«دنیای اقتصاد» از روشهای تأمین مالی برای بازسازی بافتهای فرسوده گزارش می دهد؛
خون تازه در رگ بافت های فرسوده
دنیای اقتصاد، فاطمه رافع- اجرای پروژه‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در کشور سبقه‌ای طولانی دارد اما این پروژهها معمولا بنا به دلایل مختلفی از جمله کمبود اعتبار، در سطح کشور روند کندی داشته و دارد. به گواه آمار، شهر مشهد ۱۰ درصد بافتهای فرسوده کشور را در خود جای داده است و برخی، بافت فرسوده این شهر را پیچیدهترین بافت فرسوده کشور میدانند؛ در حال حاضر ۲۲۹۲ هکتار بافت فرسوده قدیمی ثبت شده در مشهد وجود دارد که با احتساب ۳۰۰۰ هکتار بافت فرسوده شناسایی شده در حاشیه این شهر، مساحت بافتهای فرسوده آن به حدود ۵۰۰۰ هکتار میرسد؛ رقمی تکاندهنده که کاهش آن همت بیش از پیش مسئولان و تأمین اعتبار مورد نیاز برای اجرای طرح‌های بازسازی و بهسازی را میطلبد.
دنیای اقتصاد، فاطمه رافع- اجرای پروژه‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در کشور سبقه‌ای طولانی دارد اما این پروژهها معمولا بنا به دلایل مختلفی از جمله کمبود اعتبار، در سطح کشور روند کندی داشته و دارد. به گواه آمار، شهر مشهد 10 درصد بافتهای فرسوده کشور را در خود جای داده است و برخی، بافت فرسوده این شهر را پیچیدهترین بافت فرسوده کشور میدانند؛ در حال حاضر 2292 هکتار بافت فرسوده قدیمی ثبت شده در مشهد وجود دارد که با احتساب 3000 هکتار بافت فرسوده شناسایی شده در حاشیه این شهر، مساحت بافتهای فرسوده آن به حدود 5000 هکتار میرسد؛ رقمی تکاندهنده که کاهش آن همت بیش از پیش مسئولان و تأمین اعتبار مورد نیاز برای اجرای طرح‌های بازسازی و بهسازی را میطلبد.
کمبود اعتبار؛ مقصر اصلی
اجرای پروژه‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در مشهد از حدود سال ۱۳۷۲ استارت خورد اما در این شهر نیز همانند سایر نقاط کشور اجرای این طرح‌ها با موانعی مواجه شد که پیشرفت آنها را کند کرده است؛ برخی صاحبنظران بر این باورند که برنامهریزی نادرست، ناهماهنگیهای مدیریتی، دوبارهکاریها و ... باعث کندی روند این پروژهها است و بعضی دیگر دشوار بودن تملک اراضی، رویکرد درآمدی به این بافت‌ها، نبود مکانیزمهای اجرایی، نبود یک مدل کارآمد و ... را از جمله عواملی برمیشمارند که منجر به کندی پیشرفت پروژه‌های بافتهای فرسوده شده است؛ با این حال برخی کارشناسان هم کمبود اعتبار، کمتوجهی به بحث مشارکتهای مردمی و جذب سرمایههای بخش خصوصی را دلیل اصلی کندی پیشرفت پروژهها در بافتهای فرسوده میدانند و مشارکت بخش خصوصی، فروش اوراق مشارکت و تسهیل فرآیند مشارکت ساکنان این بافت‌ها، تحقق الزامات دولتی برای حمایت از نوسازی بافتهای فرسوده، تخصیص ردیف بودجه ویژه نوسازی بافتهای فرسوده در بودجه سالانه کشور و ... را از جمله راهکارهای رفع تنگناهای مالی و تسریع در اجرای این پروژهها عنوان میکنند.
پرداخت 50 هزار فقره وام نوسازی تا پایان سال
از حدود یک سال پیش بود که وام ساخت مسکن ارزان‌قیمت به دلیل تکرار اشتباه دولت‌های قبل، از بابت تعیین تسهیلات تکلیفی بلندمدت برای بانک‌های تجاری نامرتبط با بخش مسکن بنبستی در پرداخت این تسهیلات ایجاد کرده بود اما اخیرا با ابلاغیه جدید بانک مرکزی به بانک مسکن، مسئولیت پرداخت ۵۰ هزار فقره وام نوسازی بافت فرسوده که قرار بود امسال پرداخت شود، به این بانک محول شده است تا طی روزهای باقیمانده از سال ۹۴، پرونده‌های تشکیل شده در سیستم بانکی بابت اخذ وام ساخت مسکن، به جریان بیفتد.حالا بر اساس اعلام بانک مسکن، این بانک آمادگی دارد تا پایان سال جاری ۵۰ هزار فقره تسهیلات را پرداخت کند؛ پرداخت این تسهیلات اگرچه در مقایسه با رقم چند میلیونی واحدهای مسکونی فرسوده ناچیز به شمار میآید اما میتوان آن را همچون خونی تازه دانست که به رگهای بافتهای فرسوده شهرها تزریق می‌شود.«دنیای اقتصاد» در این گزارش به راهکارهای تأمین مالی برای اجرای پروژه‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده پرداخته است:
تکیه بر اعتبارات دولتی و شکست طرح‌ها
مدیرکل راه و شهرسازی خراسان رضوی به این نکته اشاره میکند که مساحت بافتهای فرسوده استان حدود ۴۸۹۱ هکتار و مساحت این بافت‌ها در مشهد ۲۲۹۲ هکتار است و در اینباره به «دنیای اقتصاد» میگوید: معمولا در تهیه و اجرای طرح‌های بازسازی و نوسازی موضوعات خاصی محور مطالعات قرار میگیرد؛ استراتژیها و راهبردها، اهداف، منابع تأمین اعتبار اجرایی از مهم‌ترین بخشهای هر طرح محسوب می‌شود. محمدرضا اخوان عبداللهیان ادامه میدهد: ارزیابیهای رسمی و غیررسمی و نتایج عینی طرحهایی که به مرحله اجرا یا شروع اجرا رسیدهاند حاکی از این است که بخش زیادی از آنها به صورت کامل به بهرهبرداری نرسیده یا در رسیدن به اهداف موفق نبودهاند. مدیرکل راه و شهرسازی استان در خصوص مهم‌ترین دلایل عقیم ماندن یا انحراف این طرح‌ها خاطرنشان میکند: اهداف تعیینشده گاهی با شرایط بومی، فرهنگی و ساختار شهر یا منطقه محل اجرا تطابق نداشته است؛ همچنین در برنامهریزیهای طرح، منابع پایدار مناسب برای اجرا و بهرهبرداری آن پیشبینی نشده است؛ معمولا بسیاری از این طرح‌ها تاکنون با تکیه بر اعتبارات و تسهیلات دولتی برنامهریزی شده و با توجه به نوسانات زیادی که در نظام بودجه کشور در دهههای گذشته شاهد بودیم، موجبات شکست طرح‌ها فراهم شده است.اخوان عبداللهیان اضافه میکند: با توجه به اینکه هدفگذاری طرح‌های نوسازی صرفا مبتنی بر اقتصاد بازار و سودآوری بوده، فراز و نشیبهای اقتصادی کشور و عدم تحقق درصد سود پیشبینی شده یکی از دلایل تعطیلی یا کند شدن بسیاری از این طرح‌ها بوده است؛ با توجه به اینکه ماهیت برنامههای ساماندهی و نوسازی به صورت چند بخش قابلیت اجرا دارد، ناهماهنگی لازم بین دستگاهها و نهادهای اجرایی یا مؤثر در این فرآیند، به ویژه شهرداری‌ها با دستگاههای دولتی مرتبط، گاهی موجبات عدم اجرای مناسب این گونه طرح‌ها را فراهم کرده است.
حمایتهای قانونی از سرمایه گذاران
مدیرکل راه و شهرسازی استان ایجاد و در اختیار قرار گرفتن صندوقهای سرمایهگذاری ویژه محلات و تجمیع سرمایههای دولتی، عمومی و خصوصی را یکی از راهکارهای تأمین منابع مالی این پروژهها برمیشمارد و تصریح میکند: جذب سرمایهگذاران بخش خصوصی، پرداخت تسهیلات بانکی کمبهره، هدایت سرمایههای سمنها، تسهیلات بانک جهانی، فروش اوراق قرضه و تجمیع و هدایت سرمایههای هر چند اندک ساکنان، که بعد از اجرای طرح‌های توانمندسازی اقتصادی و فرهنگی آنها امکانپذیر خواهد بود، از دیگر راههاست.اخوان عبداللهیان حمایتهای قانونی از سرمایهگذاران پروژه‌های بافت فرسوده را راهکار جذب سرمایهگذار میداند و میافزاید: تهیه، تدوین و تصویب آییننامهها، مقررات و قوانین لازم جهت سهولت تملک اراضی بافت فرسوده در این زمینه مؤثر خواهد بود. وی با اشاره به اهمیت سودآور کردن پروژهها در جذب سرمایهگذار عنوان میکند: در این خصوص باید به اعطای تسهیلات، امتیازات و مشوقهای ویژه، تضمین خرید قسمتی از مستحدثات پروژه توسط دولت یا شهرداری‌ها و اعطای مشوقهای مالی شامل تسهیلات، ودیعه، بخشودگی عوارض و اعطای مشوقهای شهرسازی شامل اعطای تراکم تشویقی توجه کرد.مدیرکل راه و شهرسازی استان به لزوم حل مشکل تأمین منابع مالی در پروژه‌های بافتهای فرسوده اشاره و خاطرنشان میکند: پیشفروش یکی از ابزارهای تأمین مالی پروژهها است که می‌تواند در قالب پیشفروش مستحدثات پروژه در چارچوب قوانین صورت گیرد.اخوان عبداللهیان این نکته را نیز یادآور می‌شود که معمولا اجرای اقدامات زیرساختی در بافتهای فرسوده تا ۳۰ درصد بر عهده دولت است و اظهار میکند: اما ایجاد واحدهای مسکونی و تجاری بر عهده بخش خصوصی و شهرداریهاست.
ناکارآمدی طرح‌های برخاسته از تفکر غرب
مدیر ساماندهی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی شهرداری مشهد در خصوص دلایل موفق نبودن طرح‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده به «دنیای اقتصاد» اینطور میگوید: اگر موضوع عدم تحققپذیری طرح را کمی بسط دهیم، میبینیم که طرح‌های بالادست و فراتر از بافتهای فرسوده نیز چنین مشکلی را دارند یعنی در طرح‌های جامع و تفصیلی اولا روند تهیه و به ویژه تصویب این طرح‌ها طولانی است و بعد در اجرا هم با مشکل مواجه میشوند.مسعودرضا مشرقی ادامه میدهد: یکی از مهم‌ترین مسائل به نظر من عدم درک و شناخت صحیح کارفرمایان، طراحان و برنامهریزان راهبردهای این طرحهاست؛ ابتدا باید درک صحیحی از جایگاه و شرایط مکانی و زمانی شهرها از جهات مختلف از جمله فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی انجام گیرد؛ متأسفانه به دلیل اینکه شناخت و آموزش برنامهریزان، کارشناسان، اساتید و در مجموع مشاوران طرح‌ها برخاسته از تفکرات و اندیشههای کشورهای دیگر و به ویژه کشورهای غربی است لذا نسخه‌ای که پیچیده می‌شود، درد و مشکل مردم را علاج نمیکند بنابراین ابتدا باید رویکرد و نگرش از عمق فرهنگ این مرزوبوم باشد.مدیر ساماندهی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی شهرداری مشهد خاطرنشان میکند: طرحهایی که تهیه میشوند بخشی عنوان تراز مالی دارند که باید سعی شود هزینههای طرح از محل درآمد خود طرح جایگزین شود که در این صورت تراز مالی را صفر میگویند؛ گاهی طرح‌ها باید سوددهی داشته باشد که این تراز مالی باید مثبت شود و گاهی هم باید منابع مالی از خارج طرح به آن تزریق شود.مشرقی با اشاره به اینکه فروش اوراق مشارکت یکی دیگر از روشهای تأمین منابع مالی برای طرح‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده است، عنوان میکند: در این روش هم مردم ساکن در بافت و هم افراد دیگر در اجرای پروژهها شریک و سهیم میشوند.
لزوم اختصاص ردیف بودجه خاص
مدیر ساماندهی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی شهرداری مشهد این نکته را نیز یادآور می‌شود: با توجه به اینکه مشهد یک شهر مذهبی در سطح ملی و بین‌المللی است، اختصاص سهمی از بودجه کشور در برنامههای دولت چه در بحث زیارت و چه در گردشگری باید حتما لحاظ شود و در حقیقت بحث‌های زیرساختی و امکاناتی در این خصوص دیده شود؛ بخشی دیگر از درآمدهای پایدار می‌تواند از طریق مشارکت مردمی به صورت سهام پروژه یا فعال شدن بخش خصوصی در این امر تأمین شود؛ همچنین با توجه به حضور زائرین و گردشگران در مشهد باید سهمی از نوسازی بافت‌ها از این طریق حاصل شود.مشرقی در خصوص تأثیر پرداخت تسهیلات در تسریع اجرای طرح‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده تصریح میکند: بافتهای فرسوده عمدتا در داخل شهر و حتی پیرامون مرکز شهر هستند لذا قیمت زمین و پتانسیل بهرهبرداری نسبتا بالایی دارد و وام‌های اختصاص داده شده در حال حاضر نسبت به هزینه بهسازی درصد کمتری را برعهده دارد و بحث سود اقساط آن هنوز به درستی روشن نشده است؛ ضمن اینکه بعضی از مؤسسات با شرایط بهتر و سود اقساط کمتری وامهایی را در اختیار سرمایهگذاران و انبوهسازان قرار میدهند که گرایش و جهتگیری به آن سمت است بنابراین شفاف کردن سود اقساط و تسهیل شرایط می‌تواند تأثیر بیشتری در جذب وام‌های بانک مسکن داشته باشد.
هزینه نوسازی هر هکتار؛ یک میلیارد تومان
مدیر ساماندهی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی شهرداری مشهد با بیان اینکه بر اساس بررسیهای انجام شده برای هر هکتار از بافتهای فرسوده حدود یک میلیارد تومان هزینه نوسازی و بهسازی نیاز است، خاطرنشان میکند: در مشهد ۲۲۹۲ هکتار بافت فرسوده وجود دارد؛ پروژه بافت پیرامونی حرم امام رضا(ع) حدود ۵۲ درصد، پروژه میدان شهدا حدود ۷۰ درصد، پروژه آبکوه حدود ۱۱ درصد و سایر پروژهها و نوسازی پلاکهایی که توسط مردم از طریق اخذ پروانه و پایانکار صورت گرفته حدود ۱۱ درصد پیشرفت داشته و در مجموع حدود ۱۵ درصد بهسازی صورت گرفته است که اگر ۸۵ درصد بافتهای باقیمانده را در نظر بگیریم، حدود ۱۷۰۰ هکتار از بافتهای فرسوده مشهد نیاز به بهسازی دارد که اجرای طرح‌های این بافت‌ها نیازمند حدود ۹۰۰ میلیارد تومان است.مشرقی اضافه میکند: در برآورد هزینه به این نکته نیز باید توجه شود که حدود ۱۰ سال از مطالعات اولیه طرح بازسازی بافتهای فرسوده میگذرد و در بازنگری جدید ضمن در نظر گرفتن شاخصهای کالبدی و شاخصهای فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی ممکن است، محدوده‌هایی نیز اضافه شود که باید آنها را هم در نظر گرفت.
تأمین اعتبار از طریق مشارکت بخش خصوصی
مدیر پژوهشکده امیرکبیر در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» بحث اصلی در بافتهای فرسوده را نبود اعتبار میداند و اظهار میکند: یکی از راه‌های رفع کمبود اعتبار مشارکت بخش خصوصی است؛ انتظار میرود بانک‌ها و مؤسسات مالی با شهرداری مشارکت کنند و حقوق مردم به صورت نقدی یا غیرنقدی پرداخت شود و در این بافت‌ها ساختوساز صورت گیرد. دکتر محمدحسین پاپلییزدی با اشاره به اینکه مدیریت شهری مشهد در طول 10 سال گذشته تلاش خود را انجام داده‌اند اما اعتبارات کافی نیست، عنوان میکند: باید شهرداری و معاونت اقتصادی بتواند زمینه سرمایهگذاری مشترک بین‌المللی، داخلی، اهالی و ... را فراهم کند. استاد بازنشسته دانشگاه فردوسی مشهد در خصوص تعهدات دولت برای بازسازی بافتهای فرسوده خاطرنشان میکند: احیاء و بازسازی این بافت‌ها کار دولت نیست زیرا دولت اعتبار لازم را برای این کار ندارد. وی با تأکید بر اینکه باید بخش خصوصی و بانک‌ها به بازسازی بافتهای فرسوده ورود پیدا کنند، خاطرنشان میکند: بانک‌ها برنامه منسجمی برای کمک به شهرداری‌ها و بافتهای فرسوده ندارند.پاپلی یزدی با بیان اینکه دولت باید تسهیلات قانونی را فراهم کند، تصریح میکند: اگر دولت کارها را به مردم و شهرداری‌ها واگذار کند، روند کارها تسریع می‌شود.
کمبود اعتبار؛ مقصر اصلی
اجرای پروژه‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در مشهد از حدود سال ۱۳۷۲ استارت خورد اما در این شهر نیز همانند سایر نقاط کشور اجرای این طرح‌ها با موانعی مواجه شد که پیشرفت آنها را کند کرده است؛ برخی صاحبنظران بر این باورند که برنامهریزی نادرست، ناهماهنگیهای مدیریتی، دوبارهکاریها و ... باعث کندی روند این پروژهها است و بعضی دیگر دشوار بودن تملک اراضی، رویکرد درآمدی به این بافت‌ها، نبود مکانیزمهای اجرایی، نبود یک مدل کارآمد و ... را از جمله عواملی برمیشمارند که منجر به کندی پیشرفت پروژه‌های بافتهای فرسوده شده است؛ با این حال برخی کارشناسان هم کمبود اعتبار، کمتوجهی به بحث مشارکتهای مردمی و جذب سرمایههای بخش خصوصی را دلیل اصلی کندی پیشرفت پروژهها در بافتهای فرسوده میدانند و مشارکت بخش خصوصی، فروش اوراق مشارکت و تسهیل فرآیند مشارکت ساکنان این بافت‌ها، تحقق الزامات دولتی برای حمایت از نوسازی بافتهای فرسوده، تخصیص ردیف بودجه ویژه نوسازی بافتهای فرسوده در بودجه سالانه کشور و ... را از جمله راهکارهای رفع تنگناهای مالی و تسریع در اجرای این پروژهها عنوان میکنند.
پرداخت 50 هزار فقره وام نوسازی تا پایان سال
از حدود یک سال پیش بود که وام ساخت مسکن ارزان‌قیمت به دلیل تکرار اشتباه دولت‌های قبل، از بابت تعیین تسهیلات تکلیفی بلندمدت برای بانک‌های تجاری نامرتبط با بخش مسکن بنبستی در پرداخت این تسهیلات ایجاد کرده بود اما اخیرا با ابلاغیه جدید بانک مرکزی به بانک مسکن، مسئولیت پرداخت ۵۰ هزار فقره وام نوسازی بافت فرسوده که قرار بود امسال پرداخت شود، به این بانک محول شده است تا طی روزهای باقیمانده از سال ۹۴، پرونده‌های تشکیل شده در سیستم بانکی بابت اخذ وام ساخت مسکن، به جریان بیفتد.حالا بر اساس اعلام بانک مسکن، این بانک آمادگی دارد تا پایان سال جاری ۵۰ هزار فقره تسهیلات را پرداخت کند؛ پرداخت این تسهیلات اگرچه در مقایسه با رقم چند میلیونی واحدهای مسکونی فرسوده ناچیز به شمار میآید اما میتوان آن را همچون خونی تازه دانست که به رگهای بافتهای فرسوده شهرها تزریق می‌شود.«دنیای اقتصاد» در این گزارش به راهکارهای تأمین مالی برای اجرای پروژه‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده پرداخته است:
تکیه بر اعتبارات دولتی و شکست طرح‌ها
مدیرکل راه و شهرسازی خراسان رضوی به این نکته اشاره میکند که مساحت بافتهای فرسوده استان حدود ۴۸۹۱ هکتار و مساحت این بافت‌ها در مشهد ۲۲۹۲ هکتار است و در اینباره به «دنیای اقتصاد» میگوید: معمولا در تهیه و اجرای طرح‌های بازسازی و نوسازی موضوعات خاصی محور مطالعات قرار میگیرد؛ استراتژیها و راهبردها، اهداف، منابع تأمین اعتبار اجرایی از مهم‌ترین بخشهای هر طرح محسوب می‌شود. محمدرضا اخوان عبداللهیان ادامه میدهد: ارزیابیهای رسمی و غیررسمی و نتایج عینی طرحهایی که به مرحله اجرا یا شروع اجرا رسیدهاند حاکی از این است که بخش زیادی از آنها به صورت کامل به بهرهبرداری نرسیده یا در رسیدن به اهداف موفق نبودهاند. مدیرکل راه و شهرسازی استان در خصوص مهم‌ترین دلایل عقیم ماندن یا انحراف این طرح‌ها خاطرنشان میکند: اهداف تعیینشده گاهی با شرایط بومی، فرهنگی و ساختار شهر یا منطقه محل اجرا تطابق نداشته است؛ همچنین در برنامهریزیهای طرح، منابع پایدار مناسب برای اجرا و بهرهبرداری آن پیشبینی نشده است؛ معمولا بسیاری از این طرح‌ها تاکنون با تکیه بر اعتبارات و تسهیلات دولتی برنامهریزی شده و با توجه به نوسانات زیادی که در نظام بودجه کشور در دهههای گذشته شاهد بودیم، موجبات شکست طرح‌ها فراهم شده است.اخوان عبداللهیان اضافه میکند: با توجه به اینکه هدفگذاری طرح‌های نوسازی صرفا مبتنی بر اقتصاد بازار و سودآوری بوده، فراز و نشیبهای اقتصادی کشور و عدم تحقق درصد سود پیشبینی شده یکی از دلایل تعطیلی یا کند شدن بسیاری از این طرح‌ها بوده است؛ با توجه به اینکه ماهیت برنامههای ساماندهی و نوسازی به صورت چند بخش قابلیت اجرا دارد، ناهماهنگی لازم بین دستگاهها و نهادهای اجرایی یا مؤثر در این فرآیند، به ویژه شهرداری‌ها با دستگاههای دولتی مرتبط، گاهی موجبات عدم اجرای مناسب این گونه طرح‌ها را فراهم کرده است.
حمایتهای قانونی از سرمایه گذاران
مدیرکل راه و شهرسازی استان ایجاد و در اختیار قرار گرفتن صندوقهای سرمایهگذاری ویژه محلات و تجمیع سرمایههای دولتی، عمومی و خصوصی را یکی از راهکارهای تأمین منابع مالی این پروژهها برمیشمارد و تصریح میکند: جذب سرمایهگذاران بخش خصوصی، پرداخت تسهیلات بانکی کمبهره، هدایت سرمایههای سمنها، تسهیلات بانک جهانی، فروش اوراق قرضه و تجمیع و هدایت سرمایههای هر چند اندک ساکنان، که بعد از اجرای طرح‌های توانمندسازی اقتصادی و فرهنگی آنها امکانپذیر خواهد بود، از دیگر راههاست.اخوان عبداللهیان حمایتهای قانونی از سرمایهگذاران پروژه‌های بافت فرسوده را راهکار جذب سرمایهگذار میداند و میافزاید: تهیه، تدوین و تصویب آییننامهها، مقررات و قوانین لازم جهت سهولت تملک اراضی بافت فرسوده در این زمینه مؤثر خواهد بود. وی با اشاره به اهمیت سودآور کردن پروژهها در جذب سرمایهگذار عنوان میکند: در این خصوص باید به اعطای تسهیلات، امتیازات و مشوقهای ویژه، تضمین خرید قسمتی از مستحدثات پروژه توسط دولت یا شهرداری‌ها و اعطای مشوقهای مالی شامل تسهیلات، ودیعه، بخشودگی عوارض و اعطای مشوقهای شهرسازی شامل اعطای تراکم تشویقی توجه کرد.مدیرکل راه و شهرسازی استان به لزوم حل مشکل تأمین منابع مالی در پروژه‌های بافتهای فرسوده اشاره و خاطرنشان میکند: پیشفروش یکی از ابزارهای تأمین مالی پروژهها است که می‌تواند در قالب پیشفروش مستحدثات پروژه در چارچوب قوانین صورت گیرد.اخوان عبداللهیان این نکته را نیز یادآور می‌شود که معمولا اجرای اقدامات زیرساختی در بافتهای فرسوده تا ۳۰ درصد بر عهده دولت است و اظهار میکند: اما ایجاد واحدهای مسکونی و تجاری بر عهده بخش خصوصی و شهرداریهاست.
ناکارآمدی طرح‌های برخاسته از تفکر غرب
مدیر ساماندهی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی شهرداری مشهد در خصوص دلایل موفق نبودن طرح‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده به «دنیای اقتصاد» اینطور میگوید: اگر موضوع عدم تحققپذیری طرح را کمی بسط دهیم، میبینیم که طرح‌های بالادست و فراتر از بافتهای فرسوده نیز چنین مشکلی را دارند یعنی در طرح‌های جامع و تفصیلی اولا روند تهیه و به ویژه تصویب این طرح‌ها طولانی است و بعد در اجرا هم با مشکل مواجه میشوند.مسعودرضا مشرقی ادامه میدهد: یکی از مهم‌ترین مسائل به نظر من عدم درک و شناخت صحیح کارفرمایان، طراحان و برنامهریزان راهبردهای این طرحهاست؛ ابتدا باید درک صحیحی از جایگاه و شرایط مکانی و زمانی شهرها از جهات مختلف از جمله فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی انجام گیرد؛ متأسفانه به دلیل اینکه شناخت و آموزش برنامهریزان، کارشناسان، اساتید و در مجموع مشاوران طرح‌ها برخاسته از تفکرات و اندیشههای کشورهای دیگر و به ویژه کشورهای غربی است لذا نسخه‌ای که پیچیده می‌شود، درد و مشکل مردم را علاج نمیکند بنابراین ابتدا باید رویکرد و نگرش از عمق فرهنگ این مرزوبوم باشد.مدیر ساماندهی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی شهرداری مشهد خاطرنشان میکند: طرحهایی که تهیه میشوند بخشی عنوان تراز مالی دارند که باید سعی شود هزینههای طرح از محل درآمد خود طرح جایگزین شود که در این صورت تراز مالی را صفر میگویند؛ گاهی طرح‌ها باید سوددهی داشته باشد که این تراز مالی باید مثبت شود و گاهی هم باید منابع مالی از خارج طرح به آن تزریق شود.مشرقی با اشاره به اینکه فروش اوراق مشارکت یکی دیگر از روشهای تأمین منابع مالی برای طرح‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده است، عنوان میکند: در این روش هم مردم ساکن در بافت و هم افراد دیگر در اجرای پروژهها شریک و سهیم میشوند.
لزوم اختصاص ردیف بودجه خاص
مدیر ساماندهی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی شهرداری مشهد این نکته را نیز یادآور می‌شود: با توجه به اینکه مشهد یک شهر مذهبی در سطح ملی و بین‌المللی است، اختصاص سهمی از بودجه کشور در برنامههای دولت چه در بحث زیارت و چه در گردشگری باید حتما لحاظ شود و در حقیقت بحث‌های زیرساختی و امکاناتی در این خصوص دیده شود؛ بخشی دیگر از درآمدهای پایدار می‌تواند از طریق مشارکت مردمی به صورت سهام پروژه یا فعال شدن بخش خصوصی در این امر تأمین شود؛ همچنین با توجه به حضور زائرین و گردشگران در مشهد باید سهمی از نوسازی بافت‌ها از این طریق حاصل شود.مشرقی در خصوص تأثیر پرداخت تسهیلات در تسریع اجرای طرح‌های بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده تصریح میکند: بافتهای فرسوده عمدتا در داخل شهر و حتی پیرامون مرکز شهر هستند لذا قیمت زمین و پتانسیل بهرهبرداری نسبتا بالایی دارد و وام‌های اختصاص داده شده در حال حاضر نسبت به هزینه بهسازی درصد کمتری را برعهده دارد و بحث سود اقساط آن هنوز به درستی روشن نشده است؛ ضمن اینکه بعضی از مؤسسات با شرایط بهتر و سود اقساط کمتری وامهایی را در اختیار سرمایهگذاران و انبوهسازان قرار میدهند که گرایش و جهتگیری به آن سمت است بنابراین شفاف کردن سود اقساط و تسهیل شرایط می‌تواند تأثیر بیشتری در جذب وام‌های بانک مسکن داشته باشد.
هزینه نوسازی هر هکتار؛ یک میلیارد تومان
مدیر ساماندهی بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی شهرداری مشهد با بیان اینکه بر اساس بررسیهای انجام شده برای هر هکتار از بافتهای فرسوده حدود یک میلیارد تومان هزینه نوسازی و بهسازی نیاز است، خاطرنشان میکند: در مشهد ۲۲۹۲ هکتار بافت فرسوده وجود دارد؛ پروژه بافت پیرامونی حرم امام رضا(ع) حدود ۵۲ درصد، پروژه میدان شهدا حدود ۷۰ درصد، پروژه آبکوه حدود ۱۱ درصد و سایر پروژهها و نوسازی پلاکهایی که توسط مردم از طریق اخذ پروانه و پایانکار صورت گرفته حدود ۱۱ درصد پیشرفت داشته و در مجموع حدود ۱۵ درصد بهسازی صورت گرفته است که اگر ۸۵ درصد بافتهای باقیمانده را در نظر بگیریم، حدود ۱۷۰۰ هکتار از بافتهای فرسوده مشهد نیاز به بهسازی دارد که اجرای طرح‌های این بافت‌ها نیازمند حدود ۹۰۰ میلیارد تومان است.مشرقی اضافه میکند: در برآورد هزینه به این نکته نیز باید توجه شود که حدود ۱۰ سال از مطالعات اولیه طرح بازسازی بافتهای فرسوده میگذرد و در بازنگری جدید ضمن در نظر گرفتن شاخصهای کالبدی و شاخصهای فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی ممکن است، محدوده‌هایی نیز اضافه شود که باید آنها را هم در نظر گرفت.
تأمین اعتبار از طریق مشارکت بخش خصوصی
مدیر پژوهشکده امیرکبیر در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» بحث اصلی در بافتهای فرسوده را نبود اعتبار میداند و اظهار میکند: یکی از راه‌های رفع کمبود اعتبار مشارکت بخش خصوصی است؛ انتظار میرود بانک‌ها و مؤسسات مالی با شهرداری مشارکت کنند و حقوق مردم به صورت نقدی یا غیرنقدی پرداخت شود و در این بافت‌ها ساختوساز صورت گیرد. دکتر محمدحسین پاپلییزدی با اشاره به اینکه مدیریت شهری مشهد در طول 10 سال گذشته تلاش خود را انجام داده‌اند اما اعتبارات کافی نیست، عنوان میکند: باید شهرداری و معاونت اقتصادی بتواند زمینه سرمایهگذاری مشترک بین‌المللی، داخلی، اهالی و ... را فراهم کند. استاد بازنشسته دانشگاه فردوسی مشهد در خصوص تعهدات دولت برای بازسازی بافتهای فرسوده خاطرنشان میکند: احیاء و بازسازی این بافت‌ها کار دولت نیست زیرا دولت اعتبار لازم را برای این کار ندارد. وی با تأکید بر اینکه باید بخش خصوصی و بانک‌ها به بازسازی بافتهای فرسوده ورود پیدا کنند، خاطرنشان میکند: بانک‌ها برنامه منسجمی برای کمک به شهرداری‌ها و بافتهای فرسوده ندارند.پاپلی یزدی با بیان اینکه دولت باید تسهیلات قانونی را فراهم کند، تصریح میکند: اگر دولت کارها را به مردم و شهرداری‌ها واگذار کند، روند کارها تسریع می‌شود.
ارسال نظر