پیشنهاد دو مالیات برای محتکران مسکن
فردین یزدانی
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن
خالی ماندن واحدهای مسکونی به معنای هدر رفت هزینه‌های ملی است. معمولا در بازار مسکن تمام دنیا ۳ تا ۵ درصد خانه‌ها خالی است که این رقم طبیعی به‌نظر می‌رسد، این در حالی است که در ایران این رقم بالاتر است. در ایران خانه‌های خالی عمدتا شامل واحدهای مسکونی لوکس واقع در مناطق شمالی پایتخت است که حتی در صورت اثربخشی وضع مالیات بر خانه‌های خالی و عرضه آنها به بازار مسکن نمی‌تواند نیاز طبقات متوسط و مردم عادی را که مخاطبان اصلی بازار مسکن هستند پوشش دهد، اما با این وجود اصولا صرف هزینه‌های بیش از حد برای ساخت واحدهای مسکونی و راکد نگه داشتن این سرمایه‌ها، کل عملکرد بخش مسکن و سپس اقتصاد کلان را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن
خالی ماندن واحدهای مسکونی به معنای هدر رفت هزینه‌های ملی است. معمولا در بازار مسکن تمام دنیا ۳ تا ۵ درصد خانه‌ها خالی است که این رقم طبیعی به‌نظر می‌رسد، این در حالی است که در ایران این رقم بالاتر است. در ایران خانه‌های خالی عمدتا شامل واحدهای مسکونی لوکس واقع در مناطق شمالی پایتخت است که حتی در صورت اثربخشی وضع مالیات بر خانه‌های خالی و عرضه آنها به بازار مسکن نمی‌تواند نیاز طبقات متوسط و مردم عادی را که مخاطبان اصلی بازار مسکن هستند پوشش دهد، اما با این وجود اصولا صرف هزینه‌های بیش از حد برای ساخت واحدهای مسکونی و راکد نگه داشتن این سرمایه‌ها، کل عملکرد بخش مسکن و سپس اقتصاد کلان را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.
فردین یزدانی
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن
خالی ماندن واحدهای مسکونی به معنای هدر رفت هزینه‌های ملی است. معمولا در بازار مسکن تمام دنیا ۳ تا ۵ درصد خانه‌ها خالی است که این رقم طبیعی به‌نظر می‌رسد، این در حالی است که در ایران این رقم بالاتر است. در ایران خانه‌های خالی عمدتا شامل واحدهای مسکونی لوکس واقع در مناطق شمالی پایتخت است که حتی در صورت اثربخشی وضع مالیات بر خانه‌های خالی و عرضه آنها به بازار مسکن نمی‌تواند نیاز طبقات متوسط و مردم عادی را که مخاطبان اصلی بازار مسکن هستند پوشش دهد، اما با این وجود اصولا صرف هزینه‌های بیش از حد برای ساخت واحدهای مسکونی و راکد نگه داشتن این سرمایه‌ها، کل عملکرد بخش مسکن و سپس اقتصاد کلان را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. ریشه‌یابی احتکار مسکن در ایران با بررسی سایر بازارهای سرمایه‌ای و روند سرمایه‌گذاری درون بخش مسکن امکان‌پذیر است.
در کشور ایران بخش زیادی از منابع مالی که می‌توانست به‌صورت پس‌انداز وارد بخش سرمایه‌گذاری مولد و اشتغالزا یا بازار سرمایه شود در قالب زمین و ساختمان حبس شده است. این رفتار در بازار مسکن به دو شکل بروز پیدا می‌کند. شکل اول خانه‌های خالی و شکل دوم تمایل افراد برای خرید خانه‌های بزرگ متراژ بر خلاف نیاز مصرفی آنها است. به این معنا که اگرچه ممکن است یک آپارتمان 80 متری برای نیاز مصرفی یک خانواده کافی باشد، اما با انگیزه پس‌انداز و سرمایه‌گذاری تمایل دارند متراژ آپارتمان خود را افزایش دهند تا در صورت نیاز در سال‌های آتی با فروش آپارتمان پاسخ نیاز خود را بدهند که هر دو شکل این پدیده به‌نوعی استفاده غیرمولد است که در اقتصاد کشور به‌عنوان معضل شناخته شده است. ریشه این پدیده در دو موضوع خلاصه می‌شود؛ اول آنکه سایر بازارهای سرمایه‌ای کشور با ثبات نیستند و نمی‌توانند درآمد ثابت ایجاد کنند؛ یعنی بازارهای مختلف از صنعت گرفته تا بازار بورس مکان مناسبی برای سرمایه‌گذار خصوصی نیستند که اگر بودند تا حدی از حجم خانه‌های خالی در کشور کاسته می‌شد. دوم آنکه فعالیت در بخش ساختمان و زمین هیچ هزینه‌ای ندارد. به دلیل نبود نظام اطلاعاتی شفاف در حوزه املاک و مستغلات امکان پنهان شدن به راحتی وجود دارد.از این منظر باید هزینه‌های نگهداری برای مالکان خانه‌های خالی که عمدتا واحدهای لوکس شمال شهر تهران هستند بالا برد تا سرمایه‌ها به جای معطوف شدن به ساخت این دسته از واحدها، صرف ساخت و عرضه واحدهای معمولی موردنیاز اقشار متوسط و نیازمند به بازار مسکن شود. به این معنا که باید نحوه دریافت این مالیات را با مکانیزم موردنیاز به سمتی سوق دهیم که هزینه‌های بالای نگهداری واحدهای مسکونی به جای مالیات به‌عنوان انگیزه هدایت سرمایه‌ها از بازار واحدهای لوکس به سمت تولید و عرضه واحدهای معمولی حرکت کند. در این صورت می‌توان عرضه را به سمت تقاضای موثر در بازاری که کمبود در آن وجود دارد، یعنی بازار واحدهای معمولی و موردنیاز اکثر افراد جامعه، سوق داد و از این طریق به ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کرد.
از این رو باید سازوکاری طراحی شود که حجم خانه‌های خالی به ویژه در کلانشهرهای بزرگی همچون تهران کاهش پیدا کند. یکی از راهکارهای تجربه شده در بسیاری کشورهای دنیا در مقابله با پدیده احتکار، وضع مالیات مسکن به‌صورت سالانه است. به این صورت که سالانه با اتکا به یک بانک اطلاعاتی از وضعیت املاک و قیمت‌ها، یک درصد از ارزش روز خانه به‌عنوان مالیات از سوی دولت‌های محلی دریافت و به امور عمرانی و آبادانی شهر اختصاص پیدا می‌کند. این در حالی است که عوارضی که هم‌اکنون از سوی شهرداری‌های کشور از مالکان آپارتمان‌ها دریافت می‌شود بر مبنای قیمت منطقه‌ای املاک است که فاصله زیادی با قیمت روز املاک دارد. از این رو به‌نظر می‌رسد برای اجرا شدن مالیات مسکن دو گام اساسی باید برداشته شود؛ نخست ایجاد یک اراده مدیریتی قدرتمند از سوی دولت‌های مرکزی و محلی است که تاکنون وجود نداشته است. دومین گام نیز ایجاد یک نظام اطلاعاتی شفاف از بازار املاک و مستغلات است که شرایط برداشتن این گام نیز به دلایل مختلف از بین رفته است. این هزینه‌ها می‌تواند در مکانیزمی کارشناسی شده در قالب هزینه‌های نگهداری از سوی حکومت‌های محلی یا شهرداری‌ها از مالکان متناسب با ارزش ریالی ملک گرفته شود.البته دولت یازدهم تمرکز زیادی براین موضوع داشته و سویه‌های کارشناسی آن به‌خوبی دیده شده است، اما طرح مالیات بر ارزش زمین و ابزارهای کنترل سوداگری با وجودی که در سایر کشورهای دنیا به اجرا درآمده است، در ایران هنوز جایگاهی ندارد و همین بی‌توجهی به این طرح مالیاتی باعث رشد خیره‌کننده قیمت زمین در ایران شده است؛ به‌طوری‌‌که ایران در زمینه تورم قیمت زمین یکی از نمونه‌ها و رکودداران جهان است. در صورتی که مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌قیمت ضمن افزایش درآمدهای مالیاتی می‌تواند به تحقق اهداف دولت در این بخش و ارائه مشوق‌های یکسان نظام مالیاتی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی شده و از حمایت بیش از اندازه نظام مالیاتی به تشویق دارایی مسکن بکاهد. در ایران سهم ارزش افزوده مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری از تولید ناخالص داخلی بیش از ۱۰ برابر سهم مالیات مسکن به کل درآمدهای مالیاتی است.
این شاخص‌ها نشان می‌دهند معافیت‌های غیرضروری و عدم‌استفاده از ظرفیت‌های بالقوه موجود، عامل اصلی عدم استفاده از ظرفیت‌های مالیاتی بخش مسکن است که موجب پیدایش شرایط نامطلوب در بازار مسکن نیز بوده است. اما مالیات مسکن بر ساختمان‌های (واحدهای مسکونی و غیرمسکونی) نوساز قابل وضع است که می‌تواند در اصلاح مالیات ارزش افزوده لحاظ شده و اموال غیرمنقول گران‌قیمت مشمول مالیات شناخته شود. مالیات یادشده ضمن افزایش قابل‌توجه درآمدهای مالیاتی دولت، رفتار افراد جهت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های غیرمنقول و همچنین سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی، توسط بخش خصوصی اصلاح شده و به چارچوب الگوی منطقی و مبتنی بر منافع اجتماعی هدایت می‌شود. تاکید دوباره بر این نکته ضروری است که پیشرفت در این مسیر نیاز به دو گام اساسی ذکر شده دارد.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن
خالی ماندن واحدهای مسکونی به معنای هدر رفت هزینه‌های ملی است. معمولا در بازار مسکن تمام دنیا ۳ تا ۵ درصد خانه‌ها خالی است که این رقم طبیعی به‌نظر می‌رسد، این در حالی است که در ایران این رقم بالاتر است. در ایران خانه‌های خالی عمدتا شامل واحدهای مسکونی لوکس واقع در مناطق شمالی پایتخت است که حتی در صورت اثربخشی وضع مالیات بر خانه‌های خالی و عرضه آنها به بازار مسکن نمی‌تواند نیاز طبقات متوسط و مردم عادی را که مخاطبان اصلی بازار مسکن هستند پوشش دهد، اما با این وجود اصولا صرف هزینه‌های بیش از حد برای ساخت واحدهای مسکونی و راکد نگه داشتن این سرمایه‌ها، کل عملکرد بخش مسکن و سپس اقتصاد کلان را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. ریشه‌یابی احتکار مسکن در ایران با بررسی سایر بازارهای سرمایه‌ای و روند سرمایه‌گذاری درون بخش مسکن امکان‌پذیر است.
در کشور ایران بخش زیادی از منابع مالی که می‌توانست به‌صورت پس‌انداز وارد بخش سرمایه‌گذاری مولد و اشتغالزا یا بازار سرمایه شود در قالب زمین و ساختمان حبس شده است. این رفتار در بازار مسکن به دو شکل بروز پیدا می‌کند. شکل اول خانه‌های خالی و شکل دوم تمایل افراد برای خرید خانه‌های بزرگ متراژ بر خلاف نیاز مصرفی آنها است. به این معنا که اگرچه ممکن است یک آپارتمان 80 متری برای نیاز مصرفی یک خانواده کافی باشد، اما با انگیزه پس‌انداز و سرمایه‌گذاری تمایل دارند متراژ آپارتمان خود را افزایش دهند تا در صورت نیاز در سال‌های آتی با فروش آپارتمان پاسخ نیاز خود را بدهند که هر دو شکل این پدیده به‌نوعی استفاده غیرمولد است که در اقتصاد کشور به‌عنوان معضل شناخته شده است. ریشه این پدیده در دو موضوع خلاصه می‌شود؛ اول آنکه سایر بازارهای سرمایه‌ای کشور با ثبات نیستند و نمی‌توانند درآمد ثابت ایجاد کنند؛ یعنی بازارهای مختلف از صنعت گرفته تا بازار بورس مکان مناسبی برای سرمایه‌گذار خصوصی نیستند که اگر بودند تا حدی از حجم خانه‌های خالی در کشور کاسته می‌شد. دوم آنکه فعالیت در بخش ساختمان و زمین هیچ هزینه‌ای ندارد. به دلیل نبود نظام اطلاعاتی شفاف در حوزه املاک و مستغلات امکان پنهان شدن به راحتی وجود دارد.از این منظر باید هزینه‌های نگهداری برای مالکان خانه‌های خالی که عمدتا واحدهای لوکس شمال شهر تهران هستند بالا برد تا سرمایه‌ها به جای معطوف شدن به ساخت این دسته از واحدها، صرف ساخت و عرضه واحدهای معمولی موردنیاز اقشار متوسط و نیازمند به بازار مسکن شود. به این معنا که باید نحوه دریافت این مالیات را با مکانیزم موردنیاز به سمتی سوق دهیم که هزینه‌های بالای نگهداری واحدهای مسکونی به جای مالیات به‌عنوان انگیزه هدایت سرمایه‌ها از بازار واحدهای لوکس به سمت تولید و عرضه واحدهای معمولی حرکت کند. در این صورت می‌توان عرضه را به سمت تقاضای موثر در بازاری که کمبود در آن وجود دارد، یعنی بازار واحدهای معمولی و موردنیاز اکثر افراد جامعه، سوق داد و از این طریق به ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کرد.
از این رو باید سازوکاری طراحی شود که حجم خانه‌های خالی به ویژه در کلانشهرهای بزرگی همچون تهران کاهش پیدا کند. یکی از راهکارهای تجربه شده در بسیاری کشورهای دنیا در مقابله با پدیده احتکار، وضع مالیات مسکن به‌صورت سالانه است. به این صورت که سالانه با اتکا به یک بانک اطلاعاتی از وضعیت املاک و قیمت‌ها، یک درصد از ارزش روز خانه به‌عنوان مالیات از سوی دولت‌های محلی دریافت و به امور عمرانی و آبادانی شهر اختصاص پیدا می‌کند. این در حالی است که عوارضی که هم‌اکنون از سوی شهرداری‌های کشور از مالکان آپارتمان‌ها دریافت می‌شود بر مبنای قیمت منطقه‌ای املاک است که فاصله زیادی با قیمت روز املاک دارد. از این رو به‌نظر می‌رسد برای اجرا شدن مالیات مسکن دو گام اساسی باید برداشته شود؛ نخست ایجاد یک اراده مدیریتی قدرتمند از سوی دولت‌های مرکزی و محلی است که تاکنون وجود نداشته است. دومین گام نیز ایجاد یک نظام اطلاعاتی شفاف از بازار املاک و مستغلات است که شرایط برداشتن این گام نیز به دلایل مختلف از بین رفته است. این هزینه‌ها می‌تواند در مکانیزمی کارشناسی شده در قالب هزینه‌های نگهداری از سوی حکومت‌های محلی یا شهرداری‌ها از مالکان متناسب با ارزش ریالی ملک گرفته شود.البته دولت یازدهم تمرکز زیادی براین موضوع داشته و سویه‌های کارشناسی آن به‌خوبی دیده شده است، اما طرح مالیات بر ارزش زمین و ابزارهای کنترل سوداگری با وجودی که در سایر کشورهای دنیا به اجرا درآمده است، در ایران هنوز جایگاهی ندارد و همین بی‌توجهی به این طرح مالیاتی باعث رشد خیره‌کننده قیمت زمین در ایران شده است؛ به‌طوری‌‌که ایران در زمینه تورم قیمت زمین یکی از نمونه‌ها و رکودداران جهان است. در صورتی که مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌قیمت ضمن افزایش درآمدهای مالیاتی می‌تواند به تحقق اهداف دولت در این بخش و ارائه مشوق‌های یکسان نظام مالیاتی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی شده و از حمایت بیش از اندازه نظام مالیاتی به تشویق دارایی مسکن بکاهد. در ایران سهم ارزش افزوده مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری از تولید ناخالص داخلی بیش از ۱۰ برابر سهم مالیات مسکن به کل درآمدهای مالیاتی است.
این شاخص‌ها نشان می‌دهند معافیت‌های غیرضروری و عدم‌استفاده از ظرفیت‌های بالقوه موجود، عامل اصلی عدم استفاده از ظرفیت‌های مالیاتی بخش مسکن است که موجب پیدایش شرایط نامطلوب در بازار مسکن نیز بوده است. اما مالیات مسکن بر ساختمان‌های (واحدهای مسکونی و غیرمسکونی) نوساز قابل وضع است که می‌تواند در اصلاح مالیات ارزش افزوده لحاظ شده و اموال غیرمنقول گران‌قیمت مشمول مالیات شناخته شود. مالیات یادشده ضمن افزایش قابل‌توجه درآمدهای مالیاتی دولت، رفتار افراد جهت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های غیرمنقول و همچنین سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی، توسط بخش خصوصی اصلاح شده و به چارچوب الگوی منطقی و مبتنی بر منافع اجتماعی هدایت می‌شود. تاکید دوباره بر این نکته ضروری است که پیشرفت در این مسیر نیاز به دو گام اساسی ذکر شده دارد.
ارسال نظر