۱۹ سال انتظار برای خرید مسکن
بازار مسکن در حال حاضر اگرچه از ناحیه ورود متقاضیان به بنگاه‌های املاک مترصد خروج از فاز رکود معاملاتی و ورود به دوره رونق است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه‌ای در کوتاه‌مدت، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن، قابلیت لازم برای رونق بخشی به بازار را ندارد.
یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر تقاضای مصرفی ساختمان‌های مسکونی، توان مالی خانوارها است. شاخص توان‌پذیری مسکن، که از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به‌دست می‌آید، شاخصی تعریف شده برای اندازه‌گیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است.
یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر تقاضای مصرفی ساختمان‌های مسکونی، توان مالی خانوارها است. شاخص توان‌پذیری مسکن، که از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به‌دست می‌آید، شاخصی تعریف شده برای اندازه‌گیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است.
بازار مسکن در حال حاضر اگرچه از ناحیه ورود متقاضیان به بنگاه‌های املاک مترصد خروج از فاز رکود معاملاتی و ورود به دوره رونق است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه‌ای در کوتاه‌مدت، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن، قابلیت لازم برای رونق بخشی به بازار را ندارد.
یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر تقاضای مصرفی ساختمان‌های مسکونی، توان مالی خانوارها است. شاخص توان‌پذیری مسکن، که از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به‌دست می‌آید، شاخصی تعریف شده برای اندازه‌گیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است. تعبیر این شاخص به این صورت است که اگر یک خانوار نوعی تمام درآمد سالانه خود را پس‌انداز کند، طی چند سال می‌تواند یک واحد مسکونی خریداری کند. در صورتی که مقدار این شاخص زیر 5 سال باشد خانوارها بر اساس این شاخص از قدرت خرید مناسبی برخوردارند، اگر شاخص در دامنه 5 تا 7 سال قرار داشته باشد خانوارها دارای وضعیت نسبتا مناسبی هستند، اگر در دامنه 7 تا 10 سال باشد وضعیت خانواها از این جهت نامناسب است و اگر شاخص بیشتر از 10 سال باشد وضعیت خانوارها بحرانی است. بررسی‌ها درباره این شاخص در بازار مسکن کشور در فاصله سال‌های 70 تا 93 نشان می‌دهد: خانوارهای کشور از نظر شاخص توان‌پذیری در اغلب سال‌های دوره مورد بررسی وضعیتی نامناسب یا بحرانی داشته‌اند. این شاخص از 3/ 11در سال 1390 با روندی افزایشی در سال 1393 به 3/ 19 رسیده است.
این امر بیانگر آن است که قدرت خانوارها برای خرید واحدهای مسکونی که به‌عنوان تقاضای مصرفی این واحدها نیز قابل تعریف است، به طور محسوس کاهش یافته است. محاسباتی که موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در این‌باره انجام داده است، نشان می‌دهد: تملک ملک شخصی از سال 1371 تا 1393کاهش و تملک مسکن اجاره‌ای در طی این سال‌ها افزایش یافته است که می‌تواند نشانه‌ای از کاهش قدرت خرید ملک شخصی توسط خانوارها باشد.علاوه بر شاخص توان‌پذیری، میزان تسهیلات اعطایی در بخش مسکن نیز می‌تواند قدرت خرید و تقاضای مصرفی خانوارها را برای ساختمان‌های مسکونی تحت‌تاثیر قرار دهد. با این وجود، بر اساس روند گذشته، به نظر می‌رسد که افزایش این تسهیلات در پیدایش شوک‌های ادواری قیمت مسکن نقش داشته است. بنابراین اگرچه افزایش تسهیلات می‌تواند به افزایش تقاضای مصرفی مسکن منجر شود اما شوک‌های قیمتی ناشی از آن می‌تواند این اثر را به طور جدی خنثی کند، به خصوص اگر افزایش تسهیلات بخش مسکن فراتر از ظرفیت جذب آن باشد، به ایجاد بی‌ثباتی و شکل‌گیری حباب‌های قیمتی در این بخش منجر خواهد شد. در فاصله سال‌های 80 تا 93 قیمت مسکن با تاخیر، رفتاری مشابه با مانده تسهیلات اعطایی (میزان تسهیلات پرداخت شده) نشان می‌دهد به این معنی که هر قدر میزان پرداخت تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌ها افزایش داشته است، به همان نسبت، قیمت مسکن نیز دچار افزایش شده و هر قدر حجم پرداخت وام خرید مسکن کمتر شده، شیب تغییر قیمت مسکن نزولی شده است.
علاوه بر این، شاخص‌ها بیانگر آن است که از فصل دوم سال 1391 رشد قیمت مسکن همواره فراتر از رشد مانده تسهیلات بخش مسکن بوده که به معنای کاهش قدرت خرید و تقاضای مصرفی برای ساختمان‌های مسکونی از ناحیه تسهیلات اعطایی است.در حال حاضر بازار مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای نیز قابل تحریک شدن برای ورود به فاز رونق نیست. فعالان اقتصادی در تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی به عوامل مختلفی مانند میزان بازدهی مورد انتظار، میزان ریسک، قابلیت نقدشوندگی دارایی، هزینه معاملاتی و مانند آنها توجه دارند. در ایران دیدگاه غالب آن است که مسکن یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری است و در مقایسه با سایر گزینه‌ها از ریسک کمتری برخوردار است، از این‌رو تقاضای سوداگری برای مسکن بخش مهمی از تقاضای کل آن را تشکیل می‌دهد. به طور تاریخی در ایران مهم‌ترین بازار رقیب برای مسکن، سپرده‌های بانکی بوده و رکود در مسکن بیش از اینکه سبب حرکت نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس یا طلا شود، سبب افزایش حجم سپرده‌های بانکی می‌شود. شواهد موجود بیانگر آن است که طی سال‌های 74 و 86 و 91 که نرخ سود بانکی نسبت به تورم دوره رونق مسکن در پایین‌ترین سطح قرار داشت، نقدینگی به جای آنکه جذب بانک‌ها شود، به بازار معاملات مسکن و خریدهای سرمایه‌ای ملک سرازیر شد.
از طرف دیگر طی سال‌های 87 و 92 و 93، در حالی که رکود بخش مسکن نیاز به ورود نقدینگی برای بازگشایی گره معاملات را می‌طلبید، به دلیل نرخ سود بانکی بالاتر از تورم، نقدینگی همواره در قالب سپرده‌های بانکی از ورود به بازار مسکن، دور بوده است.در حال حاضر به نظر می‌رسد با توجه به شرایط اقتصادی کشور در سال 1393 بازار مسکن نسبت به دارایی‌های رقیب، به‌ویژه سود سپرده، از جذابیت کمتری برخوردار بوده است. این شرایط می‌تواند نقشی قابل‌توجه در کاهش تقاضای سوداگری برای ساختمان‌های مسکونی در این سال داشته باشد.در مجموع می‌توان گفت که ساختمان بخش خصوصی هم از دیدگاه عرضه و هم از دیدگاه تقاضا در سال 1393 در رکود بوده است. نشانه‌های رکود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی را می‌توان رشد منفی تعداد ساختمان‌های شروع شده و پروانه‌های ساختمانی صادر شده و علت اصلی آن را می‌توان کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز در این سال عنوان کرد.
طرف تقاضای ساختمان بخش خصوصی نیز به دلیل کاهش تقاضای مصرفی و کاهش تقاضای سوداگری در رکود بوده است. کاهش تقاضای مصرفی، به دلیل کاهش توان مالی خانوارها برای خرید مسکن و کاهش تقاضای سوداگری، به دلیل کاهش بازدهی مسکن در مقاسیه با دارایی‌های رقیب، اتفاق افتاده است.وضع موجود می‌طلبد که سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن، برای تحریک فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی، تدبیر عملیاتی انجام دهد.بخش مسکن با توجه به ارتباط قوی پیشین، موتور محرک اقتصاد کشور محسوب می‌شود طوری که رونق مسکن می‌تواند در طی دو فصل، باعث رونق سایر بخش‌های اقتصادی شود.رونق ساخت‌وساز البته نیازمند رونق معاملات خرید و فروش است چراکه بخش قابل توجهی از توان مالی سرمایه‌گذاران ساختمانی در ساختمان‌های فروش نرفته حبس شده است.
یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر تقاضای مصرفی ساختمان‌های مسکونی، توان مالی خانوارها است. شاخص توان‌پذیری مسکن، که از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به‌دست می‌آید، شاخصی تعریف شده برای اندازه‌گیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است. تعبیر این شاخص به این صورت است که اگر یک خانوار نوعی تمام درآمد سالانه خود را پس‌انداز کند، طی چند سال می‌تواند یک واحد مسکونی خریداری کند. در صورتی که مقدار این شاخص زیر 5 سال باشد خانوارها بر اساس این شاخص از قدرت خرید مناسبی برخوردارند، اگر شاخص در دامنه 5 تا 7 سال قرار داشته باشد خانوارها دارای وضعیت نسبتا مناسبی هستند، اگر در دامنه 7 تا 10 سال باشد وضعیت خانواها از این جهت نامناسب است و اگر شاخص بیشتر از 10 سال باشد وضعیت خانوارها بحرانی است. بررسی‌ها درباره این شاخص در بازار مسکن کشور در فاصله سال‌های 70 تا 93 نشان می‌دهد: خانوارهای کشور از نظر شاخص توان‌پذیری در اغلب سال‌های دوره مورد بررسی وضعیتی نامناسب یا بحرانی داشته‌اند. این شاخص از 3/ 11در سال 1390 با روندی افزایشی در سال 1393 به 3/ 19 رسیده است.
این امر بیانگر آن است که قدرت خانوارها برای خرید واحدهای مسکونی که به‌عنوان تقاضای مصرفی این واحدها نیز قابل تعریف است، به طور محسوس کاهش یافته است. محاسباتی که موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در این‌باره انجام داده است، نشان می‌دهد: تملک ملک شخصی از سال 1371 تا 1393کاهش و تملک مسکن اجاره‌ای در طی این سال‌ها افزایش یافته است که می‌تواند نشانه‌ای از کاهش قدرت خرید ملک شخصی توسط خانوارها باشد.علاوه بر شاخص توان‌پذیری، میزان تسهیلات اعطایی در بخش مسکن نیز می‌تواند قدرت خرید و تقاضای مصرفی خانوارها را برای ساختمان‌های مسکونی تحت‌تاثیر قرار دهد. با این وجود، بر اساس روند گذشته، به نظر می‌رسد که افزایش این تسهیلات در پیدایش شوک‌های ادواری قیمت مسکن نقش داشته است. بنابراین اگرچه افزایش تسهیلات می‌تواند به افزایش تقاضای مصرفی مسکن منجر شود اما شوک‌های قیمتی ناشی از آن می‌تواند این اثر را به طور جدی خنثی کند، به خصوص اگر افزایش تسهیلات بخش مسکن فراتر از ظرفیت جذب آن باشد، به ایجاد بی‌ثباتی و شکل‌گیری حباب‌های قیمتی در این بخش منجر خواهد شد. در فاصله سال‌های 80 تا 93 قیمت مسکن با تاخیر، رفتاری مشابه با مانده تسهیلات اعطایی (میزان تسهیلات پرداخت شده) نشان می‌دهد به این معنی که هر قدر میزان پرداخت تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌ها افزایش داشته است، به همان نسبت، قیمت مسکن نیز دچار افزایش شده و هر قدر حجم پرداخت وام خرید مسکن کمتر شده، شیب تغییر قیمت مسکن نزولی شده است.
علاوه بر این، شاخص‌ها بیانگر آن است که از فصل دوم سال 1391 رشد قیمت مسکن همواره فراتر از رشد مانده تسهیلات بخش مسکن بوده که به معنای کاهش قدرت خرید و تقاضای مصرفی برای ساختمان‌های مسکونی از ناحیه تسهیلات اعطایی است.در حال حاضر بازار مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای نیز قابل تحریک شدن برای ورود به فاز رونق نیست. فعالان اقتصادی در تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی به عوامل مختلفی مانند میزان بازدهی مورد انتظار، میزان ریسک، قابلیت نقدشوندگی دارایی، هزینه معاملاتی و مانند آنها توجه دارند. در ایران دیدگاه غالب آن است که مسکن یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری است و در مقایسه با سایر گزینه‌ها از ریسک کمتری برخوردار است، از این‌رو تقاضای سوداگری برای مسکن بخش مهمی از تقاضای کل آن را تشکیل می‌دهد. به طور تاریخی در ایران مهم‌ترین بازار رقیب برای مسکن، سپرده‌های بانکی بوده و رکود در مسکن بیش از اینکه سبب حرکت نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس یا طلا شود، سبب افزایش حجم سپرده‌های بانکی می‌شود. شواهد موجود بیانگر آن است که طی سال‌های 74 و 86 و 91 که نرخ سود بانکی نسبت به تورم دوره رونق مسکن در پایین‌ترین سطح قرار داشت، نقدینگی به جای آنکه جذب بانک‌ها شود، به بازار معاملات مسکن و خریدهای سرمایه‌ای ملک سرازیر شد.
از طرف دیگر طی سال‌های 87 و 92 و 93، در حالی که رکود بخش مسکن نیاز به ورود نقدینگی برای بازگشایی گره معاملات را می‌طلبید، به دلیل نرخ سود بانکی بالاتر از تورم، نقدینگی همواره در قالب سپرده‌های بانکی از ورود به بازار مسکن، دور بوده است.در حال حاضر به نظر می‌رسد با توجه به شرایط اقتصادی کشور در سال 1393 بازار مسکن نسبت به دارایی‌های رقیب، به‌ویژه سود سپرده، از جذابیت کمتری برخوردار بوده است. این شرایط می‌تواند نقشی قابل‌توجه در کاهش تقاضای سوداگری برای ساختمان‌های مسکونی در این سال داشته باشد.در مجموع می‌توان گفت که ساختمان بخش خصوصی هم از دیدگاه عرضه و هم از دیدگاه تقاضا در سال 1393 در رکود بوده است. نشانه‌های رکود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی را می‌توان رشد منفی تعداد ساختمان‌های شروع شده و پروانه‌های ساختمانی صادر شده و علت اصلی آن را می‌توان کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز در این سال عنوان کرد.
طرف تقاضای ساختمان بخش خصوصی نیز به دلیل کاهش تقاضای مصرفی و کاهش تقاضای سوداگری در رکود بوده است. کاهش تقاضای مصرفی، به دلیل کاهش توان مالی خانوارها برای خرید مسکن و کاهش تقاضای سوداگری، به دلیل کاهش بازدهی مسکن در مقاسیه با دارایی‌های رقیب، اتفاق افتاده است.وضع موجود می‌طلبد که سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن، برای تحریک فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی، تدبیر عملیاتی انجام دهد.بخش مسکن با توجه به ارتباط قوی پیشین، موتور محرک اقتصاد کشور محسوب می‌شود طوری که رونق مسکن می‌تواند در طی دو فصل، باعث رونق سایر بخش‌های اقتصادی شود.رونق ساخت‌وساز البته نیازمند رونق معاملات خرید و فروش است چراکه بخش قابل توجهی از توان مالی سرمایه‌گذاران ساختمانی در ساختمان‌های فروش نرفته حبس شده است.
ارسال نظر