حق ‌و حقوق قانونی مالک و مستاجر - ۲۶ مرداد ۹۱

«۲ واحد خالی دارم اما می‌ترسم آن را اجاره بدهم».
«کلید آپارتمان را ۵ روز برای اجاره دست بنگاه سپردم حالا یک‌سال است دنبال مستاجر برای دریافت کرایه ماهانه هستم. مستاجر نشسته کرایه نمی‌دهد». «بنگاه معاملات ملکی بدون اینکه به من خبر دهد آپارتمانم را اجاره داده و دو ماه است که مبلغ رهن را از مستاجر گرفته و تحویل من نداده است. مستاجر هم با اطلاع کامل از این کلاهبرداری بنگاه، نه اجاره می‌دهد و نه بلند می‌شود».
«از این ساختمانی که ساخته‌ام فعلا دو واحد را فروخته‌ و ۸ واحد مابقی را نگه داشته‌ام تا فقط به زوج هردو شاغل اجاره دهم».

«2 واحد خالی دارم اما می‌ترسم آن را اجاره بدهم».
«کلید آپارتمان را ۵ روز برای اجاره دست بنگاه سپردم حالا یک‌سال است دنبال مستاجر برای دریافت کرایه ماهانه هستم. مستاجر نشسته کرایه نمی‌دهد». «بنگاه معاملات ملکی بدون اینکه به من خبر دهد آپارتمانم را اجاره داده و دو ماه است که مبلغ رهن را از مستاجر گرفته و تحویل من نداده است. مستاجر هم با اطلاع کامل از این کلاهبرداری بنگاه، نه اجاره می‌دهد و نه بلند می‌شود».
«از این ساختمانی که ساخته‌ام فعلا دو واحد را فروخته‌ و 8 واحد مابقی را نگه داشته‌ام تا فقط به زوج هردو شاغل اجاره دهم». اینها بخشی از گفته‌های کسانی است که دستی بر آتش اجاره‌بها دارند و ناخواسته در این آتش می‌دمند.
در بازار مسکن مالکانی هستند که اگر دعوای مشهور مالک و مستاجر آنها را نگران نکرده باشد، آپارتمان‌هایشان را به راحتی وارد بازار اجاره می‌کنند تا هم تعداد واحدهای اجاره‌ای افزایش یابد و هم اجاره‌بها تحت تاثیر این افزایش روند کاهشی به خود بگیرد.
عمده نگرانی و ترس مالکان از ورود به بازار اجاره، سرکشی ناگهانی مستاجر در پرداخت اجاره‌بها یا عدم تخلیه آپارتمان است.
برخی مستاجران بعد از چند ماه، به طرز عجیبی از پرداخت اجاره ماهانه سرباز می‌زنند و با بهانه‌هایی همچون تاخیر در پرداخت حقوق، زمان تسویه‌حساب با موجر را به تاخیر می‌اندازند.
برخی دیگر از مستاجران نیز بعد از اتمام مهلت یکساله اجاره‌نامه خیال بلند‌شدن ندارند و بدون اینکه اقدام به تمدید قرارداد کنند، نشستن را بر تسویه‌حساب ترجیح می‌دهند.
برای این دسته از مالکان توصیه می‌شود کتاب قانون مالک و مستاجر را توشه راه کنند و با مطالعه دقیق متن این قانون، با حد و حدود وظایف قانونی مالک و مستاجر آشنا شوند تا بتوانند به موقع اقدام کنند و از جنگ بعد از امضای اجاره‌نامه خودداری کنند.
بخش‌های مهمی از قانون مالک و مستاجر به شرح زیر است:
اجاره ‏ کلیه‏ اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل‏کسب‌وپیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‏های دانشجویی و ساختمان‏های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی (تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها) یا عادی (تنظیم اجاره‌نامه در بنگاه‌های مسکن) منعقد می‏شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج دراین قانون و شرایط مقرر بین موجر ومستاجر خواهد بود.
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به ‏وسیله‏ دونفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‏مقام قانونی وی تخلیه‏ عین‏مستاجره‏ در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ‏ثبت ظرف یک ‏هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه‏‌قضائیه انجام خواهد گرفت.
درصورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین قرض‏الحسنه یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپرده‏ آن به دایره‏ اجرا است. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین‏مستاجره از ناحیه‏ مستاجر یا عدم پرداخت مال‏الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق وگاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده یا پرداخت بدهی‏های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه‏ دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه‏ ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره‏ اجرا تحویل نماید.
دراین‏صورت دایره‏ اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
چنان‏چه مستاجر درمورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‏تواند مبلغی را تحت‏عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‏تواند دراثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید، مگر آنکه درضمن عقداجاره حق‏انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد یا این که مستاجر کلیه‏ حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد هنگام تخلیه‏ عین‏مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‏باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعیین خواهد شد.
مطالبه‏ هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‏باشد.