رفع موانع رونق در بازار مسکن

بهروز ملکی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، وضعیت سال آینده بازار ملک را با توجه به متغیرهای درونی و بیرونی بخش مسکن تشریح کرد. وی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: تداوم نرخ بالای رشد اقتصادی، افزایش تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند سال آینده به‌عنوان مهم‌ترین عوامل اثرگذار، تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد.به گفته وی هم‌اکنون، بسیاری از موانع رونق از جلوی پای بازار مسکن برداشته شده است و به مرور آثار بهبود در این بازار دیده می‌شود. افزایش درآمدهای نفتی و بهبود نرخ رشد اقتصادی نیز دو عامل مهم دیگری است که به گفته ملکی موجب می‌شود پیش‌بینی‌ها در ارتباط با رونق مسکن در سال آینده مستند شود؛ این در حالی است که عوامل درون‌بخشی بازار مسکن همچون افزایش حجم صدور پروانه‌های ساختمانی، افزایش نسبی حجم معاملات مسکن و شروع ریزنوسانات قیمتی در معاملات ملک این پیش‌بینی را تقویت می‌کند.

بر مبنای پیش‌بینی‌های اخیر کارشناسان، سال 96 معاملات خرید و فروش در بازار مسکن وارد فاز رونق می‌شود. آیا متغیرها و شاخص‌های درونی و بیرونی بازار‌مسکن در شرایط فعلی چنین چشم‌اندازی را تایید می‌کند؟

اساس ادوار رونق و رکود بخش مسکن، بر ساختار زمانبر، سرمایه‌بر، مکان‌محور و غیرقابل واردات بودن مسکن استوار است. نگاهی به تاریخچه رفتار بازار مسکن کشور طی ۲۵ سال گذشته حکایت از آن دارد که پس از تحریک بازار، با افزایش سودآوری ساخت‌و‌ساز، انگیزه اقتصادی برای اخذ پروانه ساختمانی افزایش می‌یابد، ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، عرضه این واحدها با وقفه صورت پذیرفته و فشار تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن می‌‌شود. با توجه به زمان ساخت، بسیاری از پروژه‌های شروع شده در دوران رونق، طی دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسند.

از سوی دیگر با کاهش سود ساخت‌و‌ساز در دوران رکود، انگیزه شروع ساخت‌و‌ساز و در پی آن، اخذ پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز مجددا موجب کاهش عرضه (با یک وقفه دو، سه ساله) می‌شود. این فرآیند در مجموع موجب شکل‌گیری متناوب دوره‌های ۵، ۶ ساله در این بخش است. البته جای انکار نیست که عوامل برون‌بخشی همچون ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، قیمت نفت، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، وام ساخت و خرید مسکن، سیاست‏های دولتی، قوانین شهرسازی و... بر بازار مسکن تاثیرگذارند. این عواملِ عمدتا برون‎بخشی، طول و عرض ادوار پیش‌بینی شده بازار مسکن را با تغییر مواجه می‌نمایند. در مجموع و با لحاظ جمیع عوامل موثر بر بازار مسکن، همانطور که انتظار می‌رفت بازار مسکن تهران در سال جاری، پس از حدود سه سال رکود، وارد دوره گذار به سمت رونق شده است.

بازار مسکن در سایر شهرها را چطور ارزیابی می‌کنید؟

تهران، شهر پیشتاز در مناسبات بازار مسکن است؛ به‌گونه‌ای که تحولات این شهر، با وقفه به سایر شهرها سرایت می‌کند. انتظار می‌رود بازار مسکن تهران به مرور وارد دوره رونق شده و در پیِ آن، سایر شهرها نیز به‌تدریج روند مشابهی را طی کنند.

برای اینکه شرایط سال آینده بازار مسکن را شرایط رونق بدانیم، این بازار باید از چه ویژگی‌هایی برخوردار باشد؟ (ازنظر حجم معاملات، رفتار سمت عرضه و تقاضا و سایر متغیرهای اثرگذار)

ارزیابی ادوار تجـاری در اقتصاد مسکن توسط سنجه‌های متنوعی همچون ارزش افزوده، سـرمایه‌گـذاری، قیمـت مسـکن، حجـم معـاملات، حجم تسهیلات و همچنین میزان صدور پروانه‌های ساختمانی صورت می‌پذیرد. واقع مطلب این است که برخی از متغیرهای اشاره شده همچون قیمت، میزان معـاملات، میـزان صـدور پروانـه‌های سـاختمانی و سـرمایه‌گـذاری دارای کاستیِ مبنایی در تبیین ادوار بازار هستند؛ با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که نوسانات در ایـن متغیرها می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسـکن، به‌عنوان متغیـر اصلی نشان‌دهنده رونق و رکود در این بخش گردد.

مهم‌ترین سیاست‌هایی که می‌تواند به تسریع در رونق بازار مسکن سال بعد کمک کند، چیست؟

تداوم نرخ بالای رشد اقتصادی، افزایش تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد.

تحولات منطقی قیمت مسکن با توجه به متغیرهایی همچون وجود چشم‌انداز رونق، نرخ تورم و... در سال بعد به چه شکلی انتظار می‌رود؟

بازار مسکن، پس از رشد حبابی سال‌های پایانی دولت دهم، از نیمه دوم سال ۹۲ وارد دوره رکودی شد. این شرایط تا اواخر سال ۹۴ بر این بازار حکمفرما بود که با خروج سوداگران از این بازار همراه بود. هم‌اکنون، بسیاری از ترمزها از جلوی پای بازار مسکن برداشته شده است و به مرور آثار بهبود در این بازار دیده می‌شود. افزایش درآمدهای نفتی و بهبود نرخ رشد اقتصادی نیز موجب خوشبینیِ مضاعف است؛ از سوی دیگر به این عوامل اقتصاد کلان می‌توان عوامل درون بخشی را نیز اضافه کرد: کاهش صدور پروانه ساختمانی در سال‌های ۹۳ تا ۹۵ به‌تدریج ساختمان‌های فروش‌نرفته عرضه‌کنندگان را کاهش داد و تولیدکنندگان واحدهای مسکونی که در سال‌های ۹۰ تا ۹۲ پروانه ساختمانی گرفته بودند، توانستند واحدهایشان را به فروش برسانند. علاوه‌بر این افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تامین هزینه‌های خرید، از دیگر اقدامات مثبت بازار مسکن محسوب می‌شود.

در حال حاضر دو نگاه متفاوت به بازار ساخت‌و‌ساز مسکن در سال آینده وجود دارد؛ برخی معتقدند سال بعد، سال رونق فعالیت‌های ساختمانی است، درحالی‌که برخی دیگر می‌گویند رکود فعالیت‌های ساختمانی در سال 96 کماکان ادامه دارد؛ نظر شما چیست؟

اگر مشکل غیرمترقبه‌ای در اقتصاد کلان کشور به‌وجود نیاید، اقتصاد مسکن این آمادگی را دارد که حجم صدور پروانه‌های ساختمانی‌اش در سال ۹۶ بیشتر از سال ۹۵ باشد.

چرا طی سال‌های گذشته بیشترین حجم ساخت‌و‌ساز در 5 منطقه اول شهر تهران متمرکز بوده و عمده سرمایه‌ها به این مناطق جذب شد؟

در شهر تهران، طی چهار سالِ پس از ۸۸ برای حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که معادل ۳۰ درصد موجودی مسکن در این شهر بود! این مساله و هجوم ساخت‌و‌ساز در مناطق مرفه کلانشهرها، ناشی از تسلط رویکرد سوداگرانه بر بازار مسکن است.

سود بانکی دوباره به‌صورت غیر‌رسمی سنگین شد و برخی بانک‌ها هم‌اکنون سودهای بالاتر از 20 درصد می‌دهند، این موضوع چه پیامدهایی برای بازار مسکن خواهد داشت؟

مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به‌طوری‌که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است. بر این مبنا نرخ بالای بازدهی در بازارهای پول تاثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن برجای گذاشته است. به‌گونه‌ای که یکی از عوامل موثر بر تطویل رکود مسکن را می‌توان، نرخ‌های بالای سود واقعی بازار پول دانست.

سال آینده دامنه رشد قیمت مسکن چند درصد خواهد بود؟

هر چند پیش‌ فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است، با این حال به‌نظر می‌رسد در سال ۹۶، تثبیت قیمت مسکن منتفی است، اما این سخن به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به‌نظر می‌رسد این است که احتمال عقب ماندن نرخ رشد قیمت مسکن از تورم عمومی، اندک است.

چشم‌انداز بازار اجاره در سال آتی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

در میان‏مدت و بلند‏مدت، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن تغییر می‌یابد، با این حال در کوتاه‏مدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای نیز حائز اهمیت است؛ به‌طوری‌که در فصول افزایش تقاضا ناشی از نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اوج‎گیری اجاره‌بهای مسکن را مشاهده می‌کنیم؛ ولی پس از عبور از این دوره و فروکش نمودن تقاضای فصلی و فشار روانی (نیمه دوم سال)، نوسانات قیمتی در بازار اجاره‌ مسکن، تعدیل و به ثبات نسبی می‌رسد.درخصوص چشم‌انداز بازار اجاره در سال آتی نیز با ورود به اردیبهشت‌ماه، افزایشِ تدریجی اجاره‌بها در این بازار، قابل انتظار است. این روند افزایشی، قابلیت تداوم تا اواخر تابستان را خواهد داشت. البته این سخن به معنای شوک اجاره‌بها نبوده و روند حرکتی بازار اجاره در سال آینده، همسو با تورم عمومی خواهد بود.

آیا بازار املاک تجاری هم رو به رونق خواهد رفت؟

در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای املاک تجاری، به حدی خیره‌کننده بود که هر سرمایه‌گذاری برای حضور در این بازار پرسود تحریک می‌شد؛ موج مال‌سازی طی سال‌های اخیر به خصوص در کلانشهرها، نماد این مساله است. شهرداری‌ها نیز به‌صورت ضمنی و با فروش مجوز کاربری تجاری به‌عنوان ذی‌نفع، با این جریان همراهی کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سال‌های اخیر و بالطبع، قفل شدن بازار فروش این واحدها‌ست. البته تصور نمی‌شود که از این به بعد سرمایه‌گذاران همچون گذشته علاقه‌ای به ورود به این گروه فعالیت‌ها داشته باشند؛ نه از این بابت که شهرداری همراهی نمی‌کند، بلکه جذابیت نرخ بازدهی در این ساخت‌وسازها دیگر به حدی نیست که سرمایه‌گذاران انگیزه ورود بیشتر به این حوزه را داشته باشند؛ در واقع بازار املاک تجاری در بسیاری از مناطق اشباع شده است.

پاسخ شما به دلواپسان جهش قیمت مسکن چیست؟

همانطور که عرض کردم رونق بازار مسکن، قابل ‌انتظار است، اما اگر منظورتان از جهش قیمت مسکن، نرخ‌های رشد مشابه سال‌های ۸۶ یا ۹۱ است، جهش را منتفی می‌دانم. نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۶ حول تورم عمومی، یا اندکی بیش از تورم عمومی خواهد بود.