برنامه‌های متمرکز برای رکودزدایی از مسکن

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن مجموعه برنامه‌های قابل اجرا برای تحرک‌بخشی به بازار ملک در سال ۹۶ و همچنین سال‌های برنامه ششم توسعه را تشریح کرد.براین اساس، برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن تمرکز بر حوزه‌هایی است که قبلا عارضه‌یابی شده است. به‌علاوه، با توجه به محدودیت‌های جاری بودجه‌ای، دولت به‌دنبال راه‌کارهایی نیست که مستلزم دریافت منابع مالی جدید از دولت باشد. یکی از برنامه‌ها،‌ تداوم حمایت از تامین مسکن خانه‌اولی‌ها ﴿مسکن حمایتی) است. هدف از اجرای این برنامه، تقویت قدرت خرید و تشکیل تقاضای موثر در قشر میانی جامعه عمدتا از طریق توسعه‌ تسهیلات خرید برای خانه‌اولی‌ها و اعطای تسهیلات به مالکان بافت‌های فرسوده‌ دارای سند است. خانه اولی‌ها، تقاضای مصرفی به حساب می‌آیند که ورود آنها به بازار ملک، اثر تحریک‌کننده بر قیمت‌ها ندارد. بنابراین هر چقدر این جنس از تقاضا، از طریق تسهیلات بانکی تقویت شود، زمینه رونق غیرتورمی معاملات مسکن، بیشتر فراهم خواهد شد.

دومین برنامه و ابزار کار رونق مسکن، تقویت بازار رهن ﴿بازار وام‌های بلندمدت خرید مسکن﴾ است. دفتر اقتصاد مسکن در این زمینه تاکید می‌کند که طبق توصیه کارشناسان اقتصاد مسکن، اقدامات انجام ‌شده در بانک مسکن باید در سایر بانک‌ها تکثیر و شامل بانک‌های مختلف نیز بشود. علت موفقیت بانک مسکن در این زمینه غیر از سابقه‌ بلند آن بانک و وجود صندوق‌های پس‌انداز که منابع را تقویت می‌کند، وجوه ارزان‌قیمت برگشتی از مسکن مهر است.بر اساس این گزارش، ماهانه حدود ۲۰۰ میلیارد تومان از ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شده مسکن مهر، از طریق پرداخت اقساط وام گیرنده‌ها، به حساب بانک عامل بخش مسکن مسترد می‌شود. با مجوزی که این بانک بابت استمهال و تقسیط بازپرداخت خط اعتباری مسکن مهر به بانک مرکزی، دریافت کرده است، وجوه حاصل از اقساط تسهیلات مسکن مهر، یک منبع مالی زنده و نقد، برای بانک عامل بخش مسکن محسوب می‌شود که بخشی از این منابع صرف پرداخت تسهیلات به پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن مهر و بخش دیگر صرف تعادل‌بخشی به منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن یکم شده است.

برنامه بعدی مدنظر متولی بخش مسکن برای رکودزدایی از بازار ملک، خلق منابع مالی جدید به پشتوانه منابع مالی پرداخت شده در قالب تسهیلات خرید مسکن است. این برنامه باید از طریق توسعه بازار رهن ثانویه، اتفاق بیفتد. دولت برای انتشار اوراق رهنی ﴿اوراق ثانویه به پشتوانه‌ تسهیلات رهنی﴾ در بازار سرمایه به بانک مسکن کمک کرد و در صورتی که نرخ تورم روند کاهشی خود را ادامه دهد، از آن مسیر می‌توان هزاران میلیارد تومان وجوه را برای بانک مسکن آزاد کرد تا صرف اعطای تسهیلات بیشتر شود. به‌طور نمونه‌ تلاش خواهد شد تا با همکاری بانک مرکزی، بسته‌ای از این مطالبات به خارج از کشور به فروش برسد.رونق‌بخشی به ساخت و ساز و خرید و فروش آپارتمان در بافت فرسوده نیز برنامه کلیدی دیگر است. برای این منظور باید سقف تسهیلات بافت‌های فرسوده‌ دارای سند ﴿که در مقایسه با سکونتگاه‌های غیررسمی دارایی دارند﴾ مشابه با تسهیلات خانه‌اولی‌ها شود و برخورد با آنها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم شبیه با کسانی شود که می‌خواهند خانه‌ اول خود را بخرند.

با این حال، برای تقویت تولید مسکن در بافت‌های فرسوده‌ شهری جهت خانوارهای متوسط، سقف تسهیلات اعطایی مشارکت مدنی در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک افزایش یافته است. در این میان، بانک عامل بخش مسکن مجموعه‌ای از اقدامات از طریق بازار پول ﴿تسهیلات مشارکت مدنی ساخت، تسهیلات خرید مسکن، صندوق یکم ویژه‌ بافت‌های فرسوده، حساب پس‌انداز مسکن جوانان و...﴾ و یا بازار سرمایه ﴿صدور اوراق سرمایه‌گذاری شهری، اوراق اجاره، اوراق مرابحه، اوراق سفارش ساخت و...﴾ را پیشنهاد داده که این پیشنهادها از طریق بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار دنبال می‌شود. تعریف و بسط تسهیلات بازسازی و ارتقای کیفیت درون بافت‌های فرسوده‌ دارای سند و تعقیب مصوبه‌ سال ۱۳۹۳ دولت برای اعطای تسهیلات بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، برنامه دیگر دولت است که البته این برنامه، جزو اهداف محوری دولت محسوب می‌شود.امسال، کمتر از ۳۰ درصد برنامه مصوب دولت و نظام بانکی در حوزه پرداخت تسهیلات نوسازی ارزان قیمت به پروژه‌های ساختمانی بافت فرسوده، محقق شد.قرار بود، سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده با نرخ سود تک رقمی، به مالکان املاک کلنگی واقع در بافت فرسوده پرداخت شود.

اما این برنامه در سال گذشته به ۵۵ هزار فقره تسهیلات در هر سال تا پایان سال برنامه ششم، تغییر عجیبی پیدا کرد و طی ۹ ماه اول امسال،‌فقط ۱۳ هزار فقره تسهیلات نوسازی، از طرف بانک‌ها پرداخت شد.تقویت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و تشکیل صندوق‌های مشابه برای خانه‌اولی‌ها از طریق کاهش دوره‌ سپرده‌گذاری و افزایش طول دوره‌ بازپرداخت تسهیلات نیز یکی دیگر از برنامه‌های مدنظر کارشناسان برای اجرا در سال ۹۶ است.همچنین پرداخت به موقع تسهیلات اضافی مسکن مهر به پروژه‌های باقی مانده مسکن مهر، برنامه دیگری است که اجرای آن، به خلاصی پیمانکاران ساختمانی از این طرح و شروع پروژه‌های ساختمانی در درون شهرها، منجر خواهد شد.برنامه دیگر،‌تعقیب موضوع سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های حاشیه‌ای و نیز طرح‌های جدید استیجاری برای دهک‌های پایین که عمدتا از طریق بازار قابل‌حل نیست، و در واقع در چارچوب «تأمین اجتماعی» باید به آنها نگاه کرد، در شرایط فعلی به دلیل محدودیت‌های بودجه‌ای بسیار دشوار است. وزارت راه و شهرسازی مشکل را شناسایی کرده است، اما ابزارهای حل موضوع در این بخش را در اختیار ندارد.

اقدامات انجام‌‌شده عمدتا عبارت است از طراحی اوراق قرض‌الحسنه‌ بهسازی شهری ایران، طراحی صندوق سرمایه‌گذاری تملک و تنظیم مجدد قطعه‌بندی زمین، طراحی صندوق‌های نیکوکاری در بافت‌های فرسوده و....کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی معتقدند مساله‌ سند رسمی در سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های حاشیه‌ای به منظور بانک‌پذیر ﴿bankable﴾ کردن این اراضی جهت اخذ تسهیلات از سوی مالکان این املاک، باید حل و فصل شود.اجرای مصوبه نهایی برنامه‌ مسکن اجتماعی و تخصیص منابع لازم جهت اجرای آن به تعداد ۷۰ هزار واحد مسکونی در ۱۲ ماه آتی و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در سال‌های بعد به مدت مجموع ۵ سال که به تصویب برنامه‌ مسکن اجتماعی در کمیسیون امور زیربنایی دولت و سپس هیات دولت رسیده است، برنامه بعدی مدنظر برای تحرک‌بخشی به بخش مسکن و ساختمان محسوب می‌شود.هزینه ‌کردن در بافت‌های حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی برای ارتقای محیطی مسکن‌های موجود در آنها از محل فروش دارایی‌های در اختیار از قبیل فروش زمین یا ساختمان‌های متعلق به وزارت راه و شهرسازی، برنامه دیگری است که اگر به اجرا دربیاید، سرمایه‌گذاران برای ساخت و ساز مسکونی در این مناطق، رغبت لازم را پیدا خواهند کرد.