پیشخرید؛ بندبازی در بازار مسکن
الان بخت با کدام طیف است پیش‌خریدار یا پیش‌فروشنده؟ پیشخرید مسکن نوع متفاوتی از انواع معاملات ملک به حساب می‌آید که در آن، فرد پیش‌خریدار در مقایسه با خریدار معمولی، از امتیازات مالی ویژه‌ای برخوردار می‌شود و در عین حال، نسبت به همان خریدار معمولی - خریدار معمولی در بازار مسکن فردی است که در ازای دریافت یک واحد مسکونی کامل و آماده مصرف، کل ارزش معامله را به‌صورت نقد و یکجا به فرد فروشنده تحویل می‌دهد- بابت معامله‌ای که انجام می‌دهد ریسک فوق‌العاده زیادی را باید تحمل کند!
در معامله پیشخرید مسکن، فرد پیش‌خریدار در ازای یک واحد مسکونی در حال ساخت، مبلغی را به‌صورت بیعانه به سازنده ساختمان که در نقش پیش‌فروشنده در معامله حاضر می‌شود، پرداخت می‌کند و این دو در قراردادی که در بنگاه‌املاک یا دفترخانه تنظیم و امضاء می‌کنند، به یکدیگر متعهد می‌شوند که در ازای تکمیل فرآیند ساخت آن واحد، مابقی مبلغ؛ ردو‌بدل شده و سرانجام واحد آماده‌شده تحویل داده شود.
در معامله پیشخرید مسکن، فرد پیش‌خریدار در ازای یک واحد مسکونی در حال ساخت، مبلغی را به‌صورت بیعانه به سازنده ساختمان که در نقش پیش‌فروشنده در معامله حاضر می‌شود، پرداخت می‌کند و این دو در قراردادی که در بنگاه‌املاک یا دفترخانه تنظیم و امضاء می‌کنند، به یکدیگر متعهد می‌شوند که در ازای تکمیل فرآیند ساخت آن واحد، مابقی مبلغ؛ ردو‌بدل شده و سرانجام واحد آماده‌شده تحویل داده شود.
الان بخت با کدام طیف است پیش‌خریدار یا پیش‌فروشنده؟ پیشخرید مسکن نوع متفاوتی از انواع معاملات ملک به حساب می‌آید که در آن، فرد پیش‌خریدار در مقایسه با خریدار معمولی، از امتیازات مالی ویژه‌ای برخوردار می‌شود و در عین حال، نسبت به همان خریدار معمولی - خریدار معمولی در بازار مسکن فردی است که در ازای دریافت یک واحد مسکونی کامل و آماده مصرف، کل ارزش معامله را به‌صورت نقد و یکجا به فرد فروشنده تحویل می‌دهد- بابت معامله‌ای که انجام می‌دهد ریسک فوق‌العاده زیادی را باید تحمل کند!
در معامله پیشخرید مسکن، فرد پیش‌خریدار در ازای یک واحد مسکونی در حال ساخت، مبلغی را به‌صورت بیعانه به سازنده ساختمان که در نقش پیش‌فروشنده در معامله حاضر می‌شود، پرداخت می‌کند و این دو در قراردادی که در بنگاه‌املاک یا دفترخانه تنظیم و امضاء می‌کنند، به یکدیگر متعهد می‌شوند که در ازای تکمیل فرآیند ساخت آن واحد، مابقی مبلغ؛ ردو‌بدل شده و سرانجام واحد آماده‌شده تحویل داده شود.
در گذشته - مثلا 20 تا 25 سال پیش- در تهران خبری از پیشخرید و پیش‌فروش نبود و اصلا نیازی در بازار مسکن به پیشخرید احساس نمی‌شد. در آن زمان، بانک‌ها به جای آنکه منابع خود را صرف تجارت و کارهای سودده کنند یا مجبور باشند به دستور دولت به فلان طرح زیان‌ده تسهیلات تکلیفی پرداخت کنند، قسمت قابل‌توجهی از وام‌های بانکی را برای خانه‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن، هزینه می‌کردند، طوری‌که در دهه 60، بسیاری از دستگاه‌های دولتی و نهادهای غیردولتی با تشکیل تعاونی مسکن برای کارمندان و خرید زمین از دولت در بهترین مناطق تهران، موفق شدند معادل 60 تا 70 درصد قیمت ساخت آپارتمان‌ها را از بانک، تسهیلات بگیرند، به‌طوری‌که هنوز برخی از همین تعاونی‌ها دارند اقساط 10 هزار تومانی خود را به بانک بازپرداخت می‌کنند!
در آن دوران که «خرید مسکن» رویای خانواده‌ها نبود و افراد به‌راحتی از طریق تعاونی‌های مسکن صاحب مسکن می‌شدند، بازار پیشخرید و پیش‌فروش شکل نگرفته بود.
چه شد پیشخرید مد شد؟
اما در سال‌های اخیر رشد بی‌رویه قیمت مسکن از یک‌سو، ممنوعیت بانک‌ها در پرداخت وام مسکن از سوی دیگر و همچنین سودجویی شدید سازنده‌ها و بسازوبفروشها همگی دست به دست هم داده تا بین قدرت خرید مسکن و قیمت مسکن در تهران فاصله‌ای حداقل ۳۵ ساله انداخته شود!
در تهران در حالت خوش‌بینانه اگر یک خانوار حقوق‌بگیر بتواند ماهانه یک میلیون پس‌انداز کند، بعد از 35 سال می‌تواند یک واحد مسکونی 70 متری با قیمت متری 5 میلیون تومان را خریداری کند، البته این به شرطی است که قیمت مسکن تا 35 سال آینده، در حد همین متری 5 میلیون تومان ثابت بماند یا اینکه قیمت مسکن و میزان دستمزد به یک نسبت افزایش پیدا کنند.
در حال حاضر متقاضیان مسکن در بازار به خاطر آنکه محاسبات فوق را غیرواقعی می‌دانند و می‌دانند با پس‌انداز ماهانه هرگز نمی‌توانند برای خرید مسکن اقدام کنند، راه چاره دیگری را انتخاب کرده‌اند.
این راه از بازار پیش‌فروش عبور می‌کند و اگر چه ریسک و خطر و کلاهبرداری و فریبکاری در چنین بازاری فوق‌العاده زیاد است، اما فعلا تنها مسیر صاحب‌خانه شدن خانوارهای تهرانی و دیگر کلان‌شهرهای کشور محسوب می‌شود.
بسازوبفروشها تشنه پیش‌فروش!
اما چرا سازنده‌ها و بسازوبفروشها هم در سال‌های اخیر وسوسه پیش‌فروش پیدا کرده‌اند؟
واقعیت این است که بسازوبفروشها در تهران با سوءاستفاده از شرایطی که تحت‌تاثیر رفتار انفعالی دولت در بازار مسکن شکل گرفته، نبض این بازار را کاملا در دست گرفته‌اند.
بسازوبفروشها در دو، سه سال اخیر هر آنچه را که ساخته‌اند، احتکار کرده‌اند و عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار را از مسیر «قیف» دارند هدایت می‌کنند!
این سازنده‌ها از هر ۱۰ واحد مسکونی که احداث می‌کنند، حداکثر ۴ یا ۵ واحد را می‌فروشند و مابقی را برای مدت نامعلوم به‌صورت خالی نگهداری می‌کنند تا به بالاترین قیمت، بتوانند عرضه کنند.
تعداد خانه‌های خالی در تهران در سال گذشته در مقایسه با سال90 با 50 درصد افزایش از 300 هزار واحد به 450 هزار واحد مسکونی رسید و این نشان می‌دهد که دولت با تاخیر طولانی مدتی که در طراحی ابزار مالیاتی برای مقابله با احتکار مسکن ایجاد کرده، عملا دست محتکران را برای احتکار بیشتر و ایجاد فضای کاذب کمبود مسکن فروشی در بازار باز گذاشته است.
این معضل باعث شده قیمت مسکن هر سال حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند، چون در مقابل افزایش سالانه تقاضای مسکن در تهران - سالی حدود ۱۰۰ هزار تقاضای جدید ناشی از ازدواج وارد بازار مسکن می‌شود- میزان عرضه فوق‌العاده محدود شده است.
به همین خاطر، بسازوبفروشها برای تامین مالی ساخت‌وسازهای جدیدشان، مجبور هستند تعدادی از واحدهای در حال ساخت را پیش‌فروش کنند.
به بیان دیگر، اگر بسازوبفروشها در حالت طبیعی هر آنچه را احداث می‌کنند بلافاصله عرضه کنند، نیازی به پیش‌فروش ندارند، اما سودی که در خانه‌های خالی نهفته است، آنها را به سمت بازار پیش‌فروش سوق داده است.
پس در شرایط کنونی هم در طرف تقاضا و هم در طرف عرضه مسکن، به اندازه کافی میل و اشتیاق برای پیشخرید و پیش‌فروش وجود دارد.
سالانه بین ۵ تا ۱۰ درصد کل معاملات مسکن در تهران به پیشخرید و پیش‌فروش اختصاص پیدا می‌کند.
چگونه روی بند بایستیم؟
در بازار پیشخرید مسکن همواره این خطر برای پیش‌خریدار وجود دارد که معامله به ضرر او تمام شود.
پیشخرید مسکن درست مثل بندبازی می‌ماند که اگر لحظه‌ای حواس بندباز و تمرکز او مختل شود، همه مسیر طی‌شده در ثانیه‌ای، با خطر مواجه می‌شود حتی چند قدم مانده به پایان بندبازی. تهدید عمده در این نوع از معامله به شیوه قراردادی که پیش‌خریدار با پیش‌فروشنده امضاء می‌کند، برمی‌گردد و از آنجا نشات می‌گیرد.
هر چقدر درجه اعتبار و رعایت مسائل حقوقی در قرارداد پیشخرید بالا باشد، به همان نسبت احتمال زیان پیش‌خریدار کاهش پیدا می‌کند. فردی که واحد مسکونی در حال ساخت را پیشخرید می‌کند، در ازای مبلغی که پرداخت می‌کند، فقط یک برگه قرارداد در اختیار دارد، همین و بس، اما پیش‌فروشنده کماکان مالک ملک در حال ساخت است.
پس اگر شما قصد پیشخرید مسکن را دارید، باید در تنظیم قراردادتان، جوانب احتیاط را رعایت کنید. اما قبل از تنظیم قرارداد، مساله اصلی انتخاب پیش‌فروشنده است.
هرگز قبل از تحقیقات محلی از فرد سازنده، واحد او را پیشخرید نکنید.
اول، بگردید دنبال خوش‌نام‌ها
کسانی که در بازار پیش‌فروش فعال هستند و به اصطلاح مشاوران‌املاک، «کارکشته بازار» به حساب می‌آیند، معمولا کمتر از دیگر پیش‌فروشنده‌ها، خلف وعده می‌کنند.
خلف وعده پیش‌فروشنده‌ها اغلب یا در زمان تحویل واحد خلاصه می‌شود یا در مبلغی که ابتدای قرارداد توافق کرده‌اند.
لذا برای پیشخرید مسکن باید قبل از همه چیز، سازنده‌های خوشنام محل را از طریق مشاوران‌املاک و اهالی محل شناسایی کنید.
بهترین روش برای شناسایی پیش‌فروشنده‌های خوشنام، پرس‌وجو از ساکنان ساختمانی است که آن سازنده در محل ساخته و تحویل داده است.
شما می‌توانید از ساکنان یکی دو ساختمانی که فرد پیش‌فروشنده، قبلا آن را ساخته و فروخته است، تحقیق کنید و درباره وعده‌هایی که سازنده در قراردادش با آنها، داده به آنها عمل کرده است، بپرسید. اگر این افراد، تعهد او را برای شما تضمین کردند، شک نکنید مشکلی برای شما پیش نخواهد آمد.
فراموش نکنید، قبل از تحقیق کافی و جمع‌بندی بر سر تعهد کاری پیش‌فروشنده، قراردادی را تنظیم نکنید.
در حال حاضر در همه محله‌های شهر تهران، حداقل یکی دو ساختمان در حال ساخت وجود دارد که تعدادی از واحدهای آنها در نوبت پیش‌فروش قرار دارد. پس عرضه در بازار پیش‌فروش کم نیست، مهم این است که شما بتوانید از بین همه ساختمان‌های در نوبت پیش‌فروش، بی‌دردسرترین واحد و در عین حال بهترین ساختمان را پیشخرید کنید.
نکته مویی درباره قیمت پیش‌فروش
بعد از آنکه گزینه مطلوب پیش‌فروش را پیدا کردید، نوبت به چانه‌زنی با پیش‌فروشنده بر سر قیمت و سپس تنظیم قرارداد می‌رسد. در این مرحله لازم است بدانید قیمت پیش‌فروش واحدمسکونی باید حداقل ۱۵ درصد ارزان‌تر از واحد آماده تحویل در محل باشد.
همچنین قیمت پیش‌فروش باید حتما و حتما مقطوع تعیین شود؛ یعنی اینکه فرد پیش‌فروشنده باید در قرارداد تعهد صریح بدهد مبنی براینکه قیمت معامله تا انتهای معامله ثابت باقی می‌ماند و درصدی به آن اضافه نخواهد شد.
یکی از رایج‌ترین تخلفاتی که پیش‌فروشنده‌ها مرتکب می‌شوند دبه در قیمت است، طوری‌که در زمان تحویل واحد به فرد پیش‌خریدار، با استفاده از بهانه‌هایی همچون نرخ تورم و افزایش پیش‌بینی نشده هزینه مصالح ساختمانی، زیر قیمت توافق‌شده با پیش‌خریدار می‌زنند و دنبال اضافه کردن درصدی به قیمت می‌روند.
متاسفانه در اغلب مواقع هم، پیش‌خریدار قیمت جدید را قبول می‌کند و زیربار دبه پیش‌فروشنده می‌رود.
لذا برای جلوگیری از چنین کلاهبرداری‌هایی، لازم است در قرارداد پیشخرید و پیش‌فروش، بر مقطوع بودن قیمت تاکید شود.
واقعیت این است که پیش‌فروشنده‌ها باید در ابتدای ساخت‌وساز هم نرخ تورم و هم افزایش قیمت هزینه‌ها در طول دو سال ساخت‌وساز را محاسبه کنند و عددی را به عنوان «قیمت» به پیش‌خریدار اعلام کنند که بتواند همه افزایش قیمت پیش‌بینی نشده را پوشش دهد.
لحظه تنظیم قرارداد
تنظیم قرارداد پیشخرید مسکن سخت‌ترین نوع قرارداد است، به خاطر اینکه در این قرارداد درباره ملکی صحبت می‌شود که فعلا وجود خارجی ندارد بلکه قرار است به موجب این قرارداد، ملک ساخته شود.
بهتر است قرارداد پیشخرید مسکن در دفترخانه‌ها تنظیم شود. در قرارداد پیشخرید مسکن، پیش‌فروشنده باید ریز همه مصالح‌ساختمانی شامل فونداسیون، سفت‌کاری و سپس نازک‌کاری را در متن قرارداد لیست کند؛ یعنی باید نوع اسکلت ساختمان (بتنی یا تیرآهنی)، نوع لوله‌ها، مشخصات تاسیسات، نوع نمای ساختمان، نوع کاشی و سرامیک، نوع کابینت، نوع درب‌ها و پنجره‌ها، نوع تزیینات داخل ساختمان و خلاصه هر آنچه را در ساخت‌وساز انجام می‌شود در متن قرارداد پیشخرید بنویسد و با امضای قرارداد متعهد شود همه آنچه را نوشته، به‌طور کامل انجام می‌دهد.
بعد از آنکه مشخصات مصالح و سازه نوشته شد، نوبت به زمان ساخت و تحویل واحد می‌رسد. در این مقطع متناسب به مرحله‌ای از پیشخرید و میزان عملیاتی که در ساختمان در حال ساخت انجام شده، زمان تحویل مشخص می‌شود.
اگر شما ساختمان را در مرحله اولیه یعنی گودبرداری پیشخرید کرده‌اید، کار تنظیم قرارداد سخت‌تر است چون‌که هنوز هیچ چیز ساختمان ساخته نشده است، در این صورت زمان تحویل حداقل یکساله تعیین می‌شود.
اما اگر در مرحله سفت‌کاری پیشخرید کرده‌اید، در این صورت باید 6 ماهه تحویل داده شود.
خلاصه اینکه هر میزان زمانی که در قرارداد نوشته می‌شود، باید برای عمل نکردن به آن از طرف پیش‌فروشنده، جریمه سنگینی از طرف پیش‌خریدار در قرارداد قید شود؛ مثلا باید عنوان شود که اگر ظرف مدت قید شده در قرارداد، واحد تحویل پیش‌خریدار نشود، روزانه یک میلیون تومان جریمه به حساب پیش‌فروشنده نوشته شود و از تعهد ریالی پیش‌خریدار به او کسر شود! هر چقدر جریمه سنگین‌تر تعیین شود، احتمال خلف وعده پیش‌فروشنده کمتر می‌شود.
برای پیشخرید مسکن، باید مراحل پرداخت پول نیز در قرارداد قید شود که متناسب با پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود.
بهتر است مبلغ اولیه پیشخرید، در حد ۱۰ تا ۱۵ درصد کل ارزش معامله تعیین شود، طوری‌که در نهایت، ۳۰ تا ۳۵ درصد کل ارزش معامله، در زمان تحویل کلید، قابل پرداخت باشد.
برخی پیش‌فروشنده‌ها سعی می‌کنند در مراحل نازک‌کاری و در حالی‌که ساختمان هنوز تکمیل نشده، قسط آخر را از پیش‌خریدار دریافت کنند که این روش کاملا به ضرر پیش‌خریدار خواهد بود.
این کار را اول از همه انجام دهید
قبل از امضای قرارداد پیشخرید، شما باید نسبت به صحت و سلامت ساختمان در حال ساخت اطمینان حاصل کنید. برای این منظور باید پروانه ساختمانی صادر شده توسط شهرداری برای آن پلاک و همچنین سند مالکیت زمین را رویت کنید تا مطمین شوید کسی که در نقش پیش‌فروشنده مقابل شما نشسته، سازنده تمام و کمال ساختمانی است که قرار است یک واحد از آن به شما پیش‌فروش شود.
یقین داشته باشید اگر همه این مراحل را طی کنید، از تخلفات احتمالی در امان خواهید بود.
شرایط الان بازار پیشخرید
در حال حاضر، شرایط بازار به نفع پیش‌خریداران است، چون‌که قیمت مسکن در ماه‌های آتی احتمالا روبه افزایش خواهد بود، بنابراین اگر پیش‌خریداران با قیمت مقطوع، اقدام به معامله کنند، از تورم ماه‌ها و سال‌های آتی در امان خواهند بود. در این میان، ممکن است در بازار پیشخرید، تعداد واحد پیش‌فروشی کم باشد، اما از همین فرصت اندک می‌شود استفاده مطلوب کرد.
در معامله پیشخرید مسکن، فرد پیش‌خریدار در ازای یک واحد مسکونی در حال ساخت، مبلغی را به‌صورت بیعانه به سازنده ساختمان که در نقش پیش‌فروشنده در معامله حاضر می‌شود، پرداخت می‌کند و این دو در قراردادی که در بنگاه‌املاک یا دفترخانه تنظیم و امضاء می‌کنند، به یکدیگر متعهد می‌شوند که در ازای تکمیل فرآیند ساخت آن واحد، مابقی مبلغ؛ ردو‌بدل شده و سرانجام واحد آماده‌شده تحویل داده شود.
در گذشته - مثلا 20 تا 25 سال پیش- در تهران خبری از پیشخرید و پیش‌فروش نبود و اصلا نیازی در بازار مسکن به پیشخرید احساس نمی‌شد. در آن زمان، بانک‌ها به جای آنکه منابع خود را صرف تجارت و کارهای سودده کنند یا مجبور باشند به دستور دولت به فلان طرح زیان‌ده تسهیلات تکلیفی پرداخت کنند، قسمت قابل‌توجهی از وام‌های بانکی را برای خانه‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن، هزینه می‌کردند، طوری‌که در دهه 60، بسیاری از دستگاه‌های دولتی و نهادهای غیردولتی با تشکیل تعاونی مسکن برای کارمندان و خرید زمین از دولت در بهترین مناطق تهران، موفق شدند معادل 60 تا 70 درصد قیمت ساخت آپارتمان‌ها را از بانک، تسهیلات بگیرند، به‌طوری‌که هنوز برخی از همین تعاونی‌ها دارند اقساط 10 هزار تومانی خود را به بانک بازپرداخت می‌کنند!
در آن دوران که «خرید مسکن» رویای خانواده‌ها نبود و افراد به‌راحتی از طریق تعاونی‌های مسکن صاحب مسکن می‌شدند، بازار پیشخرید و پیش‌فروش شکل نگرفته بود.
چه شد پیشخرید مد شد؟
اما در سال‌های اخیر رشد بی‌رویه قیمت مسکن از یک‌سو، ممنوعیت بانک‌ها در پرداخت وام مسکن از سوی دیگر و همچنین سودجویی شدید سازنده‌ها و بسازوبفروشها همگی دست به دست هم داده تا بین قدرت خرید مسکن و قیمت مسکن در تهران فاصله‌ای حداقل ۳۵ ساله انداخته شود!
در تهران در حالت خوش‌بینانه اگر یک خانوار حقوق‌بگیر بتواند ماهانه یک میلیون پس‌انداز کند، بعد از 35 سال می‌تواند یک واحد مسکونی 70 متری با قیمت متری 5 میلیون تومان را خریداری کند، البته این به شرطی است که قیمت مسکن تا 35 سال آینده، در حد همین متری 5 میلیون تومان ثابت بماند یا اینکه قیمت مسکن و میزان دستمزد به یک نسبت افزایش پیدا کنند.
در حال حاضر متقاضیان مسکن در بازار به خاطر آنکه محاسبات فوق را غیرواقعی می‌دانند و می‌دانند با پس‌انداز ماهانه هرگز نمی‌توانند برای خرید مسکن اقدام کنند، راه چاره دیگری را انتخاب کرده‌اند.
این راه از بازار پیش‌فروش عبور می‌کند و اگر چه ریسک و خطر و کلاهبرداری و فریبکاری در چنین بازاری فوق‌العاده زیاد است، اما فعلا تنها مسیر صاحب‌خانه شدن خانوارهای تهرانی و دیگر کلان‌شهرهای کشور محسوب می‌شود.
بسازوبفروشها تشنه پیش‌فروش!
اما چرا سازنده‌ها و بسازوبفروشها هم در سال‌های اخیر وسوسه پیش‌فروش پیدا کرده‌اند؟
واقعیت این است که بسازوبفروشها در تهران با سوءاستفاده از شرایطی که تحت‌تاثیر رفتار انفعالی دولت در بازار مسکن شکل گرفته، نبض این بازار را کاملا در دست گرفته‌اند.
بسازوبفروشها در دو، سه سال اخیر هر آنچه را که ساخته‌اند، احتکار کرده‌اند و عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار را از مسیر «قیف» دارند هدایت می‌کنند!
این سازنده‌ها از هر ۱۰ واحد مسکونی که احداث می‌کنند، حداکثر ۴ یا ۵ واحد را می‌فروشند و مابقی را برای مدت نامعلوم به‌صورت خالی نگهداری می‌کنند تا به بالاترین قیمت، بتوانند عرضه کنند.
تعداد خانه‌های خالی در تهران در سال گذشته در مقایسه با سال90 با 50 درصد افزایش از 300 هزار واحد به 450 هزار واحد مسکونی رسید و این نشان می‌دهد که دولت با تاخیر طولانی مدتی که در طراحی ابزار مالیاتی برای مقابله با احتکار مسکن ایجاد کرده، عملا دست محتکران را برای احتکار بیشتر و ایجاد فضای کاذب کمبود مسکن فروشی در بازار باز گذاشته است.
این معضل باعث شده قیمت مسکن هر سال حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند، چون در مقابل افزایش سالانه تقاضای مسکن در تهران - سالی حدود ۱۰۰ هزار تقاضای جدید ناشی از ازدواج وارد بازار مسکن می‌شود- میزان عرضه فوق‌العاده محدود شده است.
به همین خاطر، بسازوبفروشها برای تامین مالی ساخت‌وسازهای جدیدشان، مجبور هستند تعدادی از واحدهای در حال ساخت را پیش‌فروش کنند.
به بیان دیگر، اگر بسازوبفروشها در حالت طبیعی هر آنچه را احداث می‌کنند بلافاصله عرضه کنند، نیازی به پیش‌فروش ندارند، اما سودی که در خانه‌های خالی نهفته است، آنها را به سمت بازار پیش‌فروش سوق داده است.
پس در شرایط کنونی هم در طرف تقاضا و هم در طرف عرضه مسکن، به اندازه کافی میل و اشتیاق برای پیشخرید و پیش‌فروش وجود دارد.
سالانه بین ۵ تا ۱۰ درصد کل معاملات مسکن در تهران به پیشخرید و پیش‌فروش اختصاص پیدا می‌کند.
چگونه روی بند بایستیم؟
در بازار پیشخرید مسکن همواره این خطر برای پیش‌خریدار وجود دارد که معامله به ضرر او تمام شود.
پیشخرید مسکن درست مثل بندبازی می‌ماند که اگر لحظه‌ای حواس بندباز و تمرکز او مختل شود، همه مسیر طی‌شده در ثانیه‌ای، با خطر مواجه می‌شود حتی چند قدم مانده به پایان بندبازی. تهدید عمده در این نوع از معامله به شیوه قراردادی که پیش‌خریدار با پیش‌فروشنده امضاء می‌کند، برمی‌گردد و از آنجا نشات می‌گیرد.
هر چقدر درجه اعتبار و رعایت مسائل حقوقی در قرارداد پیشخرید بالا باشد، به همان نسبت احتمال زیان پیش‌خریدار کاهش پیدا می‌کند. فردی که واحد مسکونی در حال ساخت را پیشخرید می‌کند، در ازای مبلغی که پرداخت می‌کند، فقط یک برگه قرارداد در اختیار دارد، همین و بس، اما پیش‌فروشنده کماکان مالک ملک در حال ساخت است.
پس اگر شما قصد پیشخرید مسکن را دارید، باید در تنظیم قراردادتان، جوانب احتیاط را رعایت کنید. اما قبل از تنظیم قرارداد، مساله اصلی انتخاب پیش‌فروشنده است.
هرگز قبل از تحقیقات محلی از فرد سازنده، واحد او را پیشخرید نکنید.
اول، بگردید دنبال خوش‌نام‌ها
کسانی که در بازار پیش‌فروش فعال هستند و به اصطلاح مشاوران‌املاک، «کارکشته بازار» به حساب می‌آیند، معمولا کمتر از دیگر پیش‌فروشنده‌ها، خلف وعده می‌کنند.
خلف وعده پیش‌فروشنده‌ها اغلب یا در زمان تحویل واحد خلاصه می‌شود یا در مبلغی که ابتدای قرارداد توافق کرده‌اند.
لذا برای پیشخرید مسکن باید قبل از همه چیز، سازنده‌های خوشنام محل را از طریق مشاوران‌املاک و اهالی محل شناسایی کنید.
بهترین روش برای شناسایی پیش‌فروشنده‌های خوشنام، پرس‌وجو از ساکنان ساختمانی است که آن سازنده در محل ساخته و تحویل داده است.
شما می‌توانید از ساکنان یکی دو ساختمانی که فرد پیش‌فروشنده، قبلا آن را ساخته و فروخته است، تحقیق کنید و درباره وعده‌هایی که سازنده در قراردادش با آنها، داده به آنها عمل کرده است، بپرسید. اگر این افراد، تعهد او را برای شما تضمین کردند، شک نکنید مشکلی برای شما پیش نخواهد آمد.
فراموش نکنید، قبل از تحقیق کافی و جمع‌بندی بر سر تعهد کاری پیش‌فروشنده، قراردادی را تنظیم نکنید.
در حال حاضر در همه محله‌های شهر تهران، حداقل یکی دو ساختمان در حال ساخت وجود دارد که تعدادی از واحدهای آنها در نوبت پیش‌فروش قرار دارد. پس عرضه در بازار پیش‌فروش کم نیست، مهم این است که شما بتوانید از بین همه ساختمان‌های در نوبت پیش‌فروش، بی‌دردسرترین واحد و در عین حال بهترین ساختمان را پیشخرید کنید.
نکته مویی درباره قیمت پیش‌فروش
بعد از آنکه گزینه مطلوب پیش‌فروش را پیدا کردید، نوبت به چانه‌زنی با پیش‌فروشنده بر سر قیمت و سپس تنظیم قرارداد می‌رسد. در این مرحله لازم است بدانید قیمت پیش‌فروش واحدمسکونی باید حداقل ۱۵ درصد ارزان‌تر از واحد آماده تحویل در محل باشد.
همچنین قیمت پیش‌فروش باید حتما و حتما مقطوع تعیین شود؛ یعنی اینکه فرد پیش‌فروشنده باید در قرارداد تعهد صریح بدهد مبنی براینکه قیمت معامله تا انتهای معامله ثابت باقی می‌ماند و درصدی به آن اضافه نخواهد شد.
یکی از رایج‌ترین تخلفاتی که پیش‌فروشنده‌ها مرتکب می‌شوند دبه در قیمت است، طوری‌که در زمان تحویل واحد به فرد پیش‌خریدار، با استفاده از بهانه‌هایی همچون نرخ تورم و افزایش پیش‌بینی نشده هزینه مصالح ساختمانی، زیر قیمت توافق‌شده با پیش‌خریدار می‌زنند و دنبال اضافه کردن درصدی به قیمت می‌روند.
متاسفانه در اغلب مواقع هم، پیش‌خریدار قیمت جدید را قبول می‌کند و زیربار دبه پیش‌فروشنده می‌رود.
لذا برای جلوگیری از چنین کلاهبرداری‌هایی، لازم است در قرارداد پیشخرید و پیش‌فروش، بر مقطوع بودن قیمت تاکید شود.
واقعیت این است که پیش‌فروشنده‌ها باید در ابتدای ساخت‌وساز هم نرخ تورم و هم افزایش قیمت هزینه‌ها در طول دو سال ساخت‌وساز را محاسبه کنند و عددی را به عنوان «قیمت» به پیش‌خریدار اعلام کنند که بتواند همه افزایش قیمت پیش‌بینی نشده را پوشش دهد.
لحظه تنظیم قرارداد
تنظیم قرارداد پیشخرید مسکن سخت‌ترین نوع قرارداد است، به خاطر اینکه در این قرارداد درباره ملکی صحبت می‌شود که فعلا وجود خارجی ندارد بلکه قرار است به موجب این قرارداد، ملک ساخته شود.
بهتر است قرارداد پیشخرید مسکن در دفترخانه‌ها تنظیم شود. در قرارداد پیشخرید مسکن، پیش‌فروشنده باید ریز همه مصالح‌ساختمانی شامل فونداسیون، سفت‌کاری و سپس نازک‌کاری را در متن قرارداد لیست کند؛ یعنی باید نوع اسکلت ساختمان (بتنی یا تیرآهنی)، نوع لوله‌ها، مشخصات تاسیسات، نوع نمای ساختمان، نوع کاشی و سرامیک، نوع کابینت، نوع درب‌ها و پنجره‌ها، نوع تزیینات داخل ساختمان و خلاصه هر آنچه را در ساخت‌وساز انجام می‌شود در متن قرارداد پیشخرید بنویسد و با امضای قرارداد متعهد شود همه آنچه را نوشته، به‌طور کامل انجام می‌دهد.
بعد از آنکه مشخصات مصالح و سازه نوشته شد، نوبت به زمان ساخت و تحویل واحد می‌رسد. در این مقطع متناسب به مرحله‌ای از پیشخرید و میزان عملیاتی که در ساختمان در حال ساخت انجام شده، زمان تحویل مشخص می‌شود.
اگر شما ساختمان را در مرحله اولیه یعنی گودبرداری پیشخرید کرده‌اید، کار تنظیم قرارداد سخت‌تر است چون‌که هنوز هیچ چیز ساختمان ساخته نشده است، در این صورت زمان تحویل حداقل یکساله تعیین می‌شود.
اما اگر در مرحله سفت‌کاری پیشخرید کرده‌اید، در این صورت باید 6 ماهه تحویل داده شود.
خلاصه اینکه هر میزان زمانی که در قرارداد نوشته می‌شود، باید برای عمل نکردن به آن از طرف پیش‌فروشنده، جریمه سنگینی از طرف پیش‌خریدار در قرارداد قید شود؛ مثلا باید عنوان شود که اگر ظرف مدت قید شده در قرارداد، واحد تحویل پیش‌خریدار نشود، روزانه یک میلیون تومان جریمه به حساب پیش‌فروشنده نوشته شود و از تعهد ریالی پیش‌خریدار به او کسر شود! هر چقدر جریمه سنگین‌تر تعیین شود، احتمال خلف وعده پیش‌فروشنده کمتر می‌شود.
برای پیشخرید مسکن، باید مراحل پرداخت پول نیز در قرارداد قید شود که متناسب با پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود.
بهتر است مبلغ اولیه پیشخرید، در حد ۱۰ تا ۱۵ درصد کل ارزش معامله تعیین شود، طوری‌که در نهایت، ۳۰ تا ۳۵ درصد کل ارزش معامله، در زمان تحویل کلید، قابل پرداخت باشد.
برخی پیش‌فروشنده‌ها سعی می‌کنند در مراحل نازک‌کاری و در حالی‌که ساختمان هنوز تکمیل نشده، قسط آخر را از پیش‌خریدار دریافت کنند که این روش کاملا به ضرر پیش‌خریدار خواهد بود.
این کار را اول از همه انجام دهید
قبل از امضای قرارداد پیشخرید، شما باید نسبت به صحت و سلامت ساختمان در حال ساخت اطمینان حاصل کنید. برای این منظور باید پروانه ساختمانی صادر شده توسط شهرداری برای آن پلاک و همچنین سند مالکیت زمین را رویت کنید تا مطمین شوید کسی که در نقش پیش‌فروشنده مقابل شما نشسته، سازنده تمام و کمال ساختمانی است که قرار است یک واحد از آن به شما پیش‌فروش شود.
یقین داشته باشید اگر همه این مراحل را طی کنید، از تخلفات احتمالی در امان خواهید بود.
شرایط الان بازار پیشخرید
در حال حاضر، شرایط بازار به نفع پیش‌خریداران است، چون‌که قیمت مسکن در ماه‌های آتی احتمالا روبه افزایش خواهد بود، بنابراین اگر پیش‌خریداران با قیمت مقطوع، اقدام به معامله کنند، از تورم ماه‌ها و سال‌های آتی در امان خواهند بود. در این میان، ممکن است در بازار پیشخرید، تعداد واحد پیش‌فروشی کم باشد، اما از همین فرصت اندک می‌شود استفاده مطلوب کرد.
ارسال نظر