بازار از رکود خارج شد؟
تشریح تحولات بازار از زبان مشاوراناملاک
«ما نمیتوانیم مالک را مجبور کنیم که مثلا قیمت را کاهش دهد ولی تجربه ثابت کرده اگر دولت دخالت نکند همه چیز با توافق مردم به حالت طبیعی بر میگردد. » مشاوراناملاک اگر چه در مواردی، مطابق اصول حرفهای دلالی عمل نمیکنند و طبق آنچه وزیر راهوشهرسازی به کرات گفته است، نواقص زیادی در این حوزه بر آنها وارد است، اما خوب یا بد، نبض معاملات مسکن به اجبار در دستان این گروه فعال در بازار مسکن قرار دارد. عباس آخوندی تقریبا یکسال پیش از آنکه به ساختمان فعلی وزارت راهوشهرسازی بیاید، در مقالهای مبسوط، ایرادات نظام دلالی مسکن در ایران را تشریح کرده بود.
«ما نمیتوانیم مالک را مجبور کنیم که مثلا قیمت را کاهش دهد ولی تجربه ثابت کرده اگر دولت دخالت نکند همه چیز با توافق مردم به حالت طبیعی بر میگردد.»
مشاوراناملاک اگر چه در مواردی، مطابق اصول حرفهای دلالی عمل نمیکنند و طبق آنچه وزیر راهوشهرسازی به کرات گفته است، نواقص زیادی در این حوزه بر آنها وارد است، اما خوب یا بد، نبض معاملات مسکن به اجبار در دستان این گروه فعال در بازار مسکن قرار دارد. عباس آخوندی تقریبا یکسال پیش از آنکه به ساختمان فعلی وزارت راهوشهرسازی بیاید، در مقالهای مبسوط، ایرادات نظام دلالی مسکن در ایران را تشریح کرده بود. یکی از این ایرادات، گرفتن حقکمیسیون از دو طرف معامله و پیوند خوردن منافع توام خریدار و فروشنده به چانهزنی مشاوراملاک است، طوریکه طبق گفته آخوندی، اینکه یک دلال مسکن در آن واحد هم برای خریدار و هم برای فروشنده ملک، بازاریابی کند و از هر دو طرف حقکمیسیون دریافت کند، این مدل مصداق بارز تعارض منافع محسوب میشود. در کشورهای دیگر، دلالان مسکن معمولا از فروشنده پورسانت اخذ میکنند. با این حال، سالها است مردم برای اطلاع از آخرین وضعیت بازار ملک و علت تحولات پیشآمده، سراغ مشاوران املاک میروند.
مشاوران املاک درباره اوضاع کنونی بازار مسکن معتقدند: بازار راکد است قیمتها مقداری پایین آمده ولی باز هم خریداری نیست. دلالان در ارتباط با برنامههای دولت برای کنترل قیمت مسکن تاکید میکنند: اینکه دولت بخواهد مالکان را مجبور کندکه اجاره نامه را ۲ ساله ببندند،اشتباه است و کارهای تعزیراتی راهگشا نیست. به عنوان مثال در ارتباط با پیشنهاد وزیر راه وشهرسازی مبنی بر عقد قرارداد اجاره به صورت دو ساله برای کمک به مستاجران، اگر با پیگیری اتحادیه مشاوران املاک و تعزیرات حکومتی همراه باشد ونظارت کامل انجام پذیرد، میتوان گفت که انجام پذیر است. در غیر اینصورت آن میشود که امروز شاهد آن هستیم و موجران هر چه میخواهند بر سر مستاجران میآورند و کسی نیست که به داد مستاجران برسد. بنگاهداران املاک درباره نقشی که در هدایت بازار و انجام معاملات دارند، معتقدند: ما واسطه هستیم و نمیتوانیم مالک را مجبور کنیم که مثلا قیمت را کاهش دهد یا اجاره نامه را دو ساله تنظیم کند، ولی تجربه ثابت کرده اگر دولت دخالت نکند همه چیز با توافق مردم به حالت طبیعی بر میگردد به شرطی که دولت بتواند تورم را کنترل کند.
یکی از مشاوراناملاک در جنوب تهران در این باره اعلام کرد: متاسفانه با تمام هزینههایی که صرف طرح مسکن مهر شد، اما مسکن مهر در تهران نتوانست تاثیر مثبتی بر قیمتها داشته باشد. اگر دولت به بافت فرسوده توجه کند به مراتب بهتر نتیجه خواهد گرفت و مشکلات زیر بنایی از جمله آب،برق وگاز نیز نخواهد داشت.
وی افزود: مسکن مهر به دلیل دور بودن از بافت شهری نتوانست به اهداف خود برسد چون برای کسی که محل کارش در مرکز تهران است رفتوآمد، هزینه بر و مشکلساز است.
با این حال، گروه دیگری از واسطههای معاملات مسکن بر این عقیدهاند که صاحبخانه شدن مردم نیاز به تغییر نگرش دارد، چرا که اوضاع اقتصادی و خرید مسکن دیگرهمچون گذشته نیست و مسکن در حال رسیدن به قیمت واقعیاش است.
رشد نقدینگی در جامعه و افزایش بیرویه قیمتها در مدت اخیر دلیل فاصله گرفتن خرید خانه از سوی مردم و رشد کاذب قیمتها شده است. با نزدیک شدن به قیمت واقعی ارز و کاهش قیمتها، مسکن نیز به قیمت واقعی خود نزدیک میشود اما باید شرایط جدید خانهدار شدن مورد بررسی قرار گیرد. اکنون با افزایش قیمتها نمیتوان به همان روشخانهدار شد اما برنامهریزان و اقتصاددانان کشور باید در این جهت تلاش کنند.
به گفته کارشناسان مسکن نباید برنامههای مسکن همچون گذشته با آزمون و خطا دنبال شود چراکه در این صورت به هدفی نمیرسد و باید نیازهای جدید سنجیده و پس از تغییر روشها اجرا شود. به همین منظور وزارت راهوشهرسازی برای تقویت قدرت خرید مسکن در دوره جدید، طرح افزایش وام خرید مسکن را در دستور کار خود قرار داده و به رغم موضعگیریهای تند گروهی از کارشناسان دولت قدیم در هفتههای اخیر در مقابل این طرح وزارتخانه، اما عباس آخوندی (وزیر راه و شهرسازی) در دفاع از طرح پرداخت وام خرید، تاکید کرده است: تا کی باید شهروندان از حقوق بانکیشان محروم بمانند؟
آخوندی براساس طرحی که مشاور مالی او تنظیم کرده و به زودی برای تصویب و اجرا در بانکمرکزی و وزارت اقتصاد بررسی خواهد شد، قصد دارد با سپردهگذاریهای مردم در صندوقهای سپردهگذاری بانکها، تسهیلات خرید معادل حداقل ۷۰ درصد قیمت آپارتمان پرداخت کند و نرخ سود این تسهیلات را برای کمدرآمدها و زوجهای جوان فاقد مسکن در قالب یارانه حمایتی، پوشش دهد تا قیمت تمامشده تسهیلات خرید مسکن برای اقشار هدف کاهش پیدا کند.
مخالفان وام خرید مسکن معتقدند: بازگشت وام به بازار مسکن موجب تورم قیمتها میشود اما واکنش صریح وزیر به این انتقادها نشان داد که در مدل جدید پرداخت وام خرید مسکن، از آنجا که منابع تسهیلات از طریق جذب نقدینگیهای مردم، تامین میشود و همچنین با توجه به اینکه وامها بهصورت تدریجی به متقاضیان داده میشود، بنابراین در کاهش نقدینگی و در نتیجه تعدیل تورم نقش مثبت ایفا خواهد کرد.
ارسال نظر