پایان سیاست صبر در بازار مسکن؟

تحولاتی که در اواخر فصل پاییز در بازار مسکن رقم خورد حکایت از فاصله کم بازار به دوره جدیدی از رونق دارد. ابعاد زمانی این فاصله قطعا بیشتر از ماه‌های باقی‌مانده از سال93 است اما شاید کمتر از نیمه اول سال94 نیز باشد. کارشناسان و تحلیلگران اقتصاد مسکن درباره علت «پایین آمدن شدت کاهش قیمت مسکن در فصل پاییز» معتقدند: اتخاذ «سیاست‌ صبر» در سمت تقاضا رو به پایان است و گروهی از متقاضیان به این نتیجه رسیده‌اند که باید از ماحصل 15 ماه افت مداوم قیمت مسکن بهره‌برداری کرد.
در این باره، بهروز ملکی کارشناس مسکن با اشاره به بررسی‌هایی که درباره فعل و انفعالات پاییزی بازار ملک انجام شده است، اعلام کرد: بازار مسکن همچون هر بازار دیگری از دو سمت عرضه و تقاضا تشکیل شده و نباید با لحاظ تحولات یک سمت بازار، کل فضا را تحلیل کرد. بنابراین باید گفت سمت تقاضای مصرفی مسکن در حدود ۵/۱ سال گذشته با خروج تقاضای سوداگرانه روبه‌رو شد و این اتفاق به افت شدید معاملات و کاهش قیمت مسکن انجامید. اما امسال این روند در ماه‌های اخیر ترمیم شد و تعداد معاملات مسکن در پاییز ۹۳ نسبت به پاییز ۹۲ حدود ۵۵ درصد افزایش یافت. این مساله عمدتا ناشی از انباشت تقاضای مصرفی ماه‌های قبل و اتخاذ «سیاست‌ صبر» از جانب خریداران بود که با هدف منتفع شدن از حداکثر کاهش قیمت، خرید‌های خود را به تاخیر انداختند. با این حال نگاه ویژه به سمت عرضه نیز نشان می‌دهد بازار مسکن هم‌اکنون با حجم بالایی واحد فروش نرفته روبه‌رو است بنابراین افزایش معاملات نمی‌تواند به تحریک قیمت منجر شود.
ملکی تصریح کرد: با لحاظ رفتار‌های دو سمت بازار مسکن می‌توان نتیجه گرفت قیمت‌ها در بازار مسکن به کف رسیده‌اند و براساس منطق اقتصادی، چنانچه پارامترهای درونی و برونی موثر بر بازار طی ماه‌های آینده، با تغییر آنچنانی همراه نشوند، واکنش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم داشت.این کارشناس مسکن، محتمل‌ترین سناریو در زمستان امسال را «نوسانات خفیف» شبیه آنچه در پاییز رخ داد، دانست و گفت: در بازار مسکن، از افت و خیزهای جزئی قیمت معمولا چشم‌پوشی می‌شود و کارشناسان این وضعیت را «ثبات و پایداری نسبی» توصیف می‌کنند.
بررسی‌‌های اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره آنچه طی فصل پاییز امسال بر بازار مسکن گذشته است، نشان می‌دهد: وضعیت معاملات مسکن در آذرماه نسبت به ماه قبل از آن، باز هم سیر افزایشی داشت و این نشان‌دهنده تحقق پیش‌بینی‌ها در راستای افزایش حجم معاملات مسکن طی ماه‌های آتی است.رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از افزایش حجم کل معاملات مسکن در شهر تهران طی آذرماه امسال نسبت به ماه آبان خبر داد.
حسام عقبایی با بیان اینکه به‌رغم افزایش حجم معاملات مسکن در تهران، قیمت مسکن افزایش محسوسی نداشته و می‌توان گفت هم اکنون بازار مسکن در وضعیت ثبات قیمت به سر می‌برد، خاطرنشان کرد: در آذرماه ۹۳، معادل ۱۴ هزار و ۴۱۸ مبایعه‌نامه برای معاملات خرید و فروش مسکن در تهران تنظیم شده است که این میزان در آبان سال ۹۳، برابر با ۱۲ هزار و ۲۳۴ مورد و در مدت مشابه سال قبل یعنی در آذر ماه پارسال ۱۲ هزار و ۲۴۰ فقره بوده است.بنابراین تعداد معاملات خرید و فروش مسکن علاوه بر اینکه در آذرماه امسال نسبت به یک ماه قبل نزدیک به ۱۸ درصد افزایش داشته، در مقایسه با مدت مشابه سال قبل نیز به همین میزان رشد کرده است.
عقبایی افزود: همچنین در آذرماه ۹۳، در شهر تهران، ۱۴ هزار و ۵۹ قرارداد اجاره تنظیم شده است که این میزان در مدت مشابه سال قبل ۱۳ هزار و ۶۵۹ مورد و در آبان ۹۳ برابر ۱۲ هزار و ۹۵۶ مورد بوده است.
به این ترتیب، تعداد قراردادهای اجاره در آذرماه امسال نیز نسبت به دو دوره زمانی یک ماه قبل و مدت مشابه سال گذشته، در تهران افزایش داشته است.رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به افزایش رقم کل حجم معاملات مسکن انجام شده در آذرماه ۹۳ نسبت به آبان امسال و مدت مشابه سال قبل، در شهر تهران گفت: تعداد کل قراردادهای مسکن اعم از مبایعه نامه، اجاره نامه، پیش‌فروش، صلح و هبه، اجاره به شرط تملیک، سرقفلی و ... در آذرماه امسال، معادل با ۲۹ هزار و ۷۸۱ مورد بوده است که این میزان در مدت مشابه سال قبل ۲۷ هزار و ۵۰۱ قرارداد و در آبان ماه امسال، ۲۶ هزار و ۴۰۵ قرارداد بوده است. بنابراین همسو با افزایش معاملات خرید در آخرین ماه پاییز، سایر معاملات مسکن نیز با رشد مواجه شده است.
سیر متفاوت معاملات مسکن در کشور
رئیس اتحادیه مشاوران املاک شهر تهران تصریح کرد: با این وجود، تعداد کل معاملات مسکن در کشور در مقایسه با تعداد کل قراردادهای مسکن در تهران، در آذرماه ۹۳ نسبت به مدت مشابه سال قبل، به طور نسبی کاهش داشته است.به گفته وی، در آذرماه ۹۳، مجموعا ۱۴۴ هزار و ۹۳۴ قرارداد در کل کشور تنظیم شده است که این رقم در مدت مشابه سال قبل، ۱۴۸ هزار و ۱۱۵ مورد و در آبان ۹۳، برابر با ۱۳۴ هزار و ۲۴۸ قرارداد بوده است.عقبایی افزود: قفل شدن معاملات پیش‌فروش به دلیل عدم امکان اجرایی شدن قانون پیش‌فروش و ضوابط آن به اضافه کاهش طبیعی حجم معاملات در ایام عزاداری محرم دو دلیل عمده این کاهش محسوب می شود.وی ادامه داد: در آذرماه ۹۳، مجموعا ۸۹ هزار و ۴۹۴ مبایعه‌نامه برای معاملات خرید و فروش مسکن در کشور تنظیم شده است که این تعداد در مدت مشابه سال قبل، ۸۸ هزار و ۸۲۴ قرارداد و در آبان ماه امسال، ۸۱ هزار و ۹۱۷ مورد بوده است.همچنین، در آذرماه ۹۳ در کل کشور، ۴۹ هزار و ۸۹ فقره اجاره‌نامه تنظیم شده است.این تعداد در مدت مشابه سال قبل، ۵۱ هزار و ۴۳۰ مورد و در آبان ماه امسال، ۴۶ هزار و ۳۸۰ مورد بوده است.تثبیت قیمت مسکن در پاییز امسال از یکسو و پیش‌بینی‌هایی که برای سال آینده مطرح است، متعاملین را به صحنه کشانده و باعث پایان تاخیرهای عمدی در معاملات شده است. در ماه‌های آبان و آذر امسال متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بین ۵/۰ درصد تا ۶/۰ درصد افزایش پیدا کرد و در حالی که ماه‌های نیمه اول امسال، رشد ماهانه قیمت مسکن در برخی ماه‌ها تا ۵ درصد افزایشی و در برخی ماه‌ها نیز تا ۷ درصد نزولی بود اما در پاییز امسال، افت‌وخیزها کمتر از یک درصد بوده و عملا شرایط ثبات قیمت را تداعی می‌کند. در این فضا، هر نوع حرکت بعدی در منحنی قیمت مسکن در سال ۹۴، به نفع یک طرف معامله و به ضرر طرف دیگر خواهد بود و هم‌اکنون دو طرف به خوبی، از فرصت کنونی مطلع شده‌اند و به بازار برگشته‌اند.