سرمایه‌گذاری در بافت‌های ‌فرسوده شهرهای بزرگ از جمله تهران هنوز به قد و قواره تکالیفی که در قانون نوسازی بافت‌فرسوده و قانون ساماندهی مسکن به لحاظ تیراژ و سرعت نوسازی تعیین شده، نرسیده است تاجایی که در برخی شهرها به‌رغم پای‌کار بودن هم دولت و هم شهرداری‌ها به‌عنوان دو متولی مسوول نوسازی، سازنده‌ها رغبتی به فعالیت در بافت‌فرسوده ندارند و ترجیح می‌دهند در نقاطی از شهر که نرخ‌بازدهی ساخت‌وساز در آنجا بالاتر و ریسک‌سرمایه‌گذاری کمتر است، وارد شوند. به گفته کارشناسان شهری ریسک سرمایه‌گذاری در طرح‌ها و پروژه‌های نوسازی شهری به‌مراتب بیش از سایر فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز در دیگر نقاط شهری است؛ چراکه این پروژه‌ها عمدتا در مناطق قدیمی و فرسوده شهر اجرا می‌شوند.فرسودگی و شرایط خاص این مناطق از جمله کژکارکردی و نازیبایی بصری و رویگردانی روح جست‌وجوگر زیبایی شهروندان از آن‌ها باعث عدم اقبال عمومی سرمایه‌گذاران می‌شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» بافت فرسوده شهری به محدوده‌ای از شهر گفته می‌شود که املاک مستقر در آن دارای سه خصیصه ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری باشند. مطابق با آخرین آمار در حال‌حاضر در حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدوده شهر تهران به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند که ۴ هزار و ۹۹۰ بلوک شهری و ۲۶۱ هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. در این محدوده شهری که معادل ۳/ ۵ درصد از وسعت کل شهر تهران را دارد، در حدود یک میلیون و ۵۰ هزار نفر از شهروندان تهرانی در آن سکونت دارند که به گفته کارشناسان شهری به‌عنوان «محدوده پرخطر» معرفی می‌شود. محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران با بیان اینکه توجه نکردن به موضوعاتی مانند بافت‌های فرسوده یکی از مهم‌ترین چالش‌های فراروی کشور است،گفت: حجم قابل‌توجهی از کالبد شهرها در کل کشور فرسوده است. در شهر تهران حدود ۳هزار و ۲۶۸هکتار بافت فرسوده تمام‌عیار داریم که هر سه مولفه ریزدانگی، ناپایداری ونفوذناپذیری را با هم دارند و در کنار آن‌ حدود ۱۴ هزار هکتار بافت ناپایدار داریم و همین موضوع باعث شده چشم‌انداز خوبی برای آینده و ایمنی و کیفیت زندگی شهروندان نداشته باشیم.

او ادامه داد: در طول شورای چهارم به شهرداری تهران پیشنهاد دادیم تا تمام عوارض دریافتی از صدور پروانه بافت فرسوده صفر شود و شهرداری تهران هم برای تحقق این موضوع با شورای شهر همکاری کرد اما چون سهم عوارض از قیمت تمام‌‌شده ساخت مسکن بسیار کمتر است، تاثیر زیادی در احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده نداشته است. به گفته وی باید بسته‌های تشویقی گسترده‌تر و فراگیرتری برای بهبود وضعیت بافت فرسوده ارائه شود. باید بسته‌های تشویقی را در مناطق مرکزی و جنوبی که بسیاری از بافت‌های آن فرسوده است استفاده کرد تا سرمایه‌گذاران تمایل به سرمایه‌گذاری داشته باشند. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به یکی از مهم‌ترین چالش‌های نوسازی بافت فرسوده شهری اشاره کرد و افزود: یکی از چالش‌های نوسازی در مقیاس بلوک‌های شهری پلاک‌های تک پارسلی است.

به جای احیا و نوسازی پارسلی (تک پلاک) باید رویکرد بلوک شهری(بیش از ۱۰ پلاک شهری) را در نظر گرفت چراکه در جریان نوسازی تک‌پلاک‌ها نمی‌توان سایر شاخصه‌های فرسودگی محلات شامل فقر سرانه‌های خدماتی، کمبود پارکینگ و... را مرتفع کرد اما اگر نوسازی بافت فرسوده به سمت رویکرد بلوک شهری سوق پیدا کند امکان احیا و بهسازی شاخص‌های کیفیت زندگی شهروندان در محلات قدیمی و فرسوده شهر مهیا می‌شود. او با بیان اینکه بدون‌شک تعداد زیادی از پلاک‌های شهری تهران فرسوده است و احتمال بروز مشکلات وجود دارد، به همین دلیل باید برای مقابله با بحران و چالش، در این‌خصوص اقدامات اساسی انجام شود، اظهار کرد: آنچه در شورا و دولت برای بافت‌های فرسوده تصویب شده اقدامات خوبی بوده اما در زمینه تحقق آن کارنامه قابل‌قبولی نداریم. پیش از این حدود ۵۰ درصد عوارض ساخت و نوسازی در بافت فرسوده تخفیف داده می‌شد اما به دنبال پیشنهاد شورای شهر و کمیسیون شهرسازی این شورا، سقف تخفیف‌های عوارض صدور پروانه ساختمانی تا ۱۰۰ درصد نیز افزایش پیدا کرد. به همین دلیل در حال حاضر هزینه صدور پروانه ساختمانی در محدوده بافت فرسوده شهر تهران صفر است.

سالاری در عین حال به اقدام مثبت دولت و شهرداری در راه‌اندازی ستاد بازآفرینی شهری اشاره کرد و گفت: مطابق با تصمیم دولت ستاد بازآفرینی کشور در کل کشور تشکیل شد. این ستاد در استان‌ها به ریاست استانداران و در شهر تهران به ریاست شهردار تهران برگزار می‌شود. او ادامه داد: در این ستاد کمیته‌هایی ایجاد شده که مسوولان دولتی هم در آنها عضو هستند و این باعث شده ما بتوانیم اتفاقات خوبی را رقم بزنیم از جمله اینکه مجموعه دوایر دولتی در زمینه فروش انشعابات هم تخفیف‌های جدی و حتی بسته‌های رایگان داده شود چون تنها بسته تشویقی شهرداری و شورای شهر نمی‌تواند خیلی تسهیلگری جدی ایجاد کند. او همچنین تاکید کرد: اگرچه این نگاه هم اتفاق خوبی بوده و زمینه‌ساز اقدامات مفیدی بوده اما نیاز به بسته‌های تشویقی دیگر به ویژه تسهیلات بانکی داریم که می‌تواند ما را امیدوارتر کند و با وجود قول‌های بسیار هنوز در این زمینه مشکلات باقی است. عضو شورای شهر تهران تصریح کرد: تهران به لحاظ نوسازی نسبت به همه شهرها وضعیتش در این روند بهتر است اما میزان بافت فرسوده آن‌قدر زیاد است که با این میزان نوسازی و بهسازی که هنوز به ۱۰ درصد نرسیده‌ایم، اوضاع همچنان خیلی نگران‌کننده است و باید بسته‌های تشویقی بیشتری ارائه داد و نمونه‌های کشورهای موفق در این زمینه را هم باید مدنظر قرار دهیم.

او به مشکلات قانونی در زمینه نوسازی بافت فرسوده نیز اشاره کرد و گفت: بسیاری از کشورهای موفق از مدل نوسازی بلوک شهری استفاده کرده‌اند و ما در ایران به شیوه پارسلی استفاده می‌کنیم و نهایتا مشوق‌هایی هم می‌دهیم. ما اینجا مشکلات قانونی داریم؛ یعنی به دلیل قانون‌های فرادست که داریم و ملاک عمل است، شهرداری‌ها و دولت نمی‌توانند برای این تجمیع همه را الزام کنند که به پروژه نوسازی بپیوندند و اگر کسی نخواهد، می‌تواند استنکاف کند. سالاری به مشکل دیگر شیوه نوسازی بافت فرسوده در پایتخت نیز اشاره و اظهار کرد: از سوی دیگر تمرکز بر افزایش تعداد ساخت و سازها در این محلات در قالب سیاست‌های تشویقی مدیریت شهری، نه‌تنها سبب بهبود وضعیت کیفیت سکونت در این نواحی از شهر نشده، بلکه با کاهش چشمگیر کیفیت ساخت و ساز، سبب کاهش کیفیت ایمنی بافت و همچنین کیفیت زندگی نیز شده است.