قانون درباره آپارتمان‌نشینی چه می‌گوید؟
برخلاف تصور برخی ساکنان آپارتمان‌ها که این سبک زندگی را شیوه‌ای جدید می‌دانند و اغلب از قوانین موجود در ارتباط با آن بی‌خبرند، آپارتمان‌نشینی از دهه ۴۰ شمسی دارای قانون و آیین نامه اجرایی شد. این هفته قصد داریم برخی از مهم‌ترین قوانین آپارتمان‌نشینی را برایتان شرح دهیم. براساس آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها با اصلاحیه‌های بعدی مصوب ۸/۲/۱۳۴۷، ساختمان‌های چند طبقه یا بلندمرتبه به دو قسمت اختصاصی و عمومی دسته‌بندی می‌شوند. قسمت‌های عمومی ساختمان براساس این آیین نامه، قسمت‌هایی است که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین، یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد که دارای سند مجزا است و مشخصات کامل آن از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و .
برخلاف تصور برخی ساکنان آپارتمان‌ها که این سبک زندگی را شیوه‌ای جدید می‌دانند و اغلب از قوانین موجود در ارتباط با آن بی‌خبرند، آپارتمان‌نشینی از دهه 40 شمسی دارای قانون و آیین نامه اجرایی شد. این هفته قصد داریم برخی از مهم‌ترین قوانین آپارتمان‌نشینی را برایتان شرح دهیم. براساس آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها با اصلاحیه‌های بعدی مصوب 8/2/1347، ساختمان‌های چند طبقه یا بلندمرتبه به دو قسمت اختصاصی و عمومی دسته‌بندی می‌شوند.قسمت‌های عمومی ساختمان براساس این آیین نامه، قسمت‌هایی است که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین، یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد که دارای سند مجزا است و مشخصات کامل آن از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و ... باید در سند قید گردد. اما در تمام ساختمان‌های چند طبقه آنچه عموما مورد بحث و مسئله قرار می‌گیرد مربوط به قسمت‌های مشترک ساختمان یا فضاها و امکاناتی است که به اصطلاح به آن مشاعات می‌گویند. قسمت‌های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت است از:
الف - زیرزمین بنا
ب - تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت‌شوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها و ....
پ - اسکلت ساختمان
ت - درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث - تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین‌کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
ج - بام و تمام تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح - نمای خارجی ساختمان.
خ - محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد.
شیوه قانونی اداره آپارتمان‌ها
اداره امور ساختمان از جمله مواردی است که در قانون آپارتمان‌نشینی به آن توجه شده و دارای قاعده و قانون خاص خود است. بر این اساس قانون در مورد طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر چنین شرح می‌دهد:
در صورتی که تعداد مالکان از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود.
در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکان یا اشخاص خارج انتخاب می‌شود. مجمع عمومی مالکان باید حداقل هر سال یک بار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.
حوزه اختیارات مدیر آپارتمان
براساس قانون، مدیر یا مدیران مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند.
در برخی از ساختمان‌های بلندمرتبه که تعداد زیادی واحد مسکونی دارد و تنها یک مدیر برای ساختمان کفایت نمی‌کند، براساس قانون، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است، ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را اضافه کند. در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب کنند.
مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه و به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام کنند. در تمام ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از «۱۰» آپارتمان داشته باشند، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام دیگر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام کنند.
نحوه پرداخت هزینه‌های مشترک
براساس قانون، هزینه‌های مشترک زندگی در واحدهای مسکونی آپارتمانی عبارتند از:
الف - هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب - هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
براین اساس، شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت کنند:در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشت‌بام و ... به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و دیگر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و ... به طور مساوی بین مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد، تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.
همچنین، چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند، مستاجر میتواند از محل مال الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده به مالک اصلی نیز مراجعه کنند.
هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بکند، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک میتواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند.
الف - زیرزمین بنا
ب - تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت‌شوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها و ....
پ - اسکلت ساختمان
ت - درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث - تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین‌کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
ج - بام و تمام تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح - نمای خارجی ساختمان.
خ - محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد.
شیوه قانونی اداره آپارتمان‌ها
اداره امور ساختمان از جمله مواردی است که در قانون آپارتمان‌نشینی به آن توجه شده و دارای قاعده و قانون خاص خود است. بر این اساس قانون در مورد طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر چنین شرح می‌دهد:
در صورتی که تعداد مالکان از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود.
در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکان یا اشخاص خارج انتخاب می‌شود. مجمع عمومی مالکان باید حداقل هر سال یک بار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.
حوزه اختیارات مدیر آپارتمان
براساس قانون، مدیر یا مدیران مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند.
در برخی از ساختمان‌های بلندمرتبه که تعداد زیادی واحد مسکونی دارد و تنها یک مدیر برای ساختمان کفایت نمی‌کند، براساس قانون، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است، ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را اضافه کند. در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوط برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب کنند.
مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه و به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام کنند. در تمام ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از «۱۰» آپارتمان داشته باشند، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام دیگر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام کنند.
نحوه پرداخت هزینه‌های مشترک
براساس قانون، هزینه‌های مشترک زندگی در واحدهای مسکونی آپارتمانی عبارتند از:
الف - هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب - هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
براین اساس، شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت کنند:در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشت‌بام و ... به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و دیگر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و ... به طور مساوی بین مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد، تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.
همچنین، چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند، مستاجر میتواند از محل مال الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده به مالک اصلی نیز مراجعه کنند.
هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بکند، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک میتواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند.
ارسال نظر