به‌رغم انبوه پیش‌بینی‌هایی که در طول زمستان سال گذشته از طرف صاحب‌نظران اقتصاد مسکن درباره چشم‌انداز قیمت و جو بازار در سال93 صورت گرفت، اما در شروع سال جدید با در آستانه قرار گرفتن اقتصاد کشور در برابر تحولات مهم اقتصادی از جمله اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، فعالان بازار مسکن تاحدودی نسبت به پیش‌بینی‌های قبلی بی‌اعتماد هستند و انتظار دارند اتفاقی غیر از پیش‌بینی‌های مطرح شده، در بازار حادث شود.
شاخص‌ترین انتظاری که در حال حاضر فعالان بازار مسکن دارند، تغییر صعودی قیمت مسکن است که این سناریو فعلا هیچ جایی در بین حتی تحلیل‌های جدید ندارد.
بررسی‌هایی که برخی کارشناسان رده‌بالا و مدیران بخش مسکن در لایه‌های مختلف وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان‌های زیرمجموعه آن درباره اوضاع بازار مسکن در سال۹۳ انجام داده‌اند، حاکی از آن است که، امیدهایی به شروع رونق معاملات در سال جاری بعد از حداقل یکسال رکود در این بازار وجود دارد که مهم‌ترین عامل در گشایش معاملات سال۹۳، به آرامش رسیدن قیمت‌ها و تخلیه حبابی است که در جریان رشد تورمی سال‌های ۹۰ و ۹۱ دامن اقتصاد را گرفت.
بعد از کاهش قیمت مسکن در سال۹۲، هم‌اکنون انتظارها برای بازگشت خریداران مصرفی به صحنه معاملات مسکن افزایش پیدا کرده است.
در این شرایط، این پرسش مطرح است: قیمت مسکن در سال۹۳ باز هم کاهش پیدا می‌کند یا روند نزولی آن متوقف خواهد شد؟
حالت سومی هم برای مسیر پیش‌رو قابل تصور است و آن، ثبات قیمت در سال‌جاری است.
اما آن‌طور که بررسی کارشناسان اقتصاد مسکن و از همه مهم‌تر مسوولان بخش مسکن نشان می‌دهد: در سال۹۳ شیب نوسان قیمت مسکن به تعقیب همان مسیری خواهد پرداخت که قرار است «تورم‌عمومی» جامعه شروع کننده آن باشد!
دولت بنا دارد نرخ تورم را در سال۹۳ به کمتر از ۲۵ درصد برساند و از شتاب رشد قیمت‌ها در حوزه کالا و خدمات بکاهد، کما اینکه وعده مهار نرخ رشد تورم از ۴۰ درصد به کمتر از ۳۵ درصد در سال۹۲ نیز محقق شد. با این پیش‌فرض و آنچه کارشناسان مسکن پیش‌بینی کرده‌اند، می‌توان انتظار داشت در سال جاری قیمت مسکن بیش از نرخ تورم رشد نکند و در عین حال همپای تورم پیش‌ رود.
هرچند در مقابل این فرضیه، پیش‌بینی دیگری مطرح است مبنی بر اینکه مازاد عرضه مسکن در شهر تهران امسال باعث خواهد شد قیمت مسکن حتی کاهش پیدا کند.
البته در محاسبات اقتصادی، کاهش قیمت مسکن الزاما به معنی ثبت نرخ رشد منفی نیست، بلکه کاهش نرخ رشد مثبت قیمت مسکن و کم‌شدن شیب و شتاب افزایش قیمت هم می‌تواند نقطه قوت بازار و به نفع خریدار تحلیل شود.
به عبارت صریح‌تر، چنانچه نرخ رشد قیمت مسکن در سال۹۳، آن نرخ رشد دو رقمی سال۹۲ را تجربه نکند و در حد حداکثر ۹ درصد افزایش پیدا کند به این معنی است که ارزش واقعی آپارتمان‌ها در قیاس با نرخ تورم فرضی ۲۵ درصد، نه تنها افزایش پیدا نکرده که ۱۶ درصد هم کاهش پیدا کرده است.
امسال مجموعه‌ای از عوامل بر مسیر کاهنده قیمت مسکن موثر خواهد بود.
مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال‌های گذشته است؛ چرا که از یکسو شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال ۹۳ خواهیم بود (البته باید توجه کرد تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است.) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال ۸۹ به این سو از وضعیت مناسبی برخوردار است. متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی ۳۰ ماه گذشته ۲۰ هزار واحد بوده است درصورتی‌که نیاز تهران حدود ۱۰ هزار واحد تخمین زده می‌شود و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، بازار مسکن در سال ۹۳ با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.
از سوی دیگر نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت است، لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد خصوصا که هم‌اکنون با توجه به وضعیت نامناسب رشد اقتصادی، وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نیست تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند.
همچنین در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات
تورم زای ارز، قیمت مسکن از ناحیه ارز تحریک نخواهد شد.
در کنار این تحلیل که برآیند آن بر کاهش حتمی قیمت مسکن در سال جاری دلالت دارد، برخی دیگر از کارشناسان معتقدند: اگر چه در سال جاری با کاهش قیمت مسکن، معاملات رونق می‌گیرد اما شیب کاهش همانند آنچه از نیمه سال گذشته بر بازار حاکم شد، نخواهد بود و کمتر از آن نصیب بازار مسکن سال۹۳ می‌شود.
در این باره عضو هیات‌مدیره یکی از شرکت‌های وابسته به وزارت راه‌وشهرسازی که در حوزه نوسازی بافت‌فرسوده فعالیت دارد، می‌گوید: در سال ۹۳ پیش‌بینی می‌شود تورم متوسط بخش مسکن تفاوت زیادی با تورم عمومی کشورنداشته باشد و حتی کمتر از تورم عمومی باشد.
دکتر سعید اسلامی بیدگلی تاکید می‌کند: انتظار داریم که تورم متوسط بخش مسکن خیلی متفاوت با تورم عمومی کشور نباشد و حدس می‌زنم که حتی کمتر از تورم عمومی باشد به این معنا که در شکل واقعی می‌توان گفت که رکود هم وجود دارد اما اینکه شاخص قیمت مسکن مانند سال ۹۲ افت کند اتفاق نمی‌افتد.