به گفته کارشناسان، شهرداری‌ها با اشراف و آگاهی به نبض ساخت و ساز که در هر لحظه به واسطه دسترسی به آمار صدور جواز ساخت دارند، می‌توانند موثرترین نهاد هدایتگر سرمایه‌ها به پروژه‌های ساختمانی به خصوص ساخت مال‌ها باشند. به این معنا که شهرداری‌ها هم اکنون به واسطه قرار گرفتن در جایگاه مرجع صدور پروانه ساختمانی، هم به لحاظ ابزاری و هم به لحاظ آماری از قدرت کافی برای تنظیم و توزیع مناسب سرمایه‌ها در پروژه‌های شهری برخوردارند. «سرخوردگی شهروندان» در مواجهه با سرنوشت مبهم رسیدگی نهادهای ناظر بر شهرداری‌ها نسبت به ساخت‌و‌سازهای مزاحم آرامش و آسایش شهری، می‌تواند میزان مشارکت عمومی در اداره شهرها را کاهش دهد و از آن مهم‌تر، درجه هوشیاری شهر نسبت به تغییر کاربری‌ها و تخلفات ساختمانی ریز و درشت در مناطق مختلف را پایین بیاورد که تبعات این دو اتفاق، در نهایت تضعیف بیشتر نهادهای نظارت‌کننده بر فعالیت مدیران شهری و تشدید آسیب عناصر زیست محیطی و مولفه‌های شهری خواهد بود. همچنین تکرار عبور از خط قرمزهای شورای عالی می‌تواند به یک «رویه» در همه شهرداری‌ها تبدیل شود.

اولین گام برای برخورد با سونامی مال‌سازی در دوره جدید مدیریت شهری کلید خورد. معاون جدید شهرسازی و معماری شهرداری تهران هفته گذشته اعلام کرد: اجازه ساخت «مال»های مزاحم داده نمی‌شود و باید به پیوست‌های ترافیکی و فرهنگی مجتمع‌های چند‌منظوره در پایتخت توجه شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد: طی دست‌کم ۵ سال گذشته حدود ۵۳ درصد از برج‌سازی‌های اخیر در شهر تهران کاربری تجاری و چندمنظوره داشته‌اند. این‌در‌حالی است که هم‌اکنون حدود ۲۰ میلیون مترمربع مرکز تجاری چندمنظوره درحال‌ساخت یا تاز‌ه‌ساز در مناطقی از شهر تهران روی دست سرمایه‌گذاران رسوب کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» تشدید پدیده مال‌های مزاحم در مکان‌های خاصی از مناطق شهری باعث شده هم اکنون علاوه بر تکمیل ظرفیت چند منطقه محدود پایتخت از مجتمع‌های تجاری چند‌منظوره (در این مجتمع‌های تجاری مجموعه‌ای از فضاهای تفریحی- رفاهی و ورزشی نظیر شهربازی، سینما، رستوران، کافی‌شاپ و فست‌فود نیز وجود دارد. «مال» همچنین امکاناتی نظیر سوپرمارکت، آژانس املاک، صرافی، خشکشویی، کارواش و سایر مراکز خدماتی را که معمولا در سطح شهر پراکنده هستند در خود جا می‌دهد.

ویژگی دیگر این سازه‌ها که آنها را از مراکز خرید عادی موجود در شهر متمایز می‌کند، ظرفیت نامحدود پارکینگ در طبقات منفی «مال» است.)، ظرفیت بالقوه سایر مناطق شهر تهران برای ساخت این مجتمع‌ها و هدایت سرمایه به آنها عملا خالی و بلا‌استفاده باقی بماند. در حال حاضر مناطق ۱، ۲، ۵ و ۲۲ شهر تهران عمده مال‌های پایتخت را در خود جای داده‌اند که مجاورت و تمرکز این مال‌ها به فاصله‌های اندک با یکدیگر، منجر به بروز پدیده مال‌های مزاحم در این مناطق و مشکلات ناشی از آن شده است. تمرکز این دسته از ساخت‌وسازها در مناطق یاد شده موجب شده علاوه بر ایجاد اختلال در روند کاری مال‌های با سابقه و معروف، مجتمع‌های چند‌منظوره جدید عملا موفق به فروش یا اجاره واحدهای خود و انجام فعالیت اقتصادی در آنها نشوند.

از این رو مهدی حجت، معاون جدید شهرسازی شهرداری تهران با اشاره به روند «مال‌سازی» در تهران با بیان اینکه در گذشته میزان فضاهای تجاری در برخی از مناطق تهران کم بود و به همین دلیل برای صرفه اقتصادی بالا برخی افراد به مال‌سازی روی آوردند، گفت: سود بالای ساخت مجتمع‌های تجاری سبب شد که شاهد گرایش افراد، بخش خصوصی و برخی سازمان‌ها و نهادهای دولتی به مال‌سازی باشیم. او با بیان اینکه پس از مدتی به دلیل گرایش به مال‌سازی شاهد بودیم که استقبال مردمی از این مال‌ها کاسته شد، تصریح کرد: پس از مدتی تعداد مال‌ها از ظرفیت شهر فراتر رفت و بسیاری از مغازه‌ها به دلیل عدم استقبال مردمی، خالی ماند!در عین حال از دیدگاه بسیاری از کارشناسان شهری موضوع خالی ماندن واحدهای اقتصادی زمانی تشدید می‌شود که اغلب مال‌ها و مجتمع‌های تجاری احداث شده یا در دست ساخت غالبا به‌صورت منطقه‌ای مورد استفاده قرار می‌گیرند و تنها تعداد کمی از این مال‌ها مشتری فرامنطقه‌ای دارند یا مورد رفت‌و‌آمد شهروندان ساکن در سایر مناطق پایتخت قرار می‌گیرند.

به گفته کارشناسان، شیوه جدید مشارکت مدیریت شهری با سرمایه‌گذاران پروژه‌های مال‌سازی، تبعات متعددی را برای شهروندان به دنبال داشته است. به این معنی که سرمایه‌گذار به دلیل نبود نظارت کافی بر فرآیند ساخت که در پروژه‌های ساخت مال عموما بلندمدت است، شهروندان ساکن در آن محله (املاک مجاور) را با زحمت و دردسر مواجه کرده است. چراکه سرمایه‌گذار به پشتوانه مشارکت با مدیریت شهری، حق انجام برخی کج‌روی‌های ساختمانی را برای خود محفوظ می‌داند و در مقابل مدیریت شهری نیز به دلیل حفظ منافع مشترک خود با سرمایه‌گذار تا حد ممکن از تخلفات ساختمانی پیش‌آمده چشم‌پوشی می‌کند تا اجرای پروژه با مانع نظارتی مواجه نشود. لحاظ نشدن برخی ضوابط اسناد فرادستی و پیوست‌های اجتماعی-ترافیکی، تامین نشدن سرانه پارکینگ‌‌های موردنیاز مجتمع تجاری (تامین یک پارکینگ به ازای هر واحد)، عدم رعایت تمامی جوانب احتیاطی و مهندسی در برپایی کارگاه‌های ساختمانی و حتی توجه نکردن به ظاهر محله از جمله تبعاتی است که در حین اجرای پروژه‌های مشارکتی با شهرداری زندگی ساکنان محله را مختل می‌کند.

با این حال به نظر می‌رسد نکته‌ای که باید مورد توجه مدیران شهری قرار گیرد این است که برخی مناطق پر جمعیت پایتخت از جمله مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران و حتی برخی مناطق شمالی، هم اکنون با مشکل کمبود مال یا مجتمع‌های تجاری چندمنظوره مواجهند. به این معنا که هم اکنون برخی مناطق شهر تهران از ظرفیت خالی و بدون استفاده برای ساخت مراکز چند منظوره تجاری برخوردارند.کارشناسان شهری معتقدند: هم اکنون پدیده مال‌های مزاحم به معنای تمرکز مجتمع‌های چندمنظوره در چهار منطقه شهر تهران و کمبود این مراکز در سایر مناطق، روشن‌ترین پیامد خلأ جریان هدایتگر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت است. از این رو مدیریت شهری تهران در راستای عمل به وظیفه ذاتی خود برای تنظیم و توزیع مناسب سرمایه‌گذاری در سطح شهر می‌توانست از همان اوایل دهه ۹۰ که کارشناسان نسبت به آستانه شکل‌گیری پدیده مال‌های مزاحم در برخی مناطق شهر تهران هشدار دادند، توصیه‌های لازم را برای هدایت سرمایه‌ها به مناطق مستعد پایتخت و جلوگیری از تمرکز آنها تنها در چند نقطه شهر تهران به سرمایه‌گذاران ساختمانی ارائه دهد.