پارامترهای موید خروج مسکن از رکود

بازار مسکن با توجه به شرایط خاص این بازار از جمله وجود تقاضای سوداگرانه و کم بودن کشش عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، همواره با دوره‌های رونق و رکود مواجه است. بررسی پارامترهای بخش مسکن در دو بعد عرضه و تقاضا نشان می‌دهد که به دلایلی همچون وجود رکود در اقتصاد کشور، بالا بودن نرخ سود واقعی سپرده‌ها و تسهیلات بانکی و کاهش دفعی درآمدهای نفتی، شرایط رکودی اخیر از عمق بیشتری برخوردار بوده است.با این حال با توجه به اتمام سیر طبیعی دوره رکودی در بخش مسکن و همچنین اتخاذ برخی سیاست‌ها همچون افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن و ورود وام‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم و از همه مهم‌تر کاهش نرخ سود سپرده و تسهیلات، شواهد حاکی از این است که بازار مسکن در شرایط خروج از رکود قرار گرفته است. افزایش نسبی تعداد معاملات و افزایش میزان و تعداد تسهیلات پرداختی در بخش مسکن ازجمله پارامترهای موید خروج از رکود این بخش است و می‌توان امیدوار بود با ادامه این روند به تدریج ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری نیز در بخش مسکن افزایش یابد. با وجود این به دلیل وجود عرضه مناسب در بخش مسکن و حجم واحدهای خالی، افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سال‌جاری دور از انتظار است.

خلاصه گزارش بازار مسکن در فصل بهار براساس آخرین اطلاعات نشان می‌دهد متوسط بهای یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در سه ماه اول سال ۱۳۹۵ به عدد ۴/ ۴ میلیون تومان رسید که نسبت به سه ماه قبل معادل ۸/ ۲ درصد و نسبت به سه ماه مشابه سال قبل ۹/ ۵ درصد افزایش یافته است.در فصل بهار سال ۱۳۹۵ بیشترین نرخ رشد افزایش قیمت در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب متعلق به مناطق ۱۸ و ۱۴ با ۷ و ۶/ ۶ درصد بوده است و تنها منطقه ۷ با کاهش ۱/ ۵ درصدی مواجه شده است.متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در شهر در سه ماه اول سال ۱۳۹۵ به عدد ۷/ ۲۲ هزار تومان به‌ازای یک مترمربع رسیده است که نسبت به سه ماه قبل معادل ۹/ ۱ درصد و نسبت به سه ماه مشابه سال قبل ۳/ ۰ درصد افزایش یافته است. در فصل بهار ۱۳۹۵ بیشترین رشد اجاره‌بها در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته مربوط به منطقه ۴ و معادل ۴ درصد بوده و منطقه ۲ با ۴/ ۳ درصد و منطقه ۳ با ۸/ ۲ درصد در رده‌های بعدی قرار گرفتند. بیشترین تغییرات در کاهش رشد اجاره‌بها نیز متعلق به منطقه ۱۲ معادل ۷/ ۹- درصد بوده است و مناطق ۲۱ و ۲۰ به ترتیب با ۳/ ۸- و ۵/ ۷- درصد در رده‌های بعدی بوده‌اند.

تعداد معاملات ثبت شده در بازار مسکن شهر تهران در فصل بهار حدود ۳۵ هزار واحد است که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۵/ ۲ درصد افزایش یافته و نسبت به فصل قبل ۲۰ درصد کاهش یافته است.در سه ماه اول سال ۱۳۹۵ بیش از ۵۲ درصد تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با عمر کمتر از ۵ سال صورت پذیرفته است.اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن همچنین نشان می‌دهد بیش از ۶۰ درصد از کل معاملات ثبت شده شهر تهران در سه ماه اول ۱۳۹۵، واحدهای مسکونی را شامل می‌شود که قیمت هر مترمربع آنها کمتر یا در حدود متوسط قیمت هر مترمربع این شهر بوده است.بیش از ۶۸ درصد کل معاملات ثبت شده شهر تهران در فصل بهار ۱۳۹۵ متعلق به آپارتمان‌هایی با متراژ زیر ۹۰ مترمربع است؛ این در حالی است که متوسط مساحت یک آپارتمان معامله شده در این فصل، ۸۵ مترمربع بوده است.در سه ماه اول ۱۳۹۵، بیش از ۵۸ درصد از کل معاملات شهر تهران متعلق به آپارتمان‌های با ارزش کمتر از ۳۱۰ میلیون تومان است.تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی شهر تهران در دو ماه اول سال ۱۳۹۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۳ درصد کاهش یافته است.تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی کل مناطق شهری در سه ماه چهارم سال ۱۳۹۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل و سه ماه قبل از خود به ترتیب معادل ۲۴ درصد کاهش و ۳۲ درصد افزایش یافته است. براساس آخرین اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی، میزان سرمایه‌گذاری کل بخش مسکن به قیمت جاری در مناطق شهری در فصل پاییز ۱۳۹۴، حدود ۱۵۰ هزار میلیارد ریال بوده که نسبت به فصل مشابه سال قبل و فصل قبل به ترتیب معادل ۲۵ و ۲۳ درصد با کاهش مواجه شده است.

قیمت مسکن در شهر تهران

نگاهی به روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پایان سال ۱۳۹۴ در شهر تهران حاکی از وجود روند با ثبات برای قیمت مسکن در حدود ۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.ولی قیمت مسکن در فصل بهار ۱۳۹۵ تا حدودی افزایش یافته و نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب با افزایش ۸/ ۲ و ۹/ ۵ درصدی مواجه شده است.مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم عمومی نیز نشان می‌دهد که نرخ رشد قیمت مسکن (نسبت به فصل مشابه سال قبل) از پاییز ۱۳۹۲ همواره پایین‌تر از نرخ تورم بوده است؛ و از بهار سال ۱۳۹۳ تا زمستان ۱۳۹۴ نرخ رشد قیمت مسکن حول و حوش عدد صفر در نوسان بود اما در بهار سال ۱۳۹۵ قیمت مسکن با رشد ۹/ ۵ درصدی مواجه شده، هرچند این نرخ رشد همچنان کمتر از نرخ رشد تورم نقطه به نقطه در این فصل (۲/ ۷ درصد) است.

اجاره در شهر تهران

بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا زمستان سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد نرخ اجاره‌بها دارای شیب صعودی در حدود ۶/ ۱۴ درصد افزایش در هر فصل نسب به فصل قبل بوده است. اجاره‌بها در بهار ۱۳۹۵ نیز به ترتیب با افزایش ۹/ ۱ و ۳/ ۰ درصدی نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل، به حدود ۷/ ۲۲ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع آپارتمان‌ در مناطق مختلف شهری تهران را می‌توان در مقایسه با فصل مشابه سال قبل مشاهده کرد. براساس آمار بیشترین اجاره‌بها به ترتیب متعلق به مناطق یک، ۳، ۲ و ۶ و کمترین قیمت متعلق به مناطق ۱۹، ۲۰، ۱۷ و ۱۸ است.بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از روند باثبات از بهار تا پاییز سال ۱۳۹۴ (حدود ۳۵ هزار واحد در هر فصل) است. اما پس از افزایش آن در فصل زمستان ۱۳۹۴، تعداد معاملات ثبت شده در فصل بهار سال ۱۳۹۵ در شهر تهران نسبت به فصل قبل و نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتیب با کاهش بیش از ۲۰ درصد و افزایش ۵/ ۲ درصدی همراه بوده و به عدد ۳۵۶۶۵ رسیده است.