رهن ثانویه مسکن چیست؟
اوراق بهادار رهنی متداول‌ترین روش تامین مالی ساختار یافته در بخش مسکن است که طی آن، بانک‌ها و موسسات مالی فعال در حوزه پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، بخشی از مانده تسهیلات اعطایی رهنی خود را بعد از تجمیع، بسته‌بندی می‌کنند و آنها را به یک نهاد واسطه و البته به کسری از نرخ سود تسهیلات، می‌فروشند. نهاد واسط نیز این بسته‌ها را به اوراق رهنی تبدیل و آنها را در بازار سرمایه (بورس یا فرابورس) عرضه می‌کند. با این فرآیند، دارایی‌هایی که به‌صورت سنتی جزئی از ترازنامه بانک وام‌دهنده محسوب شده به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل و بعد از فروش اوراق در بازار اولیه، منابع مالی جدید برای بانک تجهیز می‌شود که با توجه به اصلاح ساختار مالی، بانک می‌تواند مجددا تسهیلات جدید اعطا کند.
اوراق بهادار رهنی متداول‌ترین روش تامین مالی ساختار یافته در بخش مسکن است که طی آن، بانک‌ها و موسسات مالی فعال در حوزه پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، بخشی از مانده تسهیلات اعطایی رهنی خود را بعد از تجمیع، بسته‌بندی می‌کنند و آنها را به یک نهاد واسطه و البته به کسری از نرخ سود تسهیلات، می‌فروشند. نهاد واسط نیز این بسته‌ها را به اوراق رهنی تبدیل و آنها را در بازار سرمایه (بورس یا فرابورس) عرضه می‌کند.با این فرآیند، دارایی‌هایی که به‌صورت سنتی جزئی از ترازنامه بانک وام‌دهنده محسوب شده به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل و بعد از فروش اوراق در بازار اولیه، منابع مالی جدید برای بانک تجهیز می‌شود که با توجه به اصلاح ساختار مالی، بانک می‌تواند مجددا تسهیلات جدید اعطا کند.بررسی معاملات اوراق رهنی در جهان نشان می‌دهد در حال حاضر بازار ثانویه این اوراق یکی از نقد شونده‌ترین بازارهای اوراق تامین مالی با درآمد ثابت به شمار می‌رود و در جایگاه خوبی به لحاظ نقدشوندگی قرار دارد.
اوراق بهادار رهنی مزایای بیشماری برای بانک‌ها به همراه دارد که از آن جمله می‌توان به این موارد اشاره کرد: با تبدیل وام های رهنی به اوراق بهادار و فروش مانده آن ها از سوی بانک، ریسک نکول این وام‌ها به خریداران اوراق منتقل می‌شود. بانک می‌تواند ضمن کسب یک بازدهی معقول، نقدینگی لازم را برای پرداخت وام‌های جدید به دست آورده و خود را صرفا محدود به سپرده افراد نکند و در عین حال از اضافه برداشت احتمالی از بانک مرکزی که نرخ سود بالایی دارد، خودداری نماید. بانک از این طریق قادر است ساختار مالی خود از جمله کفایت سرمایه را اصلاح کرده و ریسک ناشی از عدم انطباق زمانی دارایی‌ها و بدهی را کنترل کند. انتشار این اوراق سبب افزایش ارزش افزوده سهامداران می‌شود زیرا وجوه حاصله به‌طور عمده صرف سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی با خالص ارزش فعلی مثبت می‌شود.
بررسی معاملات اوراق بهادار رهنی و بازار ثانویه رهن در کشورهای مختلف نشان می‌دهد این ابزار معاملاتی بیشترین کاربرد را در بحث تامین مالی اقتصاد مسکن داشته است.تاریخچه اوراق رهنی مسکن به پس از جنگ جهانی دوم در آمریکا باز می‌گردد که با افزایش تقاضای خرید مسکن بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری با تقاضای فراوانی برای وام مسکن روبه‌رو شدند. از این رو، بانک‌ها برای تامین مالی به بازار سرمایه و بازار رهن ثانویه روی آوردند و از ابزار مالی جدید یعنی اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی بهره گرفتند. با توجه به اهمیت بازار رهن ثانویه در تامین نقدینگی برای اعطای تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن در حال حاضر در آمریکا بیش از ۵۰ درصد از بازار رهن -بازار وام‌های خرید مسکن- متکی به منابع حاصل از رهن ثانویه است. در انگلیس، استرالیا و ژاپن نیز بازار رهن ثانویه، به ترتیب ۳۰، ۱۵ و ۱۰ درصد از کل منابع لازم برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن را تامین می‌کند.بازار رهن ثانویه هفته سوم تیرماه امسال برای اولین بار در نظام تامین مالی مسکن راه‌اندازی شد.این بازار قرار بود طبق تکلیف قانون ساماندهی مسکن، سال ۸۷ در بازار سرمایه کشور راه‌اندازی شود اما در سال‌های ۸۸ و ۸۹ به‌رغم عزم مسوولان اقتصادی، وجود یک اشکال حقوقی در قراردادهای تسهیلات اولیه رهن مانع از راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و فروش انتشار اوراق بهادار رهنی شد.
در قراردادهایی که تا پیش از سال‌های ۸۸ و ۸۹ بین بانک عامل بخش مسکن و دریافت‌کنندگان تسهیلات خرید مسکن منعقد شده، اجازه‌ای مبنی بر انتقال اقساط وام به نهادی غیر از بانک مسکن، از طرف وام‌گیرنده‌ها داده نشده است.اما در قراردادهای بعد از این سال، بندی وجود دارد که به بانک مسکن اجازه می‌دهد تعهدات وام‌گیرنده‌ها در بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن را به نهاد ثالث منتقل کند. رفع مانع حقوقی باعث شد اواخر سال گذشته مجوز اولیه انتشار اوراق بهادار رهنی صادر شود.اوراقی که در قالب اوراق بهادار رهنی در فاز اول راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، در فرابورس به فروش رسید فعلا یک درصد به سهم بخش مسکن از منابع نظام بانکی، افزوده است اما در صورتی که حجم انتشار اوراق رهنی از (۳۰۰ میلیارد تومان چند روز گذشته به ۱۰ هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کند، قدرت تسهیلات دهی شبکه بانکی به بازار ملک -وام‌های ساخت و خرید مسکن- دست کم ۳۰ درصد افزایش پیدا می‌کند.)در حال‌حاضر، حجم بازار رهنی (تسهیلات بخش مسکن) در کشور کمتر از ۱۰ درصد است که در کشورهای در حال توسعه بین ۱۰ تا ۴۰ درصد و در کشورهای توسعه یافته بیش از ۴۰ درصد GDP (تولید ناخالص داخلی) است. در برخی از کشورهای پیشرفته تسهیلات بخش مسکن، بیش از ۱۰۰ درصد GDP بازار رهنی است.
انتشار اوراق رهنی که تحت‌عنوان MBS در دنیا شناخته می‌شود روشی است که از طریق آن بانک مسکن چندین هزار میلیارد تومان تسهیلاتی را که تحت‌عنوان وام به متقاضیان واگذار کرده و طی مدت زمان طولانی ۱۲ سال و با اقساط ماهانه توسط مردم به بانک بازمی‌گرداند، با این روش، به دارایی امروز خود تبدیل می‌کند. در این روش بانک مسکن از طریق MBS درآمدهای آتی خود را از بازپرداخت اقساط ماهانه توسط متقاضیان تنزیل می‌کند و اقساط توسط اشخاص، سازمان‌ها و ارگان‌هایی که اوراق را خریداری می‌کنند دریافت خواهد شد. بدین ترتیب بانک مسکن همواره خود را به روز خواهد کرد و دارایی هایش نیز در گردش مداوم خواهند بود. بانک مسکن در حال حاضر دارای ۱۲۲ هزار میلیارد تومان مانده ناخالص تسهیلات است که بزرگ‌ترین پرتفوی تسهیلات بانکی در کشور به حساب می‌آید. ضمن آنکه بیش از ۴ میلیون پرونده زنده تسهیلاتی در بانک مسکن وجود دارد، به این معنا که معادل این تعداد پرونده، ماهانه عملیات پرداخت اقساط از طرف وام گیرنده‌ها انجام می‌شود و در عین حال نرخ مطالبات غیرجاری در بانک کمتر از ۳ درصد است. بنابراین این سه خصلت تسهیلات پرداخت شده توسط بانک مسکن، زمینه لازم برای انتشار اوراق بهادار رهنی را به‌وجود آورده است. فروش ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی در فرابورس با توجه به نرخ سود ۵/ ۱۸ درصد این اوراق نشان داد که در حال حاضر قیمت تمام شده منابع پرداخت تسهیلات در بانک مسکن، رقمی معادل ۵/ ۱۸ درصد است و لذا برای کاهش نرخ سود و پرداخت تسهیلات مسکن به اقشار هدف، باید تلاش لازم از سمت دولت در قالب پرداخت یارانه نرخ سود، صورت بگیرد. در حال حاضر بانک مسکن تسهیلات خرید مسکن مربوط به زوج‌های جوان فاقد سابقه مالکیت -خانه اولی‌ها- را با نرخ سود ۱۱ درصد پرداخت می‌کند که این نرخ ۵/ ۷ درصد کمتر از قیمت تمام شده تسهیلات است.
ارسال نظر