سوء‌رفتار بانک‌ها در بازار مسکن

بانک‌ها در بازار مسکن به جای تامین نیاز مالی سمت تقاضا، در نقش فعال ملکی بدون رقیب، عرصه را هم برای خریداران مصرفی و هم برای سایر سرمایه‌گذاران ساختمانی، تنگ کرده‌اند. ماموریت سالم و اصلی نظام بانکی در بخش مسکن بر ارائه تسهیلات بلندمدت خرید و ارزان‌قیمت ساخت (با قابلیت انتقال به خریداران) خلاصه می‌شود اما آنچه در عمل طی سال‌های گذشته اتفاق افتاده، انحراف منابع بانکی از بازار تقاضا و مصرف انحصاری بخش زیادی از منابع در پروژه‌های ساختمانی تحت مالکیت مستقیم یا غیرمستقیم بانک‌ها بوده است. دسترسی بی‌دردسر بانک‌ها به اعتبارات باعث شده شرکت‌های ساختمانی وابسته، سازنده‌های بی‌رقیب در مقایسه با سایر سازنده‌ها محسوب شوند و همین منابع نقد به تعریف پروژه‌های لوکس، گران قیمت و فاقد نیازسنجی بازار تقاضا منجر شود. بخش زیادی از ساختمان‌های لوکس موجود در بازار ملک با سرمایه‌گذاری بانک‌ها احداث شده است؛ درحالی‌که بیش از ۶۰ درصد معاملات خرید مسکن در تهران در حال حاضر بر خرید آپارتمان‌های کوچک و ارزان قیمت متمرکز است و سهم واحدهای لوکس از کل معاملات، تنها یک درصد است.

این مغایرت، تبعات انحراف منابع بانکی را دو چندان کرده است. در این میان، بی‌محلی برخی بانک‌ها نسبت به مصوبه اردیبهشت سال گذشته بانک مرکزی نیز از همین انحراف منابع نشات می‌گیرد. ابتدای سال گذشته با تصویب شورای پول و اعتبار و موافقت بانک مرکزی، بانک‌ها مجاز شدند ۶۰ میلیون تومان وام خرید مسکن بدون سپرده در تهران به متقاضیان پرداخت کنند. در شهرهای بزرگ و کوچک نیز این تسهیلات در سقف‌های ۵۰ و ۴۰ میلیون تومان تعریف شد. اما تاکنون عمده بانک‌ها از اجرای این مصوبه سر باز زده‌اند و آنهایی که حاضر به پرداخت شده‌اند نیز تسهیلاتی نیازمند سپرده‌گذاری و با طول بازپرداخت فوق‌‌العاده محدود، به مشتری ارائه می‌دهند. حبس بودن منابع بانک‌ها در ساختمان‌های لوکس غیرقابل فروش و فاقد مشتری، علت نبود نقدینگی برای ارائه تسهیلات به متقاضیان مسکن به حساب می‌آید.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره اعلام کرد: عملیات بانکداری از ریل اصلی لااقل در بخش مسکن، خارج شده است. در همه کشورها، تسهیلات خرید مسکن، وام بلندمدت است، به این معنا که این تسهیلات با طول بازپرداخت حداقل ۲۰ ساله و به‌طور متوسط ۲۵ ساله، به خریداران پرداخت می‌شود که البته قدرت پوشش این وام در خیلی از کشورها بالای ۷۰ تا ۸۰ درصد قدرت خرید مسکن است. اما در ایران در حال حاضر، وام خرید مسکن حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت آپارتمان - متوسط قیمت آپارتمان کوچک متراژ- را پوشش می‌‌دهد و از آن مهم‌تر، این تسهیلات با طول بازپرداخت حداکثر ۱۲ سال، به خریداران ارائه می‌شود. حسام عقبایی افزود: این نحوه پرداخت وام خرید مسکن، مبلغ اقساط ماهانه آن را فراتر از حد توان اقتصادی و درآمدی خانوارها، برده و باعث شده گروهی از متقاضیان بالقوه خرید مسکن از بازار خارج شوند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه سود تسهیلات مسکن باید تک رقمی شود، گفت: بانک‌ها باید با دست کشیدن از برج‌سازی، منابع محدود خود را برای پرداخت تسهیلات ساخت به بخش خصوصی و تسهیلات خرید به خریداران مصرفی، تجهیز کنند. در غیر این صورت، رفتارهای تخریبی دوره‌های گذشته جز اینکه به عرضه بیهوده آپارتمان و املاک بی‌مشتری منجر می‌شود و قدرت خرید تقاضای مصرفی را به‌خاطر عدم تقویت وام خرید، کاهش می‌دهد، نفع دیگری برای بخش مسکن و ساختمان نخواهد داشت. رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشکل دیگر سرمایه‌گذاری بانک‌ها در بخش مسکن را افزایش قیمت مسکن در نتیجه این نوع سرمایه‌گذاری عنوان کرد و افزود: بانک‌ها به‌خاطر داشتن اعتبار بالا، تلاشی برای گرفتن تخفیف در قیمت زمین و املاک خریداری شده از خود نشان نمی‌دهند و در نتیجه قیمت‌ها در منطقه، با وجود مشتری دست به نقدی همچون بانک‌ها و شرکت‌های وابسته، افزایش پیدا می‌کند. عقبایی در عین حال با تشریح اتفاقات مثبت در ماه‌های اخیر، به قیمت آپارتمان‌های لوکس اشاره کرد و گفت: رکود دو سال اخیر سبب شده قیمت این آپارتمان‌ها ۱۵ درصد کاهش پیدا کند. واسطه‌های بازار مسکن احتمال کاهش مجدد قیمت واحدهای مسکونی لوکس را مطرح می‌کنند و می‌گویند: در این بخش از بازار ملک، همچنان حباب قیمتی احساس می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این زمینه گفت: در حال حاضر بیش از یک فصل از شروع دوره پیش رونق معاملات مسکن می‌گذرد و این دوره از روی آمارهای مربوط به حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران مشخص است، اما با این حال، بازار مسکن هنوز به‌طور کامل به دوره رونق ورود نکرده و فاصله وجود دارد. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: حجم مراجعات مردم به بنگاه‌های املاک رشد داشته است و این موضوع بیانگر افزایش معاملات خرید و گرم‌تر شدن بازار خرید و فروش در ماه‌های آینده خواهد بود؛ چراکه پروسه خرید مسکن، پروسه زمان‌بری است. مشاوران املاک در این باره می‌گویند: قطعاً سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکونی با مشاهده میزان افزایش مراجعات و تعداد معاملات خرید مسکن و بررسی اوضاع و تغییر مثبت شرایط،‌ تصمیم خواهند گرفت و به بازار ساخت و ساز برخواهند گشت. البته برای شروع پروژه‌های جدید باید از تکرار اشتباهات گذشته دوری کرد و در تعریف متراژ آپارتمان‌ها، کوچک‌سازی را در دستور کار قرار داد تا امکان فروش راحت برای سازنده‌ها برقرار شود. حجم ساخت و سازهای مسکونی در سال‌های ۹۳ و ۹۴ بیش از ۵۰ درصد کاهش پیدا کرد و عملا نصف شد.