راهکار تامین منابع سالم اداره شهرها

«گاهی در یک محله تهران، به اندازه عمر یک انسان، عملیات ساختمانی در دست انجام است و همه طول زندگی اهالی محله با آلودگی‌های صوتی و ده‌ها مصیبت ناشی از ساخت‌وساز مداوم و مستمر تلف می‌شود. تمام اتفاقاتی که موجب شده در ۳۴ سال گذشته به‌رغم ساخت بزرگراه‌ها، تونل‌ها و پارک‌ها روز به روز فشار بیشتری بر شهر تهران وارد شود موضوعی است که ممکن است طرح آن چندان خوشایند نباشد اما واقعیت آن است که مدیران شهری برای تامین هزینه نگهداشت به سمت شهرفروشی روی آورده‌اند.» این جمله انتقاد صریح مدیر سابق طرح مجموعه شهری تهران به نحوه اداره کلان شهر تهران و درآمدزایی آن است.کارشناسان شهری می‌گویند قراردادن طرح تفصیلی جدید به عنوان فصل الخطاب مقررات شهرسازی نیز نتوانسته ممنوعیت کامل برای ادامه ساخت وسازها در خط محدوده شمال شهر را ایجاد کند. مدیران شهری می‌گویند در خط‌ محدوده شمال شهر در تهران طرح تفصیلی جدید در برخی مناطق به عنوان پهنه G۳۲۳یا همان حفاظت ویژه مشخص شده است که ساخت‌وساز در محدوده آن به‌صورت مشروط است.

به این معنی که ساخت‌وساز با کاربری‌های خدماتی همچون هتل و درمانگاه مجاز شناخته می‌شود، اما امکان صدور مجوز ساخت غیر از این از جمله با کاربری مسکونی در آنها وجود ندارد. اما آنچه در دامنه‌های برخی ارتفاعات شمال شهر همچون کوه‌های حصارک دیده می‌شود محدود به ساخت‌وسازهای با کاربری خدماتی نیست. به گفته آنها خرج طبیعت شهر تهران هر ساله در حال گسترش است، طوری‌که شهرهای بزرگی همچون تهران روزبه‌روز جمعیت بیشتری جذب خود می‌کند و در نتیجه برای جای‌دادن مازاد جمعیت، حدود شهری‌شان نیز گسترش می‌یابد. این رویدادی است که عجیب و غیرقابل پیش‌بینی هم نبوده است.در همین زمینه مجیدغمامی کارشناس ارشد معماری و شهرسازی و مدیر سابق «طرح مجموعه شهری تهران» در سال‌های ۷۶ تا ۸۱ با بیان اینکه هم‌اکنون شهرفروشی به دوشکل در پایتخت در حال وقوع است میگوید: کلان‌شهر تهران از اوایل دهه۷۰ به بعد به سرطان «شهرفروشی» دچار شده‌ است. کمبود منابع آبی، ترافیک، آلودگی هوا، خانه‌های خالی، تخریب باغات، کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری، نوسازی بافت‌فرسوده و همچنین گسترش ساخت وساز در محدوده خط شمال تهران، بیماری‌هایی هستند که در پی این سرطان، به جان شهر تهران افتاده‌اند. شهر فروشی به دو شکل «تراکم فروشی» و «ساخت وساز در ارتفاعات شمال شهر» انجام می‌شود.

او ادامه می‌دهد: این در حالی است که شهر تهران با وسعت حدود ۶۲۰ کیلومترمربع برای پاسخگویی به نیازهای ناشی از افزایش جمعیت، ظرفیتی محدود و معین دارد. این شهر از شمال و شرق، به مانع فیزیکی کوه‌های البرز منتهی شده و از سمت غرب نیز به غولی به نام کرج برخورد کرده است. از سمت جنوب هم به چند شهر (اسلامشهر و قرچک و...)، شهر آفتاب و حریم مرقد مطهر حضرت امام (ره) و پالایشگاه تهران و... محدود شده است. درواقع محدوده فعلی شهر تهران همان محدوده‌ای است که ۴۶ سال پیش در اولین طرح جامع تهران (مصوب سال۴۷) تعیین شد. در آن زمان وسعت تهران حدود ۱۸۰ کیلومترمربع بود و گسترش آن برای توسعه ۲۵ ساله (۷۰-۱۳۴۵) به همین اندازه‌ای که امروز وسعت گرفته، تعیین شده بود. در سال ۷۲ نیز که طرح جامع دوم شهر تهران به تصویب رسید، خط محدوده شهر تغییر چندانی نکرد و با اصلاحاتی مختصر، به تصویب رسید. این کارشناس شهرسازی می‌گوید: از اوایل دهه۷۰ یعنی زمانی که فروش شهر از طریق «تراکم‌فروشی» و «توافق» به منبع اصلی تامین درآمد برای شهرداری تبدیل شد، ساخت‌وساز با تراکم بالا به اشکال مختلف و با نقض ضوابط طرح‌ها تشویق شد. در سال ۹۱ نیز مدیریت شهری با ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید که ۵ سال پس از طرح جامع شهر تهران تهیه و تدوین شده بوده موفق شد نقشه ساخت وساز در پایتخت را به‌گونه‌ای تغییر دهد که مغایر با مصالح شهر تهران پیش رود.

او تاکید می‌کند: به همین دلیل در چندسال گذشته شهرفروشی به دو شیوه مورد اشاره به پدیده ملموس شهر بدل شد. تخریب ساختمان‌های کم‌سن و احداث مجموعه‌های آپارتمانی و برج‌های مسکونی و اداری و مختلط و... به جای خانه‌های تک‌واحدی و دو واحدی رونق گرفت و الان هم ساخت «مال» و برج‌های چندمنظوره در بورس ساخت‌وساز قرار گرفته است. به گفته او شهرداری برای اینکه شهر را تمیز و زیبا نگه دارد و بتواند تونل و بزرگراه احداث کند، تجهیزات شهری را تامین کند و... در غیاب کمک‌های دولتی، به عوارض و درآمد حاصل از فروش تراکم و پروانه ساختمانی وابسته شده است که روزانه زندگی شهروندان تهرانی را در معرض تهاجم خود قرار داده است. این در حالی است که در همه جای دنیا، دولت‌ها سهم قابل‌توجهی، به‌خصوص برای تامین مالی شهرهای بزرگ، مخصوصا برای پایتخت‌ها، قائل هستند، اما در ایران، دولت نه‌تنها هیچ کمکی به شهرداری نمی‌کند، بلکه به کمک شهرداری وابسته هم شده است. غمامی عنوان می‌کند: گاهی در یک محله تهران، به اندازه عمر یک انسان، عملیات ساختمانی در دست انجام است و همه طول زندگی اهالی محله با آلودگی‌های صوتی و ده‌ها مصیبت ناشی از ساخت‌وساز مداوم و مستمر تلف می‌شود. جالب آنکه به جز شهرداری، دولت و سایر نهادها نیز به این بیماری گرفتار شده‌اند. به همین دلیل بود که در دهه ۸۰ با اعلام دستور توقف تراکم فروشی در نیمه شمالی شهر تهران از سوی شهردار وقت، تمامی سازمان ها و نهادها نمایندگان مختلفی را برای مخالفت با این موضوع به شهرداری فرستادند. اکنون با گذشت یک دهه از آن ماجرا، تراکم فروشی با سوق یافتن به سمت ارتفاعات شهر با سرعت هر چه تمامتر پیش می‌رود اما سوال اینجاست که آیا مسوولان شهری و دولتی این خطر را احساس می‌کنند؟ او در پاسخ به این سوال که در وضعیت کنونی راهکار مناسب برای خروج از وضعیت خطر چه می‌تواند باشد،می‌گوید: بی‌تردید به‌دلیل آنکه بخش زیادی از درآمدهای شهرداری از طریق فروش تراکم (به‌عنوان یک منبع درآمدی سهل‌الوصول) به دست می‌آید در هیچ زمانی شهرداری برای قطع این منبع پیش‌قدم نخواهد شد. به همین دلیل مداخله دولت در این حوزه ضروری خواهد بود چرا که بدون فشار دولت قطع این منبع درآمدی از شهرداری امکان‌پذیر نیست.