سمت وسوی بهاری بازار اجاره

بازار اجاره مسکن با شروع آخرین ماه از فصل بهار و شدت گرفتن حجم عرضه و تقاضا در این بازار روند نسبتا متفاوتی در مقایسه با سال قبل در پیش گرفته است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار اجاره مسکن در شرایطی امسال حدود یک ماه زودتر از سال‌های قبل، یعنی از اواخر فروردین ماه، شاهد حضور مستاجران و موجران برای انجام معاملات اجاره مسکن بود که اجاره‌بهای آپارتمان در سال گذشته روند نسبتا آرام و بدون تغییر محسوسی را پشت سر گذاشت. اجاره‌بهای مسکن در سال‌های ۹۱ و ۹۲ که سال‌های اوج قیمت مسکن به شمار می‌رفت، شاهد رشد ۲۰ درصدی بود که این موضوع در سال‌های اول دهه ۹۰، منجر به وارد شدن فشار شدید هزینه‌ای به خانوارهایی شد که متقاضی آپارتمان‌های اجاره‌ای به خصوص در کلانشهرها و شهرهای بزرگ بودند.

این فشار هزینه‌ای در شهر تهران به مراتب بیش از سایر شهرها احساس شد، به طوری که افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها طی سال‌های گفته شده تحت تاثیر جهش قیمت مسکن، منجر به تضعیف قدرت خرید خانوارها و در نتیجه افزایش تقاضا برای واحدهای با متراژ کوچک‌تر شد. متقاضیان آپارتمان‌های اجاره‌ای طی سال‌های ۹۱ و ۹۲ علاوه بر میل به اجاره آپارتمان‌های با متراژ کمتر، اغلب به سمت مناطق معمولی‌تر و به اصطلاح مصرفی‌تر بازار اجاره روی آوردند. این در حالی است که همزمان با شروع تخلیه حباب قیمتی در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، بازار اجاره مسکن در سال‌های ۹۳ و ۹۴، شیب ملایم‌تری از افزایش اجاره‌بها را تجربه کرد به‌طوری که میزان رشد اجاره‌بها طی این سال‌ها به ۱۰ تا ۱۲ درصد کاهش یافت و در واقع شیب رشد اجاره‌بهای مسکن طی دو سال اخیر در مقایسه با دو سال قبل از آن منفی شد. به این ترتیب، بازار اجاره مسکن با وضعیت و شرایط بهتری در مقایسه با سال‌های قبل روبه‌رو شد که همین عامل منجر به ایجاد آرامش قیمتی در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها طی دو سال اخیر شد. این در حالی است که هر چند برخی شواهد از وضعیت بازار اجاره مسکن در شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در این بازار حاکی است که هم اکنون بازار اجاره مسکن با تغییراتی در مقایسه با سال‌های قبل آغاز شده است، اما کارشناسان مسکن می‌گویند امسال به دو دلیل عمده، بازار اجاره با ثبات و آرامی را به لحاظ حجم عرضه و تقاضا و همچنین سطح قیمت‌ها خواهیم داشت.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان مسکن معتقدند از آنجا که مهم‌ترین معیار تعیین اجاره‌بهای مسکن، قیمت خرید آپارتمان هاست بنابراین در شرایطی که هنوز به رغم افزایش حجم معاملات، تغییر محسوسی در قیمت‌ها رخ نداده و به عبارت بهتر شاهد ثبات قیمتی در بازار مسکن هستیم، افزایش اجاره‌بها آن هم به طرز محسوس دور از ذهن و غیرمنطقی است. به گفته این کارشناسان، هر چند برخی موجران به اشتباه اجاره‌بها را تابعی از تورم عمومی سالانه می‌دانند اما حتی میزان تورم هم در حال حاضر به حدی نیست که بتواند بازار اجاره‌بها و مستاجران را با مشکل خاصی مواجه کند. به عبارت دیگر کاهش نرخ تورم و شیب نزولی آن مانع از افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها تحت تاثیر این عامل خواهد شد، هر چند اساسا معیار تعیین نرخ اجاره در بازار مسکن قیمت آپارتمان هاست و نه نرخ تورم یا سایر عوامل.

ساختار متفاوت تعیین اجاره‌بها

هم اکنون بازار اجاره مسکن به دلیل کاهش سود بانکی با یک تغییر عمده در مقایسه با سال قبل مواجه شده و آن هم درخواست اغلب موجران برای دریافت اجاره ماهانه بیشتر و در نتیجه مبلغ ودیعه یا رهن کمتر است. هم اکنون تحت‌تاثیر کاهش نرخ سود بانکی، اغلب موجران و مالکان آپارتمان‌های مختلف ترجیح می‌دهند به جای دریافت مبلغ ودیعه یا رهن کامل، فرمول ترکیبی اجاره‌بها به اضافه ودیعه را مبنای قراردادهای خود با مستاجران قرار دهند. هم اکنون بازار اجاره شهر تهران تحت‌تاثیر این عامل، با موارد کمتری از فایل‌های ملکی با شرایط رهن کامل رو به روست. این در حالی است که هم‌اکنون سهم غالب از مبلغ اجاره‌بها را بر خلاف سال گذشته، اجاره ماهانه تشکیل می‌دهد و امسال شاهد کاهش سهم مبلغ ودیعه یا رهن از کل اجاره‌بها و در نتیجه افزایش سهم اجاره ماهانه هستیم.این موضوع به خصوص در آپارتمان‌های اجاره‌ای کوچک متراژ بیش از سایر واحدهای مسکونی اجاره‌ای محسوس است. این در حالی است که سال گذشته روند تعیین سهم مبلغ رهن یا ودیعه در برابر اجاره ماهانه روندی کاملا متفاوت با آن چیزی بود که امسال در بازار اجاره مسکن وجود دارد.

سال گذشته موجران با افزایش تمایل به دریافت مبلغ رهن کامل یا سهم بیشتر ودیعه در مقابل اجاره‌بهای ماهانه، بازار اجاره مسکن را به سمت و سوی متفاوتی هدایت کردند. پارسال عمده موجرانی که در بازار رهن کامل مسکن حضور داشتند یا سهم عمده‌ای از اجاره‌بهای واحد مسکونی خود را به مبلغ ودیعه اختصاص داده بودند با هدف دریافت سود بانکی، سهم اجاره ماهانه را از اجاره‌بهای ملکشان کاهش داده بودند. این در حالی است که هم اکنون تعداد این موجران با کاهش مواجه شده و سهم بیشتری از بازار اجاره مسکن در سال جاری را واحدهایی تشکیل می‌دهد که سهم اجاره ماهانه آنها در برابر مبلغ ودیعه بیشتر است. به این ترتیب، بازار اجاره مسکن امسال با یک تغییر رویکرد کلی در سمت عرضه مواجه شده است، این در حالی است که سمت تقاضا تاکنون جواب مثبتی به این تغییر رویکرد نشان نداده‌ است. این موضوع بیشتر در میان متقاضیان واحدهای کوچک متراژتر مشاهده می‌شود که حاضر نیستند در برابر اجاره این واحدها مبلغ غیرمنطقی یا سهم زیادی از اجاره‌بها را به‌صورت اجاره‌بهای ماهانه به موجر پرداخت کنند. مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شهر تهران با تایید این تغییر نسبت می‌گویند: هر چند اغلب موجران اعم از مالکان واحدهای کوچک متراژ، میان متراژ و بزرگ متراژ امسال میل بیشتری به دریافت اجاره‌بهای ماهانه دارند اما از آنجا که مستاجران واکنش مثبتی در برابر این موضوع نشان نمی‌دهند بهتر است موجران هم برای اجاره واحدهای خود به خصوص واحدهای کوچک متراژ فرمول متعادل‌تری را انتخاب کنند.