«خانه‌اولی»‌ها به شهرهای جدید می‌روند

۵۰ درصد از واحدهای مسکونی موجود در ۱۸ شهر جدید کشور که طی ۳۰ سال اخیر، بدون تقاضای موثر بوده و در حال حاضر بخشی از خانه‌های خالی محسوب می‌شود، با برنامه جدید وزارت راه و شهرسازی، برای جذب خانه‌اولی‌ها، آماده‌سازی می‌ شود. کل موجودی مسکن شهرهای جدید کشور در حال حاضر اندکی بیش از ۷۰۰ هزار واحد مسکونی است که واحدهای مسکونی مهر نیز جزئی از این تعداد آپارتمان و خانه ویلایی به حساب می‌آید.

کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی آماده سکونت در شهرهای جدید، زیر بار مسکونی رفته، به این معنا که از ظرفیت ۵/ ۲ میلیون نفری شهرهای جدید برای جذب جمعیت سرریز شهرهای بزرگ، در حال حاضر حدود یک میلیون تا حداکثر یک میلیون و ۵۰۰ هزار نفر، استفاده شده است و نیمی از ظرفیت جمعیتی این شهرها، به دلیل رقابت کلان شهرها در جذب جمعیت بیشتر، بدون استفاده مانده است. وزارت راه و شهرسازی در مواجهه با واقعیت پنهان در شهرهای جدید -ظرفیت بلااستفاده و بهره برداری صفر از شهر- بر توقف افزایش عرضه مسکن جدید تا زمان مسکونی شدن همه واحدهای موجود تاکید دارد و برای این منظور، ادامه مسیر سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید را بر تقویت سرانه‌های خدماتی و رفاهی در این شهرها از طریق ورود بخش خصوصی، تعریف کرده است.

شرکت عمران شهرهای جدید برای سال ۹۶ مطابق رویکرد تازه وزارت راه و شهرسازی، وظیفه دارد طرح‌های جامع و تفصیلی شهرهای جدید را بازنگری کند و کاربری‌های مسکونی موجود در طرح‌ها را با کاربری‌های غیرمسکونی و جاذب جمعیت، جایگزین کند. اولویت جذب جمعیت تازه در شهرهای جدید، خانه‌اولی‌ها هستند. خانه‌اولی‌ها گروهی از متقاضیان خرید مسکن هستند که سابقه مالکیت ندارند و عمدتا زوج‌های جوان محسوب می‌شوند. خانه‌اولی‌ها با استفاده از امکانات صندوق پس انداز مسکن یکم، می‌توانند در تهران ۱۶۰ میلیون تومان وام خرید مسکن دریافت کنند. این میزان تسهیلات با توجه به متوسط قیمت فروش آپارتمان در شهرهای جدید اطراف تهران، به‌راحتی ۸۰ درصد هزینه خرید یک واحد ۱۰۰ متر مربعی را پوشش می‌دهد که از این بابت، توان اقتصادی لازم برای صاحب خانه شدن در شهرهای جدید فراهم است. تنها شرط کافی برای ورود خانه‌اولی‌ها به شهرهای جدید، افزایش کیفیت زندگی در این شهرها و رقابت‌پذیر شدن آن با کلان شهری همچون تهران است.

اتصال شهرهای جدید اطراف تهران به پایتخت از طریق شبکه مترو، تا حد زیادی می‌تواند این شرط را محقق کند. وزیر راه و شهرسازی در این باره، بازگشت به بحث انسان‌محوری و تلقی شدن آدم‌ها به‌عنوان هسته اصلی تشکیل‌دهنده یک شهر را نکته مهم موردتوجه در این عرصه دانست و گفت: ما باید شهری داشته باشیم که از غیر‌آدم در آن در جهت رفاه انسان‌ها استفاده شود. مساله‌ای که گفتن آن ساده است ولی بدون شک عمل کردن به آن کاری بسیار سخت و دشوار محسوب می‌شود چراکه نیاز به یک تغییر انگاره بنیادین دارد. وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه با توجه به اهداف جمعیتی اولیه در شهرهای جدید تاکنون ۲۳ درصد از آن محقق شده است گفت: قاعدتا این شهرها در پیرامون شهرهای بزرگ واقع‌شده‌اند تا بتوانند رشد کلان‌شهرها را کنترل کرده و جمعیت را به این مناطق منتقل کنند. این در حالی است که کلان‌شهر تهران دارای ۵/ ۱۳ میلیون نفر جمعیت است. شهری که در ابتدای دهه ۶۰ تنها دارای ۶ میلیون جمعیت بود. پس می‌بینیم که سهم شهرهای جدید در این زمینه اندک بوده و نمی‌تواند به‌عنوان یک راهکار مناسب در این عرصه به شمار برود.

آخوندی دراین‌باره اضافه کرد: من نمی‌خواهم بگویم که اندیشه شهرهای جدید اشتباه است. من خود از طرفداران این اندیشه هستم. ولی اگر بخواهیم ارزیابی مجددی در بازخوانی اندیشه‌های این شهرها داشته باشیم باید ببینیم که چرا سیاست‌های پیشین شهرهای جدید نابودشده و اهداف مشخص‌شده محقق نشده است. وی در ادامه توجه به تحولات پیرامونی را راه‌حل اصلی رفع مشکلات شهرهای جدید دانست و گفت: ما باید نقطه گرفتاری کانونی این شهرها را پیدا کنیم. آمارهای جمعیتی موجود از این مناطق حاوی دو پیام بسیار مهم در حوزه سیاست شهرسازی در این مناطق هستند؛ یکی کاهش سرعت رشد قابل‌توجه جمعیت شهری و دیگری توجه به ظرفیت جمعیت‌پذیری شهرهای موجود است. اگر به ظرفیت جمعیت‌پذیری شهرهای موجود کشور نگاه کنیم می‌بینیم که تقریبا اکثر شهرها قدرت جذب جمعیت بیش از خود را دارند. طبق مطالعات اخیر انجام‌شده در حال حاضر حدود ۹/ ۳ میلیون خانه‌ در تهران وجود دارد که مفهوم آن این است که با در نظر گرفتن بعد خانوار ۲/ ۳، ظرفیت جمعیت‌پذیری آن به حدود ۱۳ میلیون نفر می‌رسد. این در حالی است که ظرفیت حقیقی آن برابر با ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر است. این مساله تقریبا در تمامی شهرهای کشور دیده می‌شود که نشان‌دهنده ظرفیت جمعیت‌پذیری بسیار گسترده شهرهای موجود ما در ایران است.

به عبارت دیگر، ساخت‌و‌سازهای پر حجم در شهرهای جدید باعث شده موضوع جمعیت سرریز در کلان‌شهرها، بی معنا شود و در نتیجه، مفهوم انتقال خودکار جمعیت به شهرهای جدید، از بین برود. در این میان، اگر چه انگیزه اولیه در برخی ساکنان شهرهای بزرگ برای رفتن به شهرهای جدید وجود دارد و آن، سطح پایین قیمت مسکن در شهرهای جدید است اما این انگیزه بدون تقویت از طریق جذاب‌سازی شهر با امکانات رفاهی، قابلیت اثرگذاری کامل بر تصمیم به انتقال از کلان شهرها در ساکنان را ندارد. وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: اگر با توجه به رویکرد اقتصادی به مساله نگاه کنیم باید از این ظرفیت ۴.۵ میلیون نفری شهرهای جدید بهره‌ ببریم. قاعدتا با فعال شدن مسکن مهر به شکل اسمی تصور می‌شود که جمعیت از یک‌میلیون نفر به ۲.۵ میلیون نفر افزایش پیدا کند که اگر مبنا را بر همین مساله قرار دهیم ظرفیت ۲ میلیون نفری دیگری باقی می‌ماند که دارای نرخ بهره‌وری بسیار اندکی است، پس باید ببینیم که چگونه می‌توان از این ظرفیت در جهت تامین مسکن و ارتقای کیفیت زندگی در شهرهای جدید استفاده کنیم.

به گفته آخوندی اگر سیاست سوداگرانه را کنار بگذاریم می‌بینیم که مساله مسکن ایران در سه حوزه مسکن خانه‌اولی‌ها، مسکن افراد ساکن در بافت‌های فرسوده و حاشیه شهرها متمرکز می‌شود که باید در سیاست‌‌گذاری‌های حوزه مسکن موردتوجه قرار گیرد. وی با اشاره به این مطلب که ما باید ببینیم شهرهای جدید چه کمکی می‌توانند به رفع مشکل مسکن به گروه‌های نام برده داشته باشند، گفت: تا این تاریخ نه سیاست شهرهای جدید و نه سیاست مسکن هیچ‌کدام مساله حاشیه‌نشین‌ها را رفع نکرده و حتی به آن نزدیک نشده است بنابراین باید توجه ویژه‌ای به این بخش داشته باشیم، هرچند که عقیده ما این است که مشکل حاشیه‌نشین‌ها باید در خود منطقه سکونت آنها حل شود چراکه انتقال این افراد به محلی دیگر امری صحیح نخواهد بود.