رابطه معکوس بین بازارهای پول و مسکن
عزم دولت برای کاهش نرخ سود سپردههای بانکی، ممکن است برخی بازارهای موازی را از مدار آرامش و ثبات خارج کند که یکی از آنها، بازار به ثبات رسیده مسکن خواهد بود. مسوولان اقتصادی بنا دارند برای تنظیم نرخ سود بانکی و هماهنگ کردن بازدهی بازار پول با سایر بازارها، نرخ سود را کاهش دهند. در این باره گروهی از کارشناسان اقتصادی با تجربهای که از سیل ناگهانی نقدینگی به سمت بازار مسکن در دورههای کم بازده شدن سایر بازارها داشتند، درباره این تصمیم دولت هشدار میدهند و تعدیل دستی سود سپردههای بانکی را در شرایط فعلی، مغایر با هدف اولیه طراحان اعلام میکنند.
عزم دولت برای کاهش نرخ سود سپردههای بانکی، ممکن است برخی بازارهای موازی را از مدار آرامش و ثبات خارج کند که یکی از آنها، بازار به ثبات رسیده مسکن خواهد بود. مسوولان اقتصادی بنا دارند برای تنظیم نرخ سود بانکی و هماهنگ کردن بازدهی بازار پول با سایر بازارها، نرخ سود را کاهش دهند. در این باره گروهی از کارشناسان اقتصادی با تجربهای که از سیل ناگهانی نقدینگی به سمت بازار مسکن در دورههای کم بازده شدن سایر بازارها داشتند، درباره این تصمیم دولت هشدار میدهند و تعدیل دستی سود سپردههای بانکی را در شرایط فعلی، مغایر با هدف اولیه طراحان اعلام میکنند. طراحان کاهش نرخ سود بانکی در دولت، با هدف کاهش هزینه دسترسی بخش صنعت به تسهیلات بانکی، این طرح را دنبال میکنند و تصور بر این است که اگر این اتفاق بیفتد، رکود اقتصادی با افزایش تولید ناشی از جذب تسهیلات توسط صنایع به رونق تبدیل خواهد شد.این در حالی است که رکود موجود در صنعت به دلایلی فراتر از هزینه اخذ تسهیلات، بهوجود آمده است و در حال حاضر الزاما با کاهش نرخ سود، ظرفیت تولید امکان افزایش ندارد.به این ترتیب، کاهش نرخ سود نه تنها تاثیر مثبت در اقتصاد ندارد بلکه روی منفی
آن به شکل خروج نقدینگی از بازار پول و سرازیر شدن آن به سمت بازارهای جاذب، خیلی سریع بروز خواهد کرد.در حال حاضر بازارهای ارز و سکه به دلیل خوشبینی به تحولات سیاسی پیش رو، پتانسیل افزایش قیمت ندارند و این چشمانداز، ریسک سرمایهگذاری و سفتهبازی در این بازار را نسبت به یکی دو سال گذشته، فوقالعاده افزایش داده است.از طرفی، ریزش شاخص در بورس که خود علامتی از عدم توانایی صنایع برای رونق تولید است، مانع ورود نقدینگیهای بانکی خواهد بود.به این ترتیب، بازار مسکن تنها محلی خواهد بود که با توجه به کاهش قیمت مسکن طی دو سال اخیر، انتخاب اول سفتهبازها قرار میگیرد. در این صورت، با تحرکات مسافران بازار پول در بازار مسکن، احتمال برهم خوردن آرامش مسکن افزایش پیدا میکند. درباره تاثیری که کاهش نرخ سود بانکی میتواند بر پارامترهای بخش مسکن داشته باشد، معاون امور مسکن وزیر راه و شهرسازی چنین میگوید: بر این اساس در صورت کاهش قابل ملاحظه و معنادار نرخ سود سپردههای بانکی و به تبع آن کاهش جذابیت سیستم بانکی در جذب و حفظ نقدینگی، به ویژه در شرایطی که همچنان اقتصاد از نرخ تورم دو رقمی رنج میبرد، منابع مالی برای حفظ ارزش خود و
استفاده از ظرفیتهای سوددهی در سایر بازارهای مالی و دارایی به دنبال انتخاب بازار مناسب، از بانکهای دولتی و خصوصی خارج خواهد شد. پساندازکننده با مقایسه بازده داراییها (بهره، سود و نرخ تورم) و الگوی ریسکپذیریاش دست به انتخاب و انتقال داراییهای خود به یکی از بازارهای ارز، طلا، مسکن و سایر کالاهای بادوام میزند. در شرایط کنونی (تا 3 ماه آینده) که توافقهای اولیه در مساله هستهای صورت پذیرفته، ولی هنوز منابع ارزی به کشور وارد نشده و درآمدهای نفتی بهواسطه کاهش قیمت نفت کاهش یافته است، چشماندازی برای نوسانات شدید نرخ ارز وجود ندارد و بازار ارز نمیتواند مأمن مناسبی برای جذب این منابع مالی باشد. مظاهریان تصریح میکند: با توجه به محدودیت موجود در بازار سرمایه و پیشبینی رشد قابلملاحظه شاخص کل بورس، در صورتی که نرخ سود سپردههای بانکی به اندازهای کاهش یابد که نرخ واقعی سود سپردهها منفی شود، جهتگیری پساندازها به سمت بازار داراییهای غیرمنقول مانند مسکن خواهد بود. از ابتدای اجرای قانون بانکداری بدونربا (سال 1364) همواره شدت افزایش سپردههای بلندمدت بیشتر از افزایش نقدینگی بوده است. تا پایان سال 1388 یعنی
قبل از شدت تحریمهای اقتصادی حجم نقدینگی 261/1 برابر شد، در صورتی که حجم سپردهها حدود 325/2 برابر شده بود. این در شرایطی است که از سال 1389 تا 1391 حجم نقدینگی 56/ 1 برابر و حجم سپردههای بلندمدت نیز تقریبا مشابه با نقدینگی و معادل 54/ 1 برابر شده است. بررسی این آمار به خوبی بیانگر آن است که در فاصله سالهای تحریم اقتصادی و وجود تحرکات نوسانی سودآور در سایر بازارهای دارایی زودبازده مانند طلا و ارز، این بازارها جذبکننده منابع مالی بخش خصوصی بهجای بانکها بودهاند. معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن معتقد است: نحوه رفتار اقتصادی بخش خصوصی در انتقال منابع به سمت بازارهای سودآور، پس از 3 ماه آتی، با انعقاد و اجرایی شدن توافق سیاسی با غرب، برای سیاستگذاران اهمیت مییابد زیرا ورود ارزهای خارجی و تسهیل مبادلات با دنیای خارج حتی با وجود احتمال کاهش درآمدهای نفتی، عرضه ارز را افزایش داده؛ بنابراین قیمت ارز را به سمت پایین تحریک میکند. در آن شرایط از یکسو مسکن بهعنوان یک دارایی سودآور و حافظ ارزش پول بهعنوان یک بازار رقیب جدی برای منابع سپردهگذاران مطرح میشود و از دیگرسو کاهش یا ثبات نرخ ارز، از ناحیه
اثرگذاری بر هزینههای تولید، قیمت مسکن را تحتتاثیر قرار خواهد داد. بررسی تحولات نرخ سود سپردههای واقعی یکساله و پنجساله بانکی و رشد قیمتهای واقعی مسکن موید وجود رابطه منفی میان این دو متغیر است. هنگامی که نرخ سود بانکی کاهش یافته، قیمتهای واقعی مسکن، رشد قابلملاحظهای را نشان داده است و برعکس. از طرفی روند حرکت سرمایهگذاری بخش خصوصی در مسکن در تعامل با نرخ واقعی سود سپردههای بانکی نیز نشان میدهد که هنگام کاهش نرخ سود بانکی، سرمایهگذاری در بخش مسکن افزایش یافته، ولی شدت افزایش بسیار کندتر و کوچکتر از شدت تغییر در نرخهای سود بانکی است. بررسی تاریخی رفتار متغیرهای این بخش مبین آن است که هنگام کاهش نرخ سود بانکی، منابع خارج شده از بانکها در ابتدا به دنبال سفتهبازی به بخش مسکن وارد شده و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفتهبازی تحریک میکنند. در صورت کاهش نرخ سود سپردههای بانکی به دلیل وجود ظرفیت مناسبی از خانههای خالی، بروز شوک قیمت مسکن، مطابق تجربه سالهای 1386، محتمل نیست ولی در صورتی که زمینههای افزایش سرمایهگذاری در تمام فعالیتهای اقتصادی از جمله بخش مسکن فراهم و تقویت نشود و تعادل میان
بازارهای دارایی ایجاد نشود، احتمال بروز تحریک قیمتی در میانمدت در مسکن منتفی نیست.
ارسال نظر