۲۰ سال دیگر منتظر شهری کلنگی باشیم

روند تخریب خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر علاوه بر هدر رفت بخش زیادی از منابع ملی، هویت تاریخی شهرها را از بین برده و نهایتا تعریف خانه کلنگی را تغییر داده است. تخریب خانه‌های کلنگی نه تنها شهر را بازسازی نخواهد کرد بلکه به چرخه جدیدی از فرسودگی وارد خواهد کرد. محسن بهرام غفاری مشاور حقوقی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور با تائید این موضوع می گوید: مجموعه شهری علاوه بر تعدادی ساختمان و فضای عمومی با کاربری های مختلف تفریحی و خدماتی دارای صفاتی است که آن را از شهرهای مجاور متمایز می کند. این صفات که به تاریخ و جغرافیای آن شهر وابسته است به آن شهر تشخص و هویتی می‌دهد که در هیچ جای دیگر از کره خاکی به هیچ وجه تکرار پذیر نیست.

روند تخریب خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر علاوه بر هدر رفت بخش زیادی از منابع ملی، هویت تاریخی شهرها را از بین برده و نهایتا تعریف خانه کلنگی را تغییر داده است. تخریب خانه‌های کلنگی نه تنها شهر را بازسازی نخواهد کرد بلکه به چرخه جدیدی از فرسودگی وارد خواهد کرد.محسن بهرام غفاری مشاور حقوقی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور با تائید این موضوع می گوید: مجموعه شهری علاوه بر تعدادی ساختمان و فضای عمومی با کاربری های مختلف تفریحی و خدماتی دارای صفاتی است که آن را از شهرهای مجاور متمایز می کند. این صفات که به تاریخ و جغرافیای آن شهر وابسته است به آن شهر تشخص و هویتی می‌دهد که در هیچ جای دیگر از کره خاکی به هیچ وجه تکرار پذیر نیست. یک شهر با اتکا به این ویژگی‌ها در یک فرآیند تاریخی متولد می‌شود، به بالندگی می‌رسد، رشد می‌یابد و پایدار می شود. حتی گاهی هم همچون مسجد سلیمان پیر می شود. بنابراین هرگونه رفتار با شهر به مثابه رفتار با یک موجود زنده است که در آن تاثیر می گذارد.

اگر بنا باشد شکل‌گیری کالبدی این موجود زنده تابع مزیت‌های اقتصادی یا همان ترجیحات سوداگرانه ساخت‌وساز باشد که از رهگذر تغییر کاربری و تراکم یا همجواری نسبت به سایر سطوح خدماتی تغییر شکل دهد در این صورت بعد از گذشت چند سالی چیز زیادی از این موجود زنده باقی نخواهد ماند. شهر پس از چندی همچون موجود زنده‌ای خواهد شد که اعضای بدن آن تکه تکه شده است.او ادامه می‌دهد: در بسیاری از کشورهایی که دارای سابقه تمدنی قدیمی هستند همچون روسیه و حتی کشورهایی که دارای سابقه تمدنی جدید هستند مثل کانادا اجازه تخریب ساختمان‌های قدیمی و به دنبال آن تخریب بخشی از هویت شهری به شکل موجود در شهرهای ایران داده نمی شود. ممکن نیست در شهرهای دارای بافت و هویت تاریخی به دلالان ساختمانی اجازه تملک خانه های قدیمی یا به قولی کلنگی و افزایش تراکم ساختمانی داده شود تا شهرداری درآمد حاصل از آن را صرف هزینه های وارد شده بر شهر ناشی از تخریب فضاهای قدیمی کند.

به گفته وی اما چنین اتفاقی در شهرهای کشور ما به ویژه کلانشهرها رخ داده است. در سال‌های اخیر به جای حفظ تهران تاریخی و توسعه هدفمند آن، بدون هیچ محدودیتی اجازه تبدیل قطعات کم تراکم و ویلاها یا به قولی خانه‌های کلنگی به بساز و بفروش‌ها داده شده است و همین امر وضعیت شهر تهران را به سمتی پیش برده که امکان سکونت در پایتخت به عنوان یک شهر از بین رفته است. فرآیند تخریب خانه‌های کلنگی در شهر تهران به بیماری بدخیمی بدل شده است که قدم به قدم این شهر را از بین می برد. بهرام غفاری با بیان اینکه تهران شهری است که از دوره قاجار تاکنون فرآیند شکل‌گیری آن طول کشیده است، تاکید می‌کند: اما از سال ۱۳۶۹ تاکنون فرآیند شکل‌گیری و پایداری شهر با گسترش «تراکم فروشی» جلوه دیگری پیدا کرد. باب شدن تراکم فروشی سبب شد تا دلالان بازار مسکن بخش زیادی از خانه‌های کلنگی را خریداری و به آپارتمان تبدیل کنند. بدون تردید ترمیم دوباره شهری همچون تهران بیش از یک سده طول خواهد کشید اما نهایتا به تهران کنونی نخواهیم رسید. این در حالی است که اگر در طرح های آمایش سرزمین اشتغال‌زایی و اختصاص خدمات شهری به شهرهای مختلف نیاز مسکن جمعیت مهاجر به تهران پیش بینی می‌شد راه حل مدیریت مسکن جمعیت مهاجر از شهرهای مختلف به تهران در تراکم فروشی دیده نمی شد.

او می‌گوید: نکته دیگری که روند تخریب ساختمان‌ها را قابل تامل می‌کند این است که آپارتمان در حال ساخت کنونی در ۲۰ سال آینده به سرعت به چرخه فرسودگی باز خواهد گشت. علت بروز این اتفاق در دو پدیده قابل بررسی است؛ نخست کیفیت مصالح مورد استفاده در آپارتمان‌های تازه احداث که به شدت پائین است و دوم دست‌اندازی به خاکی که میلیون‌ها سال شکل‌گیری آن زمان برده و شهر بر روی آن قرار گرفته است. از آنجا که تعداد واحدهای مسکونی در هر آپارتمان افزایش پیدا کرده و به تبع آن تعداد پارکینگ‌های ساختمان بیشتر شده است، هر آپارتمانی دارای چندین طبقه زیر زمین است که بافت خاک را تغییر می‌دهد و سبب کاهش استحکام ساختمان می‌شود و به مرور زمان شهر تهران به شهری کلنگی تبدیل خواهد شد.مشاور حقوقی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور می‌افزاید: از طرف دیگر در چند سال گذشته تعریف خانه کلنگی تغییر پیدا کرده است. اگر تا ده سال پیش عبارت «خانه کلنگی» برای ساختمان‌های با عمر بیش از ۳۵ سال به کار برده می‌شد (اگرچه همین میزان عمر مفید برای ساختمان‌ها در مقایسه با استاندارد جهانی فاصله دارد) اکنون در محله‌های مختلفی از شهر تهران شاهد تخریب ساختمان‌هایی هستیم که بیش از ۱۰ سال از عمر مفید آنها نمی گذرد. ارزش افزوده ایجاد شده در بخش تخریب خانه‌های کلنگی و ساخت آپارتمان‌های چند طبقه، تهران را به معدن پولی شبیه کرده است. از این رو چرخه تبدیل خانه‌های کلنگی به آپارتمان های نوساز سبب شده هر اندازه عرضه آپارتمان‌های نوساز در شهر افزایش پیدا می‌کند، عرضه خانه‌های کلنگی کاهش ‌یابد. همین امر نسبت قیمت آپارتمان نوساز و کلنگی را به نفع خانه‌های کلنگی تغییر می‌دهد. یعنی اگرچه قیمت آپارتمان‌های نوساز همپای تورم عمومی کشور پیش می‌رود اما قیمت خانه‌های کلنگی بیش از تورم افزایش می‌یابد.

این روند تا جایی ادامه پیدا می‌کند که قیمت‌ها به نقطه سر به سری برسد و ارزش افزوده خانه‌های کلنگی کاهش یابد و در نتیجه حاشیه سود حاصل از تخریب و نوسازی را کم کند. متعاقبا با ایجاد چنین وضعیتی سرمایه‌گذاران رغبتی به ادامه ساخت وساز نخواهند داشت. این در حالی است که بخش عمده‌ای از سرمایه‌های وارد شده به بخش مسکن عمدتا در بخش ساخت‌وساز جذب می‌شوند.گفتنی است اخیرا شهردار تهران در جلسه ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران برای نوسازی بافت فرسوده پایتخت سه وعده جدید داد. او گفت: از این پس تعرفه عوارض تجاری که از سال گذشته در محدوده بافت فرسوده با تخفیف ۵۰ درصدی اعمال می‌شد به ۳۰ درصد کاهش خواهد یافت و تمامی املاک مسکونی بافت فرسوده مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض صدور پروانه خواهند شد. همچنین عوارضی که تحت‌عنوان عوارض متفرقه برای بافت فرسوده از ساکنان اخذ می‌شود، حذف و جرائم گذشته ساکنان بافت‌های فرسوده بخشیده می‌شود. او همچنین با بیان اینکه شهرداری به دنبال کار تشریفاتی در بافت فرسوده نیست خبر داد معاونت شهرسازی شهرداری تهران در حال تدوین طرحی «محله ای محور» برای بازسازی بافت فرسوده است.