آثار احتمالی توافق هسته‌ای بر متغیرهای بخش مسکن
علی چگینی مدیرکل‌دفتر‌اقتصاد‌مسکن‌وزارت‌راه‌و‌شهرسازی به منظور بررسی آثار احتمالی توافق هسته‌ای بر متغیرهای بخش مسکن لازم است ابتدا به تحولات متغیرهای اقتصاد کلان به واسطه انعقاد و اجرایی شدن تفاهم پرداخت، سپس تاثیر آنها را بر بخش مسکن جست‌وجو کرد. به نظر می‌رسد پس از توافق میان ایران و گروه ۱+۵، ممنوعیت قانونی فروش نفت رفع بنابراین صادرات آن وابسته به شرایط بازار نفت و مسائل سیاسی حاکم بر آن خواهد بود. دومین اثر تسهیل و کم‌هزینه‌تر شدن مبادلات مالی بین‌المللی خواهد بود. تسهیل امکان تامین مالی برنامه‌ها و پروژه‌های اقتصادی کشور از منابع بین‌المللی نیز از دیگر پیامدهای مثبت این توافق ارزیابی می‌شود.
علی چگینی مدیرکل‌دفتر‌اقتصاد‌مسکن‌وزارت‌راه‌و‌شهرسازی به منظور بررسی آثار احتمالی توافق هسته‌ای بر متغیرهای بخش مسکن لازم است ابتدا به تحولات متغیرهای اقتصاد کلان به واسطه انعقاد و اجرایی شدن تفاهم پرداخت، سپس تاثیر آنها را بر بخش مسکن جست‌وجو کرد. به نظر می‌رسد پس از توافق میان ایران و گروه 1+5، ممنوعیت قانونی فروش نفت رفع بنابراین صادرات آن وابسته به شرایط بازار نفت و مسائل سیاسی حاکم بر آن خواهد بود. دومین اثر تسهیل و کم‌هزینه‌تر شدن مبادلات مالی بین‌المللی خواهد بود. تسهیل امکان تامین مالی برنامه‌ها و پروژه‌های اقتصادی کشور از منابع بین‌المللی نیز از دیگر پیامدهای مثبت این توافق ارزیابی می‌شود. ضمن اینکه واردات مواد اولیه و تجهیزات مورد‌نیاز بخش تولید نیز آسان‌تر و کم‌هزینه‌تر صورت می‌گیرد. امکان ورود ارزهای خارجی بلوکه شده به کشور نیز از دیگر اتفاقاتی است که پس از انعقاد تفاهم باید منتظر آن باشیم.
تمایل ورود سرمایه‌های خارجی برای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های اقتصادی به واسطه حذف موانع قانونی نیز پس از توافق، مورد انتظار است. آثار مثبت اجرای تفاهم بر انتظارات تورمی نیز یکی از مهمترین موضوعاتی است که حاوی آثار و پیامدهایی بر کلیه متغیرهای اقتصادی خواهد بود. گذشته از تاثیر مثبت اغلب متغیرهای پیش‌گفته بر شرایط اقتصاد کشور، بررسی نحوه تحولات بازار نفت و درآمدهای نفتی کشور به همراه نحوه واکنش بازار ارز و تحولات نرخ ارز می‌تواند در ارزیابی درست تاثیر توافق هسته‌ای بر اقتصاد و بنابراین برای بخش مسکن راهگشا باشد.
شاهد این مدعا بررسی آمار رشد تولید ناخالص داخلی در کشور است که موید وجود همبستگی مثبت میان درآمدهای نفتی با رشد تولید ناخالص داخلی و رشد ارزش افزوده بخش صنعت می‌باشد. رشد ارزش افزوده بخش نفت در 9 ماهه اول سال 1392 و 1393 به ترتیب معادل 9/ 12- و 1/ 8 بوده است و رشد ارزش‌افزوده بخش صنعت در این دوره به ترتیب معادل 4/ 4- و 2/ 6 درصد و رشد تولید ناخالص داخلی به ترتیب 2/ 2- و 1/ 8 درصد می‌باشد. آمارهای فوق نشان می‌دهند که بنیان‌های تولید در اقتصاد ایران همچنان به‌طور جدی به نفت وابسته است. درآمدهای نفتی علاوه بر اینکه از طریق بودجه دولت فعالیت‌های اقتصادی را متاثر می‌سازد، به‌طور مستقیم نیز تولیدات بخش صنعت را هدایت می‌کند. این تاثیر علاوه بر اینکه می‌تواند از طریق تغییر نرخ ارز به بخش صنعت منتقل شود از طریق نوسانات نرخ ارز و بی ثباتی آن نیز حاوی اثر بر فعالیت‌های تولیدی کشور خواهد بود. این واقعیت به‌طور ضمنی پیام دیگری نیز به همراه دارد و آن اثر تولیدی نرخ ارز از کانال واردات کالاهای سرمایه‌ای در کنار آثار آن بر تقاضای کل و رقابت‌پذیری میان کالاهای قابل مبادله و غیرقابل مبادله می‌باشد.
درخصوص بازار نفت گفتنی است که به نظر نمی‌رسد این بازار درکوتاه مدت به تفاهم هسته‌ای واکنش مثبت و قابل توجهی نشان دهد. به این دلیل که همزمان با رفع موانع قانونی برای صادرات نفت، شاهد روند کاهشی قیمت نفت در آینده نیز خواهیم بود. زیرا همچنان عرضه نفت بیش از تقاضا است به نظر نمی‌رسد که از سوی کشورهای عضو اوپک تمایلی برای کاهش تولید وجود داشته باشد. ضمن اینکه با تسهیل صادرات نفت ایران، احتمال افزایش عرضه نفت و در نتیجه تداوم نزول قیمت نفت نیز دور از ذهن نمی‌باشد.
توجه به این نکته نیز اهمیت دارد که با لغو تحریم‌ها، احصای بازارهای جدید برای فروش نفت و افزایش سهم صادرات نفت کشور از کل تقاضای نفت جهان برای ایران، به سادگی و در کوتاه‌مدت میسر نیست. به ویژه که رقبای ایران با ایجاد امکانات راحت‌تر و تسهیل شرایط نخواهند گذاشت ایران سهم خود را در بازار جهانی نفت بازپس گیرد و رقابت بین ایران و کشورهای رقیب شدید‌تر خواهد شد.
در کوتاه‌مدت مهمترین عامل تاثیرگذار بر رفتار بازارهای دارایی و مالی، آثار روانی ناشی از توافق هسته‌ای و تعدیل انتظارات تورمی است. توافق و اتمام مذاکرات باعث برقراری ثبات در متغیرهای کلیدی اقتصادی می‌شود و پیش‌بینی‌های بازار سرمایه شفاف‌تر و دقیق‌تر خواهد شد و این خود تاثیر بسزایی در کاهش ریسک سیستماتیک ورود به بازار سرمایه را به همراه خواهد داشت که آنگاه بازار سرمایه فضای مناسبی را برای جذب ظرفیت نقدینگی ایجاد شده ناشی از توافق خواهد یافت، اما توجه به این نکته اهمیت دارد که بازار سرمایه در کشور ایران لااقل در میان‌مدت ظرفیت نامحدودی برای جذب نقدینگی در اقتصاد، ندارد.
بازار طلا به‌عنوان دارایی دیگری که می‌تواند جاذب نقدینگی باشد قابلیت قرارگرفتن در اولویت‌های اول بازارهای دارایی در جذب نقدینگی‌های داخلی را نمی‌یابد. زیرا تحولات این دارایی وابسته به قیمت اونس جهانی و نرخ ارز است که یکی برون‌زا و وابسته به شرایط اقتصادی آمریکا و دیگری که پیش‌بینی نوسانات قابل ملاحظه‌ای پس از توافق برای آن نمی‌رود. از سوی دیگر با توجه به پایین بودن سطح دستمزدها و ارزان بودن مواد اولیه در ایران در قیاس با سایر کشورها، حذف موانع سرمایه‌گذاری خارجی صرفا تحت شرایطی خاص می‌تواند منجر به ورود سرمایه‌های خارجی بزرگی به کشور شود. تحقق قابل ملاحظه ورود سرمایه‌های خارجی به کشور مستلزم اصلاحات نظام تعرفه‌ای، کاهش مقررات دست و پاگیر برای سرمایه‌گذار خارجی به خصوص برای خروج سودهای حاصل از کسب و کار، شفافیت و ثبات قوانین مالیاتی می‌باشد. با فرض بهبود فضای کسب‌و‌کار و کاهش نرخ تورم باید دید ورود سرمایه‌ها به کشور تمایل بیشتری به جذب در کدام فعالیت‌های اقتصادی را پس از توافق دارند.
آنچه روشن است فعالیت‌هایی که تقاضای بیشتری به همراه پیش‌بینی سودآوری بالاتر برای سرمایه‌گذاری داشته باشد، در اولویت جذب سرمایه‌های خارجی قرار دارند. ارزیابی‌های صورت گرفته مؤید آن است که سرمایه‌گذاری در حوزه‌های انرژی و حمل‌ونقل مانند صنایع نفت و گاز، صنایع هواپیمایی، اتومبیل و کامیون، فولاد و آلومینیوم زمینه‌های جذاب‌تری برای حضور سرمایه‌های خارجی می‌باشند. ضمن اینکه به علت نیاز مبرم به اصلاحات جدی و توسعه این صنایع، احتمالا دولت نیز رویکرد حمایتی در این فعالیت‌ها خواهد داشت.
با توسعه این صنایع و با توجه به قانون سرمایه‌گذاری خارجی، زمینه جذب نقدینگی داخلی در این فعالیت‌ها نیز فراهم می‌شود. بنابراین به نظر نمی‌رسد که سرمایه‌گذاری در تولید مسکن پس از توافق برای دارندگان سرمایه‌های نقدی در تقدم اولویت‌ها قرار گیرد.
با توجه به روند رو به کاهش متغیرهای پیش‌نگر تولید مسکن مانند رشد سرمایه‌گذاری شروع شده، رشد کل سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری و رشد منفی قابل ملاحظه پروانه‌های ساختمان صادره بر حسب واحدهای مسکونی در کنار نیاز قابل تامل انباشته و آتی مسکن، فشار بر افزایش قیمت مسکن متاثر از محل متغیرهای نماینده درون‌بخشی و صرفا از محل تقاضای مصرفی مسکن در کشور در سال‌های آتی محتمل است. حال اگر شکاف موجود و مستمر میان عرضه و تقاضای مسکن را در کنار سیاست‌های برون‌بخشی کشور از جمله کاهش نرخ سود بانکی، ورود ارزهای خارجی ناشی از توافق هسته‌ای، افزایش درآمدهای نفتی (حداقل پس از یکسال آتی) و آزاد شدن بخشی از نقدینگی سرگردان مردم که در شرایط نوسانی تحریم و به دنبال سودآوری سریع به بازارهای ارز و طلا جذب شده بوده‌اند و هم اکنون با برقراری ثبات در این بازارها به دنبال مأمن سودآور دیگری خواهند بود را در نظر بگیریم، احتمال ورود تقاضای سفته‌بازی به بازار مسکن در میان‌مدت قوت جدی می‌یابد.
با توجه به اینکه پروانه‌های ساختمانی صادره و سرمایه‌گذاری شروع شده در ساختمان‌های جدید مناطق شهری به شدت کاهش یافته‌اند، بنابراین احتمال افزایش تولید تا حداقل یک تا دو سال آتی (متوسط دوره زمانی ساخت) وجود ندارد. به علاوه با توجه به آنچه اشاره شد، بازار مسکن در اولویت جذب سرمایه‌های داخلی و خارجی نیز لااقل تا سال‌های ابتدایی پس از لغو تحریم قرار ندارد، بنابراین از این منظر افزایش قابل توجه قیمت‌های مسکن در سال‌های آتی قابل پیش‌بینی است.
در ضمن پس از طی مراحل اولیه پسا تحریم و به دنبال رویکرد کنترل تورم از سوی دولت و رشد تولید پس از فراهم آمدن زمینه بازپس‌گیری بازار نفت جهانی توسط ایران و افزایش درآمدهای نفتی، درآمد سرانه در کشور افزایش می‌یابد. اما با توجه به روند کاهشی متغیرهای تولید مسکن و فاصله کنونی قیمت و تسهیلات خرید مسکن در صورتی که سقف تسهیلات خرید مسکن باز هم افزایش نیابد، حتی با بهبود درآمد سرانه، توان خانوارها در تامین تقاضای مصرفی مسکن تقویت نخواهد شد. به ویژه که پس از توافق هسته‌ای و تسهیل شرایط واردات مواد اولیه که می‌تواند هزینه‌های تولید را در کشور کاهش دهد، از آنجا که تولید مسکن (عمدتا واحدهای مسکونی مورد نیاز اقشار کم و میان‌درآمدی) وابستگی کمتری به واردات دارد، قیمت تمام شده تولید مسکن برای گروه‌های هدف برنامه‌های دولت، تفاوت قابل ملاحظه‌ای از منظر قیمت عوامل تولید سرمایه‌ای نخواهد کرد.
ضمن اینکه با توجه به فراهم آمدن زمینه اشتغال برای نیروی کار بیکار در شرایط پس از تحریم و حضور شرکت‌های خارجی، دستمزدها نیز از سطوح جاری خود فاصله گرفته و افزایش می‌یابند که از این منظر می‌تواند قیمت تمام شده واحدهای مسکونی را افزایش دهد.
بر این اساس، با توجه به تکالیف قانونی دولت و شرایط قابل پیش‌بینی برای تولید، قیمت، نیاز، تقاضای مصرفی و سفته‌بازی در بخش مسکن پس از توافق هسته‌ای و با توجه به زمانبر بودن فاصله تولید تا عرضه مسکن در بازار، هم‌اکنون لازم است اتخاذ سیاست‌های حمایتی مسکن در اولویت سیاست‌گذاری کشور قرار گیرد.
نتیجه‌گیری
با توجه به مباحث فوق‌الذکر اثرات توافق نهایی هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت به شرح ذیل می‌باشد:
کوتاه‌مدت: در دوره پساتحریم، در کوتاه مدت (دوره زمانی چندماهه) به دلیل احتمال کاهش نرخ ارز، کاهش نرخ تورم (به‌خصوص تورم انتظاری) و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود.
میان و بلندمدت: پس از رفع تحریم ها، به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی (پس از سوددهی اولیه بازار بورس) و همچنین با توجه به رکود فعلی حاکم بر ساخت‌و‌ساز و کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن پس از یک دوره زمانی، با افزایش تقاضا و بالطبع افزایش قیمت مواجه شود.
تمایل ورود سرمایه‌های خارجی برای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های اقتصادی به واسطه حذف موانع قانونی نیز پس از توافق، مورد انتظار است. آثار مثبت اجرای تفاهم بر انتظارات تورمی نیز یکی از مهمترین موضوعاتی است که حاوی آثار و پیامدهایی بر کلیه متغیرهای اقتصادی خواهد بود. گذشته از تاثیر مثبت اغلب متغیرهای پیش‌گفته بر شرایط اقتصاد کشور، بررسی نحوه تحولات بازار نفت و درآمدهای نفتی کشور به همراه نحوه واکنش بازار ارز و تحولات نرخ ارز می‌تواند در ارزیابی درست تاثیر توافق هسته‌ای بر اقتصاد و بنابراین برای بخش مسکن راهگشا باشد.
شاهد این مدعا بررسی آمار رشد تولید ناخالص داخلی در کشور است که موید وجود همبستگی مثبت میان درآمدهای نفتی با رشد تولید ناخالص داخلی و رشد ارزش افزوده بخش صنعت می‌باشد. رشد ارزش افزوده بخش نفت در 9 ماهه اول سال 1392 و 1393 به ترتیب معادل 9/ 12- و 1/ 8 بوده است و رشد ارزش‌افزوده بخش صنعت در این دوره به ترتیب معادل 4/ 4- و 2/ 6 درصد و رشد تولید ناخالص داخلی به ترتیب 2/ 2- و 1/ 8 درصد می‌باشد. آمارهای فوق نشان می‌دهند که بنیان‌های تولید در اقتصاد ایران همچنان به‌طور جدی به نفت وابسته است. درآمدهای نفتی علاوه بر اینکه از طریق بودجه دولت فعالیت‌های اقتصادی را متاثر می‌سازد، به‌طور مستقیم نیز تولیدات بخش صنعت را هدایت می‌کند. این تاثیر علاوه بر اینکه می‌تواند از طریق تغییر نرخ ارز به بخش صنعت منتقل شود از طریق نوسانات نرخ ارز و بی ثباتی آن نیز حاوی اثر بر فعالیت‌های تولیدی کشور خواهد بود. این واقعیت به‌طور ضمنی پیام دیگری نیز به همراه دارد و آن اثر تولیدی نرخ ارز از کانال واردات کالاهای سرمایه‌ای در کنار آثار آن بر تقاضای کل و رقابت‌پذیری میان کالاهای قابل مبادله و غیرقابل مبادله می‌باشد.
درخصوص بازار نفت گفتنی است که به نظر نمی‌رسد این بازار درکوتاه مدت به تفاهم هسته‌ای واکنش مثبت و قابل توجهی نشان دهد. به این دلیل که همزمان با رفع موانع قانونی برای صادرات نفت، شاهد روند کاهشی قیمت نفت در آینده نیز خواهیم بود. زیرا همچنان عرضه نفت بیش از تقاضا است به نظر نمی‌رسد که از سوی کشورهای عضو اوپک تمایلی برای کاهش تولید وجود داشته باشد. ضمن اینکه با تسهیل صادرات نفت ایران، احتمال افزایش عرضه نفت و در نتیجه تداوم نزول قیمت نفت نیز دور از ذهن نمی‌باشد.
توجه به این نکته نیز اهمیت دارد که با لغو تحریم‌ها، احصای بازارهای جدید برای فروش نفت و افزایش سهم صادرات نفت کشور از کل تقاضای نفت جهان برای ایران، به سادگی و در کوتاه‌مدت میسر نیست. به ویژه که رقبای ایران با ایجاد امکانات راحت‌تر و تسهیل شرایط نخواهند گذاشت ایران سهم خود را در بازار جهانی نفت بازپس گیرد و رقابت بین ایران و کشورهای رقیب شدید‌تر خواهد شد.
در کوتاه‌مدت مهمترین عامل تاثیرگذار بر رفتار بازارهای دارایی و مالی، آثار روانی ناشی از توافق هسته‌ای و تعدیل انتظارات تورمی است. توافق و اتمام مذاکرات باعث برقراری ثبات در متغیرهای کلیدی اقتصادی می‌شود و پیش‌بینی‌های بازار سرمایه شفاف‌تر و دقیق‌تر خواهد شد و این خود تاثیر بسزایی در کاهش ریسک سیستماتیک ورود به بازار سرمایه را به همراه خواهد داشت که آنگاه بازار سرمایه فضای مناسبی را برای جذب ظرفیت نقدینگی ایجاد شده ناشی از توافق خواهد یافت، اما توجه به این نکته اهمیت دارد که بازار سرمایه در کشور ایران لااقل در میان‌مدت ظرفیت نامحدودی برای جذب نقدینگی در اقتصاد، ندارد.
بازار طلا به‌عنوان دارایی دیگری که می‌تواند جاذب نقدینگی باشد قابلیت قرارگرفتن در اولویت‌های اول بازارهای دارایی در جذب نقدینگی‌های داخلی را نمی‌یابد. زیرا تحولات این دارایی وابسته به قیمت اونس جهانی و نرخ ارز است که یکی برون‌زا و وابسته به شرایط اقتصادی آمریکا و دیگری که پیش‌بینی نوسانات قابل ملاحظه‌ای پس از توافق برای آن نمی‌رود. از سوی دیگر با توجه به پایین بودن سطح دستمزدها و ارزان بودن مواد اولیه در ایران در قیاس با سایر کشورها، حذف موانع سرمایه‌گذاری خارجی صرفا تحت شرایطی خاص می‌تواند منجر به ورود سرمایه‌های خارجی بزرگی به کشور شود. تحقق قابل ملاحظه ورود سرمایه‌های خارجی به کشور مستلزم اصلاحات نظام تعرفه‌ای، کاهش مقررات دست و پاگیر برای سرمایه‌گذار خارجی به خصوص برای خروج سودهای حاصل از کسب و کار، شفافیت و ثبات قوانین مالیاتی می‌باشد. با فرض بهبود فضای کسب‌و‌کار و کاهش نرخ تورم باید دید ورود سرمایه‌ها به کشور تمایل بیشتری به جذب در کدام فعالیت‌های اقتصادی را پس از توافق دارند.
آنچه روشن است فعالیت‌هایی که تقاضای بیشتری به همراه پیش‌بینی سودآوری بالاتر برای سرمایه‌گذاری داشته باشد، در اولویت جذب سرمایه‌های خارجی قرار دارند. ارزیابی‌های صورت گرفته مؤید آن است که سرمایه‌گذاری در حوزه‌های انرژی و حمل‌ونقل مانند صنایع نفت و گاز، صنایع هواپیمایی، اتومبیل و کامیون، فولاد و آلومینیوم زمینه‌های جذاب‌تری برای حضور سرمایه‌های خارجی می‌باشند. ضمن اینکه به علت نیاز مبرم به اصلاحات جدی و توسعه این صنایع، احتمالا دولت نیز رویکرد حمایتی در این فعالیت‌ها خواهد داشت.
با توسعه این صنایع و با توجه به قانون سرمایه‌گذاری خارجی، زمینه جذب نقدینگی داخلی در این فعالیت‌ها نیز فراهم می‌شود. بنابراین به نظر نمی‌رسد که سرمایه‌گذاری در تولید مسکن پس از توافق برای دارندگان سرمایه‌های نقدی در تقدم اولویت‌ها قرار گیرد.
با توجه به روند رو به کاهش متغیرهای پیش‌نگر تولید مسکن مانند رشد سرمایه‌گذاری شروع شده، رشد کل سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری و رشد منفی قابل ملاحظه پروانه‌های ساختمان صادره بر حسب واحدهای مسکونی در کنار نیاز قابل تامل انباشته و آتی مسکن، فشار بر افزایش قیمت مسکن متاثر از محل متغیرهای نماینده درون‌بخشی و صرفا از محل تقاضای مصرفی مسکن در کشور در سال‌های آتی محتمل است. حال اگر شکاف موجود و مستمر میان عرضه و تقاضای مسکن را در کنار سیاست‌های برون‌بخشی کشور از جمله کاهش نرخ سود بانکی، ورود ارزهای خارجی ناشی از توافق هسته‌ای، افزایش درآمدهای نفتی (حداقل پس از یکسال آتی) و آزاد شدن بخشی از نقدینگی سرگردان مردم که در شرایط نوسانی تحریم و به دنبال سودآوری سریع به بازارهای ارز و طلا جذب شده بوده‌اند و هم اکنون با برقراری ثبات در این بازارها به دنبال مأمن سودآور دیگری خواهند بود را در نظر بگیریم، احتمال ورود تقاضای سفته‌بازی به بازار مسکن در میان‌مدت قوت جدی می‌یابد.
با توجه به اینکه پروانه‌های ساختمانی صادره و سرمایه‌گذاری شروع شده در ساختمان‌های جدید مناطق شهری به شدت کاهش یافته‌اند، بنابراین احتمال افزایش تولید تا حداقل یک تا دو سال آتی (متوسط دوره زمانی ساخت) وجود ندارد. به علاوه با توجه به آنچه اشاره شد، بازار مسکن در اولویت جذب سرمایه‌های داخلی و خارجی نیز لااقل تا سال‌های ابتدایی پس از لغو تحریم قرار ندارد، بنابراین از این منظر افزایش قابل توجه قیمت‌های مسکن در سال‌های آتی قابل پیش‌بینی است.
در ضمن پس از طی مراحل اولیه پسا تحریم و به دنبال رویکرد کنترل تورم از سوی دولت و رشد تولید پس از فراهم آمدن زمینه بازپس‌گیری بازار نفت جهانی توسط ایران و افزایش درآمدهای نفتی، درآمد سرانه در کشور افزایش می‌یابد. اما با توجه به روند کاهشی متغیرهای تولید مسکن و فاصله کنونی قیمت و تسهیلات خرید مسکن در صورتی که سقف تسهیلات خرید مسکن باز هم افزایش نیابد، حتی با بهبود درآمد سرانه، توان خانوارها در تامین تقاضای مصرفی مسکن تقویت نخواهد شد. به ویژه که پس از توافق هسته‌ای و تسهیل شرایط واردات مواد اولیه که می‌تواند هزینه‌های تولید را در کشور کاهش دهد، از آنجا که تولید مسکن (عمدتا واحدهای مسکونی مورد نیاز اقشار کم و میان‌درآمدی) وابستگی کمتری به واردات دارد، قیمت تمام شده تولید مسکن برای گروه‌های هدف برنامه‌های دولت، تفاوت قابل ملاحظه‌ای از منظر قیمت عوامل تولید سرمایه‌ای نخواهد کرد.
ضمن اینکه با توجه به فراهم آمدن زمینه اشتغال برای نیروی کار بیکار در شرایط پس از تحریم و حضور شرکت‌های خارجی، دستمزدها نیز از سطوح جاری خود فاصله گرفته و افزایش می‌یابند که از این منظر می‌تواند قیمت تمام شده واحدهای مسکونی را افزایش دهد.
بر این اساس، با توجه به تکالیف قانونی دولت و شرایط قابل پیش‌بینی برای تولید، قیمت، نیاز، تقاضای مصرفی و سفته‌بازی در بخش مسکن پس از توافق هسته‌ای و با توجه به زمانبر بودن فاصله تولید تا عرضه مسکن در بازار، هم‌اکنون لازم است اتخاذ سیاست‌های حمایتی مسکن در اولویت سیاست‌گذاری کشور قرار گیرد.
نتیجه‌گیری
با توجه به مباحث فوق‌الذکر اثرات توافق نهایی هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت به شرح ذیل می‌باشد:
کوتاه‌مدت: در دوره پساتحریم، در کوتاه مدت (دوره زمانی چندماهه) به دلیل احتمال کاهش نرخ ارز، کاهش نرخ تورم (به‌خصوص تورم انتظاری) و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود.
میان و بلندمدت: پس از رفع تحریم ها، به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی (پس از سوددهی اولیه بازار بورس) و همچنین با توجه به رکود فعلی حاکم بر ساخت‌و‌ساز و کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن پس از یک دوره زمانی، با افزایش تقاضا و بالطبع افزایش قیمت مواجه شود.
ارسال نظر