آلارم تغییر فاز در تجاری‌سازی

آلارم پایان الگوی قدیمی ساخت و عرضه واحدهای تجاری در پایتخت به‌صدا درآمد.انبوه‌سازی واحدها و مجتمع‌های تجاری به سبب ارزش افزوده بالایی که طی چند سال گذشته برای سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی داشت، هم اکنون به دلیل عرضه بیش از نیاز این واحدها در قالب سریال واحدهای تجاری خالی در پایتخت در حال تکرار است.هجوم سرمایه‌گذاران ساختمانی به ساخت مجتمع‌ها و واحدهای تجاری طی چند سال گذشته در حال حاضر به شکل عرضه انبوه این واحدها به فضای فعلی کم کشش در بازار تقاضای این واحدها تبدیل شده است.به‌رغم آنکه حجم انبوهی از واحدهای تجاری تازه عرضه شده به بازار املاک هم اکنون فاقد متقاضی برای خرید یا اجاره این واحدها هستند، خالی ماندن واحدهای تجاری در نقاط مختلف شهر تهران به شکل سریالی در حال سرایت به سایر مناطق است.

این پدیده جدید نه تنها در مناطق کم رفت وآمدتر شهر بلکه هم اکنون در سایر مراکز مربوط به بورس خرید وفروش کالاهای مختلف که پیش از این از کشش کافی برای ساخت‌وسازهای جدید تجاری برخوردار بود و بعضا کمبود واحد تجاری در آنها احساس می‌شد در حال گسترش است.تجاری‌سازی در شهرها از جمله شهر تهران که از گذشته تاکنون تقریبا به یک شکل عمده - روش سنتی ساخت‌وسازهای تجاری - انجام شده در حال حاضر با اشباع عرضه مواجه شده است به طوری‌که در حال حاضر حجم انبوهی از این واحدها چه در مجتمع‌های تجاری و چه در سایر مراکز رفت و آمد و مکان‌های خرید شهروندان به‌صورت سریالی خالی مانده است.

هر چند طی ماه‌های گذشته برخی سازندگان و مالکان این واحدها با اطلاع از اشباع بازار از ساخت‌وسازهای تجاری با انعطاف بیشتری نسبت به قیمت‌گذاری برای فروش یا اجاره این واحدها اقدام کردند اما هم اکنون در برخی نقاط دیگر شهر این انعطاف نیز پاسخگو نیست و حجم قابل‌توجهی از این واحدها کماکان خالی باقی مانده است. بااین حال، تحول دیگری در بازار املاک اداری و تجاری طی ماه‌های اخیر ناشی از بهبود فضای اقتصاد کلان و توافق هسته‌ای سال گذشته ایران و گروه ۱+۵ صورت گرفته که به نظر می‌رسد هم اکنون این تحولات می‌تواند فرمول تازه‌ای را برای نجات تجاری‌سازی‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی پیش روی آنها قرار دهد.

دی ماه سال گذشته همزمان با اجرای برجام، موج اول جست‌وجوی شرکت‌ها و نمایندگان برندهای خارجی در کشور برای اطلاع از حال و هوای بازار املاک مسکونی، اداری و تجاری در پایتخت و چند کلان‌شهر مهم دیگر آغاز شد.این جست‌وجوها در نهایت طی بهار امسال منجر به موج دوم تقاضای خارجی در بازار واحدهای تجاری و اداری شد به طوری‌که هم اکنون موج محسوسی از تقاضا از سوی این گروه تازه وارد به بازار املاک پایتخت و سایر کلان‌شهرهای مهم قابل مشاهده است.نمایندگان شرکت‌های خارجی البته متقاضی شکل ویژه‌ای از فضای کسب‌وکار در قالب ترکیب فضای اداری و تجاری در یک مجتمع چند منظوره هستند.استانداردهایی که این گروه جدید از متقاضیان فضاهای چند منظوره اداری وتجاری در بازار املاک پایتخت دنبال می‌کنند معمولا با آنچه هم اکنون به شکل انبوه در بازار واحدهای تجاری و اداری در حال عرضه است تفاوت اساسی دارد.با این حال، اطلاع از ذائقه تازه متقاضیان واحدهای اداری و تجاری طی کمتر از یکسال گذشته موجب شده هم اکنون آن دسته از سازندگان و سرمایه‌گذاران مجتمع‌های تجاری که در حال ساخت این مجتمع‌ها هستند و ساخت‌وسازشان نیمه کاره است این فضاها را متناسب با نوع جدید تقاضا تکمیل و مناسب‌سازی کنند.

«دنیای اقتصاد» پیش از این نیز در گزارشی از شکل‌گیری دو موج ادامه دار تقاضا از سوی شرکت‌ها و نمایندگان کسب‌وکارهای خارجی در بازار املاک تجاری و اداری منتشر کرد که در آن مهم‌ترین ویژگی‌های املاک مورد تقاضا از سوی نمایندگان این شرکت‌ها ذکر شده بود.براساس این گزارش، در حالی که پیش از این سازندگان واحدهای اداری و تجاری این دو بخش را از یکدیگر تفکیک و به‌صورت جداگانه به متقاضیان واگذار می‌کردند غالب تقاضای جدید از سوی شرکت‌های خارجی، اجاره یا خرید یک مجتمع چندمنظوره مرکب از فضای اداری، تجاری، پارکینگ و... به‌صورت یکجا است. از سوی دیگر به رغم آنکه از گذشته تاکنون اغلب واحدهای اداری در پایتخت و سایر شهرها مشابه واحدهای مسکونی (مرکب از چند اتاق، سالن و...) ساخته می‌شود، نمایندگان شرکت‌های خارجی هم اکنون به دنبال واحدهایی هستند که به‌صورت فلت (سالن یکپارچه) به بازار ملک عرضه شده باشند تا بتوانند به دلخواه خود و متناسب با نیاز کسب‌وکارشان نسبت به طراحی فضای اداری و پارتیشن‌بندی آن اقدام کنند.

حداقل متراژ مورد تقاضای این شرکت‌ها به‌صورت میانگین ۵۰۰ مترمربع است. کارشناسان مسکن به سرمایه‌گذاران و فعالان ساختمانی توصیه می‌کنند با اطلاع از این ذائقه جدید در بازار املاک اداری وتجاری که علاوه بر نمایندگان شرکت‌های خارجی به تدریج در حال سرایت به متقاضیان داخلی این فضاها نیز هست، از شرایط ایجاد شده برای تغییر شکل ساخت و عرضه واحدهای اداری و تجاری استفاده کنند.در واقع شرایط تازه ایجاد شده به منزله اهرم کمکی برای نجات تجاری سازها وسازندگان واحدهای اداری از رکودی است که هم اکنون دامنگیر واحدهای آماده آنان در بازار املاک شده است.این کارشناسان خالی ماندن حجم قابل‌توجهی از واحدهای تجاری واقع در مراکز مختلف خرید شهروندان از جمله بورس لوازم خانگی و... را که پیش از این حتی یک واحد خالی تجاری نیز در آن دیده نمی‌شد، نشانه‌ای از پایان عصر سنتی‌سازی واحدهای تجاری می‌دانند.

تغییر فاز ساخت واحدهای اداری و تجاری هر چند نسبت به تقاضای فعلی برای شکل تازه مجتمع‌های چند منظوره به شکل محدود در پایتخت مشاهده می‌شود اما به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران ساختمانی به فاصله اندکی از شکل‌گیری این تقاضا، در حال همراستا‌سازی فعالیت‌های خود با آن هستند.هم اکنون در چند نقطه شهر تهران عرضه واحدهای تجاری و اداری متناسب با تقاضای جدید آغاز شده که به نظر می‌رسد برخی مالکان برای تسهیل شرایط واگذاری، حاضر به فروش اقساطی این واحدها نیز شده‌اند.