شمارش معکوس برای بازیافت وام مسکن

فاز اول راه‌اندازی بازار رهن ثانویه -استفاده مجدد بانک از تسهیلات اولیه خرید مسکن برای پرداخت وام‌های جدید- به‌رغم صدور مجوز نهایی بانک مرکزی، مراحل پایانی «تایید صلاحیت نهادهای راه‌انداز» را سپری می‌کند و قرار است ظرف چند روز آینده از طریق سازمان بورس و بانک مسکن کلید بخورد.

با شکل‌گیری این بازار، در فاز اول، ۳۰۰ میلیارد تومان منابع جدید برای وام دهی به بخش مسکن، در اختیار بانک مسکن قرار می‌گیرد و بعد از طی زمانی مشخص از اجرای این فاز، امکان تامین منابع تا حداکثر ۱۰ هزار میلیارد تومان به‌وجود می‌آید.طرح بازار رهن ثانویه مسکن، منابع مالی ۱۰ هزار میلیارد تومانی برای پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن در اختیار نظام بانکی قرار می‌دهد. همه این منابع از محل تنزیل وام‌های اولیه خرید مسکن که طی سال‌های گذشته پرداخت شده و هنوز برنگشته است، تامین خواهد شد.ر بازار رهن ثانویه، در حقیقت یک نهاد مالی با خرید دیون وام‌گیرنده‌ها از بانک مسکن، در ازای مطالبات بانک ناشی از وام‌های اولیه، اقدام به انتشار اوراق رهنی می‌کند و با فروش اوراق در بورس و جذب منابع، طلب بانک مسکن را پرداخت می‌کند در نتیجه بانک مسکن به جای آنکه بین ۱۰ تا ۱۵ سال بابت بازپرداخت وام‌های خرید مسکن انتظار بکشد، در فاصله‌ای کوتاه به منابع رفته، دست پیدا می‌کند و از این محل می‌تواند مجددا تسهیلات -وام ثانویه- به متقاضیان جدید بدهد.پیش‌تر عنوان شده بود فاز اول بازار رهن ثانویه در اردیبهشت امسال به ظرفیت ۳۰۰ میلیارد تومان کلید بخورد اما کار تعیین صلاحیت نهادهای راه‌انداز به لحاظ انطباق مدارک با استانداردهای بورسی و حسابرسی، زمان‌بر شده است. با این حال اخیرا مسوولان این بازار در نظام تامین مالی مسکن اعلام کردند ظرف چند روز آینده انتشار اوراق بهادار رهنی در بورس آغاز خواهد شد و برای این اوراق نرخ سود ۱۸ تا ۵/ ۱۸ درصد در نظر گرفته شده است.

اقتصاد مسکن ایران فارغ از ابزارهای سنتی تامین مالی به نظام مالی مجهز نیاز دارد و برای سیستم مالی در این دو ساله تمام تلاش دولت این بود که تمام ابزارهای مالی جدید را تعریف کند که شامل ابزارهای مالی متکی بر پس‌انداز، صندوق پس‌انداز یکم و انواع سیستم‌های پس‌انداز و بحث حساب پس‌انداز ویژه بود که راه افتاد. دولت اخیرا نیز مدلی را تعقیب و پیشنهاد و شورای پول و اعتبار آن را تصویب کرد که به MBS مشهور است و در واقع به معنای صدور انتشار اوراق به پشتوانه اقساط دریافتی تسهیلات اعطایی پیشین مسکن (تسهیلات رهنی) است.

قرار است به زودی ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق متکی به تسهیلات رهنی منتشر شود و برآورد‌ها این است که این اوراق، ظرفیت ۱۰ هزار میلیارد تومان را دارد و می‌توان پول عمده‌ای را به سیستم بانک وارد کرد بدون آنکه بانک عامل متکی به منابع بانک مرکزی شود.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: مفهوم این کار آن است که بانک مسکن چندین هزار میلیارد تومان به مردم تسهیلات داده است که مردم در قبال آنها، هر ماه قسط‌های تسهیلات را ظرف ۱۵ تا ۲۰ سال آینده پرداخت می‌کنند. بانک مسکن از طریق MBS می‌تواند درآمدهای آتی خود را به امروز تنزیل کند و اقساط آن نیز توسط شخص یا سازمان یا ارگانی که این اوراق را خریداری می‌کند دریافت شود.

وزارت راه و شهرسازی در کنار برنامه‌ای که برای پیوندزنی بین بازار پول و بازار سرمایه از مسیر بازار رهن ثانویه دارد، به‌دنبال راه‌اندازی صندوق‌های مستغلات در شهرهای مختلف نیز هست. وزیر راه و شهرسازی در این باره با اشاره به بحث صندوق‌های مستقلات به‌عنوان یک راهکار دیگر در وزارت راه و شهرسازی برای خروج از رکود در بخش مسکن افزود: خواست من از تمامی مدیران راه و شهرسازی این است که حتما در استان‌ها بتوانیم برای هر استان حداقل یک صندوق زمین و ساختمان را در بازار بورس به فروش برسانیم.

آخوندی تصریح کرد: ادارات استانی وزارت راه و شهرسازی و شرکت‌های زیرمجموعه این وزارتخانه در حال حاضر کلی دارایی تحت مالکیت دولت در اختیار دارند که اگرچه هم اکنون ارزش نقدی ندارند، اما ارزش بالقوه فراوانی دارند. ما می‌توانیم مدیریت تبدیل وضعیت موجود به وضعیت بهتر را به یک نهاد مالی بدهیم و آن نهاد مالی بیاید این‌کار را انجام دهد و به پشتوانه آن پول نقد بدهد تا هرچه سریع‌تر بتوانیم این خدمات زیربنایی را اجرا کنیم. خوشبختانه موفق شدیم سیستم مدیریت دارایی را در بانک مرکزی به تایید برسانیم.

وزیر راه و شهرسازی درباره برخی ابزارها و نهادهای تامین مالی مسکن که در گذشته فعال بودند، اما به مروز زمان متوقف شدند گفت: ما صندوق‌های منطقه‌ای را تحت‌عنوان بانک رشت، تهران، مشهد و... داشتیم که به‌عنوان صندوق پس‌انداز یک منطقه عمل می‌کرد. متاسفانه این بانک‌های توسعه‌ای محلی مسکن در اوایل انقلاب و توسط رئیس‌جمهوری وقت (بنی صدر) ادغام شد. ابتدا نام بانک مسکن نیز بانک رهنی بود و از طریق ادغام آن با بانک‌های منطقه‌ای به وجود آمد. همه آنها را یکی کردند و نام آنها را بانک مسکن گذاشتند. در حالی که بانک‌های منطقه‌ای می‌توانستند در جهت توسعه مسکن در مناطق، کار بنیادین انجام دهند.

آخوندی تاکید کرد: به‌دنبال این هستیم که آیین‌نامه تشکیل بانک منطقه‌ای را برای تصویب آماده کنیم و همه اینها را طی این دوساله به شورای پول و اعتبار بردیم و مجددا تصویب کردیم. اگر ما نخواهیم به منابع بانک مرکزی که منابعی بسیار پرقدرت است و ایجاد تورم شدید می‌کند متوسل شویم، راهکارها این است که بتوانیم انواع این سیستم‌ها و ابزارهای مختلف را ایجاد کنیم.البته در این میان باید حواسمان باشد که این ابزارها هریک به درد کاری می‌خورد و درست مانند جعبه ابزاری است که هر ابزاری کارکرد خاصی دارد. یک ابزار قرار نیست تمام مشکلات مسکن را حل کند. اسناد بهادار متکی به اوراق رهنی یک روش است، صندوق پس‌انداز مسکن می‌تواند یک ابزار باشد، مدیریت دارایی یک ابزار است. مهم این است که ما بتوانیم در بازار بخش مسکن همه ابزارهای مختلف را داشته باشیم. بزرگ‌ترین نقد ما به دولت گذشته این است که گمان می‌کردند می‌توان با یک مدل و آن هم مسکن مهر، تمامی مشکلات بخش مسکن را حل کرد که نهایتا مشخص شد آن مدل، چندان کارگشا نیست.لذا بحث این است که باید بتوانیم در بازار، مدل‌ها و ابزارهای مختلف را ایجاد کنیم و هر ابزاری بتواند مشکلات خاص خود را حل کند. چندین ابزار توسط وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن تصویب شده که امیدوارم به‌تدریج مشکلات را از حوزه مسکن و ما را از رکودی که به آن مبتلا شده‌ایم خارج کند.