ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازی برای سومین بار تعلیق شد
هشدار به پیش خور‌شدن کاربری‌های پایتخت
بازهم مدیریت شهری به وعده خود عمل نکرد. امسال مدیریت شهری پس از سه سال تاخیر در ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازی، برای سومین بار تحقق این وعده را به سه ماه بعد موکول کرد. اگرچه مدیران شهری درنظر گرفتن تمامی ابعاد بلندمرتبه‌سازی در ضوابط را بهانه این تاخیر عنوان می‌کنند اما کارشناسان شهری می‌گویند تعویق در ابلاغ این ضوابط فرصتی مهیا می‌کند تا کاربری‌های مهم شهری در غیاب ضوابط بالادستی پیش خور شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد» به موجب طرح تفصیلی جدید تهران، مدیریت شهری موظف شد ۶ ماه پس از ابلاغ طرح،یعنی در مهرماه سال ۹۱ ضوابط جداگانه ای برای ساخت‌وساز ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران تدوین و ابلاغ کند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» به موجب طرح تفصیلی جدید تهران، مدیریت شهری موظف شد ۶ ماه پس از ابلاغ طرح،یعنی در مهرماه سال ۹۱ ضوابط جداگانه ای برای ساخت‌وساز ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران تدوین و ابلاغ کند.
بازهم مدیریت شهری به وعده خود عمل نکرد. امسال مدیریت شهری پس از سه سال تاخیر در ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازی، برای سومین بار تحقق این وعده را به سه ماه بعد موکول کرد. اگرچه مدیران شهری درنظر گرفتن تمامی ابعاد بلندمرتبه‌سازی در ضوابط را بهانه این تاخیر عنوان می‌کنند اما کارشناسان شهری می‌گویند تعویق در ابلاغ این ضوابط فرصتی مهیا می‌کند تا کاربری‌های مهم شهری در غیاب ضوابط بالادستی پیش خور شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد» به موجب طرح تفصیلی جدید تهران، مدیریت شهری موظف شد 6 ماه پس از ابلاغ طرح،یعنی در مهرماه سال 91 ضوابط جداگانه ای برای ساخت‌وساز ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران تدوین و ابلاغ کند. براساس پیش‌نویس ضوابط تدوین شده این دفترچه که نواحی مجاز و ممنوعه شهر تهران برای برج‌سازی را مشخص می‌کند، پس از ابلاغ، مبنای برج‌سازی در محدوده شهر تهران خواهد بود و پس از آن درخواست صدور مجوزهای بلندمرتبه به صورت موردی و بر اساس سلیقه مدیریت شهری صادر نخواهد شد. در این ضوابط محدوده‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی به چهار پهنه مجزا H1، H2، H3 و H4 تقسیم‌بندی شده است. در این پهنه‌ها حداقل مساحت زمین موردنظر برای برج‌سازی باید 2500 مترمربع و تعداد طبقات ساختمان‌های بلندمرتبه حداقل 13 و حداکثر 100 طبقه در پهنه H1 خواهد بود.
مطابق با اعلام رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر برای احداث برج بالای 20 طبقه، باید حداقل مساحت زمین مورد نظر یک هکتار باشد. مطابق پیش‌نویس تهیه شده، بلندمرتبه‌سازی در نقاطی از تهران همچون مناطقی که حداکثر تراکم مجاز مسکونی در آنجا 3 طبقه است، بافت مسکونی ارزشمند (همچون شهرک غرب)، بخش‌هایی از نیمه جنوبی شهر و تمامی باغات ممنوع اعلام شده است. این نقاط همان قسمت‌هایی از پایتخت هستند که در این سال‌ها، حجم قابل توجهی برج تجاری و بعضا مسکونی در آنها احداث شده است. شهرک غرب یکی از این محدوده‌های ممنوعه است که طبق مقررات طرح تفصیلی، جزو بافت مسکونی ارزشمند به شمار می‌آید اما در حال حاضر انبوه برج تجاری در محله‌های آن، در حال احداث است. به این ترتیب چنانچه این پیش‌نویس به تصویب نهایی برسد، در نقاطی از تهران که تا به حال برج‌سازی در آنها در جریان بود، اجازه احداث برج جدید سلب می‌شود. گفته شده است در بسته پیشنهادی ضمن مجاز شناخته شدن ساختوسازهای بلندمرتبه در محدوده‌هایی از شهر به شهرداری تکلیف داده شده تا به منظور رعایت سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران مطابق با افق طرح جامع و تفصیلی (5/ 10 میلیون نفر) حداکثر میزان مجاز سکونت‌پذیری در بنای بلندمرتبه را محاسبه و دستورالعمل واحدپذیری سکونت در زیر پهنه‌های سکونت و مختلط شهر را تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده 5 ارسال کند.
اکنون پس از گذشت سه سال، اوایل سال جاری شورای عالی شهرسازی و معماری کشور از اتمام بررسی این ضوابط در کمیته فنی خبر داد اما در عین حال اعلام کرد نیاز است سه فاکتور مهم شامل «آب‌شرب»، «تراکم جمعیت» و «حبس آلودگی هوا ناشی از اختلال در جریان باد» در این ضوابط از سوی شهرداری تهران لحاظ شود. نهایتا ابلاغ این ضوابط به سه ماه بعد یعنی اواخر فصل تابستان موکول شد. ارسال اصلاحات ضوابط بلندمرتبه‌سازی با لحاظ سه فاکتور عنوان شده اواخر مردادماه از سوی معاونت شهرسازی و معماری به کمیسیون ماده پنج برگشت خورد. بازگشت ضوابط در اواخر فصل تابستان موجب شد تا ابلاغ آن سه ماه دیگر به تعویق بیفتد تا به گفته محمدسالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر نهایتا ظرف سه ماه بعد یعنی اواخر فصل پائیز ابلاغ ضوابط صورت گیرد. با این حال معلوم نیست که آیا ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازی پایتخت برای سه ماه بعد محقق خواهد شد یا نه؟
این در حالی است که کارشناسان شهری معتقدند به دلیل عوارض ناشی از ساخت وسازهای بلندمرتبه نیازمند برخوردی متفاوت از مدیریت شهری است. از مهم‌ترین عارضه‌های بلندمرتبه‌سازی در بخش محیط زیست شهر است که مشکلاتی همچون تغییر غیرطبیعی دمای هوا و جلوگیری از وزش باد را سبب می‌شود. از این رو ساختوسازهای بلندمرتبه نباید در کریدورهای هوایی شهر جایی که محل ورود باد به شهر است، انجام شود. نقشی که منطقه 22 تهران که در منتها الیه غرب شهر واقع شده است، دارد و مطابق با برخی مطالعات به دلیل بلندمرتبه‌سازی‌های بی‌ضابطه در چند سال اخیر چنین نقشی را از دست داده است. بسیاری از کشورهای دنیا که در ساختوسازهای بلندمرتبه به الگویی موفق دست یافته‌اند با استفاده از چند راهکار ساده توانسته‌اند عارضه‌های زیست محیطی برج‌سازی را به حداقل برسانند.
از سویی دیگر برخی کارشناسان شهری می‌گویند تعلل در ابلاغ و اجرای ضوابط بلندمرتبه‌سازی به عنوان نقشه راه ساخت وسازهای بیش از 12 طبقه در شهر تهران سبب می‌شود تا راه برای برخی سودجویان برای پیش خور کردن کاربری‌های شهری و اخذ مجوز ساخت بنای بلندمرتبه باز بماند. همچنان که تعلل مدیریت شهری در ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازی سبب شد تا طی چند ماه حجم زیادی از صدور مجوزها و تغییر کاربری‌های مغایر با ضوابط طرح تفصیلی در مناطق 22 گانه شهرتهران رقم بخورد. هرچند پارسال شورای‌عالی شهرسازی با مشاهده «اوضاع آشفته بازار ساختوسازهای بلندمرتبه تهران» در تصمیم‌نامه‌ای صدور مجوز ساخت برج با ارتفاع بیشتر از آنچه در طرح تفصیلی تهران قید شده است -12طبقه- را ممنوع دانست و اعلام کرد تا موعد تصویب نهایی، ضوابط بلندمرتبه‌سازی، ملاک عمل شهرداری برای صدور پروانه برج‌سازی واقع شود اما پس از چندماه فشار برج‌سازها در قالب تقاضای انبوه اشخاص حقیقی و حقوقی برای احداث سازه‌های بالای 20 تا 30 طبقه، قفل موقت این بازار را نیمه‌باز کرد و باعث شد بار دیگر مجوزها البته با رویکرد محدودکنندگی برای این نوع ساختمان‌ها صادر شود.
به این صورت که زمستان پارسال 47 درخواست برج‌سازی، عمدتا در مناطق شمالی پایتخت تحویل کمیسیون ماده 5 شد و پس از چند جلسه بررسی از کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر خبر رسید که با حداقل 10 فقره از آنها به شکل «احداث با ارتفاع کمتر از پیشنهاد اولیه» موافقت شده است. در این میان، مسابقه نه‌چندان قدیمی برج‌سازها در منطقه 22 تهران باعث گسترش خزنده محدوده مسکونی پایتخت به سمت غرب و استان البرز شده و سازه‌های چند ده طبقه تا اواسط اتوبان کرج پیشروی کرده است و معلوم نیست تعلل برای تصویب نهایی این ضوابط تا چه زمانی فرصت را برای پیش‌خور کردن کاربری‌های باقی مانده شهر در اختیار سودجویان قرار می‌دهد؟
به گزارش «دنیای اقتصاد» به موجب طرح تفصیلی جدید تهران، مدیریت شهری موظف شد 6 ماه پس از ابلاغ طرح،یعنی در مهرماه سال 91 ضوابط جداگانه ای برای ساخت‌وساز ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران تدوین و ابلاغ کند. براساس پیش‌نویس ضوابط تدوین شده این دفترچه که نواحی مجاز و ممنوعه شهر تهران برای برج‌سازی را مشخص می‌کند، پس از ابلاغ، مبنای برج‌سازی در محدوده شهر تهران خواهد بود و پس از آن درخواست صدور مجوزهای بلندمرتبه به صورت موردی و بر اساس سلیقه مدیریت شهری صادر نخواهد شد. در این ضوابط محدوده‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی به چهار پهنه مجزا H1، H2، H3 و H4 تقسیم‌بندی شده است. در این پهنه‌ها حداقل مساحت زمین موردنظر برای برج‌سازی باید 2500 مترمربع و تعداد طبقات ساختمان‌های بلندمرتبه حداقل 13 و حداکثر 100 طبقه در پهنه H1 خواهد بود.
مطابق با اعلام رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر برای احداث برج بالای 20 طبقه، باید حداقل مساحت زمین مورد نظر یک هکتار باشد. مطابق پیش‌نویس تهیه شده، بلندمرتبه‌سازی در نقاطی از تهران همچون مناطقی که حداکثر تراکم مجاز مسکونی در آنجا 3 طبقه است، بافت مسکونی ارزشمند (همچون شهرک غرب)، بخش‌هایی از نیمه جنوبی شهر و تمامی باغات ممنوع اعلام شده است. این نقاط همان قسمت‌هایی از پایتخت هستند که در این سال‌ها، حجم قابل توجهی برج تجاری و بعضا مسکونی در آنها احداث شده است. شهرک غرب یکی از این محدوده‌های ممنوعه است که طبق مقررات طرح تفصیلی، جزو بافت مسکونی ارزشمند به شمار می‌آید اما در حال حاضر انبوه برج تجاری در محله‌های آن، در حال احداث است. به این ترتیب چنانچه این پیش‌نویس به تصویب نهایی برسد، در نقاطی از تهران که تا به حال برج‌سازی در آنها در جریان بود، اجازه احداث برج جدید سلب می‌شود. گفته شده است در بسته پیشنهادی ضمن مجاز شناخته شدن ساختوسازهای بلندمرتبه در محدوده‌هایی از شهر به شهرداری تکلیف داده شده تا به منظور رعایت سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران مطابق با افق طرح جامع و تفصیلی (5/ 10 میلیون نفر) حداکثر میزان مجاز سکونت‌پذیری در بنای بلندمرتبه را محاسبه و دستورالعمل واحدپذیری سکونت در زیر پهنه‌های سکونت و مختلط شهر را تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده 5 ارسال کند.
اکنون پس از گذشت سه سال، اوایل سال جاری شورای عالی شهرسازی و معماری کشور از اتمام بررسی این ضوابط در کمیته فنی خبر داد اما در عین حال اعلام کرد نیاز است سه فاکتور مهم شامل «آب‌شرب»، «تراکم جمعیت» و «حبس آلودگی هوا ناشی از اختلال در جریان باد» در این ضوابط از سوی شهرداری تهران لحاظ شود. نهایتا ابلاغ این ضوابط به سه ماه بعد یعنی اواخر فصل تابستان موکول شد. ارسال اصلاحات ضوابط بلندمرتبه‌سازی با لحاظ سه فاکتور عنوان شده اواخر مردادماه از سوی معاونت شهرسازی و معماری به کمیسیون ماده پنج برگشت خورد. بازگشت ضوابط در اواخر فصل تابستان موجب شد تا ابلاغ آن سه ماه دیگر به تعویق بیفتد تا به گفته محمدسالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر نهایتا ظرف سه ماه بعد یعنی اواخر فصل پائیز ابلاغ ضوابط صورت گیرد. با این حال معلوم نیست که آیا ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازی پایتخت برای سه ماه بعد محقق خواهد شد یا نه؟
این در حالی است که کارشناسان شهری معتقدند به دلیل عوارض ناشی از ساخت وسازهای بلندمرتبه نیازمند برخوردی متفاوت از مدیریت شهری است. از مهم‌ترین عارضه‌های بلندمرتبه‌سازی در بخش محیط زیست شهر است که مشکلاتی همچون تغییر غیرطبیعی دمای هوا و جلوگیری از وزش باد را سبب می‌شود. از این رو ساختوسازهای بلندمرتبه نباید در کریدورهای هوایی شهر جایی که محل ورود باد به شهر است، انجام شود. نقشی که منطقه 22 تهران که در منتها الیه غرب شهر واقع شده است، دارد و مطابق با برخی مطالعات به دلیل بلندمرتبه‌سازی‌های بی‌ضابطه در چند سال اخیر چنین نقشی را از دست داده است. بسیاری از کشورهای دنیا که در ساختوسازهای بلندمرتبه به الگویی موفق دست یافته‌اند با استفاده از چند راهکار ساده توانسته‌اند عارضه‌های زیست محیطی برج‌سازی را به حداقل برسانند.
از سویی دیگر برخی کارشناسان شهری می‌گویند تعلل در ابلاغ و اجرای ضوابط بلندمرتبه‌سازی به عنوان نقشه راه ساخت وسازهای بیش از 12 طبقه در شهر تهران سبب می‌شود تا راه برای برخی سودجویان برای پیش خور کردن کاربری‌های شهری و اخذ مجوز ساخت بنای بلندمرتبه باز بماند. همچنان که تعلل مدیریت شهری در ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌سازی سبب شد تا طی چند ماه حجم زیادی از صدور مجوزها و تغییر کاربری‌های مغایر با ضوابط طرح تفصیلی در مناطق 22 گانه شهرتهران رقم بخورد. هرچند پارسال شورای‌عالی شهرسازی با مشاهده «اوضاع آشفته بازار ساختوسازهای بلندمرتبه تهران» در تصمیم‌نامه‌ای صدور مجوز ساخت برج با ارتفاع بیشتر از آنچه در طرح تفصیلی تهران قید شده است -12طبقه- را ممنوع دانست و اعلام کرد تا موعد تصویب نهایی، ضوابط بلندمرتبه‌سازی، ملاک عمل شهرداری برای صدور پروانه برج‌سازی واقع شود اما پس از چندماه فشار برج‌سازها در قالب تقاضای انبوه اشخاص حقیقی و حقوقی برای احداث سازه‌های بالای 20 تا 30 طبقه، قفل موقت این بازار را نیمه‌باز کرد و باعث شد بار دیگر مجوزها البته با رویکرد محدودکنندگی برای این نوع ساختمان‌ها صادر شود.
به این صورت که زمستان پارسال 47 درخواست برج‌سازی، عمدتا در مناطق شمالی پایتخت تحویل کمیسیون ماده 5 شد و پس از چند جلسه بررسی از کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر خبر رسید که با حداقل 10 فقره از آنها به شکل «احداث با ارتفاع کمتر از پیشنهاد اولیه» موافقت شده است. در این میان، مسابقه نه‌چندان قدیمی برج‌سازها در منطقه 22 تهران باعث گسترش خزنده محدوده مسکونی پایتخت به سمت غرب و استان البرز شده و سازه‌های چند ده طبقه تا اواسط اتوبان کرج پیشروی کرده است و معلوم نیست تعلل برای تصویب نهایی این ضوابط تا چه زمانی فرصت را برای پیش‌خور کردن کاربری‌های باقی مانده شهر در اختیار سودجویان قرار می‌دهد؟
ارسال نظر