اقدام به فروش واحدها کنند.
در برخی قراردادها، سازندگان، از تعیین قیمت ثابت خودداری می‌کنند و با خریداران به توافق می‌رسند که در صورت گران‌تر تمام شدن هزینه‌های ساخت، درصدهای افزایشی را در قیمت نهایی اعمال کنند. این امر در واقع پاسخی است به مساله احتمال افزایش قیمت‌ها در نتیجه نرخ تورم.
علاوه بر موارد ذکر شده، اصولی مانند قدرت سودآوری و وضعیت نقدینگی سازندگان، نرخ‌های مربوط به بیمه و مالیات، محدودیت‌های احتمالی در نتیجه وام‌های دریافتی، میزان وثیقه مورد نیاز برای دریافت وجوه مورد نیاز از بانک‌ها و... مواردی است که سازندگان واحدهای پیش‌فروشی برای تامین مالی پروژه‌های خود باید به آن توجه کنند.
همچنین باید این نکته را مورد توجه قرارداد که به‌رغم تمام آنچه گفته شد، برآورد دقیق هزینه تامین مالی هر واحد اقتصادی از جمله شرکت‌های ساختمانی، با وجود برخی فرمول‌های موجود، در اغلب موارد دشوار است و به همین علت سازنده باید با درنظر گرفتن و رعایت تمام فاکتورهای مورد نیاز اقدام به برنامه‌ریزی و ساخت‌وساز کند.
رایج ترین روش‌های تامین مالی برای ساخت مسکن پیش‌فروشی
همانطور که گفته شد، علاوه بر اینکه پیش‌فروش، خود یکی از رایج‌ترین و مطمئن‌ترین روش‌های تامین مالی برای ساخت مسکن است، اما در کنار این شیوه می‌توان از روش‌های دیگری هم استفاده کرد.
۱.وام‌های بانکی
در این شیوه سازندگان می‌توانند با وثیقه یا بدون وثیقه تمام یا بخشی از وجوه مورد نیاز خود را برای ساخت‌وساز تامین کنند.
۲. استفاده از اعتبار تجاری
شامل خرید نسیه‌ای مصالح با استفاده از اعتبار حقیقی یا حقوقی سازنده است.
سهولت دسترسی، نداشتن هزینه، عدم نیاز به وثیقه و عدم سخت‌گیری طلبکاران مهم‌ترین مزیت‌های این شیوه محسوب می‌شود.
3. تامین مالی از طریق وثیقه گذاری
برخی موسسات تامین مالی وجود دارند که با دریافت وثیقه ملکی یا تضمین‌هایی از قبیل چک و سفته، منابع مالی مورد نیاز سازندگان را برای مدتی مشخص و با درصد سود توافقی در اختیار آنها قرار می‌دهند.
این شیوه معمولا مورد توجه و استقبال سازندگانی است که توان مالی ضعیفی دارند و امکان دریافت وام از موسسات اعتباری و بانک‌ها هم برای آنها وجود ندارد.
از سوی دیگر، دسترسی سریع به وجه نقد مورد نیاز برای تامین مالی پروژه در مقایسه با دیگر روش‌ها و توافقی بودن میزان سود و زمان بازپرداخت از دیگر مزایای این روش محسوب می‌شود. اما، این شیوه در مقایسه با دیگر روش‌ها مستلزم تحمل هزینه‌های اضافی و سود تضمین‌شده در این روش هم بیش از وام‌های بانکی است. لازم به یادآوری است، هرچند برخی سازندگان، بدون در اختیار داشتن سرمایه کافی شروع به ساخت‌وساز و پیش‌فروش می‌کنند، اما معمولا اغلب خریداران این دسته از واحدهای مسکونی، همواره به دنبال واحدهایی هستند که بخش قابل‌توجهی از پیشرفت فیزیکی خود را پشت سر گذاشته باشد. به این ترتیب، ساخت‌وساز واحدهای مسکونی حتی در صورتی که سازندگان ایده پیش‌فروش داشته باشند، بدون در اختیار داشتن حداقل 30 درصد از سرمایه موردنیاز برای ساخت‌وساز و برنامه‌ریزی دقیق و موشکافانه در خصوص تامین وجوه باقی مانده، از دیگر منابع مالی، ریسک بزرگی است که در اغلب موارد منجر به ورشکستگی سازنده می‌شود.
ارسال نظر