تراکم‌فروشی سه برابری در پایتخت

دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری از ارتباط آماری منسجم و معنادار بین نوسانات قیمت نفت، نرخ ساخت‌وساز مسکن و شهرفروشی‌های گسترده در تهران و کل کشور خبر داد. پیروز حناچی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با تاکید بر تاثیر افزایش قیمت نفت در رشد ساخت‌وسازها طی سه سال اول دهه ۹۰، مهم‌ترین دلایل رونق ساخت و ساز و جهش قیمت مسکن همزمان با اوج فروش تراکم ساختمانی در شهرهای کشور به خصوص پایتخت را طی این فاصله زمانی تشریح کرد. وی اعلام کرد: در کشور ما براساس داده‌های آماری قابل اثبات دقیقا در زمان‌هایی که درآمدهای نفتی بالاست نقطه اوج صدور پروانه ساختمانی هم در همان زمان اتفاق افتاده است. حناچی افزود: ارتباط معناداری بین زمانی که در نتیجه افزایش درآمدهای نفتی وضعیت مالی دولت در حد مطلوبی قرار دارد و ایجاد تورم و رونق بخش مسکن وجود دارد.

معاون وزیر راه وشهرسازی خاطرنشان کرد: همچنین روند سطح زیربنایی پروانه‌های صادر شده ساختمانی در کشور و شهر تهران بین سال‌های ۷۰ تا ۹۳ نشان می‌دهد به‌طور متوسط در سال ۷۰ متوسط سطح زیربنایی که پروانه ساختمانی برای آن صادر شده است برای هر پروانه ساختمانی در شهر تهران ۶۵۲ مترمربع بوده است که در سال ۹۳ این روند به‌طور متوسط به ۱۳۳۳ مترمربع رسیده است. این در حالی است که در سال ۹۲ یعنی نقطه اوج رونق مسکن معادل ۱۶۱۱ مترمربع بوده است. در سطح کشور این میزان بین سال‌های ۷۰ تا ۹۳ از میانگین ۲۷۴ مترمربع به ۵۶۶ مترمربع رسیده است؛ یعنی ما یک افزایش تراکم در خود پلاک‌های شهری کشور داشتیم و یک افزایش تراکم هم در تهران. این افزایش تراکم در شهر تهران تقریبا ۳ برابر شده است.

وی با بیان اینکه این موضوع یعنی رونق ساخت‌وساز هم علاوه بر درآمدهای نفتی از نوسان قیمت نفت خام هم تبعیت می‌کرده است، افزود: در زمان اوج قیمت نفت در سال ۹۰ که قیمت نفت خام بشکه‌ای ۱۱۰ دلار بوده اوج مساحت‌های صادره برای پروانه‌های ساختمانی هم همان زمان بوده است. در سال ۷۰ متوسط قیمت هر بشکه نفت ۱۷ دلار بوده و بین سال‌های ۹۰ تا ۹۱ حدود ۱۰۷ تا ۱۱۰ دلار بوده است؛ در سال‌های ۹۱ تا ۹۲ هم اوج صدور پروانه ساختمانی را داشتیم. در سال ۹۱ برای معادل ۱۲۲ میلیون و ۴۰۰ مترمربع پروانه ساختمانی در کشور صادر شد و در سال ۹۲ به بیش از ۱۴۱ میلیون مترمربع رسید. وی افزود: همچنین متوسط سطح زیربنا از سال‌های ۷۰ تا ۹۳ در تهران به حدود سه برابر افزایش یافته است؛ در حالی که متوسط این میزان در کل کشور حداکثر دو برابر شده است.

حناچی تاکید کرد: معنای این امر افزایش تراکم قانونی و غیر قانونی در شهرهاست و در واقع در تمام این آمارها می‌توان رد و اثری از فروش تراکم پیدا کرد. در واقع نوعی خلاف آمد قاعده در ساخت و سازهای کشور در فاصله این سال‌ها صورت گرفته است که براساس داده‌های آماری -برگرفته از آمارهای بانک مرکزی- این موضوع حدودسه برابر در تهران حاد تر بوده است.

حذف یک طبقه‌ها از پایتخت

وی افزود: همچنین، در مقایسه تعداد پروانه‌های صادره در تهران بین سال‌های ۷۶ تا ۹۳ می‌توان اوج صدور پروانه ساختمانی بین سال‌های ۹۰ تا ۹۲ را مشاهده کرد.در سال ۹۰ تعداد پروانه‌های ساختمانی یک طبقه تقریبا به صفر نزدیک می‌شود و عمدتا پروانه‌های ۵ طبقه و بیشتر سهم قابل توجهی از کل پروانه‌های صادره را به خود اختصاص می‌دهند.حناچی با بیان اینکه بین سال‌های ۹۰ تا ۹۳ بیشترین تعداد پروانه مربوط به ساخت و سازهای ۵ طبقه و بیشتر است، تصریح کرد: از سال ۷۶ تا ۷۹ مقایسه پروانه‌های صادره از نظر تعداد طبقات نشان می‌دهد از سال ۷۶ نوعی روند صعودی در تعداد طبقات داشتیم.

وی ادامه داد: همچنین تعداد ساخت واحدهای مسکونی جدید هم از نمودار افزایش درآمدهای نفتی تبعیت می‌کند. اوج صدور تعداد پروانه‌های ساختمانی بین سال‌های ۹۱ و ۹۲ است و در تهران هم با تفاوت معناداری نسبت به بقیه شهرهای کشور بین سال‌های ۷۲ و ۹۳ تعداد واحدهای مسکونی افزایش یافته است. روند صدور پروانه ساختمانی در زمان اوج ساخت و ساز طی سال‌های ۹۱ و ۹۲ به سالانه حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده است. این آمارها نشان می‌دهد، تقریبا طی سال‌های ۹۱ تا ۹۲ به‌طور متوسط سالانه ظرفیتی معادل ۸۰۰ هزار نفر در دل شهر تهران ایجاد کرده ایم.

معاون وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: نسبت زیربنای ساختمانی در شهر تهران به کل کشور از سال ۷۰ تا ۹۳ نشان می‌دهد، تهران در سال ۷۱ معادل ۱۷ درصد کل ساخت و سازهای کشور را داشته است. در سال ۷۴ که در واقع به نوعی اوج ساخت و ساز در تهران طی دهه ۷۰ تجربه شد، این سهم به حدود ۳۱ درصد افزایش یافت. در سال ۸۱ به ۴۱ درصد و در سال ۹۰ به حدود ۴۰ درصد رسیده است.

وی ادامه داد: روند تغییرات متراژ پروانه‌های ساختمانی حدفاصل سال‌های ۷۰ و ۹۳ نشان می‌دهد در سال ۷۰ معادل ۵ میلیون و۱۲۶ هزار و ۳۰۰ مترمربع پروانه ساخت در تهران صادر شده است. پس از آن یک دوران اوج در سال ۷۵ تجربه شد که به ۱۲ میلیون و ۲۳۸ هزار و ۲۰۰ مترمربع رسیده و در سال ۸۱ به ۲۶ میلیون و۷۷۶ هزار و ۴۰۰ مترمربع رسید. همچنین در سال ۹۰ معادل۳۳ میلیون و ۲۶۵ هزار مترمربع، سال ۹۱ معادل ۳۲ میلیون مترمربع و سال ۹۲ معادل ۳۴ میلیون و ۴۰۰ هزار مترمربع پروانه صادر شد که ارزیابی این اعداد نشان می‌دهد این روند، روند ناهنجاری بوده است.

حناچی با بیان اینکه در شکل‌گیری این روند ناهنجار تنها رونق مسکن موثر نبوده است، گفت: افزایش درآمدهای نفتی، قرار گرفتن در آستانه انتخابات ریاست جمهوری در سال ۹۲ و جو قبل از آن، تاثیر عوامل ناشی از افزایش قیمت نفت خام، بی انضباطیدولت های قبل و همچنین بی انضباطی‌های شهرداری در این روند غیرطبیعی بسیار موثر بوده است. این در حالی است که بخش عمده‌ای از پروانه‌های صادر شده طی این سال‌ها در بلند مرتبه‌سازی‌ها و ناشی از افزایش تراکم و شهر فروشی بوده است.