شرط سنی برای آپارتمان‌های مشمول وام خرید
در دستورالعمل تهیه شده برای نحوه پرداخت تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز یکم، مقرر شده است یک شرط اصلی برای آپارتمان‌های مشمول وام‌های ۸۰ و ۶۰ و ۴۰ میلیون تومانی، اعمال شود. بر این اساس بانک مسکن در نظر دارد با توجه به سهمیه محدود سالانه ۸۴ هزار فقره‌ای وام‌های صندوق یکم، به گونه‌ای این تسهیلات را پرداخت کند که حداکثر بهره‌وری ممکن از این منابع در جهت رونق دو طرفه در بازار مسکن به‌دست آید.
به این منظور مقرر شده تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز یکم فقط به آپارتمان‌های نوساز تعلق بگیرد. ملاک عمل در تعیین نوساز بودن آپارتمان‌ها به سن بنای ساختمان مربوط می‌شود طوری که تسهیلات جدید خرید مسکن صرفا به واحدهای مسکونی تا ۷ سال ساخت تعلق می‌گیرد.
به این منظور مقرر شده تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز یکم فقط به آپارتمان‌های نوساز تعلق بگیرد. ملاک عمل در تعیین نوساز بودن آپارتمان‌ها به سن بنای ساختمان مربوط می‌شود طوری که تسهیلات جدید خرید مسکن صرفا به واحدهای مسکونی تا ۷ سال ساخت تعلق می‌گیرد.
در دستورالعمل تهیه شده برای نحوه پرداخت تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز یکم، مقرر شده است یک شرط اصلی برای آپارتمان‌های مشمول وام‌های 80 و 60 و 40 میلیون تومانی، اعمال شود. بر این اساس بانک مسکن در نظر دارد با توجه به سهمیه محدود سالانه 84 هزار فقره‌ای وام‌های صندوق یکم، به گونه‌ای این تسهیلات را پرداخت کند که حداکثر بهره‌وری ممکن از این منابع در جهت رونق دو طرفه در بازار مسکن به‌دست آید.
به این منظور مقرر شده تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز یکم فقط به آپارتمان‌های نوساز تعلق بگیرد. ملاک عمل در تعیین نوساز بودن آپارتمان‌ها به سن بنای ساختمان مربوط می‌شود طوری که تسهیلات جدید خرید مسکن صرفا به واحدهای مسکونی تا ۷ سال ساخت تعلق می‌گیرد. سن بنای ساختمان را از روی برگه پایان‌کار می‌توان محاسبه کرد.
پیش‌بینی می‌شود بانک مرکزی که بیشترین دغدغه را در بحث وام خرید بابت تبعات احتمالی و تورمی آن دارد، با اجرای این مدل، بخشی از نگرانی‌هایش از بابت توزیع درست و حساب شده منابع محدود وام مسکن، برطرف شود.
در این صورت، همان‌طور که در مصوبه شورای پول و اعتبار برای صندوق پس‌انداز یکم، یک شرط کلیدی برای سمت تقاضای این وام‌ها تعیین شده -این وام‌ها فقط به خانه اولی‌ها یعنی کسانی که تاکنون فاقد مسکن بوده و ازدواج کرده‌اند- در قالب دستور العمل اجرایی پرداخت وام‌ها، برای سمت عرضه نیز شرط نوساز بودن واحد مسکونی وضع خواهد شد.
با این شرایط، به‌واسطه ممنوعیت پرداخت وام‌های ارزان‌قیمت خرید مسکن به آپارتمان‌های چندسال ساخت و دست دوم، سمت عرضه و سازنده‌ها -بساز و بفروش‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی- تشویق خواهند شد ساخت و سازهای جدید انجام دهند یا اینکه ساختمان‌های نیمه تمام را زودتر تکمیل کنند.
تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم به دو دلیل شامل سقف زیاد وام و همچنین نرخ سود پایین، نسبت به سایر تسهیلات خرید مسکن که قرار شده سایر بانک‌ها پرداخت کنند، دارای مزیت است.
وام 80 میلیونی صندوق یکم که در تهران پرداخت می‌شود دارای سود 14 درصد است و اقساط آن حدود یک میلیون و 100 هزار تومان است. این تسهیلات با توجه به هزینه اجاره نشینی در پایتخت که برای یک آپارتمان 50 متری حدود یک میلیون تومان در ماه است، مناسب و جذاب محسوب می‌شود.آنچه باعث شده دولت و بانک مرکزی و همچنین بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن صندوق یکم، شرط و شروطی را برای دو سمت عرضه و تقاضا تعیین کنند به محدودیت منابع مالی سیستم بانکی و همچنین بضاعت مالی فوق‌العاده محدود دولت برای تامین مالی صندوق مربوط می‌شود.صندوق پس‌انداز مسکن در همه جای دنیا معمولا با کسری مواجه می‌شود به این معنی که بانک راه‌انداز صندوق باید مبلغی علاوه‌بر اصل سپرده متقاضی را وارد صندوق کرده تا پس از طی مدت مشخصی سپرده‌گذاری بتواند وام مورد نظر را به متقاضی پرداخت کند.
در صندوق یکم پیش‌بینی شده است ۴۰ میلیون تومان متقاضی و معادل آن را بانک مسکن وارد کنند تا پس از یک‌سال ۸۰ میلیون تومان وام پرداخت شود.
بانک مسکن قرار است منابع مورد نیاز را از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر تامین کند و چون این منابع محدود است، به ناچار بانک مرکزی سهمیه سالانه 84 هزار فقره‌ای را برای پرداخت تسهیلات صندوق یکم تعیین کرده است.
این در حالی است که تعداد خانه اولی‌ها در سال‌های ۹۴ و ۹۵ و ۹۶ حداقل ۸۰۰ هزار خانوار خواهد بود که از این تعداد، چیزی در حدود ۳۰۰ هزار خانوار متقاضی مسکن -مابقی متقاضی اجاره مسکن- هستند و علی‌القاعده همین حجم ۳۰۰ هزار نفری نیاز به وام صندوق یکم پیدا خواهند کرد.
بنابراین از هر 4 متقاضی وام، فقط یک نفر مجاز به دریافت وام می‌شود که این عدم توازن بین عرضه و تقاضای وام باعث ضربه به آرامش و پایداری بازار مسکن و خرید و فروش امتیاز تسهیلات خواهد شد.
در سال گذشته صاحبان مسکن‌مهر، مبلغی معادل ۲۶۷۱ میلیارد تومان طی ۱۲ ماه، بابت قسط وام‌هایشان به بانک مسکن پرداخت کردند اما چون حدود ۴۰۰ هزار واحد جدید طی یک‌سال اخیر افتتاح شد و روند بهره‌برداری از مسکن‌مهر در سال جاری نیز شدت خواهد گرفت، پیش‌بینی می‌شود منابع حاصل از بازپرداخت وام‌های مسکن‌مهر در سال جاری به حداقل ۳۵۰۰ میلیارد تومان برسد که البته هنوز کفاف تامین اعتبار ۳۰۰ هزار فقره وام خرید برای پوشش ۱۰۰ درصدی نیاز بانکی خانه‌اولی‌ها را نخواهد داشت.
برای رفع این چالش براساس پیشنهاد بانک مسکن با توجه به اینکه منابع وام خرید مسکن خانه‌اولی‌ها محدود و به مراتب کمتر از تعداد متقاضیان واجدشرایط است، بهتر است به جای سقف‌گذاری برای تعداد تسهیلات خرید مسکن، برای سمت عرضه، شرایط خاص تعریف شود به این معنی که فقط گروهی از آپارتمان‌های موجود در بازار فروش، مشمول وام‌های صندوق پس‌انداز یکم شوند تا به واسطه این مدل تنظیم بازار، اثر تحریک‌کننده وام بر «عرضه مسکن در استطاعت خانه‌اولی‌ها» تقویت شود. البته در پیشنهاد اولیه بانک مسکن برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یکم» نیز حدود 150 هزار فقره وام 40، 60 و 80 میلیون تومانی در هر سال تعریف شده بود که اگر چه نصف نیاز بالقوه بود اما در مقایسه با آنچه الان تعیین شده، دو برابر بود.
کارشناسان در این مقطع با تایید طرح بانک مسکن برای پرداخت وام خرید به آپارتمان‌های نوساز و از دور خارج کردن سایر واحدهای مسکونی از دامنه تسهیلات صندوق یکم، توصیه می‌کنند: برای جلوگیری از رانتی شدن توزیع تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن در تهران، 60 میلیونی در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و 40 میلیونی در سایر شهرها، بهتر است پرداخت این نوع وام‌های خرید به آپارتمان‌های نوساز کوچک‌متراژ و میان‌متراژ انجام شود چرا که همین طراحی مسیر برای گزینش واحدهای مشمول، در عمل میزان وام مورد نیاز را تا حدودی تعدیل و برابر منابع مالی صندوق خواهد کرد. در قالب راه‌حل دوم که اجرای آن تضمین اهداف پیش‌بینی شده در طرح راه‌اندازی بازار رهن مسکن را به همراه دارد، تسهیلات خرید مسکن خانه‌اولی‌ها می‌تواند از مسیر پیش‌فروش و حساب امانی، پرداخت شود. در این مدل، مشارکت مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده باعث تزریق منابع مضاعف به صندوق یکم و در نتیجه امکان پرداخت تعداد بیشتری تسهیلات می‌شود.
به این منظور مقرر شده تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز یکم فقط به آپارتمان‌های نوساز تعلق بگیرد. ملاک عمل در تعیین نوساز بودن آپارتمان‌ها به سن بنای ساختمان مربوط می‌شود طوری که تسهیلات جدید خرید مسکن صرفا به واحدهای مسکونی تا ۷ سال ساخت تعلق می‌گیرد. سن بنای ساختمان را از روی برگه پایان‌کار می‌توان محاسبه کرد.
پیش‌بینی می‌شود بانک مرکزی که بیشترین دغدغه را در بحث وام خرید بابت تبعات احتمالی و تورمی آن دارد، با اجرای این مدل، بخشی از نگرانی‌هایش از بابت توزیع درست و حساب شده منابع محدود وام مسکن، برطرف شود.
در این صورت، همان‌طور که در مصوبه شورای پول و اعتبار برای صندوق پس‌انداز یکم، یک شرط کلیدی برای سمت تقاضای این وام‌ها تعیین شده -این وام‌ها فقط به خانه اولی‌ها یعنی کسانی که تاکنون فاقد مسکن بوده و ازدواج کرده‌اند- در قالب دستور العمل اجرایی پرداخت وام‌ها، برای سمت عرضه نیز شرط نوساز بودن واحد مسکونی وضع خواهد شد.
با این شرایط، به‌واسطه ممنوعیت پرداخت وام‌های ارزان‌قیمت خرید مسکن به آپارتمان‌های چندسال ساخت و دست دوم، سمت عرضه و سازنده‌ها -بساز و بفروش‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی- تشویق خواهند شد ساخت و سازهای جدید انجام دهند یا اینکه ساختمان‌های نیمه تمام را زودتر تکمیل کنند.
تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم به دو دلیل شامل سقف زیاد وام و همچنین نرخ سود پایین، نسبت به سایر تسهیلات خرید مسکن که قرار شده سایر بانک‌ها پرداخت کنند، دارای مزیت است.
وام 80 میلیونی صندوق یکم که در تهران پرداخت می‌شود دارای سود 14 درصد است و اقساط آن حدود یک میلیون و 100 هزار تومان است. این تسهیلات با توجه به هزینه اجاره نشینی در پایتخت که برای یک آپارتمان 50 متری حدود یک میلیون تومان در ماه است، مناسب و جذاب محسوب می‌شود.آنچه باعث شده دولت و بانک مرکزی و همچنین بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن صندوق یکم، شرط و شروطی را برای دو سمت عرضه و تقاضا تعیین کنند به محدودیت منابع مالی سیستم بانکی و همچنین بضاعت مالی فوق‌العاده محدود دولت برای تامین مالی صندوق مربوط می‌شود.صندوق پس‌انداز مسکن در همه جای دنیا معمولا با کسری مواجه می‌شود به این معنی که بانک راه‌انداز صندوق باید مبلغی علاوه‌بر اصل سپرده متقاضی را وارد صندوق کرده تا پس از طی مدت مشخصی سپرده‌گذاری بتواند وام مورد نظر را به متقاضی پرداخت کند.
در صندوق یکم پیش‌بینی شده است ۴۰ میلیون تومان متقاضی و معادل آن را بانک مسکن وارد کنند تا پس از یک‌سال ۸۰ میلیون تومان وام پرداخت شود.
بانک مسکن قرار است منابع مورد نیاز را از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر تامین کند و چون این منابع محدود است، به ناچار بانک مرکزی سهمیه سالانه 84 هزار فقره‌ای را برای پرداخت تسهیلات صندوق یکم تعیین کرده است.
این در حالی است که تعداد خانه اولی‌ها در سال‌های ۹۴ و ۹۵ و ۹۶ حداقل ۸۰۰ هزار خانوار خواهد بود که از این تعداد، چیزی در حدود ۳۰۰ هزار خانوار متقاضی مسکن -مابقی متقاضی اجاره مسکن- هستند و علی‌القاعده همین حجم ۳۰۰ هزار نفری نیاز به وام صندوق یکم پیدا خواهند کرد.
بنابراین از هر 4 متقاضی وام، فقط یک نفر مجاز به دریافت وام می‌شود که این عدم توازن بین عرضه و تقاضای وام باعث ضربه به آرامش و پایداری بازار مسکن و خرید و فروش امتیاز تسهیلات خواهد شد.
در سال گذشته صاحبان مسکن‌مهر، مبلغی معادل ۲۶۷۱ میلیارد تومان طی ۱۲ ماه، بابت قسط وام‌هایشان به بانک مسکن پرداخت کردند اما چون حدود ۴۰۰ هزار واحد جدید طی یک‌سال اخیر افتتاح شد و روند بهره‌برداری از مسکن‌مهر در سال جاری نیز شدت خواهد گرفت، پیش‌بینی می‌شود منابع حاصل از بازپرداخت وام‌های مسکن‌مهر در سال جاری به حداقل ۳۵۰۰ میلیارد تومان برسد که البته هنوز کفاف تامین اعتبار ۳۰۰ هزار فقره وام خرید برای پوشش ۱۰۰ درصدی نیاز بانکی خانه‌اولی‌ها را نخواهد داشت.
برای رفع این چالش براساس پیشنهاد بانک مسکن با توجه به اینکه منابع وام خرید مسکن خانه‌اولی‌ها محدود و به مراتب کمتر از تعداد متقاضیان واجدشرایط است، بهتر است به جای سقف‌گذاری برای تعداد تسهیلات خرید مسکن، برای سمت عرضه، شرایط خاص تعریف شود به این معنی که فقط گروهی از آپارتمان‌های موجود در بازار فروش، مشمول وام‌های صندوق پس‌انداز یکم شوند تا به واسطه این مدل تنظیم بازار، اثر تحریک‌کننده وام بر «عرضه مسکن در استطاعت خانه‌اولی‌ها» تقویت شود. البته در پیشنهاد اولیه بانک مسکن برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یکم» نیز حدود 150 هزار فقره وام 40، 60 و 80 میلیون تومانی در هر سال تعریف شده بود که اگر چه نصف نیاز بالقوه بود اما در مقایسه با آنچه الان تعیین شده، دو برابر بود.
کارشناسان در این مقطع با تایید طرح بانک مسکن برای پرداخت وام خرید به آپارتمان‌های نوساز و از دور خارج کردن سایر واحدهای مسکونی از دامنه تسهیلات صندوق یکم، توصیه می‌کنند: برای جلوگیری از رانتی شدن توزیع تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن در تهران، 60 میلیونی در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و 40 میلیونی در سایر شهرها، بهتر است پرداخت این نوع وام‌های خرید به آپارتمان‌های نوساز کوچک‌متراژ و میان‌متراژ انجام شود چرا که همین طراحی مسیر برای گزینش واحدهای مشمول، در عمل میزان وام مورد نیاز را تا حدودی تعدیل و برابر منابع مالی صندوق خواهد کرد. در قالب راه‌حل دوم که اجرای آن تضمین اهداف پیش‌بینی شده در طرح راه‌اندازی بازار رهن مسکن را به همراه دارد، تسهیلات خرید مسکن خانه‌اولی‌ها می‌تواند از مسیر پیش‌فروش و حساب امانی، پرداخت شود. در این مدل، مشارکت مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده باعث تزریق منابع مضاعف به صندوق یکم و در نتیجه امکان پرداخت تعداد بیشتری تسهیلات می‌شود.
ارسال نظر