دغدغه بانک مرکزی ورشکستگی آمریکایی؟ - ۳۰ شهریور ۹۱
در خیلی از کشورهای توسعه‌یافته که مشکل مسکن در آنها همچون خیلی از چالش‌های حوزه اقتصاد مرتفع شده است، بانک‌ها بیشترین حمایت را از خریداران مسکن در مقایسه با سایر متقاضیان تسهیلات به عمل می‌آورند. در این کشورها که آمریکا سرآمد همه آنها به حساب می‌آمد چون شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (تعداد خانوارهای ساکن در یک واحد مسکونی) کمتر از عدد یک است، تعداد واحدهای مسکونی در بازار از تعداد خانوارها بیشتر است و در نتیجه نقل‌و‌انتقال (خرید و فروش) در بازار مسکن نیازمند تحریک تقاضا است. در این کشورها برای تحریک تقاضا به خرید مسکن، دولت‌ها از ابزار تشویقی وام خرید مسکن استفاده می‌کنند.
در خیلی از کشورهای توسعه‌یافته که مشکل مسکن در آنها همچون خیلی از چالش‌های حوزه اقتصاد مرتفع شده است، بانک‌ها بیشترین حمایت را از خریداران مسکن در مقایسه با سایر متقاضیان تسهیلات به عمل می‌آورند. در این کشورها که آمریکا سرآمد همه آنها به حساب می‌آمد چون شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (تعداد خانوارهای ساکن در یک واحد مسکونی) کمتر از عدد یک است، تعداد واحدهای مسکونی در بازار از تعداد خانوارها بیشتر است و در نتیجه نقل‌و‌انتقال (خرید و فروش) در بازار مسکن نیازمند تحریک تقاضا است. در این کشورها برای تحریک تقاضا به خرید مسکن، دولت‌ها از ابزار تشویقی وام خرید مسکن استفاده می‌کنند. به طوری که در آمریکا بیش از 80 درصد (به طور متوسط 85 درصد) ارزش ملک را موسسات مالی وام کم‌بهره پرداخت می‌کنند.
اما این همه ماجرای مربوط به تجربه کشورها نیست.
پرداخت بی‌رویه تسهیلات مسکن توسط عمده بانک‌های آمریکایی در فاصله سال‌های 2007 تا 2009 میلادی باعث شد، تقاضا برای خرید مسکن بعد از مدتی فروکش کند و قیمت مسکن در این کشور شروع به کاهش کند. (ملاحظه کنید در آمریکا پرداخت وام مسکن درست تاثیر عکس در قیمت مسکن می‌گذارد، در حالی که در ایران گفته می‌شود وام مسکن باعث تحریک قیمت‌ها می‌شود).
در نتیجه کاهش قیمت مسکن در آمریکا، به دلیل آنکه وام‌گیرنده‌ها تنها ۲۰ درصد هزینه ملک را پرداخت کرده بودند و عمده سرمایه‌گذاری را بانک انجام داده بود، از پرداخت اقساط وام سرباز زدند؛ طوری که در فاصله کوتاهی ارزش ملک از ارزش وام کمتر شد و صاحب‌خانه‌های آمریکایی ترجیح دادند به جای بازپرداخت اقساط، املاک در ره بانک را واگذار کنند. این تفکر آمریکایی هم‌اکنون ورشکستگی چندین بانک و موسسه مالی بزرگ در آمریکا را رقم زده و ریشه بحران اقتصادی سال‌های اخیر این کشور به شمار می‌آید.
حالا سیستم بانکی در کشور ما یکی از دلایل محکمی که برای مخالفت در احیای پرداخت تسهیلات درشت خرید مسکن ذکر می‌کند پرهیز از تکرار تجربه ورشکستگی آمریکایی است. شاید سهم پایین وام مسکن در پوشش قیمت مسکن است که باعث شده بانک مسکن کمترین مطالبه را از وام‌گیرنده‌ها داشته باشد.
اما آیا احتمال تکرار تجربه آمریکایی در صورت افزایش سقف وام مسکن از ۲۰ میلیون تومان کنونی وجود دارد؟
پاسخ با قاطعیت «منفی» است.
در کشور ما سابقه نداشته قیمت مسکن بیش از ۴ تا ۵ درصد کاهش پیدا کند؛ بنابراین حتی اگر تسهیلات مسکن معادل ۹۰ درصد ارزش ملک پرداخت شود، احتمال بی‌ارزش شدن ملک در مقایسه با ارزش وام وجود ندارد.
در کشور ما شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عدد 06/1 است. به این معنی که هنوز تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن به وجود نیامده و هنوز تعداد تقاضا زیاد است و نیاز به وام خرید وجود دارد.
اما این همه ماجرای مربوط به تجربه کشورها نیست.
پرداخت بی‌رویه تسهیلات مسکن توسط عمده بانک‌های آمریکایی در فاصله سال‌های 2007 تا 2009 میلادی باعث شد، تقاضا برای خرید مسکن بعد از مدتی فروکش کند و قیمت مسکن در این کشور شروع به کاهش کند. (ملاحظه کنید در آمریکا پرداخت وام مسکن درست تاثیر عکس در قیمت مسکن می‌گذارد، در حالی که در ایران گفته می‌شود وام مسکن باعث تحریک قیمت‌ها می‌شود).
در نتیجه کاهش قیمت مسکن در آمریکا، به دلیل آنکه وام‌گیرنده‌ها تنها ۲۰ درصد هزینه ملک را پرداخت کرده بودند و عمده سرمایه‌گذاری را بانک انجام داده بود، از پرداخت اقساط وام سرباز زدند؛ طوری که در فاصله کوتاهی ارزش ملک از ارزش وام کمتر شد و صاحب‌خانه‌های آمریکایی ترجیح دادند به جای بازپرداخت اقساط، املاک در ره بانک را واگذار کنند. این تفکر آمریکایی هم‌اکنون ورشکستگی چندین بانک و موسسه مالی بزرگ در آمریکا را رقم زده و ریشه بحران اقتصادی سال‌های اخیر این کشور به شمار می‌آید.
حالا سیستم بانکی در کشور ما یکی از دلایل محکمی که برای مخالفت در احیای پرداخت تسهیلات درشت خرید مسکن ذکر می‌کند پرهیز از تکرار تجربه ورشکستگی آمریکایی است. شاید سهم پایین وام مسکن در پوشش قیمت مسکن است که باعث شده بانک مسکن کمترین مطالبه را از وام‌گیرنده‌ها داشته باشد.
اما آیا احتمال تکرار تجربه آمریکایی در صورت افزایش سقف وام مسکن از ۲۰ میلیون تومان کنونی وجود دارد؟
پاسخ با قاطعیت «منفی» است.
در کشور ما سابقه نداشته قیمت مسکن بیش از ۴ تا ۵ درصد کاهش پیدا کند؛ بنابراین حتی اگر تسهیلات مسکن معادل ۹۰ درصد ارزش ملک پرداخت شود، احتمال بی‌ارزش شدن ملک در مقایسه با ارزش وام وجود ندارد.
در کشور ما شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عدد 06/1 است. به این معنی که هنوز تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن به وجود نیامده و هنوز تعداد تقاضا زیاد است و نیاز به وام خرید وجود دارد.
ارسال نظر