بازار مسکن در رکود می‌ماند
تحولات داخلی و خارجی در بازار ملک بیانگر آن است که شاخص‌‌های اقتصاد مسکن در سال جدید همچنان در ایستگاه «رکود» متوقف بماند. از یکسو در داخل بازار مسکن، محرک‌های قابل انتظار برای رونق‌بخشی به فعالیت‌های ملکی از جمله طرح افزایش تسهیلات خرید مسکن هنوز به میدان اجرا نیامده است و از سوی دیگر تحولات عرصه کلان اقتصاد نیز همراستا با رکود اقتصادی، بر پایداری جو سال گذشته دلالت دارد. به این ترتیب می‌توان برای بازار مسکن سال۹۴، ادامه وضعیت فعلی -رکود نسبی- را پیش‌بینی کرد.
بررسی‌های کارشناسی در این باره حاکی است: با توجه به عدم اطمینان قطعی نسبت به گشایش‌های ارزی در عرصه بین‌الملل و به تبع آن رشد تقاضای کل در سطح اقتصاد ایران، در حال حاضر انتظار بر آن نیست که از ناحیه رشد حقیقی اقتصاد تحول چشمگیری در بخش مسکن ایجاد شود.
بررسی‌های کارشناسی در این باره حاکی است: با توجه به عدم اطمینان قطعی نسبت به گشایش‌های ارزی در عرصه بین‌الملل و به تبع آن رشد تقاضای کل در سطح اقتصاد ایران، در حال حاضر انتظار بر آن نیست که از ناحیه رشد حقیقی اقتصاد تحول چشمگیری در بخش مسکن ایجاد شود.
تحولات داخلی و خارجی در بازار ملک بیانگر آن است که شاخص‌‌های اقتصاد مسکن در سال جدید همچنان در ایستگاه «رکود» متوقف بماند.از یکسو در داخل بازار مسکن، محرک‌های قابل انتظار برای رونق‌بخشی به فعالیت‌های ملکی از جمله طرح افزایش تسهیلات خرید مسکن هنوز به میدان اجرا نیامده است و از سوی دیگر تحولات عرصه کلان اقتصاد نیز همراستا با رکود اقتصادی، بر پایداری جو سال گذشته دلالت دارد. به این ترتیب می‌توان برای بازار مسکن سال94، ادامه وضعیت فعلی -رکود نسبی- را پیش‌بینی کرد.
بررسی‌های کارشناسی در این باره حاکی است: با توجه به عدم اطمینان قطعی نسبت به گشایش‌های ارزی در عرصه بین‌الملل و به تبع آن رشد تقاضای کل در سطح اقتصاد ایران، در حال حاضر انتظار بر آن نیست که از ناحیه رشد حقیقی اقتصاد تحول چشمگیری در بخش مسکن ایجاد شود. همچنین از آنجا که بازارهای سهام و طلا در طول ماه‌های گذشته دچار رکود قیمتی بوده‌اند و چشم‌انداز رونق برای آنها تصور نمی‌شود و در عین حال شیفت تقاضا از آنها مدت‌ها است که صورت گرفته است انتظار بر آن نیست که انتقال تقاضا از آنها به بخش مسکن عاملی برای تحول چشمگیر در بخش مسکن باشد. از سوی دیگر با توجه به عدم اطمینان نسبت به وضعیت آتی نرخ ارز و امکان سوداگری در این بازار به نظر نمی‌رسد که انتقال تقاضا از این بخش به بخش مسکن عامل تحول در بخش مسکن باشد. این در حالی است که با توجه به نرخ‌های سود نسبتا بالا در سپرده‌ها و تداوم آن به نظر می‌رسد هم از ناحیه جذابیت سپرده‌ها و هم از ناحیه پرهزینه بودن تامین مالی خرید مسکن انتظار برای تحول مثبت بخش مسکن از این منظر هم فراهم نباشد.اخیرا رئیس صنف مشاوران املاک نیز با تاکید براینکه خیز متعاملین مسکن برای گرم‌کردن تنور معاملات در بنگاه‌ها مشاهده می‌شود، گفت: به رغم کاهش قیمت مسکن، هنوز ابزار خروج از رکود فراهم نیامده است.همه بازیگران بازار مسکن متفق‌القول هستند که برای خروج از رکود، باید سمت تقاضای مصرفی از طریق تسهیلات بانکی، تحریک شود.در این باره معاون امور مسکن وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرد: اوضاع بازار مسکن نگران‌کننده است و حجم زیادی از تقاضای مصرفی مربوط به دهک‌های میان‌درآمد جامعه است که مدام از دولت درباره سرنوشت افزایش تسهیلات خرید سوال می‌کنند اما به دلیل عقب‌ماندگی چندین ساله وام از قیمت و همچنین سهم ناچیز مسکن از کل تسهیلات بانکی، هنوز جواب قانع‌کننده‌ای برای آنها وجود ندارد.حامد مظاهریان با انتقاد از به فراموشی سپرده‌شدن «مبنای عقلایی» شکل‌گیری بانک‌ها طی سال‌های اخیر، گفت: بانک‌ها از «نظام پس‌انداز» برای تامین کمک‌هزینه خرید گران‌ترین کالای عمر یک خانوار، کاملا فاصله گرفته‌اند و «بازار رهن» به‌عنوان مدل رایج کشورها برای تامین مالی مسکن، در ایران عملا نیمه‌تعطیل شده است.معاون وزیر راه و شهرسازی موتور رونق معاملات مسکن را برای روشن شدن نیازمند «تسهیلات بانکی قابل پرداخت به تقاضای مصرفی» عنوان کرد و گفت: در یک‌سال گذشته، سهم زیادی از آنچه باعث «مهار تورم» در کشور شد ناشی از «رکود حاکم بر بازار مسکن» بود و این خبر خوبی نیست و شاید مسوولان هم راضی به کنترل تورم به بهای رکود در بخش‌های اقتصادی نباشند. مظاهریان از سیستم بانکی درخواست کرده است هر چه سریع‌تر با پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن به ۸۰ میلیون تومان موافقت کنند.همچنین، علی چگینی، مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز با اعلام آمارهای مربوط به کاهش معاملات و افت شدید ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران و سایر شهرها، اعلام کرد: بازار مسکن در مسیری قرار گرفته که اگر برای تغییر آن فکر سریع نشود، تبعات ناخوشایند وضع موجود به شکل شوک قیمتی طی دو سال آینده، در بازار قابل احساس خواهد بود. چگینی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را ناچیز و در حد ۱۲ درصد عنوان کرد و گفت: در حال حاضر بخش بازرگانی معادل ۴۹ درصد و بخش صنعت معادل ۳۰درصد کل تسهیلات بانکی را در اختیار دارد. مدیرکل اقتصاد مسکن با بیان اینکه بخش مسکن به‌عنوان پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می‌تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت دربیاورد، افزود: تامین مالی سمت تقاضای مصرفی برای گشایش قفل معاملات مسکن و در نتیجه، تحریک سازنده‌ها به ساخت‌وساز مجدد، راهکاری است که در قالب تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن در بانک‌ها، به بانک مرکزی پیشنهاد شده است.نتایج حاصل از آخرین جلسه اتاق فکر مسکن حاکی است: به پیشنهاد بانک مسکن، نشانی چند دریچه قانونی برای افزایش غیرتعادلی سقف وام خرید مسکن به بانک مرکزی معرفی شده که ورود به هر کدام از آنها به تنهایی می‌تواند نگرانی بانک مرکزی از بابت احتمال برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک مسکن را رفع کند.یکی از این دریچه ها، بازار رهن ثانویه است که در صورت راه‌اندازی آن، طلب بانک مسکن از بابت تسهیلات پرداختی توسط یک نهاد مالی، تسویه می‌شود و به این ترتیب، منابع مالی مجدد در کوتاه‌ترین زمان برای وام دهی در اختیار بانک قرار می‌گیرد. در بازار رهن ثانویه، تعهدات مالی وام‌گیرنده‌ها از بانک به نهاد مالی منتقل می‌شود و این نهاد به پشتوانه املاک در رهن بانک، اوراق مشارکت منتشر می‌کند و با فروش آنها در بورس، طلب بانک مسکن از وام گیرنده‌ها را تسویه می‌کند.در پیشنهادهای ارائه شده به بانک مرکزی، به افزایش سرمایه بانک مسکن و همچنین اجازه تعدیل نرخ سود تسهیلات بلندمدت متناسب با نرخ تورم نیز اشاره شده است تا به کمک آن، امکان تجهیز منابع کافی برای پرداخت وام خرید مسکن ۸۰ میلیونی فراهم شود.اواخر سال گذشته، بانک مسکن برای خارج کردن روند مذاکرات افزایش وام خرید که ماه‌ها است بین وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جریان دارد، پیشنهاد جدیدی مطرح کرد که برمبنای آن، سقف وام خرید برای خانه‌اولی‌ها به ۷۰ میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. همچنین در این پیشنهاد، وام خرید برای سایر متقاضیان نیز مبلغ ۶۰ میلیون تومان پیشنهاد شده است.در حال حاضر بانک مسکن به زوج‌های فاقد سابقه مالکیت و سایر متقاضیان مسکن، به ترتیب ۶۰ و ۴۵ میلیون تومان تسهیلات پرداخت می‌کند.بانک مسکن در پیشنهاد خود، برای جلوگیری از کسری منابع بانک و کاهش ریسک استقراض از بانک مرکزی، نحوه تامین مالی برای پرداخت وام‌های جدید را بر استفاده از روش «غیرتعهدی» پایه‌ریزی کرده است به این معنی که تسهیلات از محل فروش اوراق تسهیلات مسکن، تامین شود و صرفا در صورت وجود اوراق، امکان پرداخت وام وجود داشته باشد.این روش، بانک را از چارچوب تعهد مطلق به سپرده‌گذار برای پرداخت تسهیلات به هر قیمت حتی به بهای استقراض از بانک‌مرکزی، خارج می‌کند.
بررسی‌های کارشناسی در این باره حاکی است: با توجه به عدم اطمینان قطعی نسبت به گشایش‌های ارزی در عرصه بین‌الملل و به تبع آن رشد تقاضای کل در سطح اقتصاد ایران، در حال حاضر انتظار بر آن نیست که از ناحیه رشد حقیقی اقتصاد تحول چشمگیری در بخش مسکن ایجاد شود. همچنین از آنجا که بازارهای سهام و طلا در طول ماه‌های گذشته دچار رکود قیمتی بوده‌اند و چشم‌انداز رونق برای آنها تصور نمی‌شود و در عین حال شیفت تقاضا از آنها مدت‌ها است که صورت گرفته است انتظار بر آن نیست که انتقال تقاضا از آنها به بخش مسکن عاملی برای تحول چشمگیر در بخش مسکن باشد. از سوی دیگر با توجه به عدم اطمینان نسبت به وضعیت آتی نرخ ارز و امکان سوداگری در این بازار به نظر نمی‌رسد که انتقال تقاضا از این بخش به بخش مسکن عامل تحول در بخش مسکن باشد. این در حالی است که با توجه به نرخ‌های سود نسبتا بالا در سپرده‌ها و تداوم آن به نظر می‌رسد هم از ناحیه جذابیت سپرده‌ها و هم از ناحیه پرهزینه بودن تامین مالی خرید مسکن انتظار برای تحول مثبت بخش مسکن از این منظر هم فراهم نباشد.اخیرا رئیس صنف مشاوران املاک نیز با تاکید براینکه خیز متعاملین مسکن برای گرم‌کردن تنور معاملات در بنگاه‌ها مشاهده می‌شود، گفت: به رغم کاهش قیمت مسکن، هنوز ابزار خروج از رکود فراهم نیامده است.همه بازیگران بازار مسکن متفق‌القول هستند که برای خروج از رکود، باید سمت تقاضای مصرفی از طریق تسهیلات بانکی، تحریک شود.در این باره معاون امور مسکن وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرد: اوضاع بازار مسکن نگران‌کننده است و حجم زیادی از تقاضای مصرفی مربوط به دهک‌های میان‌درآمد جامعه است که مدام از دولت درباره سرنوشت افزایش تسهیلات خرید سوال می‌کنند اما به دلیل عقب‌ماندگی چندین ساله وام از قیمت و همچنین سهم ناچیز مسکن از کل تسهیلات بانکی، هنوز جواب قانع‌کننده‌ای برای آنها وجود ندارد.حامد مظاهریان با انتقاد از به فراموشی سپرده‌شدن «مبنای عقلایی» شکل‌گیری بانک‌ها طی سال‌های اخیر، گفت: بانک‌ها از «نظام پس‌انداز» برای تامین کمک‌هزینه خرید گران‌ترین کالای عمر یک خانوار، کاملا فاصله گرفته‌اند و «بازار رهن» به‌عنوان مدل رایج کشورها برای تامین مالی مسکن، در ایران عملا نیمه‌تعطیل شده است.معاون وزیر راه و شهرسازی موتور رونق معاملات مسکن را برای روشن شدن نیازمند «تسهیلات بانکی قابل پرداخت به تقاضای مصرفی» عنوان کرد و گفت: در یک‌سال گذشته، سهم زیادی از آنچه باعث «مهار تورم» در کشور شد ناشی از «رکود حاکم بر بازار مسکن» بود و این خبر خوبی نیست و شاید مسوولان هم راضی به کنترل تورم به بهای رکود در بخش‌های اقتصادی نباشند. مظاهریان از سیستم بانکی درخواست کرده است هر چه سریع‌تر با پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن به ۸۰ میلیون تومان موافقت کنند.همچنین، علی چگینی، مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نیز با اعلام آمارهای مربوط به کاهش معاملات و افت شدید ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران و سایر شهرها، اعلام کرد: بازار مسکن در مسیری قرار گرفته که اگر برای تغییر آن فکر سریع نشود، تبعات ناخوشایند وضع موجود به شکل شوک قیمتی طی دو سال آینده، در بازار قابل احساس خواهد بود. چگینی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را ناچیز و در حد ۱۲ درصد عنوان کرد و گفت: در حال حاضر بخش بازرگانی معادل ۴۹ درصد و بخش صنعت معادل ۳۰درصد کل تسهیلات بانکی را در اختیار دارد. مدیرکل اقتصاد مسکن با بیان اینکه بخش مسکن به‌عنوان پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می‌تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت دربیاورد، افزود: تامین مالی سمت تقاضای مصرفی برای گشایش قفل معاملات مسکن و در نتیجه، تحریک سازنده‌ها به ساخت‌وساز مجدد، راهکاری است که در قالب تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن در بانک‌ها، به بانک مرکزی پیشنهاد شده است.نتایج حاصل از آخرین جلسه اتاق فکر مسکن حاکی است: به پیشنهاد بانک مسکن، نشانی چند دریچه قانونی برای افزایش غیرتعادلی سقف وام خرید مسکن به بانک مرکزی معرفی شده که ورود به هر کدام از آنها به تنهایی می‌تواند نگرانی بانک مرکزی از بابت احتمال برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانک مسکن را رفع کند.یکی از این دریچه ها، بازار رهن ثانویه است که در صورت راه‌اندازی آن، طلب بانک مسکن از بابت تسهیلات پرداختی توسط یک نهاد مالی، تسویه می‌شود و به این ترتیب، منابع مالی مجدد در کوتاه‌ترین زمان برای وام دهی در اختیار بانک قرار می‌گیرد. در بازار رهن ثانویه، تعهدات مالی وام‌گیرنده‌ها از بانک به نهاد مالی منتقل می‌شود و این نهاد به پشتوانه املاک در رهن بانک، اوراق مشارکت منتشر می‌کند و با فروش آنها در بورس، طلب بانک مسکن از وام گیرنده‌ها را تسویه می‌کند.در پیشنهادهای ارائه شده به بانک مرکزی، به افزایش سرمایه بانک مسکن و همچنین اجازه تعدیل نرخ سود تسهیلات بلندمدت متناسب با نرخ تورم نیز اشاره شده است تا به کمک آن، امکان تجهیز منابع کافی برای پرداخت وام خرید مسکن ۸۰ میلیونی فراهم شود.اواخر سال گذشته، بانک مسکن برای خارج کردن روند مذاکرات افزایش وام خرید که ماه‌ها است بین وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جریان دارد، پیشنهاد جدیدی مطرح کرد که برمبنای آن، سقف وام خرید برای خانه‌اولی‌ها به ۷۰ میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. همچنین در این پیشنهاد، وام خرید برای سایر متقاضیان نیز مبلغ ۶۰ میلیون تومان پیشنهاد شده است.در حال حاضر بانک مسکن به زوج‌های فاقد سابقه مالکیت و سایر متقاضیان مسکن، به ترتیب ۶۰ و ۴۵ میلیون تومان تسهیلات پرداخت می‌کند.بانک مسکن در پیشنهاد خود، برای جلوگیری از کسری منابع بانک و کاهش ریسک استقراض از بانک مرکزی، نحوه تامین مالی برای پرداخت وام‌های جدید را بر استفاده از روش «غیرتعهدی» پایه‌ریزی کرده است به این معنی که تسهیلات از محل فروش اوراق تسهیلات مسکن، تامین شود و صرفا در صورت وجود اوراق، امکان پرداخت وام وجود داشته باشد.این روش، بانک را از چارچوب تعهد مطلق به سپرده‌گذار برای پرداخت تسهیلات به هر قیمت حتی به بهای استقراض از بانک‌مرکزی، خارج می‌کند.
ارسال نظر