حفظ باغات شهر با اجرای یک طرح

انتقال حقوق توسعه «TDR» یکی از شیوه‌های نو در امر نظارت بر توسعه اراضــی محسوب می‌شود. این روش در کشورهای توسعه‌یافته و در دهه اخیر در برخی کشورهای در حال توسعه درکنار دیگر شیوه‌های کنترل و نظارت بر توسعه شهری مورد استفاده قرار گرفته است و صرف‌نظر از نقش آن در توسعه شهری، به لحاظ جایگاه آن در کاهش نابرابری و تامین عادلانه حقوق فردی مالکان حائز اهمیت است.

بــرای نخستین بــار، فکر انتقال حق توسعه در قانون منطقه‌بندی سال ۱۹۱۶ شهر نیویورک پیش‌بینی شده بود. این قانون به مالکان اجازه می‌داد که حق توسعه در ارتفاع خود را به قطعات زمین مجاور، به فروش رسانده و قطعات دریافت کننده این حق، از امکان تخطی از حد مجاز ساخت در ارتفاع و الزامات عقب‌نشینی برخوردار شوند. در دهه‌های بعدی در ایالات‌متحده، انتقال حق توسعه به نوعی ابــزار اجــرای خوشه‌بندی بدل شد. این خوشه‌بندی به سازندگان اجــازه می‌داد که ساخت‌وساز را تنها در بخشی از یک قطعه زمین انجام دهند. به ایــن ترتیب امکان حفظ بخش دیگر که دارای ارزش محیطی، کشاورزی یا تاریخی بود میسر می‌شد. در سال ۱۹۶۸ شهر نیویورک اولین برنامه با نام TDR را به‌عنوان بخشی از قانون حفاظت نشانه‌های تاریخی به اجــرا درآورد. این قانون از تغییر یا تخریب نشانه‌ای تاریخی ممانعت می‌کرد و در عین حال به مالک زمین مربوطه اجازه می‌داد حق توسعه استفاده نشده ملک خود را به املاک همجوار منتقل کند.

برنامه انتقال حق توسعه پس از دهــه ۱۹۷۰ در برخی کشورهای به منظور حفاظت از اراضی توسعه‌یافته مانند کانادا و استرالیا عمدتا طبیعی و کشاورزی و حفظ ارزشهای روستایی به اجرا درآمده است. در ایتالیا نیز برنامه انتقال حق توسعه در دو دهه اخیر با هــدف بــازســازی شهری و حفاظت، در کنار دیگر ابزارهای نظارت به‌کار گرفته شده است. اجرای برنامهTDR در کشورهای در حال توسعه به مراتب دیرتر و در اواخر دهه ۱۹۹۰ آغاز شد. در این کشورها TDR در برخی موارد مانند شهر کوریتیبا در برزیل به منظور کنترل جهات توسعه مورد استفاده قرار گرفته و در مواردی مانند شهر بمبئی در هندوستان برای کنترل ساخت‌وساز و زاغه‌نشینی و بهبود وضعیت مسکن به کار گرفته شده است.ایده نظام انتقال حقوق توسعه بیان می‌کند که تصمیمات و قوانین اغلب بر ارزش برخی املاک از طریق تغییر در قوانین منطقه‌بندی که ساخت‌وساز اضافی یا دیگر اشکال توسعه ســودآور را امکان‌پذیر می‌کند، می‌افزاید. از سویی در اثر اجرای هرگونه مقررات شهرسازی یا برنامه‌ریزی مربوط به احداث تسهیلات و خدمات عمومی شهری، وضعیت برخی املاک بهبود می‌یابد و برخی دیگر افت می‌کند.

حق انتقال توسعه سهمی از ارزش اضافی که در اثر این اقدامات به‌طور مجانی نصیب عده‌ای از مالکان می‌شود را در اختیار شهر قرار می‌دهد. این روش امکان داد و ستد حق توسعه اراضی به وسیله مالکین را، صرفنظر از الگوی تعیین شده برای توزیع مطلوب کاربری‌ها و منابع شهری در طرح‌های توسعه و ضوابط منطقه‌بندی و شهرسازی فراهم آورده و از خسارات یا منافع بادآورده فردی مالکین اراضی تا اندازه زیادی جلوگیری می‌کند. تمامی جــوامــع شــهــری مایلند نــواحــی بــا ارزش محیطی، تقریبا نشانه‌های تاریخی، فضاهای باز و دیگر عناصر ارزشمند را حفاظت کنند. گاهی این مهم از طریق اجرای قوانین موجود امکان‌پذیر است، اما اغلب مقامات شهری ترجیح می‌دهند پتانسیل ساخت‌وساز و به تبع آن ارزش املاک را بدون جبران خسارت ناشی از آن کاهش ندهند. در برخی جوامع، تعهد ساکنان به حفظ عناصر و اراضی ارزشمند و کیفیت زیست در اندازه‌ای است که حاضر به پرداخت مالیات اضافه به منظور تامین هزینه لازم برای جبران خسارت ناشی از محدودیت ساخت‌وساز هستند، اما این جوامع در اقلیت قرار دارند و در اکثر جوامع حمایت عمومی برای تامین منابع مالی از طریق مالیات یا دیگر منابع سنتی کافی نیست.

برنامه TDR یا انتقال حق توسعه پاسخی به این چالش است. در ایران نیز، حق انتقال توسعه از تکالیف طرح جامع و طرح تفصیلی است و شهرداری تهران باید طی سالیان گذشته توسط مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران آن را به نتیجه و در فرآیند قانونی به تصویب می‌رساند که متاسفانه تاکنون به سرانجام نرسیده است. به موجب این طرح موضوعی، در گستره شهر تهران تمامی کسانی که به‌دلیل باغ بودن ملکشان یا قرار گرفتن در مجاورت بناهای تاریخی و میراثی، امکان استفاده از حقوق مکتسبه ناشی از قوانین و طرح تفصیلی و طرح جامع را ندارند، می‌توانند حقوق توسعه یا همان تراکم متعلقه را به مکان‌های دیگری از شهر که در آنجا‌ها امکان بارگذاری وجود دارد منتقل کنند. زمان تدوین این طرح که در قالب برنامه پنج ساله دوم تا پایان سال اول مشخص شده بود، طبق گزارش عملکرد هنوز تکمیل و نهایی نشده است.

تدوین نشدن سازوکار اجرایی حق انتقال توسعه سبب شده است بخش زیادی از مالکان و سرمایه‌گذاران ساختمانی به‌دلیل واقع شدن ملکشان در پهنه‌ای که امکان ساخت‌وساز را ندارند برای ورود به این بخش با مانع مواجه شوند. محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی ومعماری شورای شهر تهران با تاکید بر لزوم اجرایی شدن طرح ایده انتقال حق توسعه می‌گوید: ایده انتقال حق توسعه بین املاک نخستین بار در نیویورک با تصویب اولین قانون منطقه‌بندی آمریکا در سال ۱۹۱۶ ارائه شد. در این رویکرد مالکان می‌توانند حقوق مکتسبه خود را از املاکی که در پهنه با محدودیت توسعه نظیر باغات، حریم آثار تاریخی، فرهنگی، میراثی قرار گرفته به سایر پهنه‌ها که امکان توسعه بر مبنای طرح‌های مصوب شهری وجود دارد انتقال‌ دهند. او ادامه می‌دهد: این نوع از رویکرد مدیریت توسعه شهری با هدف برد- برد بین شهر و شهروندان با حفظ و رعایت حقوق شهروندی و همچنین محقق شدن مفاد طرح‌های توسعه شهری تحت عنوان انتقال حقوق توسعه «TDR» به مورد اجرا در می‌آید.

سالاری تاکید می‌کند: با گذشت حدود یک قرن از پیدایش ایده انتقال حق توسعه در دنیا، این موضوع در طرح جامع شهر تهران سال ۱۳۸۶ به منظور حفظ منافع عمومی شهر و در جهت اعمال برخی از محدودیت‌ها در برخی از پهنه‌ها همچون باغات شهر تهران، بافت‌های تاریخی، ارزشمند و میراثی پیش‌بینی شد که مطابق بند ۱۷ پیوست چهارم آن تهیه ضوابط و دستورالعمل‌های لازم جهت اجرای آن تکلیف شده که علیرغم پیگیری‌های کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر در راستای انجام وظایف نظارتی خود و پایش تحقق‌پذیری طرح‌های توسعه شهری تهران، انجام این تکلیف مهم از طرح جامع با غفلت ده ساله به سرانجام نرسیده است. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران معتقد است: حق انتقال توسعه یکی از ضرورت‌های مدیریت توسعه شهری تهران است که به درستی در اسناد فرادست شهر دیده شد اما تا زمانی که نسخه اجرایی آن با رعایت ابعاد حقوقی و کلان کشوری تهیه نشود هیچ‌گاه به نتایج مقبولی در تحقق طرح‌های توسعه شهری تهران دست نخواهیم یافت. به گفته او با حق انتقال توسعه می‌توان ساخت بنا در باغات را به مکان‌های دیگری از شهر که باغ نیستند و امکان توسعه بنا وجود دارد منتقل کرد و از این طریق تمامی این باغات را تملک و این‌گونه از باغات شهر حفاظت و صیانت کرد.

حفظ باغات شهر با اجرای یک طرح