بازار اجاره‌نشینی در جاده نگرانی
بازار اجاره‌نشینی روزهای ابتدایی سال۹۳ را با اتکا به کاهش شتاب تورم در اجاره‌بها، امیدوارکننده آغاز کرد، طوری‌که در اواخر فروردین، پاسخ مثبت موجران به خواسته چندین ساله مستاجران، چشم‌انداز تابستان -فصل اصلی نقل‌وانتقال و اسبا‌ب‌کشی‌ها- را برای اجاره‌نشین‌ها اطمینان‌بخش ساخت، اما با اتفاقات چند روز اخیر، این خوشحالی ظاهرا زودگذر بوده است! درست یک هفته بعد از تغییرات امیدوارکننده در سبد رهن‌واجاره آپارتمان‌های مسکونی، ابلاغ بخشنامه مربوط به تعدیل نرخ سود سپرده‌های بانکی، باعث شد یکبار دیگر نگرانی‌ها از بابت آینده اجاره‌بهای مسکن جدی شود.
بازار اجاره‌نشینی روزهای ابتدایی سال93 را با اتکا به کاهش شتاب تورم در اجاره‌بها، امیدوارکننده آغاز کرد، طوری‌که در اواخر فروردین، پاسخ مثبت موجران به خواسته چندین ساله مستاجران، چشم‌انداز تابستان -فصل اصلی نقل‌وانتقال و اسبا‌ب‌کشی‌ها- را برای اجاره‌نشین‌ها اطمینان‌بخش ساخت، اما با اتفاقات چند روز اخیر، این خوشحالی ظاهرا زودگذر بوده است! درست یک هفته بعد از تغییرات امیدوارکننده در سبد رهن‌واجاره آپارتمان‌های مسکونی، ابلاغ بخشنامه مربوط به تعدیل نرخ سود سپرده‌های بانکی، باعث شد یکبار دیگر نگرانی‌ها از بابت آینده اجاره‌بهای مسکن جدی شود.
فروردین امسال تحت تاثیر افزایش نرخ سود سپرده‌های بلندمدت در بانک‌ها، میل به دریافت رهن‌کامل یا دریافت حداقل ۷۰درصد مبلغ اجاره به‌صورت رهن، افزایش پیدا کرد و خواسته چندساله مستاجران مبنی‌بر پرداخت رهن به جای اجاره ماهانه، محقق شد.
در فاصله سال‌های 90 تا 92، موجران فرمول محاسبه اجاره‌بها را کاملا تغییر دادند و با رساندن مبلغ رهن به حداقل سطح ممکن، بیش از 70 تا 80 درصد از کل مبلغ اجاره را به‌صورت ماهانه دریافت می‌کردند.
با این حال اگرچه در فروردین امسال، این نسبت تغییر کرد و بیش‌از ۵۰ درصد مبلغ کل اجاره به‌صورت رهن محاسبه شد؛ اما در هفته‌های اخیر که نرخ سود بانکی به‌صورت دستوری کاهش پیدا کرده، شواهد در بازار اجاره حکایت از برگشت دوباره اجاره‌‌ماهانه و عبور از دریافت رهن‌کامل دارد.میانگین اجاره‌بهای آپارتمان در تهران در پایان سال۹۲ به مترمربعی ۱۸ هزار تومان رسید که ۹درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد داشت.
این در حالی است که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در فروردین سال92 بیش از 23 درصد افزایش پیدا کرده بود.از مقایسه میزان رشد اجاره‌بها در اوایل و اواخر سال گذشته این نتیجه‌گیری حاصل می‌شود که شتاب افزایش اجاره‌بها کاهش پیدا کرده است.
با این حال هم‌اکنون و در آستانه شروع فصل نقل‌وانتقال اجاره‌نشین‌ها، برخی مستاجران از اینکه نرخ‌ها در بازار سلیقه‌ای تعیین می‌شود، گلایه دارند و خواستار رسیدگی دولت و مراجع تنظیم بازار نسبت به این موضوع هستند.بررسی‌های میدانی درباره اختلاف مبالغ اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد: ۸۹ هزار و ۹۷۴ تومان بیشترین مبلغ اجاره بهای ماهانه پرداختی در اواخر سال گذشته برای اجاره یک مترمربع زیر بنای مسکونی در منطقه یک تهران و همچنین ۲ هزار و ۲۵۰ تومان کمترین مبلغ اجاره بهای ماهانه پرداختی در سال ۹۲ برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه ۲۰ تهران از سوی مرکز آمار اعلام شده‌است.
این ارقام نشان می‌دهد، سال گذشته بیشترین اجاره‌بهای ماهانه یک آپارتمان مسکونی در منطقه یک معادل 8 میلیون و 900 هزار تومان و کمترین نرخ اجاره نیز 225 هزار تومان بوده است.
متوسط اجاره‌بها به اضافه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع در منطقه یک در اواخر ۹۲، معادل ۲۸ هزار و ۲۴۰ تومان بوده است که منطقه یک نسبت به سایر مناطق دیگر از بالاترین «رقم متوسط» برخوردار است، همچنین متوسط اجاره‌بها در منطقه ۱۹ نیز از متوسط اجاره‌بها در سایر نقاط دیگر شهر کمتر بوده و در سطح ۹ هزار و ۲۵ تومان بوده است.
بر اساس اطلاعات اعلام شده از سوی مرکز آمار، بیشترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه در ازای هر مترمربع در سال گذشته در مقایسه با سال قبل از آن به منطقه 3 تعلق دارد، زیرا اجاره‌بها به میزان 2/27 درصد افزایش پیدا کرده است و علاوه‌بر این کمترین میزان تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه در ازای هر مترمربع در پاییز 92 در مقایسه با پاییز 91 به منطقه 18 مربوط می‌شود، چراکه اجاره‌بها در این منطقه حدود 5/12 درصد افزایش یافته است.
به این ترتیب در اواخر سال گذشته، در همه مناطق شهر، اجاره‌بها رشد داشته است.
از طرف دیگر مرکز آمار به مقایسه نرخ اجاره‌بها به‌علاوه 3 درصد ودیعه برای هر مترمربع در دو فصل میانی سال گذشته، پرداخته که کمترین و بیشترین تغییر به این شرح است:
کمترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه ۳ درصد ودیعه برای هر مترمربع در پاییز ۹۲ نسبت به تابستان ۹۲ به منطقه ۱۲ تعلق دارد؛ زیرا درصد تغییر ۳/۰ درصد است.
از سوی دیگر، بیشترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه برای هر مترمربع در پاییز 92 نسبت به تابستان 92 به منطقه 7 مربوط می‌شود. 4 درصد میزان افزایش اجاره‌بها طی این مدت محاسبه شده است.
همچنین کلیه مناطقی که نرخ اجاره بهای آنها به علاوه ۳ درصد ودیعه برای هر مترمربع کمتر از ۳۰ هزار تومان اعلام شده است، به مناطق ۱۵ تا ۲۰ و همچنین به منطقه‌های ۲۲ و ۷ مربوط می‌شود.رصد قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن گویای این است که حداقل نرخ اجاره یک آپارتمان کوچک در شهر تهران ماهانه ۹۰۰ هزار تومان است که البته به گفته وزیر مسکن، میزان اجاره خانه در سال‌جاری، تنها هشت‌درصد افزایش داشته و قرار است این بازار به صورت لحظه‌ای رصد شود تا شوک قیمتی در این بخش نداشته باشیم.
براساس آمارهای معاملات مسکن، در فروردین امسال بیش از 97 هزار قرارداد در بازار مسکن منعقد شده که از این میزان 26 هزار و 309 مورد آن مربوط به اجاره‌نشینی بوده که نسبت به فروردین پارسال با افزایش 26 درصدی همراه شده است. سرپرست کمیسیون تخصصی املاک علت کاهش خرید خانه و افزایش اجاره‌نشینی در سال گذشته را جهش قیمتی بالا در بازار مسکن عنوان کرده و می‌گوید پس از سال 91 که به رکود رسیدیم، سرمایه‌داران ترجیح دادند سرمایه‌های خود را در بازار بورس سرمایه‌گذاری کنند و سرمایه‌هایشان را از بازار مسکن بیرون کشیدند.
فروردین امسال تحت تاثیر افزایش نرخ سود سپرده‌های بلندمدت در بانک‌ها، میل به دریافت رهن‌کامل یا دریافت حداقل ۷۰درصد مبلغ اجاره به‌صورت رهن، افزایش پیدا کرد و خواسته چندساله مستاجران مبنی‌بر پرداخت رهن به جای اجاره ماهانه، محقق شد.
در فاصله سال‌های 90 تا 92، موجران فرمول محاسبه اجاره‌بها را کاملا تغییر دادند و با رساندن مبلغ رهن به حداقل سطح ممکن، بیش از 70 تا 80 درصد از کل مبلغ اجاره را به‌صورت ماهانه دریافت می‌کردند.
با این حال اگرچه در فروردین امسال، این نسبت تغییر کرد و بیش‌از ۵۰ درصد مبلغ کل اجاره به‌صورت رهن محاسبه شد؛ اما در هفته‌های اخیر که نرخ سود بانکی به‌صورت دستوری کاهش پیدا کرده، شواهد در بازار اجاره حکایت از برگشت دوباره اجاره‌‌ماهانه و عبور از دریافت رهن‌کامل دارد.میانگین اجاره‌بهای آپارتمان در تهران در پایان سال۹۲ به مترمربعی ۱۸ هزار تومان رسید که ۹درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد داشت.
این در حالی است که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در فروردین سال92 بیش از 23 درصد افزایش پیدا کرده بود.از مقایسه میزان رشد اجاره‌بها در اوایل و اواخر سال گذشته این نتیجه‌گیری حاصل می‌شود که شتاب افزایش اجاره‌بها کاهش پیدا کرده است.
با این حال هم‌اکنون و در آستانه شروع فصل نقل‌وانتقال اجاره‌نشین‌ها، برخی مستاجران از اینکه نرخ‌ها در بازار سلیقه‌ای تعیین می‌شود، گلایه دارند و خواستار رسیدگی دولت و مراجع تنظیم بازار نسبت به این موضوع هستند.بررسی‌های میدانی درباره اختلاف مبالغ اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد: ۸۹ هزار و ۹۷۴ تومان بیشترین مبلغ اجاره بهای ماهانه پرداختی در اواخر سال گذشته برای اجاره یک مترمربع زیر بنای مسکونی در منطقه یک تهران و همچنین ۲ هزار و ۲۵۰ تومان کمترین مبلغ اجاره بهای ماهانه پرداختی در سال ۹۲ برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه ۲۰ تهران از سوی مرکز آمار اعلام شده‌است.
این ارقام نشان می‌دهد، سال گذشته بیشترین اجاره‌بهای ماهانه یک آپارتمان مسکونی در منطقه یک معادل 8 میلیون و 900 هزار تومان و کمترین نرخ اجاره نیز 225 هزار تومان بوده است.
متوسط اجاره‌بها به اضافه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع در منطقه یک در اواخر ۹۲، معادل ۲۸ هزار و ۲۴۰ تومان بوده است که منطقه یک نسبت به سایر مناطق دیگر از بالاترین «رقم متوسط» برخوردار است، همچنین متوسط اجاره‌بها در منطقه ۱۹ نیز از متوسط اجاره‌بها در سایر نقاط دیگر شهر کمتر بوده و در سطح ۹ هزار و ۲۵ تومان بوده است.
بر اساس اطلاعات اعلام شده از سوی مرکز آمار، بیشترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه در ازای هر مترمربع در سال گذشته در مقایسه با سال قبل از آن به منطقه 3 تعلق دارد، زیرا اجاره‌بها به میزان 2/27 درصد افزایش پیدا کرده است و علاوه‌بر این کمترین میزان تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه در ازای هر مترمربع در پاییز 92 در مقایسه با پاییز 91 به منطقه 18 مربوط می‌شود، چراکه اجاره‌بها در این منطقه حدود 5/12 درصد افزایش یافته است.
به این ترتیب در اواخر سال گذشته، در همه مناطق شهر، اجاره‌بها رشد داشته است.
از طرف دیگر مرکز آمار به مقایسه نرخ اجاره‌بها به‌علاوه 3 درصد ودیعه برای هر مترمربع در دو فصل میانی سال گذشته، پرداخته که کمترین و بیشترین تغییر به این شرح است:
کمترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه ۳ درصد ودیعه برای هر مترمربع در پاییز ۹۲ نسبت به تابستان ۹۲ به منطقه ۱۲ تعلق دارد؛ زیرا درصد تغییر ۳/۰ درصد است.
از سوی دیگر، بیشترین درصد تغییر متوسط اجاره‌بها به اضافه 3 درصد ودیعه برای هر مترمربع در پاییز 92 نسبت به تابستان 92 به منطقه 7 مربوط می‌شود. 4 درصد میزان افزایش اجاره‌بها طی این مدت محاسبه شده است.
همچنین کلیه مناطقی که نرخ اجاره بهای آنها به علاوه ۳ درصد ودیعه برای هر مترمربع کمتر از ۳۰ هزار تومان اعلام شده است، به مناطق ۱۵ تا ۲۰ و همچنین به منطقه‌های ۲۲ و ۷ مربوط می‌شود.رصد قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن گویای این است که حداقل نرخ اجاره یک آپارتمان کوچک در شهر تهران ماهانه ۹۰۰ هزار تومان است که البته به گفته وزیر مسکن، میزان اجاره خانه در سال‌جاری، تنها هشت‌درصد افزایش داشته و قرار است این بازار به صورت لحظه‌ای رصد شود تا شوک قیمتی در این بخش نداشته باشیم.
براساس آمارهای معاملات مسکن، در فروردین امسال بیش از 97 هزار قرارداد در بازار مسکن منعقد شده که از این میزان 26 هزار و 309 مورد آن مربوط به اجاره‌نشینی بوده که نسبت به فروردین پارسال با افزایش 26 درصدی همراه شده است. سرپرست کمیسیون تخصصی املاک علت کاهش خرید خانه و افزایش اجاره‌نشینی در سال گذشته را جهش قیمتی بالا در بازار مسکن عنوان کرده و می‌گوید پس از سال 91 که به رکود رسیدیم، سرمایه‌داران ترجیح دادند سرمایه‌های خود را در بازار بورس سرمایه‌گذاری کنند و سرمایه‌هایشان را از بازار مسکن بیرون کشیدند.
ارسال نظر