وام نوسازی، دردبافت فرسوده را درمان می‌کند؟

کوچه‌های تنگ و باریک، خانه‌های قدیمی و شکننده اما پرجمعیت تنها تصویر کوچکی از محدوده بزرگ بافت فرسوده تهران هستند. محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری که بنا بود با همکاری مشترک دولت و شهرداری سالانه بخشی از آن نوسازی شود، روز به روز بر مساحت آن افزوده می‌شود، تا جایی که اخیرا در جریان تدقیق نقشه‌های بافت فرسوده به حدود ۳ هزار و ۷۰۰ کیلومتر رسیده است. کارشناسان مدیریت شهری معتقدند غیبت دولت در جریان نوسازی و اجرایی نشدن طرح‌های کارآمد نوسازی دو عامل مهم در کند شدن جریان نوسازی طی سال‌های گذشته بوده‌اند. از این رو دولت یازدهم سال گذشته مصوبه‌ای را برای راه‌اندازی چرخ نوسازی بافت فرسوده به تصویب رساند که براساس آن وام ۳۰ میلیون تومانی برای کمک به سازندگان بافت فرسوده پایتخت به ۵۰ میلیون تومان افزایش یافت. این در حالی بود که به گفته برخی کارشناسان افزایش رقم وام نوسازی به ۵۰ میلیون نمی‌تواند به صورت موثر و کارآمد عمل کند. چرا که اولا با هزینه ساخت وساز در شهر تهران مطابقت ندارد و ثانیا وام به تنهایی نمی‌تواند محرک جریان نوسازی از سوی مردم باشد. از یکی از اهالی منطقه ۱۲ نظرش را درباره موثر بودن وام بافت فرسوده جویا می‌شویم که می‌گوید: «چه فایده‌ای دارد هرچقدر هم که رقم وام را زیاد کنند آنقدر بر سر راه گرفتن وام از بانک مانع تراشی می‌شود که دست آخر به این نتیجه می‌رسم که از نوسازی منصرف شوم.»

رقم وام مناسب است

با این حال عبادالله فتح‌اللهی مدیرعامل سازمان نوسازی معتقد است ۵۰ میلیون تومان رقم مناسبی برای نوسازی بافت فرسوده در تهران است. او در این باره می‌گوید: مطابق با قانون سالانه باید ۱۰ درصد بافت فرسوده، نوسازی شود. با توجه به عقب‌ماندگی که طی سال‌های گذشته در این بخش به وجود آمده است باید بیش از ۵۰ هزار واحد نوسازی انجام شود که بتوانیم در یک برنامه ۵ ساله به حجم مورد اشاره در قانون برسیم. او ادامه می‌دهد: در این راستا اولا ما از حرکت دولت استقبال می‌کنیم و این حرکت دولت را به فال نیک می‌گیریم. دوم از چند منظر این حرکت دولت، حرکت مناسبی بود؛ یکی اینکه دولت به این واقع‌بینی رسید که بین کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها و شهرهای کوچک تفاوت وجود دارد و این تفاوت را باید با تعیین سقف شناور در وام نوسازی لحاظ کرد. به نظر من این یک قدم رو به جلو بود. دیگر اینکه؛ گسترده‌ترین حوزه‌ای که دولت در بحث نوسازی می‌تواند به مردم کمک کند، همین وام است. چون اصل وام را موثرترین پدیده در نوسازی مردم تلقی می‌کنیم و از این جهت هم خوشحال هستیم. سوم اینکه سقف مالی هم که در نظر گرفتند سقف مناسبی است، اما دولت غیر از این وظیفه دیگری دارد و آن این است که به همان نسبت که شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده تخفیف در عوارض ساخت می‌دهد، دولت باید در ردیف‌های بودجه‌ای خود برای تامین زیرساخت‌ها و کمک به زیرساخت‌ها منابعی را لحاظ کند.

رقم وام انگیزه‌ای برای سازنده ایجاد نمی‌کند

اما محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان تهران اعتقاد دیگری دارد. او می‌گوید: اگر جامعه هدف اعطای تسهیلات ساخت مسکن در قالب این مصوبه زوج‌های جوان و کم‌درآمد با مشخصه ساخت و ساز در محدوده بافت فرسوده تعیین شود شاید در بحث ازدواج قابلیت اجرایی داشته باشد و بتواند به عنوان یک اهرم کمکی در جهت صاحب‌خانه شدن زوج‌های جوان باشد اما در بخش بافت فرسوده نمی‌تواند آنچنان موفق باشد. او اظهار می‌کند: از آنجا ساخت و ساز به عنوان فعالیتی سرمایه‌ای محسوب می‌شود میزان سود کسب‌شده از این فعالیت اولین فاکتوری است که سازنده و سرمایه‌گذار با ورود به این حوزه به آن فکر می‌کنند. اما ساخت و ساز در بافت فرسوده شهرهای مختلف کشور چنین سودی را نصیب سازنده و سرمایه‌گذار نمی‌کند. از این جهت است که همواره مناطق شمالی و پهنه‌های جدید شهر مورد هجوم سازندگان ساختمانی قرار می‌گیرد.

مافی ادامه می‌دهد: از یک سو حتی تسهیلات جدید اعطایی فقط به اندازه مابه‌التفاوت درصد سود این وام نسبت به بازار می‌تواند تحرک ایجاد کند که این شاخص نیز با گذشت زمان مبلغ ثابتی می‌شود. از سوی دیگر با آنکه پرداخت وام به سازندگان دارای زمین در محدوده بافت فرسوده تعلق خواهد گرفت اما چون تمام تقاضاها را پوشش نمی‌دهد و عده کمی از این ظرفیت می‌توانند استفاده کنند نیز به دلایل ارزان‌تر بودن آن نسبت به نرخ سود متداول، احتمال ایجاد رانت در بازار وجود دارد. محمدمهدی تندگویان سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز می‌گوید: مشکل اصلی مبلغ وام نیست. به اندازه کافی وام و مصوبه برای بافت فرسوده وجود دارد اما رغبت نوسازی در میان مردم وجود ندارد. در این میان علیرضا جعفری کارشناس نوسازی نیز معتقد است: امروزه در حوزه حمایتی، بسته‌های تشویقی خوبی توسط مدیریت شهری تدوین شده است. شهرداری به عنوان مرجع صادرکننده پروانه ساختمانی، در حوزه صدور پروانه ساخت وساز تسهیلات خوبی را ارائه داده است تا بتواند از این مسیر افزایش ظرفیت تشویقی و توجیه پذیری سرمایه‌گذاری در حوزه بافت فرسوده را میسر کند.

او ادامه می‌دهد: اما سایر دستگاه‌های خدمات رسان همچون آب، برق، گاز و... نیز که باید نقش حمایتی خود را در محدوده بافت فرسوده ایفا کنند به‌رغم آنکه تکالیف روشنی در حوزه حمایتی برای این دستگاه‌ها پیش‌بینی شده است اما در حوزه اقدام و عمل متاسفانه محدودیت‌هایی را شاهد هستیم که سبب شده این ظرفیت حمایتی به صورت ناقص اجرا شود. در رابطه با این موضوع اگر صرفا در جلسات طرح‌ها و مصوبات خوبی را برای مبانی نظری نوسازی بافت داشته باشیم و انتظار داشته باشیم این مبانی نظری در حوزه تحقق عملی نوسازی بافت فرسوده کمک رسان باشند خطا است. طی چند ماه گذشته با وجود آنکه اتفاقات خوبی در تشکیل ستادهای بازآفرینی شهری رقم خورده است اما در حوزه عملیاتی همچنان شاهد محدودیت هستیم. برای دستگاه‌های خدماتی و تاسیسات شهری به‌دلیل محدودیت‌ها و کمبود منابع مالی که در این حوزه دارند امکان تهاتر موثر نیست.

به گفته وی از جمله اقدامات اولیه برای حرکت در این مسیر ایجاد ظرفیت‌های حذف موانع تردد یا به تعبیر دیگر حذف ویژگی نفوذناپذیری از مناطق بافت فرسوده در قالب ارتقای کیفیت محیطی و تامین سرانه‌های منطقه‌ای است. در این مسیر اگرچه پروژه‌های محرک توسعه در بخش تامین سرانه‌های فضای سبز، سرانه‌های فرهنگی، ورزشی و اجتماعی در حال اجرا است اما تا زمانی که این بسترسازی با رویکرد کالبدی با تغییر الگوهای اجتماعی و کاهش ناهنجاری‌های اجتماعی در بافت فرسوده همراه نباشد، میزان تاثیرگذاری این پروژه‌ها نیز کاهش پیدا خواهد کرد.