در بازار غیر رسمی تسهیلات مسکن چه خبر است؟
حریم خرید در بازار وام مسکن
همزمان با شروع نیمه دوم سال، فصل تازه‌ای در معاملات خرید و فروش مسکن رقم خورد. این بازار که از دومین فصل سال گذشته به دلیل استقرار کابینه جدید دولت به فاز رکود وارد شده بود هم اکنون اندکی از این فاز فاصله گرفته و نوای بازگشت رونق در آن شنیده می‌شود. سال گذشته متقاضیان بازار مسکن که چشم انتظار سیاست‌گذاری جدید در بخش مسکن در جهت کاهش و ثبات قیمت‌ها بودند ترجیح دادند به جای اقدام شتاب زده برای خرید یا فروش ملک خود قدری صبر کنند. نبود معامله در بازار مسکن بازارهای حاشیه‌ای این بخش را نیز تحت تاثیر قرار داد به‌گونه‌ای که بازار خرید و فروش وام را نیز از رونق دور کرد.
همزمان با شروع نیمه دوم سال، فصل تازه‌ای در معاملات خرید و فروش مسکن رقم خورد. این بازار که از دومین فصل سال گذشته به دلیل استقرار کابینه جدید دولت به فاز رکود وارد شده بود هم اکنون اندکی از این فاز فاصله گرفته و نوای بازگشت رونق در آن شنیده می‌شود. سال گذشته متقاضیان بازار مسکن که چشم انتظار سیاست‌گذاری جدید در بخش مسکن در جهت کاهش و ثبات قیمت‌ها بودند ترجیح دادند به جای اقدام شتاب زده برای خرید یا فروش ملک خود قدری صبر کنند. نبود معامله در بازار مسکن بازارهای حاشیه‌ای این بخش را نیز تحت تاثیر قرار داد به‌گونه‌ای که بازار خرید و فروش وام را نیز از رونق دور کرد. به عبارتی دیگر بازار معاملات خرید و فروش مسکن بر روند معاملات وام مسکن در بازار غیررسمی سایه انداخت. سایه‌ای که همچنان روی این بازار سنگینی می‌کند. سایه رکود به روایت فعالان بازار غیررسمی وام مسکن، هم بخش عرضه هم بخش تقاضا را تحت تاثیر خود قرار داده است و کنشگران هر دو طرف را انگشت‌شمار کرده است. کانال غیررسمی وام خرید مسکن شرایط به نسبت متنوعی را برای متقاضیان وام خرید مسکن به وجود آورده است اما این بازار «حریمی» دارد که برخلاف سال‌های گذشته امکان
استفاده از این بازار برای همه نوع متقاضی وام خرید مسکن را از بین برده است.
شواهد معاملاتی این بازار نشان می‌دهد مراجعان بازار غیررسمی وام خرید مسکن را دهک‌های درآمدی متوسط به بالا تشکیل می‌دهند که از یک طرف به دنبال وام‌های خرد به دلیل عدم کارآیی آنها در بازار کنونی نیستند و از طرف دیگر توانایی پرداخت اقساط ماهانه چند میلیونی را دارند. به گفته این فعالان، متقاضیان وام‌های خرید مسکن باید حداقل ماهانه دو میلیون و نیم درآمد داشته باشند. از این رو فضای بازار غیررسمی وام برای آن دسته از فعالان این بازار که به ارائه وام‌های با مبلغ کمتر از ۸۰ میلیون می‌پردازند، محدود شده است. فعالیت بانک‌های خصوصی در بازار غیررسمی وام خرید مسکن برای پرداخت وام‌های چند صدمیلیونی در حالی است که بانک مرکزی میگوید بسیاری از این بانک‌ها به کمبود منابع مالی برای ارائه تسهیلات دچار شده‌اند. همچنین گرایش فعالیت بازار غیررسمی وام مسکن به سوی وام‌های درشت در حالی است که دولتمردان یازدهم در تکاپوی افزایش رقم وام خرید مسکن برای دهک‌های درآمدی چهار تا هفت هستند.
یکی از مشاوران وام در بازار غیررسمی به «دنیای اقتصاد» میگوید: بازار وام به طور مستقیم از روند خرید و فروش ملک تاثیر می‌پذیرد. با اینکه از دی ماه سال گذشته مبلغ وام خرید مسکن در بازار رسمی به حدود 45 میلیون تومان افزایش پیدا کرد اما به دلیل هزینه 7 تا 8 میلیونی خرید اوراق این وام، عملا این وام کارآیی چندانی در بازار ندارد از این رو مصوبه افزایش خرید وام خرید مسکن تاثیری زیادی در روند بازار بر جای نگذاشت.
او درباره متقاضیان کنونی بازار خرید و فروش وام خرید مسکن میگوید: در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد متقاضیان خرید وام مسکن را دو دسته تشکیل می‌دهند. دسته اول کسانی هستند که قدرت بازپرداخت اقساط میلیونی بانک‌های خصوصی با سود ۲۷ درصد به بالا را دارند. دسته دوم نیز کاسب‌هایی هستند که به دلیل کسادی بازار با خرید این نوع وام‌ها به کاسبی خود رونق می‌دهند.
انواع وام‌های بازار غیررسمی
ستون آگهی‌های مربوط به مشاوره انواع وام در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار که این روزها کم‌رونق‌تر از گذشته منتشر می‌شود انواع و اقسام وام‌های خرید و فروش مسکن در بازار غیر رسمی را تبلیغ کرده است. بخش زیادی از این وام‌های خرید به وام‌های تا ۷۰ درصد ارزش ملک اختصاص دارد. مشاوران وام‌های مسکن در این بازار ادعا می‌کنند که در هرنقطه از شهر برای خرید مسکن تا ۷۰ درصد ارزش کارشناسی ملک وام پرداخت می‌شود. یکی از این فعالان میگوید: پس از ارزیابی کارشناسی ملک تا ۷۰ درصد ارزش معاملاتی آن در یک پروسه زمانی یک ماه تا ۴۵ روز وام پرداخت می‌شود و سند در رهن بانک باقی می‌ماند.
او ادامه می‌دهد: به ازای هر 100 میلیون تومان اقساط 3 و 5 ساله تعیین می‌شود. وام 100 میلیون تومانی با سررسید 3 ساله ونرخ سود 25 تا 27 درصد، ماهانه 4 میلیون تومان اقساط دارد و با سررسید 5 ساله نیز ماهانه 3 میلیون و 200 هزار تومان اقساط ماهانه آن را تشکیل می‌دهد.
مشاور دیگری که در دو بخش وام‌های اقساطی و مضاربه‌ای فعالیت دارد درباره اینکه کدام یک از این دو نوع طرفدار بیشتری دارد به «دنیای اقتصاد» میگوید: بسته به نوع فعالیت اقتصادی مشتری هر کدام از این دو نوع وام مزیت خود را دارند. افرادی که کارمند یا کاسب هستند و دارای حقوق ماهانه هستند بیشتر مشتری وام اقساطی می‌شوند اما گروهی دیگر همچون سازنده‌ها که درآمد ماهانه ندارند از وام مضاربه‌ای استفاده می‌کنند.
او اضافه می‌کند: در وام مضاربه‌ای متقاضی هر شش ماه یکبار سود وام را که معمولا بیش از 27 درصد است پرداخت می‌کند تا زمانی که بتواند اصل مبلغ وام را به صورت یکجا به بانک برگرداند. به‌عنوان مثال در وام‌های 100 تا 120 میلیون تومانی، مشتری باید هر 6 ماه یکبار 15 میلیون تومان سود به بانک پرداخت کند.
بازار کم مشتری شد، کارمزد بالا رفت
در این میان مشاوران وام در بازار غیر رسمی از افزایش سهم کارمزد فعالیت خود خبر می‌دهند. سال گذشته این فعالان بین 8 تا 10 درصد کارمزد دریافت می‌کردند اما هم اکنون این فعالان سهم کارمزد خود را به 15 درصد ارزش افزایش داده‌اند.
او ادعا می‌کند از آنجا که اقساط ماهانه این وام‌های چند صد میلیونی بالای ۵/۲ میلیون تومان است بنابراین فرد متقاضی باید حداقل ماهانه ۵/۲ میلیون تومان درآمد داشته باشد و چون فیش حقوقی یکی از مدارک لازم برای پرداخت وام از سوی بانک است، در صورت نبود چنین درآمد ماهانه بانک از پرداخت وام خودداری می‌کند اما برخی از مشاوران این امکان را دارند که بدون نیاز به این فیش برای مشتری وام آماده کنند.
شواهد معاملاتی این بازار نشان می‌دهد مراجعان بازار غیررسمی وام خرید مسکن را دهک‌های درآمدی متوسط به بالا تشکیل می‌دهند که از یک طرف به دنبال وام‌های خرد به دلیل عدم کارآیی آنها در بازار کنونی نیستند و از طرف دیگر توانایی پرداخت اقساط ماهانه چند میلیونی را دارند. به گفته این فعالان، متقاضیان وام‌های خرید مسکن باید حداقل ماهانه دو میلیون و نیم درآمد داشته باشند. از این رو فضای بازار غیررسمی وام برای آن دسته از فعالان این بازار که به ارائه وام‌های با مبلغ کمتر از ۸۰ میلیون می‌پردازند، محدود شده است. فعالیت بانک‌های خصوصی در بازار غیررسمی وام خرید مسکن برای پرداخت وام‌های چند صدمیلیونی در حالی است که بانک مرکزی میگوید بسیاری از این بانک‌ها به کمبود منابع مالی برای ارائه تسهیلات دچار شده‌اند. همچنین گرایش فعالیت بازار غیررسمی وام مسکن به سوی وام‌های درشت در حالی است که دولتمردان یازدهم در تکاپوی افزایش رقم وام خرید مسکن برای دهک‌های درآمدی چهار تا هفت هستند.
یکی از مشاوران وام در بازار غیررسمی به «دنیای اقتصاد» میگوید: بازار وام به طور مستقیم از روند خرید و فروش ملک تاثیر می‌پذیرد. با اینکه از دی ماه سال گذشته مبلغ وام خرید مسکن در بازار رسمی به حدود 45 میلیون تومان افزایش پیدا کرد اما به دلیل هزینه 7 تا 8 میلیونی خرید اوراق این وام، عملا این وام کارآیی چندانی در بازار ندارد از این رو مصوبه افزایش خرید وام خرید مسکن تاثیری زیادی در روند بازار بر جای نگذاشت.
او درباره متقاضیان کنونی بازار خرید و فروش وام خرید مسکن میگوید: در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد متقاضیان خرید وام مسکن را دو دسته تشکیل می‌دهند. دسته اول کسانی هستند که قدرت بازپرداخت اقساط میلیونی بانک‌های خصوصی با سود ۲۷ درصد به بالا را دارند. دسته دوم نیز کاسب‌هایی هستند که به دلیل کسادی بازار با خرید این نوع وام‌ها به کاسبی خود رونق می‌دهند.
انواع وام‌های بازار غیررسمی
ستون آگهی‌های مربوط به مشاوره انواع وام در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار که این روزها کم‌رونق‌تر از گذشته منتشر می‌شود انواع و اقسام وام‌های خرید و فروش مسکن در بازار غیر رسمی را تبلیغ کرده است. بخش زیادی از این وام‌های خرید به وام‌های تا ۷۰ درصد ارزش ملک اختصاص دارد. مشاوران وام‌های مسکن در این بازار ادعا می‌کنند که در هرنقطه از شهر برای خرید مسکن تا ۷۰ درصد ارزش کارشناسی ملک وام پرداخت می‌شود. یکی از این فعالان میگوید: پس از ارزیابی کارشناسی ملک تا ۷۰ درصد ارزش معاملاتی آن در یک پروسه زمانی یک ماه تا ۴۵ روز وام پرداخت می‌شود و سند در رهن بانک باقی می‌ماند.
او ادامه می‌دهد: به ازای هر 100 میلیون تومان اقساط 3 و 5 ساله تعیین می‌شود. وام 100 میلیون تومانی با سررسید 3 ساله ونرخ سود 25 تا 27 درصد، ماهانه 4 میلیون تومان اقساط دارد و با سررسید 5 ساله نیز ماهانه 3 میلیون و 200 هزار تومان اقساط ماهانه آن را تشکیل می‌دهد.
مشاور دیگری که در دو بخش وام‌های اقساطی و مضاربه‌ای فعالیت دارد درباره اینکه کدام یک از این دو نوع طرفدار بیشتری دارد به «دنیای اقتصاد» میگوید: بسته به نوع فعالیت اقتصادی مشتری هر کدام از این دو نوع وام مزیت خود را دارند. افرادی که کارمند یا کاسب هستند و دارای حقوق ماهانه هستند بیشتر مشتری وام اقساطی می‌شوند اما گروهی دیگر همچون سازنده‌ها که درآمد ماهانه ندارند از وام مضاربه‌ای استفاده می‌کنند.
او اضافه می‌کند: در وام مضاربه‌ای متقاضی هر شش ماه یکبار سود وام را که معمولا بیش از 27 درصد است پرداخت می‌کند تا زمانی که بتواند اصل مبلغ وام را به صورت یکجا به بانک برگرداند. به‌عنوان مثال در وام‌های 100 تا 120 میلیون تومانی، مشتری باید هر 6 ماه یکبار 15 میلیون تومان سود به بانک پرداخت کند.
بازار کم مشتری شد، کارمزد بالا رفت
در این میان مشاوران وام در بازار غیر رسمی از افزایش سهم کارمزد فعالیت خود خبر می‌دهند. سال گذشته این فعالان بین 8 تا 10 درصد کارمزد دریافت می‌کردند اما هم اکنون این فعالان سهم کارمزد خود را به 15 درصد ارزش افزایش داده‌اند.
او ادعا می‌کند از آنجا که اقساط ماهانه این وام‌های چند صد میلیونی بالای ۵/۲ میلیون تومان است بنابراین فرد متقاضی باید حداقل ماهانه ۵/۲ میلیون تومان درآمد داشته باشد و چون فیش حقوقی یکی از مدارک لازم برای پرداخت وام از سوی بانک است، در صورت نبود چنین درآمد ماهانه بانک از پرداخت وام خودداری می‌کند اما برخی از مشاوران این امکان را دارند که بدون نیاز به این فیش برای مشتری وام آماده کنند.
ارسال نظر