سهم فروش اموال غیرمنقول از بودجه شهرداری
پژوهش‌های اقتصاد شهری نشان می‌دهد در میان منابع اصلی تامین منابع و درآمدهای شهرداری تهران بعد از ردیف عوارض بر ساختمان‌ها و اراضی، درآمد حاصل از فروش اموال غیرمنقول بیشترین سهم را در میان منابع تامین درآمد شهرداری داشته است. مطابق با آخرین بررسی‌ها شهرداری تهران در فاصله سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۰، بیش از نیمی از درآمد عمومی خود را از محل عوارض بر ساختمان‌ها و اراضی تامین می‌کرد. البته نکته قابل توجه آن است که بررسی‌ها بر روی سایر منابع تامین درآمد عمومی شهرداری تهران طی ۹ سال گذشته نشان‌دهنده تغییرات زیادی در نحوه تامین منابع مالی شهرداری است.
پژوهش‌های اقتصاد شهری نشان می‌دهد در میان منابع اصلی تامین منابع و درآمدهای شهرداری تهران بعد از ردیف عوارض بر ساختمان‌ها و اراضی، درآمد حاصل از فروش اموال غیرمنقول بیشترین سهم را در میان منابع تامین درآمد شهرداری داشته است. مطابق با آخرین بررسی‌ها شهرداری تهران در فاصله سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۰، بیش از نیمی از درآمد عمومی خود را از محل عوارض بر ساختمان‌ها و اراضی تامین می‌کرد. البته نکته قابل توجه آن است که بررسی‌ها بر روی سایر منابع تامین درآمد عمومی شهرداری تهران طی 9 سال گذشته نشان‌دهنده تغییرات زیادی در نحوه تامین منابع مالی شهرداری است. به‌عنوان مثال، سهم درآمد حاصل از فروش اموال شهرداری و وصولی در مقابل خدمات از کل منابع درآمدی به شدت افزایش یافته است درحالی‌که سهم درآمد تاسیسات شهرداری، جرایم و تخلفات و عوارض بر ارتباطات و حمل و نقل کاهش داشته است. این وضعیت نشان‌دهنده آن است که شهرداری تهران در سال‌های اخیر علاوه‌بر تکیه بر منبع اصلی درآمدی خود (عوارض بر ساختمان‌ها و اراضی) جهت‌گیری خود را بیشتر معطوف به درآمدهای ناشی از فروش کالاها و خدمات به‌ویژه اموال غیرمنقول خود همچون املاک و مستغلات در مقابل سایر
منابع درآمدی در سال‌های گذشته کرده است. محتوای لایحه بودجه شهرداری تهران طی سال‌های گذشته این مساله را تایید می‌کند. شورای شهر تهران برای سال گذشته 900 میلیارد تومان (معادل پنج درصد از بودجه یکساله) و برای سال جاری معادل 600 میلیارد تومان تامین منابع از محل فروش اموال غیرمنقول شهرداری شامل املاک و مستغلات پیش‌بینی کرده بود. البته به‌دلیل رکود حاکم بر بخش مسکن و مستغلات گزارش عملکرد 10 ماهه شهرداری از این بخش حاکی از کسب درآمد 500 میلیارد تومانی است. تحقق 60 درصدی در تامین منابع این بخش دو تحلیل متفاوت می‌تواند داشته باشد: نخست آنکه شهرداری به‌دلیل رکود حاکم بر بخش مسکن و مستغلات نتوانسته در این بخش به‌طور کامل موفق عمل کند و دوم آنکه به‌دلیل آنکه بخشی از اراضی متعلق به شهرداری فاقد کاربری و به صورت خام است شهرداری نتوانسته معادل ارزش واقعی آنها را به فروش برساند. در صورتی که تحلیل دوم درست باشد شهرداری نه‌تنها به جای اجاره‌داری املاک و مستغلات خود به‌عنوان یک روش افزایش درآمدهای پایدار به فروش این اموال ادامه داده است بلکه به‌دلیل خام‌فروشی محتمل ضرر و زیان شده است.البته هفته گذشته شورای شهر تهران در راستای
ایجاد ممانعت برای شهرداری تهران از خام‌فروشی زمین طرحی را مصوب کرد که براساس آن فروش اراضی تحت مالکیت شهرداری تهران به‌صورت «خام و فاقد کاربری» ممنوع شد و شهرداری چنانچه برای تامین منابع مالی مورد نیاز اداره پایتخت، بخواهد این اراضی را به اشخاص حقیقی، حقوقی یا هر نهاد دولتی و نظامی واگذار کند، باید پیش از فروش، ابتدا تمامی امتیاز‌ها شامل «نوع کاربری» و «میزان تراکم» را که امکان اعمال آنها بر روی زمین به طرق مختلف وجود دارد تعیین کرده و زمین را به‌صورت «قطعه بارگذاری شده» بفروشد.روش جدیدی که شورای شهر برای فروش زمین‌های شهرداری تعیین کرده، مانع خام‌فروشی و توزیع رانت نهفته در این اراضی به مشتریان شهرداری می‌شود و ارزش‌افزوده این زمین‌ها را به کل شهر منتقل می‌کند.آن‌طور که اعضای شورای شهر اعلام کردند، روال در شهرداری تهران برای فروش زمین‌های تحت مالکیت‌اش به این صورت بوده که بخشی از این اراضی به‌صورت خام و بدون بارگذاری -بدون مشخص کردن کاربری و حداکثر تراکم قابل اعمال روی زمین- فروخته می‌شده و چون قیمت ملک درست براساس وضعیت موجود آن، تعیین می‌شود، در نتیجه این اراضی به بهای کمتر از ارزش واقعی آن، به خریداران
فروخته می‌شد.
زمین‌های خام ارزان‌قیمت، بعد از اخذ مجوز ساخت و همچنین مجوزهایی از کمیسیون ماده ۵، چندین برابر ارزش پیدا می‌کنند و به قیمت واقعی می‌رسند. در ماه‌های اخیر، گزارش‌هایی از طرف برخی اعضای شورای شهر مبنی‌بر فروش زمین با کاربری اولیه فضای سبز به برخی تعاونی‌های مسکن منتشر شد که نشان می‌داد این زمین‌ها بعد از فروش، تغییرکاربری پیدا کرده و بارگذاری روی آنها انجام شده است. اعضای شورای شهر تهران با این دیدگاه که اموال و املاک شهرداری در زمره اموال عمومی و متعلق به شهروندان تهرانی است و فروش املاک شهرداری تهران بدون بارگذاری و به صورت خام، شهرداری را با زیان و خسارت مواجه می‌کند و موجبات سودجویی غیرمنصفانه افراد خریدار می‌شود طرحی را با عنوان «الزام شهرداری تهران به بارگذاری و تعیین کاربری، تراکم و سایر اقدامات لازم در خصوص املاک شهرداری براساس طرح تفصیلی قبل از واگذاری و فروش به غیر و تهاتر» پیشنهاد کردند که به موجب آن شهرداری باید «در صورتی که قصد واگذاری، تهاتر و فروش املاک و اراضی متعلق به خود را دارد قبل از هرگونه اقدامی در این خصوص از تمامی مزایا و امتیازات قانونی براساس طرح تفصیلی برای اراضی و املاک خود از قبیل تغییر کاربری و در صورت لزوم حداکثر تراکم ممکن از طریق کمیسیون ماده پنج اقدام و سپس واگذاری اراضی یا املاک خود را انجام دهد.» این طرح که پس از یک هفته تعلیق بنا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه، در صحن علنی با رای اکثریت اعضای شورا به تصویب رسید دارای سه تبصره است. تبصره نخست این طرح مربوط به اراضی متعلق به پادگان ها، سازمان‌ها و نهادهای نظامی و دولتی و تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران است که در ابتدا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه بنا بود زمین متعلق به این ارگان‌ها از شمول این مصوبه خارج شوند و شهرداری بتواند در ازای دریافت اراضی متعلق به این نهادهای نظامی، زمین معوض بدون بارگذاری به آنها واگذار کند. اما در نهایت با مخالفت سایر اعضا مصوب شد شهرداری باید در خصوص اراضی معوض پادگان‌های نظامی و نهادهای عمومی که در طرح‌های توسعه شهری قرار می‌گیرند براساس سیاست‌های طرح جامع و تفصیلی تصمیم‌گیری کند.
به موجب تبصره دو این مصوبه نیز مشخص شد: فروش هر گونه اراضی فاقد کاربری و فضای سبز تثبیت شده تحت هر عنوان و به هرطریق ممنوع است. براساس تبصره سه این طرح نیز بارگذاری و تعیین کاربری زمین‌هایی را که در ابتدا در مجاورت حریم شهر بوده‌اند و هم‌اکنون در محدوده شهر قرار گرفته‌اند (70 درصد عرصه این زمین‌ها طبق قانون تحت مالکیت شهرداری قرار دارد) در راستای تامین سرانه‌های خدماتی شهری انجام دهد.
زمین‌های خام ارزان‌قیمت، بعد از اخذ مجوز ساخت و همچنین مجوزهایی از کمیسیون ماده ۵، چندین برابر ارزش پیدا می‌کنند و به قیمت واقعی می‌رسند. در ماه‌های اخیر، گزارش‌هایی از طرف برخی اعضای شورای شهر مبنی‌بر فروش زمین با کاربری اولیه فضای سبز به برخی تعاونی‌های مسکن منتشر شد که نشان می‌داد این زمین‌ها بعد از فروش، تغییرکاربری پیدا کرده و بارگذاری روی آنها انجام شده است. اعضای شورای شهر تهران با این دیدگاه که اموال و املاک شهرداری در زمره اموال عمومی و متعلق به شهروندان تهرانی است و فروش املاک شهرداری تهران بدون بارگذاری و به صورت خام، شهرداری را با زیان و خسارت مواجه می‌کند و موجبات سودجویی غیرمنصفانه افراد خریدار می‌شود طرحی را با عنوان «الزام شهرداری تهران به بارگذاری و تعیین کاربری، تراکم و سایر اقدامات لازم در خصوص املاک شهرداری براساس طرح تفصیلی قبل از واگذاری و فروش به غیر و تهاتر» پیشنهاد کردند که به موجب آن شهرداری باید «در صورتی که قصد واگذاری، تهاتر و فروش املاک و اراضی متعلق به خود را دارد قبل از هرگونه اقدامی در این خصوص از تمامی مزایا و امتیازات قانونی براساس طرح تفصیلی برای اراضی و املاک خود از قبیل تغییر کاربری و در صورت لزوم حداکثر تراکم ممکن از طریق کمیسیون ماده پنج اقدام و سپس واگذاری اراضی یا املاک خود را انجام دهد.» این طرح که پس از یک هفته تعلیق بنا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه، در صحن علنی با رای اکثریت اعضای شورا به تصویب رسید دارای سه تبصره است. تبصره نخست این طرح مربوط به اراضی متعلق به پادگان ها، سازمان‌ها و نهادهای نظامی و دولتی و تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران است که در ابتدا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه بنا بود زمین متعلق به این ارگان‌ها از شمول این مصوبه خارج شوند و شهرداری بتواند در ازای دریافت اراضی متعلق به این نهادهای نظامی، زمین معوض بدون بارگذاری به آنها واگذار کند. اما در نهایت با مخالفت سایر اعضا مصوب شد شهرداری باید در خصوص اراضی معوض پادگان‌های نظامی و نهادهای عمومی که در طرح‌های توسعه شهری قرار می‌گیرند براساس سیاست‌های طرح جامع و تفصیلی تصمیم‌گیری کند.
به موجب تبصره دو این مصوبه نیز مشخص شد: فروش هر گونه اراضی فاقد کاربری و فضای سبز تثبیت شده تحت هر عنوان و به هرطریق ممنوع است. براساس تبصره سه این طرح نیز بارگذاری و تعیین کاربری زمین‌هایی را که در ابتدا در مجاورت حریم شهر بوده‌اند و هم‌اکنون در محدوده شهر قرار گرفته‌اند (70 درصد عرصه این زمین‌ها طبق قانون تحت مالکیت شهرداری قرار دارد) در راستای تامین سرانه‌های خدماتی شهری انجام دهد.
ارسال نظر