مدیریت و تسهیلات، شرط موفقیت نوسازی

از سال ۱۳۸۴ تاکنون شهرداری تهران و سازمان نوسازی، مطالعات گسترده‌ای را در بافت‌های فرسوده انجام داده‌اند و با تسهیلات پیش‌بینی شده توسط شورای شهر تهران، مشوقات طرح تفصیلی، همراهی شهرداری‌های مناطق و توفیق فعالیت‌های تسهیل‌گری در قالب دفاتر خدمات نوسازی در جلب مشارکت ساکنان، مالکان و سرمایه‌گذاران و سازندگان، جریان نوسازی شرایط بهتری پیدا کرده‌است، به‌گونه‌ای که تا‌کنون حدود ۳۶ درصد از بافت‌های فرسوده شهر تهران نوسازی شده است. اما با این وجود هنوزهم الگوی متناسب و موفقی برای نوسازی بافت فرسوده تدوین نشده است.

از سال 1384 تاکنون شهرداری تهران و سازمان نوسازی، مطالعات گسترده‌ای را در بافت‌های فرسوده انجام داده‌اند و با تسهیلات پیش‌بینی شده توسط شورای شهر تهران، مشوقات طرح تفصیلی، همراهی شهرداری‌های مناطق و توفیق فعالیت‌های تسهیل‌گری در قالب دفاتر خدمات نوسازی در جلب مشارکت ساکنان، مالکان و سرمایه‌گذاران و سازندگان، جریان نوسازی شرایط بهتری پیدا کرده‌است، به‌گونه‌ای که تا‌کنون حدود 36 درصد از بافت‌های فرسوده شهر تهران نوسازی شده است. اما با این وجود هنوزهم الگوی متناسب و موفقی برای نوسازی بافت فرسوده تدوین نشده است. علی خانی، کارشناس ارشد معماری در این خصوص می‌گوید: بافت‌های فرسوده در کنار بحث ناپایداری مسکن، نارسایی‌های مختلفی در حوزه‌ زیرساخت‌ها و خدمات دارند.
نوسازی مسکن، با توجه به نیازهای زیستی ساکنان و مولفه‌های کیفی زندگی، به تنهایی پاسخگوی توسعه متوازن و پایدار این محدوده‌ها نبوده و با توجه به افزایش نسبی جمعیت در فرآیند نوسازی و افزایش معضلات اجتماعی و تشدید کاستی سرانه‌های خدماتی، می‌تواند رضایتمندی از زندگی در این بافت ها را کاهش دهد و حاصل تلاش‌ها و هزینه‌های هنگفت صورت‌گرفته به نتایج مورد‌ انتظار منتهی نشود.او ادامه داد: از این رو توجه به تامین کسری خدمات و زیرساخت ها، در کنار نوسازی مسکن می‌تواند کیفیت زندگی را در این بافت‌ها ارتقاء داده و در کنار کاهش نگرانی از تهدید زلزله، توسعه متوازن و پایداری را برای محلات فرسوده رقم بزند. البته عنایت به ارتقای سرانه‌های خدماتی و تکمیل و توسعه‌ زیرساخت‌های شهری بافت‌های فرسوده از سال ۱۳۹۳ تا حدودی مورد توجه و اهتمام شهرداری تهران بوده و شورای محترم اسلامی شهر هم با مصوباتی شرایط مساعدتری را برای تامین خدمات در این بافت‌ها فراهم کرده‌اند.به گفته خانی، وسعت زیاد و ابعاد مختلف و پیچیده‌ بافت‌های فرسوده، حضور و مشارکت موثر همه‌ نقش‌آفرینان این عرصه را در فرآیند نوسازی ضروری می‌کند. از طرفی تجربه‌ سال‌های گذشته نشان می‌دهد که چنین نبوده و تنها عده محدودی از کارشناسان به‌طور جدی وارد این حوزه شده‌اند و در بین متولیان فعالی هم که گام پیش گذاشته‌اند و دست به اقدام زده‌اند در موارد قابل‌توجهی موازی و پراکنده‌کاری پیش آمده‌است و کمتر شاهد اقدامات هماهنگ و هم‌سو و بسیج هم‌افزای منابع در راستای هدف مشخصی در عرصه نوسازی بوده‌ایم. از این رو نبود مدیریت یکپارچه و هماهنگ و ساز و کار‌های پشتیبان آن در حوزه‌ نوسازی بافت‌های فرسوده سبب شده است، روند نوسازی فاصله معنی‌داری با اهداف برنامه‌های کلان کشور داشته باشد.

در کنار مباحث مدیریت هماهنگ نوسازی و ضرورت توجه به تامین کسری خدمات و ارتقای کیفیت زیست، در حوزه نوسازی مسکن نیز به رغم اعطای پروانه‌ رایگان از سوی شهرداری تهران، شرایط رکود حاکم بر بازار، نارسایی در اعطای وام‌های نوسازی و سود بالای آن‌ها و رقم قابل توجه برخی از هزینه‌ها از جمله هزینه بیمه تامین اجتماعی و حق‌الزحمه‌های نظارت سازمان نظام مهندسی، در کنار محدودیت‌های ساخت و ساز ناشی از شرایط بافت، کندی روند نوسازی را در پی داشته‌است.مدیر پژوهش و توسعه سازمان نوسازی شهر تهران، ارزش پایین زمین و آپارتمان، شأن پائین اجتماعی و اقتصادی، مشکلات حقوقی و شرایط دشوار ساخت و ساز (به دلیل ریزدانگی و ضرورت تجمیع و موانع پیش روی آن، عرض کم معابر و مشکلات حمل مصالح و ...) از مهم‌ترین دلایل رغبت پائین سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده در قیاس با بخش‌های دیگر شهر عنوان کرد و افزود: البته طی چند‌سال اخیر تدابیر و راهکارهای اتخاذشده در مجموعه شهرداری تهران، سبب شده است سرمایه‌گذاری‌های خوبی در بافت‌های فرسوده صورت گیرد، به‌گونه‌ای که بر‌اساس پروانه‌های ساختمانی صادره در سال ۹۱، حدود ۷۰۰/ ۲۶ میلیارد ریال و در سال ۹۲، حدود ۵۰۰/ ۳۱ میلیارد ریال (با فرض قیمت‌های سال ۹۱) ظرفیت سرمایه‌گذاری مستقیم در این بافت‌ها ایجاد شده‌است. این حجم از سرمایه‌گذاری حاصل جلب مشارکت مالکان و سازندگان و بسیج سرمایه‌های خرد محلی و مردمی از سوی دفاتر بوده و ماهیت مشارکتی این سرمایه‌گذاری، بستر جذب آن و در نتیجه تحقق حجم قابل توجهی از نوسازی بافت فرسوده را از قبل فراهم کرده‌است. معضلی که سرمایه‌های کلان متمرکز، حتی در صورت وجود، به‌دلیل نبود فضای مشارکتی، قادر به حل آن نبودند. او تاکید کرد: ضرورت حضور دولت و دستگاه‌های متولی مربوطه به منظور پشتیبانی از جریان نوسازی و فراهم‌سازی بستر قانونی مدیریت هماهنگ و حضور و اقدام در چارچوب آن، همواره یکی از مطالبات مردم و شهرداری بوده‌است. دولت‌ها با اعطای تسهیلات بلند‌مدت و‌ ارزان قیمت به مالکان و سازندگان و پیش‌بینی وجوه اداره شونده برای تامین کسری خدمات، می‌توانند نقش عمده‌ای در تسهیل و تسریع جریان نوسازی داشته باشند. میزان تسهیلات تخصیصی، نحوه پرداخت، سود و شرایط بازپرداخت آن تا‌کنون به گونه‌ای نبوده‌است که بتواند مشوق خوبی برای نوسازی و ترغیب مالکان و سازندگان به حضور و مشارکت در این حوزه باشد. از طرفی دستگاه‌های خدمات‌رسان وابسته به دولت حضور چندان موثری در نوسازی بافت‌های فرسوده نداشته‌اند.

خانی تصریح کرد: در حوزه مدیریت شهری نیز شورای شهر و شهرداری تهران در حوزه تسهیلات و مشوقات اقدامات خوب و اثر‌گذاری را صورت داده‌اند و در این حوزه در ایران پیشگام بوده‌اند، اما نبود ادبیات مشترک بین متولیان امر، نارسایی‌هایی در حوزه مدیریت هماهنگ نوسازی در مجموعه شهرداری و جایگاه بودجه‌ای نوسازی بافت نشان می‌دهد که علی‌رغم حساسیت‌های عمومی مدیریت شهری، موضوع نوسازی هنوز در حد و ابعاد مسائل آن به دغدغه عمومی تبدیل نشده‌است. لازم است در این‌خصوص با گفتمان و ایجاد وفاق عمومی، زمینه بسیج منابع و ظرفیت‌های مدیریت شهری را در حوزه نوسازی فراهم کنیم.او ادامه داد: با تصمیم اخیر دولت مبنی بر اعطای تسهیلات 500 میلیون ریالی برای ساخت و 200 میلیون ریالی به عنوان ودیعه اسکان موقت در بافت فرسوده کلانشهرها، شرایط جدیدی پیش روی این بافت‌ها قرار گرفته‌است. در کنار این تسهیلات، اهتمام بر کاهش هزینه‌های بیمه و نظارت نیز به بهبود نوسازی کمک خواهند کرد. البته در اعطای تسهیلات بافت فرسوده، توجه به کیفیت ساخت و ساز و حضور مجریان ذی‌صلاح می‌تواند شرایط بهتر و پایدارتری را برای نوسازی رقم زند. در حوزه تحقق مدیریت هماهنگ نوسازی بافت‌های فرسوده نیز، تصویب سند ملی راهبردی احیای بهسازی و توانمندسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در جلسه هیات دولت چشم‌انداز امیدبخشی را نوید می‌دهد.