فرصت جدید برای سازندگان مسکن

کارشناسان بازار ملک درحالی دو سناریوی متفاوت برای آینده پیش‌روی بازار ساخت‌وساز را مطرح می‌کنند که این دو سناریو در نهایت به یک توصیه مشترک برای سازندگان آپارتمان‌های مسکونی می‌رسد.به گزارش «دنیای اقتصاد»،در شرایطی که برخی سیگنال‌های قابل مشاهده در بازار معاملات و ساخت مسکن حکایت از افزایش نسبی حجم معاملات و به تبع آن ساخت‌وساز املاک مسکونی دارد، عده‌ای از صاحب‌نظران و فعالان بازار مسکن از ادامه رکود در بازار ساخت مسکن خبر می‌دهند. هرچند هر دو گروه از این صاحب‌نظران در ارائه فرضیه خود از آینده پیش‌روی بازار معاملات و ساخت مسکن دلایل و استنباط خاص خود را می‌کنند اما گروه دیگری از کارشناسان بازار مسکن توصیه می‌کنند که آینده پیش‌روی بازار ساخت‌وساز هر چه باشد به‌طور قطع بازار معاملات مسکن از سال آینده با حجم قابل‌توجهی از تقاضا برای خرید واحدهای مصرفی کوچک متراژ یا میان متراژ-زیر ۱۰۰ مترمربع- عمدتا در مناطق معمولی و متوسط شهر روبه‌رو خواهد شد.

این کارشناسان براساس این پیش‌بینی که برپایه افزایش نسبی حجم معاملات مسکن طی یک‌سال اخیر در مقایسه با سال گذشته، مطرح می‌شود به سازندگان توصیه می‌کنند ساخت‌وسازهای جدید خود را در مناطق مصرفی پایتخت و برای ساخت واحدهای مصرفی میان متراژ و کوچک متراژ متمرکز کنند.این درحالی است که طی سال‌های اخیر عمده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مناطق شمالی شهر تهران و معطوف به ساخت واحدهای مسکونی بزرگ متراژ بوده است و همین موضوع موجب شده هم‌اکنون بخش زیادی از این واحدها بدون مشتری و خالی از سکنه باشند.غلامرضا سلامی،مشاور وزیر راه‌وشهرسازی با ابراز امیدواری درخصوص افزایش حجم ساخت‌وسازهای جدید در سال آینده معتقد است انتظار می‌رود روند صعودی و افزایش نسبی حجم صدور پروانه‌های جدید ساختمانی که به معنای شروع فاز تازه‌ای از ساخت‌وسازها در نیمه دوم سال جاری است و منجر به ایجاد خوش‌بینی‌هایی درخصوص خروج تدریجی فعالیت‌های ساختمانی از حالت رکود شده است،سال آینده نیز ادامه داشته باشد؛هر چند ممکن است این رکود در گروه‌هایی از انواع ساخت‌وساز به خصوص واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت ادامه داشته باشد.

وی افزود: با این حال آنچه مسلم است و از آمارهای رسمی بخش مسکن و همچنین مشاهدات میدانی رفتار سمت تقاضای ملک برمی‌آید،هم‌اکنون جهت تقاضا به سمت واحدهای مصرفی و معمولی کوچک و میان‌متراژ است، از این رو ضرورت دارد سازندگان مسکن با این دیدگاه وارد بازار ساخت مسکن شوند تا نه‌تنها گره عرضه را در بازار این واحدها به نفع متقاضیان بازگشایی کنند بلکه به بازدهی مناسبی در حوزه ساخت‌وساز دست یابند.وی با بیان اینکه آمار ثبت‌نام‌کنندگان برای دریافت تسهیلات مسکن یکم(وام خرید تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان برای خانه اولی‌ها) نشان‌دهنده حجم قطعی تقاضای خرید مسکن مصرفی در سال آینده به همین میزان است و این میزان روز به روز درحال افزایش است گفت: به دورانی وارد شده‌ایم که در آن ساخت‌وساز حرفه‌ای و انبوه مسکن به سمت ساخت واحدهای مسکونی کوچک، میان متراژ و کاملا مصرفی پیش می‌رود.سلامی پیش‌بینی نوسانات قیمت مسکن در سال آینده را موضوعی دشوار عنوان کرد و تحرکات قیمتی مسکن در سال ۹۶ را وابسته به جهت تقاضا در این بازار، نرخ سود سپرده‌های بانکی،نرخ تورم عمومی،تغییرات پیش‌رو در سایر بازارهای اقتصادی،درآمدهای نفتی و همچنین سیاست‌های دولت در حوزه مسکن عنوان کرد.

وی در این‌باره توضیح داد:در صورتی که بانک‌ها نتوانند نرخ سود مورد انتظار سپرده‌گذاران با توجه به شرایط سایر بازارهای اقتصادی همچون طلا،ارز و مسکن را تامین کنند، این سرمایه‌ها ناخوداگاه به سمت تبدیل شدن به دارایی‌های فیزیکی پیش می‌رود؛با توجه به چشم‌انداز تورمی برخی بازارهای اقتصادی در سال بعد، بروز این پدیده در سال آینده چندان دور از ذهن نخواهد بود.مشاور وزیر راه‌ وشهرسازی طراحی سیاست‌های کلان در حوزه مسکن به منظور تقویت قدرت خرید گروه‌های مختلف جامعه از جمله طبقات متوسط و دهک‌های بالاتر درآمدی- عمدتا دهک‌های ۶ تا ۸- را برای آینده پیش‌روی بازار مسکن ضروری دانست و گفت: اگر متناسب با تقاضای موجود در بازار معاملات مسکن واحدهای مسکونی و همچنین تسهیلات بانکی عرضه نشود خطر افزایش محسوس قیمت مسکن چندان بعید نخواهد بود؛ این‌در‌حالی است که لازم است سال بعد حتما تمهیداتی از سوی سیستم بانکی برای ارائه تسهیلات با سقف بالاتر به گروه‌های توانمندتر و پردرآمدتر یعنی دهک‌های ۶ تا ۸ اندیشیده شود.

وی همچنین درخصوص تاثیر تغییرات احتمالی «درآمدهای نفتی» در بازار و قیمت مسکن خاطرنشان کرد: مطابق با نظر و پیش‌بینی کارشناسان اقتصادی صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد نفت، به نظر نمی‌رسد که قیمت نفت و درآمدهای نفتی در سال آینده با افزایش محسوس مواجه شود؛ بنابراین با این چشم‌انداز، خطر سرازیر شدن حجم زیاد درآمدهای نفتی که در دوره‌هایی منجر به ایجاد بیماری هلندی و جهش قیمت مسکن می‌شد،به بازار مسکن سال ۹۶ بعید به نظر می‌رسد.سلامی با بیان اینکه طی سال‌های گذشته، «بیماری هلندی» ناشی از افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن این درآمدها به بازار ملک یکی از مهم‌ترین عوامل «جهش قیمتی» مسکن و «رواج سفته بازی و سوداگری» در حوزه ملک بوده است به «دنیای اقتصاد» گفت:بازار مسکن سال ۹۶ از این بابت چشم‌انداز سوداگری ندارد چون در حال حاضر نقش درآمدهای نفتی در بازار مسکن به حالت نرمال درآمده و درآمدهای نفتی مشابه دوره‌های پیشین جهش قیمت مسکن به بازار مسکن و به‌طور کلی اقتصاد کشور تزریق نمی‌شود.وی تاکید کرد: در عین حال در صورتی که سیاست‌گذاران حوزه مسکن نسبت به تلاش در جهت افزایش حجم عرضه واحدهای مصرفی به بازار ملک تلاش نکنند و این موضوع مهم مورد غفلت قرار بگیرد ایجاد زمینه‌های سوداگری در بازار ملک از ناحیه سبقت تقاضای سرمایه‌ای به تقاضای مصرفی در نتیجه تبدیل بازار دارایی‌ها به بازاری کالایی، چندان بعید به نظر نمی‌رسد.

تسویه بدهی دولت به بانک‌ها به نفع بازار مسکن

مشاور وزیر راه وشهرسازی همچنین در تشریح تاثیر عدول برخی بانک‌ها از مصوبه تیرماه شورای پول و اعتبار درخصوص کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد،گفت:نرخ بالای سود سپرده‌های بانکی به خصوص در شرایط فعلی تهدیدی برای کل اقتصاد کشور محسوب می‌شود اما لازم است این اقدام بانک‌ها مورد آسیب‌شناسی قرار گیرد؛ از این بابت که چرا بانک‌ها در شرایط فعلی اقدام به پرداخت سود اضافه به سپرده‌گذاران می‌کنند؟وی ادامه داد: مهم‌ترین دلیل این امر، حجم زیاد بدهی‌های بانکی است؛ به همین دلیل بانک‌ها در نتیجه تنگنای مالی و حجم بالای این بدهی‌ها برای تامین پول مجبور به پرداخت سود بالاتر به سپرده‌گذاران می‌شوند، این در حالی است که اگر بدهکاران بزرگ بانکی نسبت به تسویه بدهی خود به بانک‌ها اقدام کنند هیچ بانکی مجبور به پرداخت نرخ سود بالا نخواهد بود.سلامی گفت: هم‌اکنون دولت یکی از بزرگ‌ترین بدهکاران بانکی است بنابراین در صورتی که در اسرع وقت اقدام به پرداخت بدهی خود به سیستم بانکی کند به همان اندازه رونق اقتصاد کشور در بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن تسریع خواهد شد.