موانع دریافت مالیات از آپارتمان‌های بلااستفاده شناسایی شد
نقاط تاریک مالیات مصوب بر خانه‌خالی
اواخر سال گذشته با تصویب لایحه مربوط به قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در مجلس، ماده‌ای در قوانین جدید مالیاتی گنجانده شد که به موجب آن، دولت مکلف است از خانه‌های خالی بالاتر از ۱۰۰ متر مربع بنای مفید، «مالیات» دریافت کند. این مصوبه اوایل امسال به تایید شورای نگهبان رسید و از همان زمان قابل اجرا شد اما به دلیل آنکه طبق قانون جدید، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی باید ابتدا سامانه‌ای برای شناسایی املاک کل کشور و وضعیت ملک و مشخصات مالکان، در قالب بانک اطلاعات املاک راه‌اندازی کنند، در نتیجه، اخذ این نوع مالیات جدید عملا به بعد از راه‌اندازی این سامانه موکول شده است.
اواخر سال گذشته با تصویب لایحه مربوط به قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در مجلس، ماده‌ای در قوانین جدید مالیاتی گنجانده شد که به موجب آن، دولت مکلف است از خانه‌های خالی بالاتر از 100 متر مربع بنای مفید، «مالیات» دریافت کند.این مصوبه اوایل امسال به تایید شورای نگهبان رسید و از همان زمان قابل اجرا شد اما به دلیل آنکه طبق قانون جدید، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی باید ابتدا سامانه‌ای برای شناسایی املاک کل کشور و وضعیت ملک و مشخصات مالکان، در قالب بانک اطلاعات املاک راه‌اندازی کنند، در نتیجه، اخذ این نوع مالیات جدید عملا به بعد از راه‌اندازی این سامانه موکول شده است.اخیرا برخی مسوولان سازمان مالیاتی کشور وعده دادند سال آینده سامانه ملی املاک و اسکان کشور شروع به کار خواهد کرد؛ اتفاقی که با توجه به ضعف اطلاعات ملکی در فضای کنونی بازار مسکن بعید است به این زودی‌ها رخ دهد. با این حال، اخذ مالیات از املاک مسکونی بلااستفاده و خالی از سکنه، جزو وظایف قطعی سازمان مالیاتی تعریف شده است. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد که دریافت مالیات از خانه‌های خالی در کشور با مجموعه‌ای ابهامات و نقاط تاریک بزرگ روبه‌رو است
که در نقش موانع اجرایی، فعلا امکان تنظیم بازار مسکن از این طریق را سلب کرده‌اند.
اولین نقطه تاریک این ابزار مالیاتی، وابسته بودن مالیات به «بانک اطلاعاتی املاک» است و تا زمانی که این سامانه راه‌اندازی نشده و حتی امتحان خود را برای مسوولان از بابت تسلط سامانه بر نبض دقیق بازار ملک، پس نداده است، عملا امکان دریافت مالیات وجود ندارد.تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون صراحت دارد: وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر ۶ ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و ... را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند. در این باره محمدقاسم پناهی قائم مقام سازمان امور مالیاتی با اشاره به اینکه قانون مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی از ابتدای سال ۹۵ اجرایی می‌شود، معتقد است: سال اول این فرصت داده شده که مالکان واحدهای خود را اجاره دهند که اگر این کار را انجام ندهند از سال دوم مشمول جرایم ناشی از خالی ماندن واحدهای مسکونی از طریق قانون خواهند شد.دومین نقطه تاریک به نحوه شناسایی خانه‌های خالی مربوط است. یک خانه باید دارای چه ویژگی‌هایی باشد تا بتوان برچسب خالی به آن زد. عدم سکونت در یک ملک برای چه مدت زمانی به معنی خالی بودن آن است. آیا خانه‌های دوم و خانه‌های تابستانی هم جزو خانه‌های خالی محسوب می‌شود.در حال حاضر مرکز آمار ایران برای شناسایی خانه‌های خالی، ملاک را بر سه بار مراجعه بدون پاسخ ماموران مالیاتی قرار داده؛ این در حالی است که در هر سه بار مراجعه، ممکن است ساکنان خانه به دلایل شغلی، تحصیلی، مسافرت و مواردی از این دست، در خانه حضور نداشته باشند و خانه، در عین حال، بلااستفاده هم نباشد.سومین ابهام در مسیر اجرای مالیات مصوب بر خانه‌های خالی، به نرخ مالیات برمی‌گردد که اصلا مبلغ و نرخ بازدارنده محسوب نمی‌شود.
براساس قانون مصوب مجلس، سازمان مالیاتی برای مقابله با پدیده احتکار مسکن، باید از خانه‌های خالی در سال دوم خالی بودن‌شان، مالیاتی معادل یک دوم مالیات اجاره دریافت کند. در سال سوم، نرخ مالیات معادل مالیات اجاره باید باشد و در سال چهارم و به بعد، نرخ مالیات به ۵/ ۱برابر مالیات اجاره افزایش پیدا می‌کند.محاسبات درباره این فرمول تعریف شده برای مالیات بر خانه خالی با توجه به ضریب و تعرفه مالیات بر اجاره، نشان می‌دهد: در سال دوم خالی بودن یک آپارتمان، نرخ مالیات معادل ۵/ ۱۲ درصد اجاره ماهانه یک‌سال آن آپارتمان محاسبه و دریافت می‌شود که در این صورت مبلغ این مالیات برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران با لحاظ متوسط اجاره‌بها، سالانه نزدیک به ۳میلیون تومان تعیین خواهد شد. این میزان مالیات بر خانه خالی آن هم برای یک آپارتمان متراژ بزرگ و برای دومین سال بلااستفاده بودن، تقریبا با هزینه شارژ یک‌سال آن آپارتمان برابری می‌کند و در حدی نیست که ریسک احتکار را برای مالک افزایش دهد.از طرفی درخصوص پدیده خانه‌های خالی می‌توان اشاره کرد که وجود نسبتی از واحدهای مسکونی خالی به‌عنوان یکی از ویژگی‌های طبیعی بازار مسکن شناخته شده است. البته میزان این نسبت در شهرها و کشورهای مختلف متفاوت است.
سال 86 دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن وقت اعلام کرد: در دنیا نرخ متعارف خانه خالی در یک شهر بین 4 تا 5 درصد است به این صورت که همواره باید 4 تا 5 درصد کل واحدهای مسکونی در یک شهر، همواره خالی باشد تا پروسه خرید و فروش و اجاره آپارتمان در آن شهر، به بن بست برخورد نکند و واحد فروشی یا اجاره‌ای آماده برای عرضه به متقاضیان، در بازار حاضر باشد. میزان نسبت واحدهای مسکونی خالی تحت تاثیر عوامل مختلفی همانند نوسانات بازار مسکن، میزان دسترسی خانوار به اطلاعات بازار مسکن، نسبت درآمد اجاره به قیمت املاک، شاخص دسترسی خانوار به مسکن و... قرار دارد. هر چند در برخی کشورها از ابزار مالیات به‌عنوان یکی از راهکارهای مقابله با پدیده خانه‌های خالی بهره گرفته شده است اما شواهد چندانی درخصوص اثرگذاری این سیاست مالیاتی بر کاهش نسبت خانه‌های خالی وجود ندارد.در تحقیقاتی که به سفارش معاونت مسکن اخیرا توسط یک اقتصاددان انجام شد، تاکید شده است: تعریف و شناسایی خانه‌های خالی به‌عنوان مهمترین سد راه مقابله با این پدیده مطرح است و با در نظر گرفتن این ملاحظات پیشنهاد می‌شود که اعمال هرگونه مالیاتی بر خانه‌های خالی منوط به ایجاد سازوکاری دقیق و مشخص برای شناسایی این خانه‌ها شود.معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی امیدوار است طی یک‌سال آینده، با فراهم شدن بسترهای شفاف و روشن برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اجرای این قانون به‌صورت درست، دقیق و کامل، کلید بخورد تا نواقص احتمالی در مسیر اجرا، بازدهی قانون را پایین نیاورد.
اولین نقطه تاریک این ابزار مالیاتی، وابسته بودن مالیات به «بانک اطلاعاتی املاک» است و تا زمانی که این سامانه راه‌اندازی نشده و حتی امتحان خود را برای مسوولان از بابت تسلط سامانه بر نبض دقیق بازار ملک، پس نداده است، عملا امکان دریافت مالیات وجود ندارد.تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون صراحت دارد: وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر ۶ ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و ... را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند. در این باره محمدقاسم پناهی قائم مقام سازمان امور مالیاتی با اشاره به اینکه قانون مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی از ابتدای سال ۹۵ اجرایی می‌شود، معتقد است: سال اول این فرصت داده شده که مالکان واحدهای خود را اجاره دهند که اگر این کار را انجام ندهند از سال دوم مشمول جرایم ناشی از خالی ماندن واحدهای مسکونی از طریق قانون خواهند شد.دومین نقطه تاریک به نحوه شناسایی خانه‌های خالی مربوط است. یک خانه باید دارای چه ویژگی‌هایی باشد تا بتوان برچسب خالی به آن زد. عدم سکونت در یک ملک برای چه مدت زمانی به معنی خالی بودن آن است. آیا خانه‌های دوم و خانه‌های تابستانی هم جزو خانه‌های خالی محسوب می‌شود.در حال حاضر مرکز آمار ایران برای شناسایی خانه‌های خالی، ملاک را بر سه بار مراجعه بدون پاسخ ماموران مالیاتی قرار داده؛ این در حالی است که در هر سه بار مراجعه، ممکن است ساکنان خانه به دلایل شغلی، تحصیلی، مسافرت و مواردی از این دست، در خانه حضور نداشته باشند و خانه، در عین حال، بلااستفاده هم نباشد.سومین ابهام در مسیر اجرای مالیات مصوب بر خانه‌های خالی، به نرخ مالیات برمی‌گردد که اصلا مبلغ و نرخ بازدارنده محسوب نمی‌شود.
براساس قانون مصوب مجلس، سازمان مالیاتی برای مقابله با پدیده احتکار مسکن، باید از خانه‌های خالی در سال دوم خالی بودن‌شان، مالیاتی معادل یک دوم مالیات اجاره دریافت کند. در سال سوم، نرخ مالیات معادل مالیات اجاره باید باشد و در سال چهارم و به بعد، نرخ مالیات به ۵/ ۱برابر مالیات اجاره افزایش پیدا می‌کند.محاسبات درباره این فرمول تعریف شده برای مالیات بر خانه خالی با توجه به ضریب و تعرفه مالیات بر اجاره، نشان می‌دهد: در سال دوم خالی بودن یک آپارتمان، نرخ مالیات معادل ۵/ ۱۲ درصد اجاره ماهانه یک‌سال آن آپارتمان محاسبه و دریافت می‌شود که در این صورت مبلغ این مالیات برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران با لحاظ متوسط اجاره‌بها، سالانه نزدیک به ۳میلیون تومان تعیین خواهد شد. این میزان مالیات بر خانه خالی آن هم برای یک آپارتمان متراژ بزرگ و برای دومین سال بلااستفاده بودن، تقریبا با هزینه شارژ یک‌سال آن آپارتمان برابری می‌کند و در حدی نیست که ریسک احتکار را برای مالک افزایش دهد.از طرفی درخصوص پدیده خانه‌های خالی می‌توان اشاره کرد که وجود نسبتی از واحدهای مسکونی خالی به‌عنوان یکی از ویژگی‌های طبیعی بازار مسکن شناخته شده است. البته میزان این نسبت در شهرها و کشورهای مختلف متفاوت است.
سال 86 دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن وقت اعلام کرد: در دنیا نرخ متعارف خانه خالی در یک شهر بین 4 تا 5 درصد است به این صورت که همواره باید 4 تا 5 درصد کل واحدهای مسکونی در یک شهر، همواره خالی باشد تا پروسه خرید و فروش و اجاره آپارتمان در آن شهر، به بن بست برخورد نکند و واحد فروشی یا اجاره‌ای آماده برای عرضه به متقاضیان، در بازار حاضر باشد. میزان نسبت واحدهای مسکونی خالی تحت تاثیر عوامل مختلفی همانند نوسانات بازار مسکن، میزان دسترسی خانوار به اطلاعات بازار مسکن، نسبت درآمد اجاره به قیمت املاک، شاخص دسترسی خانوار به مسکن و... قرار دارد. هر چند در برخی کشورها از ابزار مالیات به‌عنوان یکی از راهکارهای مقابله با پدیده خانه‌های خالی بهره گرفته شده است اما شواهد چندانی درخصوص اثرگذاری این سیاست مالیاتی بر کاهش نسبت خانه‌های خالی وجود ندارد.در تحقیقاتی که به سفارش معاونت مسکن اخیرا توسط یک اقتصاددان انجام شد، تاکید شده است: تعریف و شناسایی خانه‌های خالی به‌عنوان مهمترین سد راه مقابله با این پدیده مطرح است و با در نظر گرفتن این ملاحظات پیشنهاد می‌شود که اعمال هرگونه مالیاتی بر خانه‌های خالی منوط به ایجاد سازوکاری دقیق و مشخص برای شناسایی این خانه‌ها شود.معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی امیدوار است طی یک‌سال آینده، با فراهم شدن بسترهای شفاف و روشن برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اجرای این قانون به‌صورت درست، دقیق و کامل، کلید بخورد تا نواقص احتمالی در مسیر اجرا، بازدهی قانون را پایین نیاورد.
ارسال نظر