کلید نوسازی بافت فرسوده

متولی بخش مسکن به‌رغم آنکه طی سه سال اخیر ۸ گام جدید و رو به جلو در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده برای «تشویق و جذب سرمایه‌گذاران» و «جلب رضایت مالکان املاک کلنگی به تخریب» برداشته اما یک نارسایی عمده در مسیر، سرمایه‌گذاری در بافت را با مشکل روبه‌رو کرده است. عدم همکاری بانک‌ها با دولت در اجرای مصوبه پرداخت ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات نوسازی به پروژه‌های ساختمانی در محدوده بافت‌های فرسوده شهرها باعث شده «محرک مالی» سرمایه‌گذاری در این حوزه، کارآیی لازم برای رونق تخریب و نوسازی را از دست بدهد و تقاضای ساخت و ساز عملا با پاسخ منفی از سمت پرداخت کننده تسهیلات روبه‌رو شود. جدیدترین آمارهای استخراج شده توسط وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد در این دوره به‌منظور بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، افزایش ایمنی و ارتقای کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده، طرح اعطای سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی در بافت فرسوده در سه سقف ۳۰، ۴۰ و ۵۰ میلیون تومانی را در مناطق مختلف شهری و تا پایان برنامه ششم توسعه مصوب کرد که طی سال‌های ۹۳ و ۹۴ از حدود ۱۹ هزار پذیرش پرونده نوسازی در بانک‌ها، قرارداد نزدیک به ۱۰ هزار مورد از آنها منعقد شده است.

هرچند تزریق اعتبارات بانکی به مراتب، کمتر از نیاز واقعی برای تسهیلات نوسازی بافت فرسوده است اما متولی بخش مسکن، ۸ اقدام کلیدی برای تسهیل و جذاب سازی فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده انجام داده است. تبیین چارچوب نظری، تدوین اصول، مبانی، سیاست‌ها و راهبردهای بازآفرینی شهری، تشکیل شبکه همکاری مشترک در سطح ملی، استانی و شهری (ستاد ملی بازآفرینی شهری و ستادهای متناظر استانی و شهری)، تدوین برنامه جامع بازآفرینی شهری، ظرفیت‌سازی و نهادسازی، فراهم کردن ابزارهای مالی و قانونی پشتیبان برنامه‌های بازآفرینی شهری (ابزارسازی)، طرح‌ریزی بازآفرینی شهری‌، بازآفرینی در عمل (اجرای برنامه‌های بازآفرینی شهری)، گفتمان‌سازی بازآفرینی شهری به‌منظور نهادینه کردن سیاست‌ها، راهبردها و رویکرد به موضوع، از جمله این اقدامات محسوب می‌شود.

همچنین ارتقای ایمنی و تاب‌آوری شهری در برابر مخاطرات (اسکان مجدد)، ایجاد، تجهیز و بهسازی فضاهای عمومی، خدمات روبنایی و زیربنایی در محدوده‌ها و محله‌های هدف بازآفرینی شهری، بازپرداخت دیون دولت به شهرداری‌ها بابت تخفیف عوارض(اجرای ماده ۱۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷)، تملک و اقدامات حقوقی به‌منظور بازگشایی و ساماندهی بافت، تهیه بانک اطلاعات از ویژگی‌های محدوده‌های هدف، تهیه طرح‌های بازآفرینی در مقیاس شهری و محله‌ای، حمایت از نوسازی مسکن از طریق تسهیلات بانکی و نهادسازی و توانمندسازی نیز از دیگر موارد مثبت در کارنامه عمران و بهسازی دولت یازدهم محسوب می‌شود.

بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره ظرفیت نهفته در بافت‌های فرسوده نشان می‌دهد در صورت تحریک موثر سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده با اهرم تسهیلات بانکی، رونق ساخت و سازهای مسکونی و به تبع آن ساخت‌وسازهای تجاری در این محدوده از شهرها، می‌تواند به رشد ارزش افزوده بخش ساختمان و در نتیجه رشد مثبت اقتصاد منجر شود. نوسازی بافت‌های فرسوده به‌دلیل پایین بودن هزینه تملک زمین و ساخت و ساز در مقایسه با سایر مناطق شهرها، صرفه اقتصادی برای سرمایه‌گذاران به همراه دارد اما در مقابل، سختی فروش واحدهای مسکونی در بافت فرسوده ناشی از کمبود خدمات و امکانات رفاهی شهری در بافت (در مقایسه با مناطق خارج از بافت فرسوده در شهرها)، همواره باعث تردید سرمایه‌گذاران برای ورود به بافت می‌شود. در این میان، پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت برای نوسازی بافت فرسوده، مشوق مناسبی ارزیابی می‌شود که در صورت عزم بانک‌ها برای پرداخت آن، رشد اقتصادی را برای سال آینده تضمین خواهد کرد.

در این باره، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تشریح تازه‌ترین وضعیت بازارهای معاملات و ساخت و ساز، از توقف رشد منفی بخش مسکن و ساختمان خبر داد. به گفته مظاهریان، طی سه سال گذشته بخش خصوصی بیش از ۲۲۶ هزار میلیارد تومان در حوزه مسکن و ساخت و ساز سرمایه‌گذاری کرده است. آنطور که پایگاه اطلاع‌رسانی وزارت راه و شهرسازی در این باره اعلام کرده، بر اساس آمار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، این میزان سرمایه‌گذاری دربخش مسکن در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ انجام شده است. حامد مظاهریان با اعلام این گزارش، ضمن اشاره به ضرورت رونق بازار مسکن و رشد مثبت این بخش اعلام کرد: بررسی متغیرهای پیش نگر حوزه مسکن از توقف و محدود شدن روند رشد منفی متغیرها و شاخص‌های بخش مسکن از جمله تعداد معاملات، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید، تعداد پروانه‌های ساختمانی و ارزش افزوده و حاکم شدن ثبات نسبی در این بخش حکایت دارد.

براساس آمارهای منتشره تعداد معاملات در ماه‌های گذشته از سال جاری حدود ۹ درصد افزایش یافته و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در کشور برای ساخت و سازهای مسکونی در ماه‌های نیمه دوم امسال روند صعودی داشته است. همچنین نرخ رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان‌های شروع شده، بهبود پیدا کرده به طوری که در ۶ ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود یک درصد مثبت شده و این نشان می‌دهد رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان نیز کاهش یافته و روند رو به افزایش، نویدبخش خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه برای رونق بازار مسکن تقویت بنیه مالی اقشار متوسط جامعه ضروری است، گفت: تقویت قدرت خرید و تشکیل تقاضای موثر در قشر متوسط جامعه با تمرکز بر توسعه تسهیلات خرید برای خانه‌ اولی‌ها و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، تقویت بازار رهن به‌منظور ایجاد زیرساخت‌های تامین مالی مورد نیاز و انتشار اوراق رهنی در بازار سرمایه با هدف تقویت منابع مالی بانک مسکن، همه در راستای اقدام عملیاتی برای دستیابی به رونق در بازار مسکن انجام شده است.

مظاهریان تقویت بازار ساخت و ساز و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده‌ شهری برای خانوارهای متوسط و همچنین بسط حجمی تسهیلات بازسازی و ارتقای کیفیت درون بافت‌های فرسوده ازطریق بازار پول (تسهیلات مشارکت مدنی ساخت، تسهیلات خرید مسکن، صندوق‌ یکم ویژه‌ بافت‌های فرسوده، حساب پس‌انداز مسکن جوانان) و یا بازار سرمایه (صدور اوراق سرمایه‌‌گذاری شهری، اوراق اجاره، اوراق مرابحه، اوراق سفارش ساخت) را در جهت تقویت این بازار عنوان کرد.براساس این گزارش، بانک عامل بخش مسکن برای سال آینده در نظر دارد دست کم ۵۰ هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده پرداخت کند که در صورت تامین یارانه مربوط به نرخ سود این تسهیلات، جذابیت دریافت آن برای سرمایه‌گذاران فراهم خواهد شد. به تناسب پرداخت تسهیلات نوسازی ارزان‌قیمت، حجم ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در این حوزه، افزایش خواهد یافت.