خوش‌بینی به آینده مسکن - ۳ اردیبهشت ۹۴
رئیس اتحادیه مشاوران املاک نسبت به آینده بازار مسکن خوش‌بین است و با اعلام اینکه روند معاملات مسکن رو به افزایش گذاشته، از تغییر شرایط رکود در دو ماه آتی خبر میدهد. حسام عقبایی اعلام کرد: پیش‌بینی ما این است که از اردیبهشت ماه سال‌جاری رونق به بازار مسکن برمی‌گردد و باید برای ثبات آن تلاش کنیم.
وی افزود: اکنون بیش از ۲۵ ماه است بازار مسکن در رکود قرار دارد اما آمارهای معاملات نشان میدهد در حال خروج از رکود هستیم. در سال ۹۴ نیز با افزایش بیشتر خروج از رکود روبه‌رو خواهیم بود، به طوری که امسال نیز مانند نیمه دوم پارسال معاملات مسکن سیر صعودی خواهد داشت.
وی افزود: اکنون بیش از ۲۵ ماه است بازار مسکن در رکود قرار دارد اما آمارهای معاملات نشان میدهد در حال خروج از رکود هستیم. در سال ۹۴ نیز با افزایش بیشتر خروج از رکود روبه‌رو خواهیم بود، به طوری که امسال نیز مانند نیمه دوم پارسال معاملات مسکن سیر صعودی خواهد داشت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک نسبت به آینده بازار مسکن خوش‌بین است و با اعلام اینکه روند معاملات مسکن رو به افزایش گذاشته، از تغییر شرایط رکود در دو ماه آتی خبر میدهد. حسام عقبایی اعلام کرد: پیش‌بینی ما این است که از اردیبهشت ماه سال‌جاری رونق به بازار مسکن برمی‌گردد و باید برای ثبات آن تلاش کنیم.
وی افزود: اکنون بیش از ۲۵ ماه است بازار مسکن در رکود قرار دارد اما آمارهای معاملات نشان میدهد در حال خروج از رکود هستیم. در سال ۹۴ نیز با افزایش بیشتر خروج از رکود روبه‌رو خواهیم بود، به طوری که امسال نیز مانند نیمه دوم پارسال معاملات مسکن سیر صعودی خواهد داشت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران دلیل رشد معاملات و رونق بازار مسکن را حضور مصرف‌کنندگان واقعی در آن عنوان کرد و گفت: یکی از دلایل رشد و رونق بازار، ورود مصرف‌کنندگان است و زمانی که این افراد وارد بازار می‌شوند تولید نیز رونق می‌گیرد که در نهایت موجب می‌شود بازار مسکن با سرعت بیشتری از رکود خارج شود.
وی درباره پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری نیز افزود: بررسی‌های ما نشان میدهد که در بهار ۹۴ هیچ افزایش قیمتی متوجه بازار مسکن نخواهد بود. به گفته عقبایی قیمت مسکن در بهار ۹۴ ثابت است، اما ممکن است در ایام دیگر سال بسته به شرایط بازار تغییرات قیمتی صورت گیرد که البته خیلی محسوس نخواهد بود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنین درباره اثر بیانیه لوزان بر اقتصاد مسکن و توافق احتمالی تیرماه بر روند بلندمدت بازار ملک نیز اعلام کرد: تحولات سیاسی در عرصه بین‌الملل، تاثیر مستقیم و آنی بر بازار مسکن ندارد بلکه گشایش‌هایی که در اقتصاد کلان کشور ایجاد می‌شود به شکل غیرمستقیم و تدریجی بر بازار ملک نیز تاثیر می‌گذارد. در این میان مردم نباید این دغدغه را داشته باشند که حال که بیانیه‌ای صادر شده، قیمت‌ها و وضع بازار تغییر می‌کند، حقیقت این است که در یک روز یا دو روز یا حتی یک یا دو ماه تغییری در بازار مسکن حاصل نخواهد شد. البته ما تاثیرات و نتایج مذاکرات سیاسی و اتفاقات جهانی را نمی‌توانیم در وضع داخلی بی‌تاثیر بدانیم و قطعا تحولاتی در بخش‌های اقتصادی و اجتماعی به وجود خواهد آمد، اما همان‌طور که بیان کردم تاثیر این توافق بر رونق بازار مسکن غیرمستقیم خواهد بود و اگر هم تاثیر داشته باشد در طول زمان خواهد بود.
عقبایی تصریح کرد: مطمئنا اگر توازن میان عرضه و تقاضا به سمت و سویی برود که حداقل بتواند تولید را بالا ببرد و نیازهای اشباع نشده بازار تحریک شود، می‌توانیم منتظر کاهش قیمت مسکن در بعضی از بخش‌ها باشیم.
درباره وضعیت قیمت مسکن، تحلیل‌های جدید مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز نشان میدهد: ادامه روند نزولی قیمت واقعی مسکن به صلاح آینده بازار نخواهد بود و می‌تواند زمینه جهش احتمالی در سال 96 را به وجود بیاورد.
علی چگینی با بیان اینکه طبق آخرین بررسی‌ها، قیمت مسکن از زمستان ۹۱ رشد و این افزایش قیمت تا پایان بهار ۹۲ ادامه یافت، افزود: از ابتدای تابستان ۹۲ تا به حال که حدود دو سال از آن زمان می‌گذرد، قیمت مسکن روند نسبتا ثابت یا نزول نسبی داشته است. به عبارت دیگر در تهران اگر قیمت مسکن را در اسفند ماه ۹۳ با قیمت‌های خرداد ماه ۹۲ که ۲۱ ماه از آن تاریخ می‌گذرد بررسی کنیم، حدود ۲۰۰ هزار تومان در هر متر مربع (به صورت اسمی) کاهش قیمت داشته‌ایم. حال اگر بر اساس قیمت‌های واقعی که شامل لحاظ کردن شاخص‌هایی چون تورم در آن است بخواهیم بسنجیم، چیزی حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد کاهش قیمت مسکن در اسفند ۹۳ نسبت به خرداد ۹۲ شاهد هستیم. نزول قیمت مسکن ممکن است برای مصرف‌کننده مناسب باشد، اما در نگرش کلان برای اقتصاد کشور و اقتصاد مسکن بسیار مضر است. چون سرمایه‌گذار و مسکن‌ساز دیگر وارد بخش مسکن نمی‌شوند که این موضوع در بلندمدت به کاهش عرضه مسکن و در پی آن، ایجاد شوک قیمتی در این بخش می‌انجامد. ما در وزارت راه و شهرسازی همیشه به دنبال تعادل در بازار مسکن هستیم.
مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تصریح کرد: سرمایه‌گذاران بخش مسکن در دوره نزول می‌توانند به گونه دیگری بازار مسکن را رونق بخشند؛ به این شکل که تعداد زیادی واحد مسکونی را با ساخت‌وساز یا خرید از تولیدکننده مسکن به ملکیت خود درآورند و در مقابل با تأسیس یک شرکت خدماتی که خدمات اجاره دادن مسکن به مردم را ارائه میدهد در رونق بخش مسکن بکوشند. مثلا شرکتی که دو هزار واحد مسکونی را به ملکیت خود درآورده، درآمدزایی‌اش از طریق اجاره دادن این واحدها باشد؛ البته چنین شرکت‌هایی فعلا در کشور ما ایجاد نشده‌اند، ولی وزارت راه و شهرسازی به دنبال راه‌اندازی اینگونه نهادها است. اما مشکلی که در کشور ما در بخش مسکن وجود دارد، سفته‌بازی عده‌ای از فعالان بازار مسکن است؛ این عده واحدهای مسکونی می‌خرند، ولی به جای استفاده ازآن در قالب فروش به مصرف‌کننده واقعی یا اجاره دادن به متقاضیان مسکن اجاره‌ای، آن را برای مدت زمانی مشخصی (مثلا یک سال) خالی نگه می‌دارند و با قیمتی مضاعف به خریداران می‌فروشند؛ این اقدامات بازار مسکن را دچار اختلال می‌کند. سیاست‌های مالی پیش‌بینی‌شده که در قانون مالیات‌ها در دست بررسی است، می‌تواند این فعالیت مخل بازار را کاهش داده یا حداقل تعدیل کند.
وی مشکل دیگری را که رکود ساخت و ساز مسکن و کاهش ۵۰ تا ۶۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در یک سال گذشته در جامعه به وجود می‌آورد معضلی دانست که منجر به کمبود عرضه در دو سال آینده خواهد شد و گفت: ساخت مجتمع‌های مسکونی به طور میانگین دو سال پس از تاریخ صدور پروانه عملیاتی می‌شود. بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن نیاز ما به واحد مسکونی حدود یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰ هزار واحد در هر سال در افق ۱۰ سال آینده است. اگر این روند رکود ادامه یابد و سرمایه‌گذاران این بخش در بخش‌های اقتصادی دیگر سرمایه‌گذاری کنند، تا دو سال آینده به جایی می‌رسیم که دیگر مسکنی برای عرضه وجود ندارد و از سویی هم با تقاضای شدیدی مواجه می‌شویم و در پی آن جهش قیمت مسکن رخ میدهد. بنابراین بهترین کار در شرایط فعلی آن است که علاوه بر طرف عرضه، سمت تقاضا نیز با افزایش سقف تسهیلات مسکن تقویت شود تا با افزایش قدرت خرید مردم، بازار رونق و تحرک بیشتری بیابد. وقتی بازار مسکن رونق یابد، صنایع وابسته به مسکن به خصوص صنایع پایین‌دستی نیز از رکود خارج می‌شوند. دولت در سال ۹۴ از اواخر بهار قرار است حمایت بیشتری از بخش مسکن کند که با برداشته شدن مشکل تحریم‌ها، اقتصاد کلان کشور قدرتمندتر می‌شود و در پی آن، شاخص امید به بازگشت سرمایه در میان سرمایه‌گذاران اعم از داخلی و خارجی نیز بهبود می‌یابد.
وی افزود: اکنون بیش از ۲۵ ماه است بازار مسکن در رکود قرار دارد اما آمارهای معاملات نشان میدهد در حال خروج از رکود هستیم. در سال ۹۴ نیز با افزایش بیشتر خروج از رکود روبه‌رو خواهیم بود، به طوری که امسال نیز مانند نیمه دوم پارسال معاملات مسکن سیر صعودی خواهد داشت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران دلیل رشد معاملات و رونق بازار مسکن را حضور مصرف‌کنندگان واقعی در آن عنوان کرد و گفت: یکی از دلایل رشد و رونق بازار، ورود مصرف‌کنندگان است و زمانی که این افراد وارد بازار می‌شوند تولید نیز رونق می‌گیرد که در نهایت موجب می‌شود بازار مسکن با سرعت بیشتری از رکود خارج شود.
وی درباره پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری نیز افزود: بررسی‌های ما نشان میدهد که در بهار ۹۴ هیچ افزایش قیمتی متوجه بازار مسکن نخواهد بود. به گفته عقبایی قیمت مسکن در بهار ۹۴ ثابت است، اما ممکن است در ایام دیگر سال بسته به شرایط بازار تغییرات قیمتی صورت گیرد که البته خیلی محسوس نخواهد بود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنین درباره اثر بیانیه لوزان بر اقتصاد مسکن و توافق احتمالی تیرماه بر روند بلندمدت بازار ملک نیز اعلام کرد: تحولات سیاسی در عرصه بین‌الملل، تاثیر مستقیم و آنی بر بازار مسکن ندارد بلکه گشایش‌هایی که در اقتصاد کلان کشور ایجاد می‌شود به شکل غیرمستقیم و تدریجی بر بازار ملک نیز تاثیر می‌گذارد. در این میان مردم نباید این دغدغه را داشته باشند که حال که بیانیه‌ای صادر شده، قیمت‌ها و وضع بازار تغییر می‌کند، حقیقت این است که در یک روز یا دو روز یا حتی یک یا دو ماه تغییری در بازار مسکن حاصل نخواهد شد. البته ما تاثیرات و نتایج مذاکرات سیاسی و اتفاقات جهانی را نمی‌توانیم در وضع داخلی بی‌تاثیر بدانیم و قطعا تحولاتی در بخش‌های اقتصادی و اجتماعی به وجود خواهد آمد، اما همان‌طور که بیان کردم تاثیر این توافق بر رونق بازار مسکن غیرمستقیم خواهد بود و اگر هم تاثیر داشته باشد در طول زمان خواهد بود.
عقبایی تصریح کرد: مطمئنا اگر توازن میان عرضه و تقاضا به سمت و سویی برود که حداقل بتواند تولید را بالا ببرد و نیازهای اشباع نشده بازار تحریک شود، می‌توانیم منتظر کاهش قیمت مسکن در بعضی از بخش‌ها باشیم.
درباره وضعیت قیمت مسکن، تحلیل‌های جدید مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز نشان میدهد: ادامه روند نزولی قیمت واقعی مسکن به صلاح آینده بازار نخواهد بود و می‌تواند زمینه جهش احتمالی در سال 96 را به وجود بیاورد.
علی چگینی با بیان اینکه طبق آخرین بررسی‌ها، قیمت مسکن از زمستان ۹۱ رشد و این افزایش قیمت تا پایان بهار ۹۲ ادامه یافت، افزود: از ابتدای تابستان ۹۲ تا به حال که حدود دو سال از آن زمان می‌گذرد، قیمت مسکن روند نسبتا ثابت یا نزول نسبی داشته است. به عبارت دیگر در تهران اگر قیمت مسکن را در اسفند ماه ۹۳ با قیمت‌های خرداد ماه ۹۲ که ۲۱ ماه از آن تاریخ می‌گذرد بررسی کنیم، حدود ۲۰۰ هزار تومان در هر متر مربع (به صورت اسمی) کاهش قیمت داشته‌ایم. حال اگر بر اساس قیمت‌های واقعی که شامل لحاظ کردن شاخص‌هایی چون تورم در آن است بخواهیم بسنجیم، چیزی حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد کاهش قیمت مسکن در اسفند ۹۳ نسبت به خرداد ۹۲ شاهد هستیم. نزول قیمت مسکن ممکن است برای مصرف‌کننده مناسب باشد، اما در نگرش کلان برای اقتصاد کشور و اقتصاد مسکن بسیار مضر است. چون سرمایه‌گذار و مسکن‌ساز دیگر وارد بخش مسکن نمی‌شوند که این موضوع در بلندمدت به کاهش عرضه مسکن و در پی آن، ایجاد شوک قیمتی در این بخش می‌انجامد. ما در وزارت راه و شهرسازی همیشه به دنبال تعادل در بازار مسکن هستیم.
مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن تصریح کرد: سرمایه‌گذاران بخش مسکن در دوره نزول می‌توانند به گونه دیگری بازار مسکن را رونق بخشند؛ به این شکل که تعداد زیادی واحد مسکونی را با ساخت‌وساز یا خرید از تولیدکننده مسکن به ملکیت خود درآورند و در مقابل با تأسیس یک شرکت خدماتی که خدمات اجاره دادن مسکن به مردم را ارائه میدهد در رونق بخش مسکن بکوشند. مثلا شرکتی که دو هزار واحد مسکونی را به ملکیت خود درآورده، درآمدزایی‌اش از طریق اجاره دادن این واحدها باشد؛ البته چنین شرکت‌هایی فعلا در کشور ما ایجاد نشده‌اند، ولی وزارت راه و شهرسازی به دنبال راه‌اندازی اینگونه نهادها است. اما مشکلی که در کشور ما در بخش مسکن وجود دارد، سفته‌بازی عده‌ای از فعالان بازار مسکن است؛ این عده واحدهای مسکونی می‌خرند، ولی به جای استفاده ازآن در قالب فروش به مصرف‌کننده واقعی یا اجاره دادن به متقاضیان مسکن اجاره‌ای، آن را برای مدت زمانی مشخصی (مثلا یک سال) خالی نگه می‌دارند و با قیمتی مضاعف به خریداران می‌فروشند؛ این اقدامات بازار مسکن را دچار اختلال می‌کند. سیاست‌های مالی پیش‌بینی‌شده که در قانون مالیات‌ها در دست بررسی است، می‌تواند این فعالیت مخل بازار را کاهش داده یا حداقل تعدیل کند.
وی مشکل دیگری را که رکود ساخت و ساز مسکن و کاهش ۵۰ تا ۶۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در یک سال گذشته در جامعه به وجود می‌آورد معضلی دانست که منجر به کمبود عرضه در دو سال آینده خواهد شد و گفت: ساخت مجتمع‌های مسکونی به طور میانگین دو سال پس از تاریخ صدور پروانه عملیاتی می‌شود. بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن نیاز ما به واحد مسکونی حدود یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰ هزار واحد در هر سال در افق ۱۰ سال آینده است. اگر این روند رکود ادامه یابد و سرمایه‌گذاران این بخش در بخش‌های اقتصادی دیگر سرمایه‌گذاری کنند، تا دو سال آینده به جایی می‌رسیم که دیگر مسکنی برای عرضه وجود ندارد و از سویی هم با تقاضای شدیدی مواجه می‌شویم و در پی آن جهش قیمت مسکن رخ میدهد. بنابراین بهترین کار در شرایط فعلی آن است که علاوه بر طرف عرضه، سمت تقاضا نیز با افزایش سقف تسهیلات مسکن تقویت شود تا با افزایش قدرت خرید مردم، بازار رونق و تحرک بیشتری بیابد. وقتی بازار مسکن رونق یابد، صنایع وابسته به مسکن به خصوص صنایع پایین‌دستی نیز از رکود خارج می‌شوند. دولت در سال ۹۴ از اواخر بهار قرار است حمایت بیشتری از بخش مسکن کند که با برداشته شدن مشکل تحریم‌ها، اقتصاد کلان کشور قدرتمندتر می‌شود و در پی آن، شاخص امید به بازگشت سرمایه در میان سرمایه‌گذاران اعم از داخلی و خارجی نیز بهبود می‌یابد.
ارسال نظر