تعبیر غلط از رونق مسکن

ناظران و سیاست‌گذاران بخش مسکن، افزایش زنجیره‌ای معاملات خرید ملک طی ماه‌های گذشته در شهر تهران را اگر چه نشانه مثبت و امیدوار کننده از بروز رونق مسکن می دانند، اما نسبت به اصرار برخی افراد بر «ربط دادن موضوع رونق به رخداد افزایش قیمت» هشدار می‌دهند و آن را تعبیر غلط از سیکل‌های تجاری بازار معاملات مسکن می‌دانند.معاملات مسکن در فروردین امسال ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد و در مجموع دو ماه اول سال، طبق اعلام داده‌های سامانه رهگیری معاملات ملک، رشد ۸ درصدی در بازار خرید و فروش آپارتمان نسبت به مدت مشابه سال قبل حاصل شد. این اتفاق چشم‌انداز روشن از حرکت رو به جلو در بازار ملک برای خروج از رکود است ضمن آنکه نشانه‌های تداوم آن در خرداد نیز مشاهده شد.

با این حال معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این باره معتقد است: طبق اعلام بانک مرکزی امسال ۸ درصد افزایش معاملات داشتیم که نشانه‌های خوبی برای بازار مسکن است و با این روند نیمه دوم سال شاهد خروج مسکن از رکود خواهیم بود. البته خروج مسکن از رکود، تدریجی خواهد بود و خروج غیر‌تورمی را در بازار خواهیم داشت. حامد مظاهریان تصریح کرد: رونق معاملات مسکن الزاما به معنای رشد قیمت ملک نیست؛ چراکه نوسانات قیمت مسکن تابعی از چندین مولفه و متغیر اقتصادی است که از درون و بیرون بازار مسکن نشات می‌گیرد که یکی از آنها، عامل مربوط به حجم معاملات است. عوامل دیگری همچون نرخ تورم، اوضاع بازارهای موازی، وضعیت عرضه مسکن، جذابیت سرمایه‌گذاری و همچنین توان خرید، وزن‌های مختلفی از بابت اثرگذاری بر قیمت ملک دارند که همه آنها جهت قیمت مسکن را تعیین می‌کنند. مظاهریان افزود: در حال حاضر چشم‌انداز قیمت مسکن، ثبات نسبی است و چنانچه به هر دلیلی تغییر مثبت پیدا کند، میزان افزایش آن کمتر از نرخ تورم خواهد بود که این به معنای رشد منفی قیمت واقعی مسکن خواهد بود. وی با اشاره به پرداخت وام‌های صندوق پس‌انداز یکم که از خرداد ماه وارد بازار مسکن شدند، گفت: با ورود وام‌ها فرآیند خروج از رکود تداوم می‌یابد. اما پایان رکود و شروع دوره رونق معاملات مسکن به معنای افزایش قیمت نیست بلکه نرخ مسکن افزایش قابل توجهی نخواهد داشت.گزارشی که معاونت مسکن در این باره تهیه کرده است، نشان می‌دهدکه در ماه گذشته در شهر تهران تقریبا ۱۵ هزار و ۴۰۰ فقره معامله خرید مسکن در بنگاه‌های املاک ثبت شده که حجم نسبتا خوبی است و نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۸ درصد رشد داشته است.

در زمانی که بازار مسکن در اوج رکود قرار داشت، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در طول یک ماه به چیزی نزدیک به ۷ هزار فقره قرارداد رسید، این در حالی است که تعداد معاملات مسکن در بازار تهران، در برخی ماه‌ها به ۲۰ هزار فقره معامله نیز رسیده است. به هر روی افزایش تعداد معاملات انجام شده می‌تواند نشانه‌ای از بهبود شرایط بازار مسکن باشد. باید توجه کرد که اقتصاد یک مجموعه به هم پیوسته است و اجزای آن نمی‌توانند جدا از هم عمل کنند. بنابراین چنانچه رونق در بخشی از اقتصاد اتفاق بیفتد به‌تدریج به بخش‌ها‌ی دیگر نیز سرایت خواهد کرد. مسکن می‌تواند در حوزه خروج از رکود موتور پیشران باشد. در این بازار گام‌هایی در حال برداشته شدن است و امید است صنعت ساختمان فعال شود. از چندی پیش پرداخت وام‌های صندوق پس‌انداز یکم آغاز شده که این تسهیلات به دست مصرف‌کنندگان بازار ملک -زوج‌های خانه اولی- می‌رسد و وارد بازار می‌شود. با ورود این تسهیلات، گردش مالی در این حوزه بهتر شده و وضعیت کسب‌و‌کار در این بخش بهبود خواهد یافت، این موارد به افزایش تقاضای ساخت‌و‌ساز کمک خواهد کرد. از طرفی ورود تقاضاهای جدید سازندگان را ترغیب به اخذ پروانه ساخت خواهد کرد. در سال ۹۳ تقریبا برای ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، پروانه ساختمانی در سطح کشور صادر شد. در سال گذشته هم بدون احتساب آمار اسفند ماه، تعداد پروانه‌های صادره به حدود ۲۹۰ هزار واحد رسید. تعداد پروانه‌های صادره در سال ۱۳۹۳، در شهر تهران و کل کشور به ترتیب از رشد منفی حدود ۵۲ و ۴۰ درصدی برخوردار بوده و این روند نزولی صدور پروانه ساخت در سال ۱۳۹۴ نیز ادامه داشته است. به‌طوری‌که تعداد پروانه‌های صادره شهر تهران و نیز کل کشور بیش از ۲۰ درصد کاهش را تجربه کرده است. این در حالی است که بازار مسکن طبق نیازسنجی‌های صورت گرفته در مطالعات طرح جامع مسکن به ۹۹۰ هزار واحد مسکونی جدید در سال نیاز دارد. بنابراین شکاف بین عرضه و تقاضا مشهود است که البته این شکاف نه در سال جاری بلکه در دو سال آینده سر باز می‌کند. بازار امسال ملک از ساخت‌و‌سازهای سال‌های ۹۱ و ۹۲ تامین عرضه می‌شود و چون آن زمان، حجم صدور پروانه بالا بوده، امسال مشکلی وجود ندارد.

در سال ۹۳ و ۹۴ شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساخت بودیم که آثار این کاهش تولید در سال‌های ۹۶ و ۹۷ نمایان خواهد شد؛ اما از آنجایی که در حال حاضر با انباشت واحدهای تولیدی فروش نرفته مواجه هستیم، بخشی از این کاهش تولید جبران می‌شود که تا حدودی این واحدها می‌توانند پاسخگوی نیاز بازار باشند. در حال حاضر تقاضاها به سمت واحدهای مسکونی کم متراژ و قیمت‌های پایین‌تر است و در دو سال اخیر بیش از ۵۰ درصد تقاضا و معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به واحدهای ۳۰۰ میلیون تومان و کمتر بوده که مساحت این واحدها ۷۵ متر و کمتر است.البته در شهر تهران واحدهای بزرگ تر هم تولید شده‌اند که مخاطب این واحدها، گروه‌هایی با درآمد بالاتر هستند؛ اما به‌تدریج این تطبیق در بازار مسکن ایجاد می‌شود و سازندگان هم مطابق با قدرت خرید مردم و نیاز واقعی بازار، ساخت‌و‌ساز را انجام خواهند داد. تعادل بین نیاز بازار به لحاظ مساحتی و قیمتی با عرضه ایجاد خواهد شد. البته این توصیه به سازندگان می‌شود که واحدهای تولیدی را براساس توان مالی متقاضیان طراحی نمایند. واحدهای با متراژ بسیار بزرگ هم معمولا دیرتر به فروش می‌رسند و متقاضیان خاص خود را دارند. البته سازندگان هم این علامت را از بازار دریافت می‌کنند که توجه متقاضیان معطوف به واحدهای با متراژ کم است. در مجموع می‌توان گفت که امسال باید شرایط بهبود بازار مسکن فراهم شود و دولت در تلاش است تا زیرساخت‌های بهبود شرایط کسب‌و‌کار در این حوزه را فراهم نماید.

بخش مسکن دو نقش اساسی در اقتصاد دارد که یکی در حوزه اقتصاد خرد و مربوط به تامین نیاز مصرفی مردم است و دیگری نقش آن در اقتصاد ملی است که منجر به ایجاد اشتغال و رشد ارزش افزوده خواهد شد. با افزایش خرید و فروش مسکن و رونق ساخت‌و‌ساز، در صنایع وابسته نیز تقاضا ایجاد می‌شود. بنابراین زنجیره کسب‌و‌کار و فعالیت اقتصادی در این صنعت فعال می‌شود و این به بهبود معیشت و شرایط زندگی مردم کمک می‌کند و در نهایت GDP کشور رشد پیدا می‌کند. در گذشته بخش ساختمان حدود ۹ درصد از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است، اما فارغ از سهم از GDP لازم است دقت شود که نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان از سال ۱۳۹۱ به بعد همواره منفی بوده است. در شرایط رونق از آنجایی که چندین صنعت، مرتبط با صنعت ساختمان هستند، می‌تواند تاثیر مثبت بر رشد GDP داشته باشد.